KINH NGHIỆM QUẢN LÝ HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ QUỐC GIA VẬN HÀNH MÔ HÌNH CHÍNH QUYỀN ĐỊA PHƯƠNG HAI CẤP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHO VIỆT NAM

Tóm tắt: Quản lý hệ thống thông tin đất đai (LIS) hiệu quả là nền tảng quan trọng để xây dựng xã hội toàn diện và phát triển bền vững, đặc biệt ở các quốc gia đang trải qua quá trình chuyển đổi mô hình quản lý hành chính. Bài viết này xem xét nền tảng lý thuyết của LIS và đánh giá thực trạng vận hành, công khai hệ thống này tại Việt Nam. Dựa trên khung phân tích so sánh, bài viết tham chiếu mô hình pháp lý, quản lý LIS ở một số quốc gia vận hành chính quyền địa phương hai cấp như Nhật Bản, Đức, Hàn Quốc, Pháp - trên một số lĩnh vực như định giá đất, phân bổ đất, thực thi quy định về công khai thông tin đất đai. Từ đó, bài viết đề xuất các khuyến nghị hoàn thiện pháp luật về vận hành LIS hiệu quả tại Việt Nam.

Từ khóa: hệ thống thông tin đất đai, quản lý nhà nước về đất đai, chính quyền địa phương hai cấp, dữ liệu đất đai, quản lý đất đai

Abstract: Effective management of land information systems (LIS) constitutes a fundamental foundation for building an inclusive society and promoting sustainable development, particularly in countries undergoing administrative governance transformation. This article examines the theoretical foundations of LIS and assesses the current operation and disclosure of this system in Vietnam. Based on a comparative analytical framework, the article refers to the legal and institutional models governing LIS in several countries implementing two-tier government, including Japan, Germany, South Korea, and France, across key areas such as land valuation, land allocation, and the implementation of land information disclosure regulations. On that basis, the article proposes recommendations to improve the legal framework for the effective operation of LIS in Vietnam.

Keywords: land information system, state land administration, two-tier government, land data, land administration.

Đặt vấn đề

Quản lý hệ thống thông tin đất đai (Land Information System - LIS) giữ vai trò quan trọng trong công tác quản lý đất đai, là cơ sở để các cơ quan quản lý nhà nước hoạch định các chính sách phù hợp trong công tác phân bổ nguồn lực từ đất đai cũng như đề ra các quyết định liên quan đến khai thác hợp lý đối với tài nguyên đất. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng tại Việt Nam, LIS đóng vai trò vô cùng quan trọng để bảo vệ các quyền hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất trong nền kinh tế. Nhận thức được tầm quan trọng của LIS, Chương XII Luật Đất đai 2024 của Việt Nam đã đặt ra yêu cầu hệ thống thông tin quốc gia về đất đai được xây dựng tập trung, thống nhất từ trung ương đến địa phương, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông trên phạm vi cả nước. Từ đó, mở ra cơ chế giúp Việt Nam xây dựng LIS như một hệ thống giúp phục vụ công tác quản lý nhà nước (QLNN) về đất đai, cải cách hành chính, chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai; kết nối, chia sẻ dữ liệu với các cơ sở dữ liệu (CSDL) quốc gia, CSDL của các Bộ, ngành, địa phương.

Tuy nhiên trong một mô hình vốn dĩ yêu cầu sự công khai, minh bạch và chuẩn xác của thông tin; vấn đề “công khai hệ thống thông tin” tại Việt Nam vẫn còn nhiều thiếu sót. Sau khi mô hình CQĐP hai cấp tại Việt Nam chính thức được triển khai, sự thay đổi về cấu trúc tổ chức bộ máy hành chính dẫn tới sự điều chỉnh tất yếu về thẩm quyền, trách nhiệm quản lý và khai thác dữ liệu đất đai trên phạm vi toàn quốc. Tuy nhiên, thực tế triển khai đã chứng minh vấn đề cơ chế phân cấp, phối hợp và kiểm soát dữ liệu về LIS giữa các cấp chính quyền địa phương chưa được thiết kế đầy đủ, rõ ràng. Bằng chứng thống kê cho thấy, mặc dù 34/34 tỉnh, thành phố đã triển khai xây dựng CSDL địa chính, nhưng mới chỉ 2.342/3.321 xã hoàn thành việc số hóa bản đồ và hồ sơ đất đai.[1] Ngoài ra, thực trạng này còn cho thấy vấn đề công khai và minh bạch của LIS vẫn còn nhiều hạn chế khi hiện nay tại Việt Nam không tồn tại bất kỳ LIS về giá đất giao dịch trên thị trường hay công khai hóa LIS về hoạt động đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất (QSDĐ) nào, dẫn tới các chủ thể là doanh nghiệp, người dân gặp khó khăn khi thực hiện các thỏa thuận chuyển nhượng đất đai. Vì vậy, nghiên cứu tham chiếu pháp luật và mô hình quản lý LIS tại Nhật Bản, Đức, Hàn Quốc và Pháp - các quốc gia đã và đang vận hành mô hình CQĐP hai cấp - có ý nghĩa quan trọng đối với Việt Nam trong việc khuyến nghị và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quản lý LIS hiệu quả.

I. Tổng quan về quản lý hệ thống thông tin đất đai

Ngày nay, sự phát triển của công nghệ thông tin trở thành động lực quan trọng thúc đẩy quá trình hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai tại nhiều quốc gia trên thế giới. Trong bối cảnh đó, việc xây dựng và duy trì LIS thống nhất, hiện đại được xem là nhiệm vụ trọng tâm của Chính phủ tất cả các quốc gia nhằm nâng cao hiệu quả QLNN về đất đai và tạo nền tảng quan trọng để thị trường đất đai phát triển hiệu quả, bền vững.[2]

Nghiên cứu dựa trên quá trình hình thành của LIS, có thể thấy hệ thống thông tin quản lý đất đai không phải là sản phẩm khởi phát từ công nghệ, mà bắt nguồn từ nhu cầu pháp lý của bất kỳ quốc gia nào trong việc xác lập, ghi nhận và bảo vệ quyền lợi của nhà nước đối với đất đai trên phạm vi lãnh thổ. Ngay từ thời kỳ cận đại ở châu Âu, khi các nhà nước chuyển từ cơ chế cai trị lãnh thổ tự do sang cơ chế quản trị tài sản và thu thuế dựa trên thiết chế hành pháp của CQĐP, nhu cầu lập hồ sơ địa chính (cadastral) và sổ đăng ký đất đai (land register) đã xuất hiện như hai công cụ pháp lý đầu tiên ghi nhận toàn diện thông tin đất đai của một quốc gia. Theo J. Zevenbergen, đây chính là tiền đề lý luận cho việc hình thành một LIS có cấu trúc chuẩn hóa và thống nhất, dù khi đó hoàn toàn tồn tại dưới dạng hồ sơ vật lý.[3]

Như vậy, khái niệm LIS bắt nguồn từ nền tảng quan điểm của quản lý thông tin (Information Management). Ngoài ra, khái niệm LIS đã được các học giả nổi tiếng và tổ chức quốc tế diễn giải và định nghĩa từ nhiều góc độ khác nhau. Theo quan điểm của các học giả ngành quản lý đất đai, LIS bao gồm dữ liệu đất đai, nguồn nhân lực và kỹ thuật, cùng các quy trình và kỹ thuật thu thập, cập nhật, xử lý và phổ biến dữ liệu.[4] Theo C. Macauley, dưới góc độ công nghệ, kỹ thuật, hệ thống thông tin đất đai (LIS) là các hệ thống thông tin địa lý (GIS) chuyên biệt được thiết kế để tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý và chia sẻ thông tin địa lý liên quan đến đất đai giữa các cơ quan tham gia quản lý đất đai. Các hệ thống này cho phép xử lý hiệu quả dữ liệu không gian liên quan đến thửa đất, quyền sở hữu, sử dụng đất và các đặc điểm địa lý khác quan trọng cho việc quản lý và quy hoạch đất đai.[5] Trong khi đó, Liên đoàn Trắc địa Quốc tế (FIG) tiếp cận hệ thống này dưới góc độ chức năng và thể chế, LIS chính là công cụ để ra quyết định pháp lý, hành chính và kinh tế; đóng vai trò quan trọng trong quy hoạch, phát triển và bao gồm hai thành phần cơ bản: (i) CSDL đất đai gồm những thông tin đất đai gắn với tham chiếu không gian của một khu vực xác định; và (ii) các quy trình và kỹ thuật phục vụ cho việc thu thập, cập nhật, xử lý và phân phối dữ liệu một cách có hệ thống và thường xuyên.[6]

Mặc dù khác nhau về góc độ tiếp cận, những khái niệm nêu trên đều thống nhất coi LIS là một hệ thống tổng hợp với dữ liệu đất đai là thành phần cốt lõi cùng các công cụ kỹ thuật và công nghệ phục vụ công tác quản lý đất đai, tạo cơ sở hình thành khái niệm về LIS trong pháp luật của các quốc gia và các nghiên cứu học thuật sau này. Đứng trên góc nhìn tổng quan, nhóm tác giả định nghĩa hệ thống thông tin đất đai (LIS) là những cơ chế, chính sách quản trị, xây dựng cơ sở thông tin tích hợp, do Nhà nước thiết lập và quản lý, bao gồm cơ sở dữ liệu đất đai được tổ chức, cập nhật và khai thác theo các quy trình thống nhất nhằm phục vụ hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, hỗ trợ việc hoạch định và thực thi chính sách đất đai, đồng thời tạo điều kiện cho việc khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, minh bạch và bền vững.

Xuất phát từ đặc tính cố hữu không thể di dời của đất đai và sự gắn bó hữu cơ với yếu tố hành chính - lãnh thổ riêng biệt của từng quốc gia, do đó, hoạt động quản lý LIS cần đảm bảo những tiêu chuẩn, yêu cầu khác nhau. Tuy nhiên, Ủy ban chuyên gia Liên Hợp Quốc về Quản lý Thông tin Không gian Địa lý Toàn cầu (UN-GGIM) đã kêu gọi các quốc gia thiết lập LIS theo lộ trình cơ bản, đáp ứng các yêu cầu cốt lõi về dữ liệu đất đai,[7] bao gồm:

Thứ nhất, đảm bảo cơ sở hạ tầng kỹ thuật để quản lý LIS. Theo đó, mỗi quốc gia cần đặt ra cơ chế pháp luật giúp xây dựng và tập trung phát triển hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin có sự thống nhất. Để thực hiện mục tiêu này, các cơ quan quản lý của quốc gia tại địa phương cần đẩy mạnh ứng dụng khoa học công nghệ và các giải pháp kỹ thuật hiện đại, tiên tiến nhằm thúc đẩy hiệu quả quản lý và hiệu năng của hạ tầng..[8]

Thứ hai, hoàn thiện các trường dữ liệu đất đai cơ bản làm nền tảng để các chủ thể được hưởng lợi từ hệ thống LIS. Bao gồm sự minh bạch về thông tin khi các cấp địa phương ban hành các quyết định hành chính; quyền lợi tiếp cận thông tin của người dân khi thực hiện giao dịch về đất trên thị trường; thúc đẩy phát triển các dự án đầu tư có sử dụng đất và cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý và người có QSDĐ. Trên thực tế, tại hầu hết các quốc gia, dữ liệu quản lý đất đai thường được cung cấp bởi các hoạt động điều tra đất đai, hồ sơ địa chính và thông tin đăng ký đất đai, lập bản đồ quy hoạch.[9]

Thứ ba, đảm bảo khả năng truy cập và tương tác của dữ liệu đất đai. Để quản lý đất đai hiệu quả, dữ liệu đất đai cần đảm bảo khả năng tương tác, truy cập công khai, nhanh chóng, đảm bảo quyền riêng tư và “sẵn có” trong mọi trường hợp. Để làm được điều này, chính quyền trung ương cần đưa ra những lộ trình, chính sách hỗ trợ việc tạo lập và duy trì dữ liệu đất đai hiệu quả; cần có quy trình thu thập, đánh giá, giám sát, quản lý rõ ràng cho các cấp địa phương.

Bên cạnh các tiêu chuẩn kỹ thuật và dữ liệu nêu trên, cấu trúc tổ chức CQĐP cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến cách thức vận hành và quản lý LIS. So với mô hình ba cấp, hệ thống LIS trong CQĐP hai cấp có xu hướng giảm bớt tầng trung gian trong quá trình truyền tải và kiểm soát dữ liệu đất đai, từ đó đòi hỏi mức độ chuẩn hóa và tính liên thông dữ liệu cao hơn. Cụ thể, Trong mô hình CQĐP ba cấp, cấp trung gian (thường là cấp huyện hoặc tương đương) giữ vai trò quan trọng trong việc thu thập, kiểm tra và tổng hợp dữ liệu đất đai từ cấp cơ sở trước khi chuyển lên cấp tỉnh hoặc trung ương. Tuy nhiên, đây cũng là một “nút thắt cổ chai”, khiến quá trình cập nhật dữ liệu vào LIS thường xuyên bị chậm trễ so với biến động thực tế. Do đó, việc chuyển sang vận hành mô hình CQĐP hai cấp dẫn tới yêu cầu phải tái thiết kế cơ chế vận hành LIS nhằm bảo đảm dữ liệu được cập nhật trực tiếp, kịp thời từ cấp cơ sở nhưng vẫn duy trì sự kiểm soát và chuẩn hóa từ CQĐP cấp trên và cấp trung ương. Trong mô hình CQĐP hai cấp, LIS thường được thiết kế theo ba đặc trưng cơ bản: (i) dữ liệu đất đai được quản lý tập trung và chuẩn hóa trên phạm vi quốc gia/vùng lãnh thổ nhằm bảo đảm tính thống nhất, tránh phân tán; (ii) trách nhiệm thu thập, cập nhật dữ liệu thuộc về các đơn vị hành chính cơ sở hoặc cơ quan chuyên môn tại địa phương, kết nối với hệ thống dữ liệu trung tâm thông qua các nền tảng công nghệ số mà không cần thông qua cấp trung gian; và (iii) cơ chế giám sát, kiểm soát dữ liệu được thực hiện chủ yếu thông qua các thiết chế kiểm tra hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật do chính quyền trung ương ban hành.

Tại Việt Nam, vai trò của đất đai được ghi nhận trong Điều 53, 54 Hiến pháp 2013 là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật và là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, thông tin đất đai được xem là một loại tài sản có giá trị, là thành tố không thể thiếu trong các hoạt động hành chính - pháp lý của Chính phủ và toàn thể nhân dân. Trên cơ sở quyền tiếp cận thông tin của công dân được quy định tại Điều 25 Hiến pháp 2013, trong lĩnh vực quản lý đất đai, Điều 18 Luật Đất đai 2024 đặt ra quy định đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi công dân, pháp luật Việt Nam quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai thông qua hệ thống thông tin quốc gia về đất đai.

Về cơ chế hình thành LIS tại Việt Nam, khoản 23 Điều 3 Luật Đất đai 2024 định nghĩa LIS là hệ thống tổng hợp các yếu tố hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, phần mềm, dữ liệu được xây dựng thành một hệ thống tập trung, thống nhất trên phạm vi cả nước để quản lý, vận hành, cập nhật, khai thác thông tin đất đai. Hệ thống này bao gồm ba thành phần cơ bản: (i) hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; (ii) phần mềm của Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai; và (iii) CSDL quốc gia về đất đai.[10]

Hiện nay, khung pháp lý về quản lý LIS tại Việt Nam được điều chỉnh bởi một số văn bản pháp luật chính gồm Luật Đất đai 2024, Luật Chuyển đổi số 2025 và các văn bản hướng dẫn. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 xác định mục đích xây dựng LIS nhằm phục vụ công tác QLNN về đất đai, cải cách hành chính, chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai; kết nối, chia sẻ dữ liệu với các CSDL quốc gia và các Bộ, ngành, địa phương… và quy định trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng, quản lý, vận hành, khai thác hệ thống này. Quy trình xây dựng, quản lý, vận hành, khai thác hệ thống này được hướng dẫn chi tiết tại Chương IV Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Trong khi đó, Luật Chuyển đổi số 2025 tạo khuôn khổ pháp lý cho việc tích hợp, kết nối và khai thác thông tin trên môi trường số, trong đó bao gồm LIS như là một phần của hạ tầng số quốc gia.

Từ ngày 1/7/2025, mô hình CQĐP hai cấp tại Việt Nam chính thức đi vào vận hành, đồng thời gắn liền với chuyển đổi số, thể hiện một bước đi cải cách thể chế mang tính bước ngoặt.[11] Theo đó, việc chuyển đổi mô hình tổ chức CQĐP từ ba cấp sang hai cấp đặt ra những yêu cầu mới đối với việc quản lý và vận hành LIS. Mặc dù Luật Đất đai 2024 và các văn bản pháp luật liên quan đã bước đầu thiết lập khung pháp lý cho việc xây dựng và vận hành LIS, song các quy định hiện hành vẫn chưa phản ánh đầy đủ những yêu cầu mới phát sinh từ mô hình CQĐP hai cấp, cụ thể:

Thứ nhất, pháp luật hiện hành chủ yếu tập trung quy định về cấu trúc kỹ thuật và thành phần của LIS, trong khi cơ chế phân định trách nhiệm cụ thể giữa các cấp CQĐP trong việc thu thập, cập nhật và kiểm soát dữ liệu đất đai chưa được quy định rõ ràng trong bối cảnh tổ chức chính quyền địa phương thay đổi.

Thứ hai, các quy định hiện nay chưa xác lập đầy đủ cơ chế bảo đảm tính liên thông và thống nhất dữ liệu giữa các cấp CQĐP khi loại bỏ cấp trung gian trong hệ thống hành chính. Việc thiếu các quy định chi tiết về quy trình kiểm tra, xác thực và đồng bộ dữ liệu có thể dẫn tới nguy cơ phân tán hoặc thiếu nhất quán trong LIS giữa các địa phương.

Thứ ba, pháp luật hiện hành vẫn chưa xây dựng được cơ chế đầy đủ để công khai và chia sẻ thông tin đất đai dưới dạng dữ liệu mở phục vụ thị trường. Đặc biệt, các LIS liên quan đến giá đất giao dịch, hoạt động đấu giá hoặc đấu thầu QSDĐ chưa được tích hợp thành LIS thống nhất trên phạm vi quốc gia. Sự thiếu hụt này không chỉ làm giảm hiệu quả giám sát của Nhà nước đối với thị trường đất đai mà còn hạn chế khả năng tiếp cận thông tin đất đai của người dân và doanh nghiệp.

Có thể thấy, việc hoàn thiện cơ chế quản lý LIS trong bối cảnh vận hành mô hình CQĐP hai cấp không chỉ là vấn đề nâng cấp hạ tầng công nghệ thông tin, mà còn là vấn đề thiết kế thể chế quản lý dữ liệu đất đai phù hợp với cấu trúc tổ chức bộ máy mới. Điều này đòi hỏi Việt Nam phải xây dựng các quy định pháp luật cụ thể hơn về phân cấp quản lý dữ liệu, cơ chế phối hợp giữa các cơ quan nhà nước và phương thức công khai, minh bạch thông tin đất đai trên môi trường số.

II. Kinh nghiệm quản lý hệ thống thông tin đất đai tại một số quốc gia vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp

2.1. Kinh nghiệm của Nhật Bản

Đầu tiên, hệ thống quản lý thông tin về đất đai (LIS) tại Nhật Bản được thể hiện qua các chính sách pháp luật về trách nhiệm thu thập, sử dụng các dữ liệu cơ bản về Quy hoạch đất đai tại các địa phương. Cụ thể, Điều 2 Luật Quy hoạch đất đai quốc gia Nhật Bản năm 1974 quy định rằng quy hoạch cấp tỉnh (hay quy hoạch đô thị) gồm ba tài liệu chính: quy hoạch SDĐ, quy hoạch hạ tầng và danh mục các dự án phát triển. Trong đó, quy hoạch SDĐ được thiết kế để phù hợp với định hướng vùng, trong đó xác định hai vùng chính: (i) “khu vực đô thị hoá”- bao gồm các khu vực đô thị hoá hiện có và các khu vực sẽ được phát triển trong 10 năm tới; (ii) “khu vực kiểm soát đô thị” - nơi quá trình đô thị hoá bị hạn chế. Để xây dựng mô hình LIS về quy hoạch SDĐ hiện đại, chi tiết, Điều 2 và Điều 5 Luật cơ bản về Thúc đẩy việc sử dụng thông tin không gian địa lý năm 2007 của Nhật Bản đã đặt ra yêu cầu đối với cơ quan tại địa phương xây dựng và thúc đẩy việc sử dụng dữ liệu đất đai trên cơ sở áp dụng công nghệ GIS. Điểm đặc biệt là công nghệ GIS cho phép chính quyền các cấp có thể cung cấp, bổ trợ thông tin cho nhau như một công cụ tham vấn bằng dữ liệu xác thực và hiệu quả cao, trên cơ sở các nguyên tắc cơ bản và sự phân công trách nhiệm từ cơ quan cấp trung ương. Do đó, mô hình LIS về quy hoạch SDĐ ở Nhật Bản có sự liên kết, đồng bộ và thống nhất rất cao về không gian, thời gian, nội dung. Chính vì vậy, sự chồng chéo trong áp dụng các loại quy hoạch SDĐ là bất khả thi bởi mỗi loại quy hoạch đều đáp ứng những mục đích sử dụng khác nhau, bao hàm các thông số và đối tượng quy hoạch khác nhau.

Chính sự phân loại rõ ràng, cụ thể và lồng ghép với mục tiêu phát triển khiến cho quy hoạch SDĐ tại Nhật Bản trở thành “chương trình quảng bá xúc tiến đầu tư” - tài liệu thực tế của nhà đầu tư khi mong muốn tiếp cận quy hoạch đất đai các vùng nhằm triển khai dự án tại Nhật Bản.

Tiếp theo, tại Nhật Bản, hệ thống vận hành LIS hiệu quả còn được thể hiện qua chính sách bảo vệ quyền tiếp cận thông tin đất đai minh bạch, chính xác của nhân dân. Theo đó, Luật Đăng ký Bất Động Sản Nhật Bản năm 2004 là cơ sở để tổ chức hệ thống đăng ký bất động sản (BĐS) của Nhật Bản tập trung thống nhất ở cấp trung ương với cơ quan chủ quản là Bộ Tư pháp. Ngoài ra, quyền tiếp nhận hoạt động đăng ký đất đai được giao cho các cơ quan cấp địa phương, thuộc về các Cục Tư pháp địa phương và văn phòng đăng ký nơi có BĐS.

Từ đó có thể thấy, đối với một quốc gia vận hành CQĐP hai cấp như Nhật Bản, thể chế pháp luật về mô hình vận hành hệ thống đăng ký BĐS đã thể hiện ưu thế vượt trội ở khả năng xử lý tập trung và đồng bộ khối lượng lớn dữ liệu BĐS, cho phép thu thập, cập nhật và lưu trữ hàng loạt hồ sơ. Với hệ thống thông tin công khai, hiệu quả, CQĐP có thể chủ động ứng phó với các biến động về hành chính - lãnh thổ như điều chỉnh ranh giới đơn vị hành chính, thửa đất mà không làm gián đoạn hoạt động QLNN về đất đai. Đồng thời, mô hình LIS về đăng ký BĐS tại quốc gia này sẽ giúp giảm thiểu thời gian thực hiện phê duyệt và quy trình thực hiện các thủ tục hành chính do lo ngại về rủi ro sai lệch dữ liệu đất đai trên thị trường. Từ đó, hạn chế tình trạng tranh chấp, khiếu nại, mâu thuẫn khi người dân thực hiện các giao dịch, thủ tục pháp lý về đất đai.

Ngoài ra, đối với hoạt động vận hành LIS về giá đất, từ năm 1969, Nhật Bản đã ban hành Luật Định giá Đất. Theo Điều 2 và Điều 6 Luật này, cơ quan cấp trung ương Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch (MLIT) vào mỗi ngày 1/3 hằng năm công bố công khai “chỉ số giá đất chuẩn cấp quốc gia” dựa trên khảo sát tại hàng chục nghìn điểm trên toàn quốc. Đây là chuẩn mực chính thức để các cơ quan nhà nước, ngân hàng và doanh nghiệp tham chiếu trong hoạt động nhận thế chấp, định giá tài sản hay bồi thường giải phóng mặt bằng.[12] Dựa vào đó, các chính quyền tỉnh có thẩm quyền lập và công bố công khai “giá đất chuẩn” cấp tỉnh thuộc phạm vi địa phương và công bố vào ngày 1/7 hàng năm để phản ánh thị trường đất phù hợp với điều kiện địa phương. Sau đó, chính quyền cấp cơ sở thực hiện định giá đất để tính thuế tài sản cố định trên BĐS, dựa trên khảo sát và bảng “giá đất chuẩn” mà cấp tỉnh trực thuộc ban hành.

Như vậy, theo Luật Định giá Đất, các CQĐP có trách nhiệm công bố định kỳ các “giá đất chuẩn” trên các hệ thống thông tin phù hợp. Có thể thấy, quy định này đã người dân có thể nắm bắt xu hướng biến động giá đất trên thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ hoặc thổi giá BĐS. Theo nhóm tác giả đánh giá, việc từng là một quốc gia chịu nhiều hậu quả kinh tế nặng nề do tình trạng “bong bóng bất động sản” những năm 1996-2006,[13] Nhật Bản hiểu được tầm quan trọng của việc kiểm soát lợi ích kinh tế mà đất đai mang lại. Do đó, Nhật Bản đặt ra cơ chế công khai về giá đất chuẩn, ngoài việc phục vụ cho hoạt động định giá đất của CQĐP khi thực hiện các thủ tục liên quan tới đất đai, mà còn làm cơ sở tham chiếu cho các thỏa thuận giao dịch đất đai trên thị trường.

Chính nhờ sự kết hợp linh hoạt giữa cơ chế thị trường và sự can thiệp hợp lý của Nhà nước, Nhật Bản duy trì được sự lành mạnh của thị trường đất đai ngay cả trong những giai đoạn biến động mạnh.[14]

Đặc biệt, nhờ có hệ thống LIS về dữ liệu giá đất ổn định, trong khi các quốc gia trên thế giới áp dụng phương pháp khá thủ công khi xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất khi phải xác lập giá thị trường một cách khá tương đối, Nhật Bản có thể áp dụng phương pháp hiện đại dựa trên cơ sở thực tế từ thị trường, tuy nhiên vẫn được đánh giá toàn diện lợi ích kinh tế mà đất đai mang lại, dựa trên từng mục đích sử dụng của loại đất đó (khu dân cư, khu thương mại, khu công nghiệp,...) và vị trí thửa đất tại từng tỉnh, vùng hoặc khu vực đô thị.[15] Như vậy, với phương pháp xây dựng hệ số giá đất hiện đại dựa trên nguồn dữ liệu minh bạch, Nhật Bản có thể khắc phục các mâu thuẫn trong công tác tính toán giá đền bù khi nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc mâu thuẫn chi phí khi chính phủ nước này thực hiện hoạt động giao đất, cho thuê đất.

2.2. Kinh nghiệm của Hàn Quốc

Từ năm 2013, trên cơ sở Đạo luật về cơ sở hạ tầng dữ liệu không gian quốc gia, Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc chính thức đưa vào hoạt động Hệ thống thông tin đất đai Hàn Quốc (The Korea Land Information System - KLIS) với kỳ vọng sẽ minh bạch các thủ tục xử lý đất đai, loại bỏ tình trạng bất công và tham nhũng liên quan đến đất đai. Các mục tiêu của việc thành lập và vận hành KLIS theo Đạo luật đó là: 1) quản lý hiệu quả thông tin không gian địa lý - Điều 1; 2) tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận và sử dụng dữ liệu không gian của người dân - Điều 3.

Với mục tiêu quản lý hiệu quả thông tin không gian địa lý, KLIS được xây dựng với mục tiêu công khai dữ liệu đất đai cơ bản, kịp thời hỗ trợ Chính phủ trong việc thiết lập và thực hiện các chính sách chính xác và hiệu quả. Trước đây, những thay đổi trong giao dịch đất đai và định giá đất chỉ được điều tra bởi các đơn vị hành chính và các bộ luật riêng lẻ, nhưng kể từ khi thành lập, KLIS đã giúp Chính phủ kiểm tra chi tiết hoạt động này của từng quận, huyện và khu vực. Từ đó, chính quyền trung ương có thể nắm bắt kịp thời và chính xác những thay đổi và nâng cao chất lượng của các chính sách đất đai.[16]

Theo nhóm tác giả, trong quá triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp, pháp luật Hàn Quốc nổi bật với cơ chế giám sát, giải trình và chịu trách nhiệm từ các cơ quan cấp địa phương cấp dưới với tính minh bạch, đầy đủ, hợp pháp của dữ liệu được thu thập. Nhờ vậy, CQĐP cấp trên vừa có thể tự chủ trong việc cập nhật, rà soát, làm giàu dữ liệu đất đai mà vẫn đảm bảo sự giám sát, phê duyệt từ các cơ quan chuyên môn từ trung ương tới địa phương. Cụ thể, Điều 7 Đạo luật yêu cầu người đứng đầu cơ quan hành chính phương cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng một kế hoạch hành động về chính sách dữ liệu không gian cho cơ quan quản lý chuyên môn thuộc thẩm quyền quản lý của mình. Đồng thời, khoản 1 Điều 8 Đạo luật quy định người đứng đầu cơ quan hành chính tại địa phương có ý định xây dựng hoặc sửa đổi kế hoạch hành động của cơ quan cần tham khảo ý kiến ​​các cơ quan quản lý chuyên môn liên quan trong vòng 30 ngày. Đây là phương thức giải trình hữu hiệu nhằm phòng ngừa các hành vi lạm quyền, không minh bạch, thiếu chủ quan trong quá trình xây dựng KLIS.

Đánh giá cho thấy mô hình KLIS thống nhất trên phạm vi toàn quốc, hiện đại và đầy đủ là CSDL vô cùng quan trọng giúp các cấp CQĐP tại Hàn Quốc ứng dụng và xử lý các bất cập trong quản lý đất đai theo cách thủ công.

Với mục tiêu tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận và sử dụng dữ liệu không gian của người dân, điểm đặc biệt của hệ thống KLIS tại Hàn Quốc là trường dữ liệu được xây dựng trên cơ sở nguồn dữ liệu mở (Open Data) - tức người dân có thể tra cứu và nhận các xác nhận quy hoạch sử dụng đất trực tuyến và tham khảo những thông báo công khai, minh bạch về giá đất mọi lúc, mọi nơi thông qua website.[17] Nhờ đó, chất lượng dịch vụ hành chính công đã được cải thiện, giảm thiểu đáng kể thời gian và chi phí.

Ngoài ra, mô hình LIS về thông tin giá đất của quốc gia này cũng bao gồm hệ thống thẩm định giá đất chuẩn và giá đất cụ thể trên CSDL công khai, phân cấp nhiệm vụ và trách nhiệm giải trình. Theo đó, về CSDL công khai, Điều 3 Nghị định về công bố giá trị BĐS do Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải xây dựng vào năm 2005 yêu cầu Bộ trưởng Bộ này (MOLIT) chịu trách nhiệm xây dựng, thẩm định và công bố công khai hằng năm giá đất chuẩn sau khi có ý kiến của Ủy ban Trung ương về công bố giá đất tại Điều 19 và ý kiến của thẩm định viên theo Luật Thẩm định giá. Cụ thể, Bộ trưởng MOLIT xem xét tổng thể các yếu tố sau: thông tin giá thị trường, thông tin giá thuê của các thửa đất tương tự, chi phí tạo ra đất có giá trị sử dụng tương đương, sự công bằng và đặc thù giữa các khu vực, cũng như khả năng dự báo biến động giá của thửa đất chuẩn. Từ đó, thông tin giá đất chuẩn được xây dựng dựa trên 500.000 thửa đất đại diện, phản ánh cho 32 triệu thửa đất trên toàn quốc và làm cơ sở để xác định giá đất cụ thể.[18]

Ngoài ra, theo Điều 7 Nghị định về Thông báo Công khai Giá trị Bất động sản 2020, hệ thống thông tin giá đất cụ thể được người đứng đầu CQĐP cấp tỉnh phê duyệt và công bố công khai hằng năm cho từng thửa đất (không thuộc thửa đất chuẩn). Theo đó, việc xây dựng một hệ thống LIS hằng năm theo một quy trình thống nhất thể hiện tính dự báo cao của mô hình quản lý giá đất. Từ đó, khung pháp lý về giá đất cụ thể của quốc gia này được ổn định và thống nhất trong chu kỳ hằng năm, trong khi một số quốc gia khác lại chỉ xây dựng giá đất cụ thể khi phát sinh nhu cầu tính toán trên thực tế. Đặc biệt, một khía cạnh độc đáo của Nghị định đó là cho phép chủ sở hữu đất đai có quyền khiếu nại trong vòng 30 ngày nếu không đồng ý với mức giá công bố. Theo nhóm tác giả, đây chính là quy định thể hiện sự ưu việt của Hàn Quốc trong phòng ngừa nguy cơ xung đột lợi ích giữa nhà nước và người dân khi giá đất cụ thể được áp dụng trong một số hoạt động hành chính dễ xảy ra tranh chấp, khiếu nại như bồi thường, giải phóng mặt bằng hay vướng mắc về tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất.

2.3. Kinh nghiệm của Đức

Tại Đức, xuất phát từ yêu cầu minh bạch hóa thông tin, mô hình LIS (được gọi tắt là ALKIS) được triển khai từ năm 2015 nhằm tổng hợp số liệu thống kê sử dụng đất. Trong thể chế nhà nước liên bang, Điều 30 và Điều 83 Hiến pháp Đức trao thẩm quyền quản lý đất đai cho cấp bang và cấp địa phương (thành phố, quận); khung pháp lý về ALKIS được thống nhất điều chỉnh bởi hệ tiêu chuẩn (ALKIS-Model) do Hội nghị phối hợp các cơ quan đo đạc – địa chính của các bang phê duyệt. Bởi vậy, nguồn dữ liệu đầu vào cấu thành ALKIS chủ yếu là sổ đăng ký đất đai (Grundbuch); hồ sơ địa chính (Liegenschaftskataster); hệ thống quy hoạch và giá đất luật định. Điểm độc đáo trong vận hành ALKIS nằm ở thẩm quyền quản lý hệ thống và nguồn dữ liệu mở (Open Data). Được thiết kế để đáp ứng nhu cầu tiếp cận thông tin đất đai liên thông giữa các chính quyền bang và chính quyền cấp địa phương (quận), nguồn dữ liệu đầu vào của ALKIS được điều phối và chỉnh lý trên phạm vi toàn quốc, trong đó cấp địa phương (thành phố, huyện) đóng vai trò chủ yếu trong việc vận hành.[19]

Từ đó, cấp thành phố/quận thể hiện sự hiệu quả trong vai trò “cánh tay nối dài” của cấp bang tới từng vùng quản lý. Cấp bang lại đóng vai trò kiểm tra, giám sát, chịu trách nhiệm ở khâu cuối cùng khi truyền tải, xử lý dữ liệu đất đai. Trong một không gian thể chế quản lý độc đáo, đây chính là cơ chế giám sát, giải trình ở khâu “hậu kiểm” và là chìa khoá để dữ liệu đất đai không manh mún, đồng bộ và thống nhất. Bởi lẽ, so với cách thức cập nhật thông tin trong sổ đăng ký đất đai vật lý thông thường, nguồn dữ liệu trong sổ đăng ký đất đai điện tử có thể dễ dàng được chỉnh lý và cập nhật bằng phương tiện số.[20] Với những nỗ lực trên, kể từ khi vận hành, ALKIS đã cung cấp một nguồn tài liệu mở về đất đai cho 16 bang trên toàn quốc, đảm bảo cho mọi người dân có thể tiếp cận thông tin trong sổ đăng ký quyền đối với đất và hồ sơ địa chính tích hợp với công cụ điều tiết đất đai vĩ mô như quy hoạch SDĐ, giá đất luật định, thông tin pháp lý của từng thửa.

Đặc biệt tại Đức, sự kiểm soát đầu cơ giá đất trên thị trường và ổn định giá cả BĐS thông qua sự kiểm soát hoàn toàn dữ liệu đất đai tại các hệ thống tương tự LIS được các cơ quan tại địa phương thực hiện. Tại đó, tồn tại cơ chế hệ thống giá đất luật định (Amtliche Grundstückswertermitt-lung).[21] Đây là một công cụ không thể thiếu trong quá trình nhà nước ban hành quy hoạch sử dụng đất và các chính sách đất đai như (thuế, giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi,....) và hệ thống tín dụng.[22] Luật Thuế Bất động sản (ImmoWertV) đặt ra quy định yêu cầu dữ liệu cần thiết cho việc định giá đất mà các cơ quan cấp địa phương có trách nhiệm thu thập bao gồm: Dữ liệu vị trí đối tượng định giá đất, dữ liệu về khung thời gian định giá, các điều kiện cần xem xét khi định giá đất (xem xét tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế, bất kỳ điều kiện liên quan nào khác và vị trí của đất), và dự báo sự kiện khách quan có nguy cơ ảnh hưởng tới giá trị của thửa đất (các trường hợp bất thường xảy ra trên đất như thiên tai, bão lũ tại địa phương,...).[23]

Cụ thể, theo Điều 195 Bộ Luật Xây dựng Đức (BauGB), mọi hợp đồng liên quan đến việc mua bán hoặc trao đổi thửa đất phải được đăng ký tại văn phòng hội đồng định giá đất (Geschäftsstell) tại từng quận (đơn vị hành chính thấp nhất). Điều 873 Bộ luật Dân sự Đức (BGB) quy định chỉ những giao dịch được công chứng viên đăng ký trong sổ đăng ký đất đai (Grundbuch) mới có giá trị pháp lý và công chứng viên có nhiệm vụ bắt buộc chuyển dữ liệu. Do đó, các chủ thể giao dịch trên thị trường đất đai sẽ không thể che giấu các chi tiết giao dịch của họ khỏi văn phòng hội đồng định giá đất. Theo thẩm quyền được quy định tại Điều 193 BauGB, các hội đồng xây dựng một bảng tập hợp giá đất (Kaufpreissammlung). Và hội đồng cung cấp toàn bộ tập hợp giá đất thị trường cho cơ quan thuế địa phương theo Khoản 2 Điều 195 BauGB để thực hiện các thủ tục xây dựng giá đất luật định phục vụ cho hoạt động QLNN về giá đất hằng năm.

Nhóm tác giả nhận định cơ chế trao quyền toàn diện thông qua cơ chế hậu kiểm từ cấp bang xuống từng văn phòng hội đồng định giá đất cấp quận giúp quá trình thu thập dữ liệu đất đai trở nên tối giản, nhanh chóng mà vẫn đảm bảo tính hiệu quả. Bởi sự quản lý của các cơ quan cấp địa phương (cấp bang) với các văn phòng hội đồng định giá đất cấp quận chỉ dừng lại ở góc độ hành chính (Dienstaufsicht) và giám sát pháp lý (Rechtsaufsicht) chứ không can thiệp về mặt chuyên môn. Cơ chế ấy trao cho văn phòng hội đồng định giá đất cấp quận khả năng thực hiện công việc chuyên môn một cách độc lập, không bị chi phối, ảnh hưởng bởi các quyết định mang tính chủ quan gây sai lệch thông tin, dữ liệu giá đất từ các cơ quan khác. Các quy định này thể hiện sự hiện đại của CHLB Đức trong công cuộc quản lý LIS về giá đất, tại đó cơ chế trao quyền và đề cao trách nhiệm giải trình được ưu tiên hàng đầu.[24]

Đồng thời, theo nhóm tác giả, LIS về giá đất trong mô hình chính quyền địa phương hai cấp của CHLB Đức còn thể hiện sự vượt trội về tính dân chủ thông qua trách nhiệm công khai hệ thống thông tin giá đất tới toàn bộ công dân có nhu cầu tiếp cận. Cụ thể, BauGB đặt ra quy định yêu cầu các cơ quan chuyên môn tại từng quận có trách nhiệm vận hành hệ thống thông tin giá đất trên địa bàn quản lý, công bố các giá trị tiêu chuẩn của đất chưa phát triển và các dữ liệu liên quan khác, đồng thời lập báo cáo định giá đất cho các cơ quan chính phủ hoặc cho các doanh nghiệp tư nhân, người dân có nhu cầu.[25] Điều này khiến cho dữ liệu về giá đất thị trường do các ủy ban định giá đất thu thập không chỉ nhằm mục đích kiểm soát thông tin, dữ liệu trên thị trường mà còn là cơ sở tham chiếu công khai cho các chủ thể trong xã hội được tiếp cận.

2.4. Kinh nghiệm của Pháp

Từng là quốc gia tổ chức QLNN theo mô hình CQĐP hai cấp kể từ trước những năm 1983, tới nay, các chính sách quản lý LIS của Pháp từ mô hình chính quyền cũ vẫn còn nguyên giá trị. Dưới không gian thể chế độc đáo khi Pháp phân cấp cho cấp vùng chỉ thực hiện nhiệm vụ giám sát ; các đơn vị địa phương cấp dưới như tỉnh và xã được ví như một “lãnh thổ tập thể” - có nghĩa họ có một cơ quan hành pháp riêng biệt, hoạt động như một mô hình chính quyền được hưởng cơ chế phân quyền mạnh, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động thành lập CQĐP tự quản.[26] Nhờ vậy, các chính sách về quản lý LIS về đất đai tại từng đơn vị hành chính được thu thập và vận hành một cách cụ thể, kịp thời, chính xác.

Cụ thể, hiện nay tại Pháp, GEOFONCIER là cổng thông tin điện tử được Hội đồng Chuyên gia đo đạc địa chính của Pháp (OGE) xây dựng vào năm 2010 và quản lý theo cơ chế phân quyền của Nhà nước, tập trung lưu trữ toàn bộ hoạt động đo đạc, chia tách, xác lập ranh giới đất đai trên phạm vi toàn quốc và cho phép cập nhật trực tiếp, theo thời gian thực các biến động địa chính. Ngoài ra, điểm đặc biệt trong cơ chế phân quyền nằm ở thẩm quyền chỉnh lý, xây dựng dữ liệu đất đai được chuyển giao cho các cơ quan cụ thể: Tổng cục Tài chính công (DGFiP) có thẩm quyền quản lý đối với dữ liệu địa chính và dữ liệu đăng ký đất đai trên toàn quốc; trong khi đó CQĐP có thẩm quyền quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua dữ liệu từ hệ thống mà DGFiP xây dựng.

Trong quá trình vận hành chính quyền địa phương tại Pháp, GEOFONCIER đã thể hiện cơ chế phân quyền thực chất giữa các cấp địa phương và các cơ quan chuyên môn, hướng đến thế mạnh của từng cơ quan cụ thể nhằm đảm bảo chất lượng nguồn dữ liệu đầu vào. Bởi vậy, mô hình LIS tại Pháp có đặc điểm nổi bật như: (i) cơ chế cập nhật dữ liệu địa chính liên tục, theo thời gian thực, thay vì cập nhật theo từng đợt cải cách hành chính; (ii) mô hình đối tác công - tư (PPP) bền vững giữa Nhà nước và đội ngũ chuyên gia, kỹ sư đo đạc địa chính (Géomètres-Experts); và (iii) vận hành cổng dữ liệu GEOFONCIER thống nhất.[27] Việc cập nhật dữ liệu được thực hiện ngay khi có biến động về ranh giới thửa đất, thông qua các “chứng thư đo đạc địa chính” (cadastral survey documents) do các chuyên gia đo đạc được pháp luật công nhận lập và đưa trực tiếp vào hệ thống số. Các chuyên gia này vừa thực hiện nghiệp vụ độc lập, vừa đảm nhận công việc xác định ranh giới thửa đất và cập nhật bản đồ địa chính, dưới sự kiểm soát và giám sát chặt chẽ của cơ quan địa phương cấp tỉnh.

Đồng thời, để kiểm soát hành vi đầu cơ BĐS làm nhiễu thông tin của LIS trên thị trường, Pháp áp dụng cơ chế Open Data để xây dựng hệ thống dữ liệu BĐS liên thông giữa các cơ quan công chứng và cơ quan nhà nước nhằm phản ánh chính xác thực trạng thị trường. Một ví dụ tiêu biểu là CSDL BIEN (Base d'Informations Économiques Notariales) được duy trì bởi các công chứng viên, lưu trữ thông tin chi tiết về giao dịch BĐS từ năm 1990, bao gồm giá bán, loại tài sản, vị trí và các yếu tố liên quan.[28] Ngoài ra, theo Điều L213-2 Bộ luật Quy hoạch đô thị (Code de l'urbanisme), mọi hoạt động chuyển nhượng BĐS nằm trong khu vực có quyền ưu tiên mua đều phải được chủ sở hữu (thông qua công chứng viên) thông báo trước cho CQĐP cấp xã quản lý. Theo Điều L211-1 và L213-3, quy định thẩm quyền của CQĐP cấp tỉnh trong việc thực hiện quyền ưu tiên mua trong một số trường hợp nếu báo cáo của các CQĐP cấp xã cho thấy mức giá ghi trong DIA thấp hơn giá trị thực tế của thị trường hoặc phù hợp với mục đích công cộng.

Theo nhóm tác giả, đây là một trong những gợi mở về thể chế vô cùng hiệu quả cho Việt Nam, khi mô hình LIS về kiểm soát giá đất giao dịch lại hướng tới sự tham gia của các chủ thể là cơ sở công chứng tư nhân cùng các chủ thể QLNN ở cấp địa phương. Trong khi đó, ở một số quốc gia, sự tham gia của các tổ chức tư nhân và ngoài công lập trong vai trò kiểm soát tính minh bạch của các giao dịch đất đai trên thị trường là rất hạn chế. Từ đó, nếu các bên “bắt tay” kê khai giá thấp để trốn thuế, họ có thể đối mặt với rủi ro mất tài sản vào tay Nhà nước với mức giá rẻ mạt đó mà không có cách nào đòi lại phần tiền “chênh lệch hợp đồng”. Tuy nhiên, nhóm tác giả nhận định cơ chế này không đặt ra nhằm hướng tới mục tiêu chiếm hữu các giao dịch dân sự của người dân một cách vô căn cứ. Dựa trên quyền lực nhà nước về vai trò điều tiết nguồn lợi kinh tế quốc gia, các biện pháp kể trên thực chất chính là hàng rào ngăn cản, răn đe các hành vi đầu cơ, lũng đoạn thị trường nhằm mục đích trốn thuế và gây nhiễu nguồn dữ liệu về LIS. Cách thức này cho phép công chứng viên kiểm soát chính xác “giá thực” trong các giao dịch mua bán BĐS.[29] Đồng thời, sự phối hợp chặt chẽ giữa công chứng viên và cơ quan địa phương cấp xã giúp tăng cường khả năng quản lý, giám sát và phát hiện các hành vi vi phạm pháp luật về thuế.[30] Do đó, dữ liệu do công chứng viên cung cấp được xem là nguồn đáng tin cậy để xác định giá thị trường.

III. Khuyến nghị và giải pháp cho Việt Nam và một số quốc gia có nền kinh tế đang phát triển

3.1. Hoàn thiện khung pháp lý cơ bản về LIS tại các địa phương

Việt Nam cần thiết kế và xây dựng một LIS đa mục tiêu, có thể điều chỉnh linh hoạt, cho phép lưu trữ dữ liệu đất đai tập trung tại một đầu mối và từ đó có thể chia sẻ thông tin nhanh chóng, chính xác cho tất cả những đối tượng có nhu cầu và quyền sử dụng dữ liệu. Cụ thể, theo báo cáo chỉ số PAPI 2024, việc công khai thông tin sử dụng đất tại đa số tỉnh thành tại nước ta còn ở mức thấp - trung bình. Đặc biệt, sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính về 34 tỉnh/thành phố, bảng chỉ tiêu cấp tỉnh do PAPI công bố cho thấy tỷ lệ người dân được tiếp cận các thông tin quan trọng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại các địa phương vô cùng thấp; tỷ lệ này tại đa số các tỉnh thành chỉ đạt khoảng 10-20% trước khi sáp nhập. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết cần hoàn thiện khung pháp lý chuyên sâu về quá trình quản lý và công khai thông tin về LIS trong lĩnh vực đất đai tại Việt Nam. Bởi lẽ, quy định pháp luật liên quan đến quản lý LIS tại Chương XII Luật Đất đai 2024 còn mang nặng tính hình thức, chưa quy định cụ thể, rõ ràng trách nhiệm của cơ quan quản lý cấp địa phương. Đặc biệt, trong bối cảnh thay đổi mô hình CQĐP, thẩm quyền quản lý LIS từ cấp huyện còn bị bỏ ngỏ. Ngoài ra, khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 197/2025/QH15 đã gợi một số chính sách chuyển đổi số đặc thù như xây dựng cơ sở Big Data về pháp luật đất đai nhằm số hoá hồ sơ văn bản quy phạm pháp luật; hình thành kho dữ liệu mở (Open Data) phục vụ quy trình rà soát, điều chỉnh; ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) trong hoạt động nghiệp vụ, hỗ trợ cán bộ địa chính,... Tuy nhiên, cho đến nay Nghị quyết trên chưa được hướng dẫn cụ thể áp dụng trong hoạt động quản lý đất đai bởi Chính phủ hay các cơ quan, ban, ngành Bộ Nông nghiệp và Môi trường và Bộ Khoa học và Công nghệ.

Nhật Bản - một trong những quốc gia “tiên phong” trên thế giới về QLNN về đất đai dựa trên nền tảng hệ thống thông tin hiện đại - đã cung cấp khung pháp lý mang giá trị gợi mở đối với Việt Nam trong quá trình hoàn thiện LIS về đất đai trên toàn quốc. Cụ thể, là một quốc gia đang trong quá trình hiện đại hóa LIS, Việt Nam có thể tham khảo và học hỏi kinh nghiệm của Nhật Bản trong việc xây dựng Luật cơ bản về Thúc đẩy việc sử dụng thông tin địa lý năm 2007. Các nội dung cơ bản của Đạo luật như quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các chủ thể có thẩm quyền quản lý LIS; nguyên tắc cơ bản để quản lý LIS; cơ chế, chính sách cụ thể của các cơ quan trung ương nhằm hỗ trợ CQĐP thúc đẩy việc sử dụng thông tin không gian địa lý phù hợp,... mang giá trị tham khảo pháp lý rất lớn đối với Việt Nam trong bối cảnh Luật Chuyển đổi số năm 2025 được ban hành. Ngoài ra, chế định về sổ đăng ký quyền đối với đất đai tại Đức đã cho thấy hiệu quả vượt trội, độ liên thông dữ liệu và minh bạch trong quản lý. Do đó, Việt Nam hoàn toàn có thể tiếp thu kinh nghiệm pháp lý của Đức về thúc đẩy số hóa quy trình thu thập, sử dụng dữ liệu đất đai từ Luật Đăng ký đất đai của Đức để bổ sung trách nhiệm cung cấp và xử lý thông tin của cán bộ địa chính, thúc đẩy quy trình hiện đại hóa, chuyển đổi số thực chất hệ thống LIS tại Việt Nam.

Hiện nay, Nghị định 357/2025/NĐ-CP đã chính thức có hiệu lực từ 01/03/2025 đã mở ra một cơ hội lớn trong công cuộc xây dựng và quản lý LIS tại Việt Nam, giúp cơ quan quản lý giảm thiểu các “vùng xám” thông tin về BĐS, đồng thời hỗ trợ công tác quản lý thuế và quá trình thực hiện tra cứu thông tin BĐS khi người dân thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai. Tuy nhiên, khi tham khảo quá trình vận hành LIS tại một số quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc, Pháp, nhóm tác giả cho rằng để triển khai được những chính sách mới mà Nghị định đã đặt ra, Việt Nam cần phải đảm bảo hệ thống hạ tầng thông tin hiện đại và được cập nhật liên tục nhằm tránh tình trạng thông tin xảy ra độ trễ, không chuẩn xác dẫn tới thiệt hại cho chủ thể sử dụng. Ngoài ra, Nghị định cũng chưa đề cập tới một số vấn đề như trách nhiệm cập nhật thông tin của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền vận hành LIS, tức sau khi có sự thay đổi, biến động thông tin về BĐS, cơ quan nào có trách nhiệm cập nhật các thông tin này trên LIS; thời hạn cập nhật là bao lâu và các thông tin về BĐS trên LIS có được công khai truy cập trên toàn quốc hay không. Như vậy, để vận hành hiệu quả hệ thống LIS tại các địa phương, nhóm tác giả kiến nghị cần nghiên cứu kỹ hơn về lộ trình triển khai, đảm bảo mô hình LIS có sự đồng bộ với hệ thống hạ tầng, công nghệ của Việt Nam.

3.2. Khuyến nghị chính sách quản lý LIS trong hệ thống thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và công tác điều tra cơ bản về đất đai

Hiện nay, khung pháp lý về thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Việt Nam trải qua rất nhiều sự thay đổi. Cho đến thời điểm này, điểm b khoản 3 Điều 12 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ghi nhận giá trị pháp lý của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh sau khi sáp nhập và không cho phép lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Để đảm bảo hoạt động quản lý thông tin đất đai của CQĐP hai cấp, Nghị quyết 254/2025/QH15 đã quy định cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập điều chỉnh quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, trong đó phải xác định phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho cấp xã. Như vậy, để chính quyền cấp xã có thể quản lý thông tin đất đai tại cấp mình, cấp tỉnh cần phải hoàn thành điều chỉnh, rà soát quy hoạch tỉnh và phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho cấp xã.

Tuy nhiên, hiện nay pháp luật không quy định thời hạn điều chỉnh, phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất của cấp tỉnh cho cấp xã và kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Kết quả là tính đến tháng 03 2026, mới chỉ có 12/34 tỉnh, thành phố của Việt Nam hoàn thành điều chỉnh Quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050; trong đó đã thông qua điều chỉnh Quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 có kết hợp với phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các xã trên địa bàn.[31]

Đặc biệt, khoảng trống lớn nhất đó là bất cập trong xây dựng kế hoạch quản lý hệ thống thông tin sử dụng đất cấp xã. Theo báo cáo sơ bộ kết quả tổng điều tra nông thôn, nông nghiệp năm 2025, công bố ngày 14/01/2026, Việt Nam hiện nay có 34 tỉnh và 2.634 xã,[32]như vậy trung bình 1 tỉnh sẽ phải phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho 77 xã. Những dữ liệu trên vốn được quản lý ở cấp xã, đây là nhiệm vụ mà chỉ cấp xã có khả năng trực tiếp nắm bắt, thu thập dữ liệu và đưa ra giải pháp đặc thù, phù hợp với địa phương mình. Thế nhưng, quy định pháp luật hiện hành không cho phép cấp xã được tham gia vào quá trình rà soát, điều chỉnh nội dung liên quan đến phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất của cấp mình. Điều này đặt ra một thách thức tiềm tàng bởi việc không cho phép CQĐP cấp xã tham gia tham vấn, đóng góp ý kiến, trình bày nhu cầu SDĐ trong quá trình thông qua Quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030 kết hợp với phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất là thiếu sót lớn trong quy định pháp luật, tạo ra nguy cơ “vô hiệu” toàn bộ chính sách đất đai của địa phương.

Như vậy, để giải quyết triệt để vấn đề bất cập trong hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay, Việt Nam cần đẩy mạnh triển khai và áp dụng LIS bao trùm trong phạm vi quốc gia thông qua một phần mềm LIS thống nhất tới từng cấp địa phương. Hệ thống này cần đảm bảo có quy trình và các quy tắc chung, thống nhất, từ khâu thu thập, phân tích, tổng hợp cho tới khâu công bố thông tin định kỳ. Ngoài ra, cần đảm bảo LIS có đầy đủ các dữ liệu như diện tích đất, hồ sơ địa chính, chủ sử dụng đất, giá đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kiểm kê đất đai định kỳ.

Việt Nam có thể tham khảo có chọn lọc công tác điều tra cơ bản về thông tin đất đai tại mô hình Cổng thông tin điện tử GEOFONCIER được Hội đồng Chuyên gia đo đạc địa chính của Pháp (OGE) xây dựng năm 2010. Đây là mô hình được Pháp quản lý theo cơ chế ủy quyền của Nhà nước, tập trung lưu trữ toàn bộ hoạt động đo đạc, chia tách, xác lập ranh giới đất đai trên phạm vi toàn quốc và cho phép cập nhật trực tiếp, theo thời gian thực các biến động địa chính. Mô hình này là cơ hội để giải quyết vấn đề còn tồn tại trong công tác quản lý LIS còn rời rạc, phân mảnh khi cho phép các CQĐP cập nhật dữ liệu địa chính ngay khi phát sinh biến động thay vì phụ thuộc vào các chu kỳ điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay điều chỉnh đơn vị địa giới hành chính. Đồng thời, cơ chế ủy quyền của Pháp cho Hội đồng Chuyên gia (OGE) cho thấy sự tương thích với xu hướng “xã hội hóa” dịch vụ công tại Việt Nam và mã hóa dữ liệu đất đai, BĐS phục vụ cho quá trình quản lý nhà nước về đất đai theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP. Do đó, Việt Nam cần tham khảo nội hàm một số quy định về cơ chế ủy quyền để xây dựng khung pháp lý về cơ chế giám sát, kiểm tra, chịu trách nhiệm thực chất của CQĐP và giảm tải áp lực cho cấp trung ương trong quá trình triển khai và vận hành LIS về đất đai. Những kinh nghiệm này không chỉ góp phần nâng cao độ chính xác, minh bạch của dữ liệu, giảm độ “trễ” thông tin mà còn củng cố vai trò của LIS như một công cụ quản lý đất đai theo thời gian thực và có sự kiểm soát chặt chẽ giữa các cấp chính quyền.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, tất cả thẩm quyền quyết định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,... thuộc về UBND cấp tỉnh. Trên cơ sở đó, UBND cấp tỉnh tiến hành phân cấp, ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện các nhiệm vụ cho phù hợp. Mặc dù đây là quy định nền tảng thúc đẩy cơ chế trao quyền thực chất, tuy nhiên xuyên suốt văn bản và phụ lục không đưa ra tiêu chí, phạm vi tham khảo cho UBND cấp tỉnh để xem xét về tiêu chuẩn “cho phù hợp” của Nghị định hay quy định về cơ chế chịu trách nhiệm, theo dõi, giám sát, kiểm tra của CQĐP cấp tỉnh với hoạt động của các cơ quan, tổ chức được phân cấp, ủy quyền. Đây là khoảng trống pháp lý tiềm tàng tạo kẽ hở cho cáchành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn, lợi dụng kẽ hở của quy định pháp luật để trục lợi trong quá trình xây dựng LIS về đất đai tại Việt Nam.

Bên cạnh các quốc gia như Hàn Quốc, CHLB Đức, Việt Nam hiện nay là một trong những quốc gia vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp đang thúc đẩy cơ chế phân cấp, phân quyền, trao quyền cho các CQĐP nhằm hoàn thiện đồng bộ, liên thông trong quá trình xây dựng LIS về đất đai. Do đó, Việt Nam hoàn toàn có thể nghiên cứu và hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến cơ chế trao quyền đi cùng trách nhiệm giải trình khi vận hành LIS thông qua kinh nghiệm của các quốc gia, nổi bật là quy định tại khoản 1 Điều 7 và khoản 1 Điều 8 tại Đạo luật về cơ sở hạ tầng dữ liệu không gian quốc gia của Hàn Quốc. Cụ thể, Đạo luật yêu cầu các cơ quan quản lý chuyên môn chỉ được xây dựng, sử dụng, thu thập dữ liệu không gian quốc gia trên cơ sở Kế hoạch hành động của người đứng đầu cơ quan hành chính địa phương. Bản kế hoạch đó đồng thời phải được xem xét bởi các cơ quan chuyên môn, qua đó đảm bảo tính tham vấn, minh b Ngoài ra, tham khảo chính sách kiểm soát thông tin của Đức, Việt Nam có thể nghiên cứu mô hình “hậu kiểm” - cho phép cấp tỉnh kiểm tra, giám sát ở khâu dữ liệu cuối cùng trong khi trao quyền cho cấp xã thực hiện điều tra, cập nhật, chỉnh lý dữ liệu đất đai.

3.3. Khuyến nghị cơ chế, chính sách hoàn thiện khung pháp lý về LIS trong quản lý tài chính đất đai

3.3.1. Khuyến nghị giải pháp vận hành LIS trong lập bảng giá đất

Pháp luật Việt Nam chưa có quy định xác định tiêu chuẩn dữ liệu đầu vào sử dụng để xây dựng LIS bảng giá đất. Theo quy định hiện hành, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 năm tiếp theo. Tuy vậy, quy trình thu thập dữ liệu về giá đất tại Điều 14, 16 Nghị định 71/2024/NĐ-CP sửa đổi tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP không nêu rõ Sở Nông nghiệp và Môi trường lấy dữ liệu giá đất để xây dựng bảng giá đất từ đâu; cơ quan địa phương cấp xã, phường nào chịu trách nhiệm thu thập và cập nhật dữ liệu, thông tin giá đất này cho Sở; các dữ liệu này bao gồm các thông tin từ các giao dịch nào, tham chiếu từ đâu. Trong khi theo Khoản 2 Điều 14 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, các chủ thể tại địa phương nắm bắt toàn diện tình hình kinh tế hay các phòng công chứng tư nhân lại bị gạt ra ngoài vòng tham khảo ý kiến.

Tương tự như Việt Nam, Nhật Bản là một trong những quốc gia áp dụng hệ thống “giá đất chuẩn” cho từng khu vực để làm cơ sở tính toán các khoản thuế, phí, lệ phí trên đất đai theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên khác với Việt Nam, hệ thống này của Nhật Bản dựa trên sự vận hành một hệ thống LIS về giá đất công khai; trên cơ sở tính toán, thu thập dữ liệu đầu vào một cách hiện đại, minh bạch, dựa trên nhiều yếu tố kinh tế mà đất đai có thể mang lại cho người sử dụng và được tham vấn từ nhiều cơ quan chuyên môn. Do đó, nhóm tác giả cho rằng để giải quyết triệt để bất cập trên, Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm của Nhật Bản về thẩm quyền quản lý, quy trình xây dựng LIS về giá đất. Cụ thể, theo Điều 2 và Điều 6 Luật Định giá Đất 1969, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch (MLIT) hàng năm công bố “chỉ số giá đất chuẩn” dựa trên khảo sát tại hàng chục nghìn điểm trên toàn quốc. Từ đó, Việt Nam có thể áp dụng quy trình xây dựng chỉ số này trong công tác xây dựng bảng giá đất nhằm đảm bảo tính minh bạch, đầy đủ của dữ liệu được thu thập.

3.3.2. Khuyến nghị giải pháp vận hành LIS nhằm giải quyết vấn đề chênh lệch giá đất Nhà nước và giá đất Thị trường

Một trong những nguyên nhân chính dẫn tới dữ liệu phục vụ xây dựng bảng giá đất tại cấp tỉnh chưa thể hiện sự khách quan và phản ánh đúng giá trị của đất đai đó là do CSDL về giá đất trên thị trường chưa đầy đủ, sai lệch. Trong khi đó, Việt Nam lại cố gắng đẩy giá trị đất đai tại bảng giá đất lên rất cao nhằm bắt kịp giá thị trường. Điều này tiềm ẩn nguy cơ hình thành bong bóng BĐS trong năm 2026 dự kiến tăng cao so với mức trung bình của giai đoạn 2016-2025.[33] Theo khảo sát của VARS,[34] khi quan sát và theo dõi biến động giá tại một số dự án chung cư đã đưa vào sử dụng trên địa bàn Hà Nội, mức giá chuyển nhượng trong quý 2/2025 đã tăng từ 120% đến 180% so với giá chuyển nhượng trước tháng 10/2023. Diễn biến này cho thấy sự gia tăng giá không chỉ tập trung ở các dự án mới mở bán, mà còn lan rộng sang cả phân khúc chung cư cũ, phản ánh tình trạng thiếu kiểm soát trong hình thành mặt bằng giá và sự bất hợp lý trong quan hệ cung - cầu. Các nhà đầu tư sẽ phải rút tiền ra khỏi ngân hàng vốn có lãi suất không bao giờ đuổi kịp tốc độ lạm phát và đổ vào các kênh đầu tư hấp dẫn như BĐS nhằm thao túng, trục lợi từ đầu cơ, đầu tư BĐS.[35] Một thách thức tiềm tàng nảy sinh từ vấn đề trên chính là sự gia tăng của hành vi đầu cơ, thổi giá, gây mất ổn định thị trường QSDĐ. Do đó, theo nhóm tác giả, cấp thiết cần phải có cơ chế kiểm soát hành vi làm nhiễu thông tin giao dịch đất đai trên thị trường và thúc đẩy công tác xây dựng LIS nhằm công khai giá đất tại Việt Nam, đảm bảo Nhà nước nắm quyền điều tiết thị trường, ngăn chặn sốc giá. [36]

Với sự tương đồng về mô hình công chứng Latinh, Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm của Pháp áp dụng hệ thống dữ liệu BĐS liên thông giữa các cơ quan công chứng và cơ quan nhà nước được xây dựng một cách tập trung nhằm phản ánh chính xác thực trạng thị trường. Mô hình điển hình nhất là CSDL BIEN cho phép công chứng viên kể cả tư nhân có thể kiểm soát chính xác “giá thực” trong các giao dịch mua bán BĐS và tạo nên nguồn dữ liệu đáng tin cậy để xác định giá thị trường BĐS. Đồng thời, nâng cao sự phối hợp chặt chẽ giữa công chứng viên và cơ quan thuế giúp CQĐP tăng cường khả năng quản lý, giám sát và phát hiện các hành vi vi phạm pháp luật về thuế và gian lận khi kê khai giá trị giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.

Ngoài ra, tham chiếu pháp luật của CHLB Đức, về mặt thẩm quyền, có thể thấy nhiệm vụ của ủy ban định giá đất của quốc gia này có sự tương tự với hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể tại Điều 161 Luật Đất đai 2024 của Việt Nam. Tuy nhiên, tại Việt Nam, hội đồng này chỉ được thành lập theo quyết định của chủ tịch UBND cấp tỉnh và UBND cấp xã trong một số trường hợp được quy định tại điểm l khoản 1 Điều 5 và điểm i khoản 1 Điều 9 Nghị định 151/2025/NĐ. Trong khi đó tại Đức, theo điều 192 BauGB, quy định mỗi thành phố/quận phải thành lập một ủy ban định giá hoạt động liên tục với thẩm quyền và nhiệm vụ riêng biệt, độc lập với các cơ quan khác. Quy định này đã gợi mở quy định pháp luật Việt Nam nên ban hành một cơ chế thành lập một hội đồng hoặc một cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá đất riêng biệt, hoạt động chuyên trách tại từng địa phương. Từ đó, đặt ra cơ chế vận hành LIS về giá đất tại từng địa phương. Ngoài ra, dựa trên kinh nghiệm của CHLB Đức, Việt Nam cũng có thể tham khảo cơ chế, thẩm quyền của các cơ quan chuyên môn tại địa phương trong vấn đề công khai LIS về giá đất trên các nền tảng thông tin để người dân và doanh nghiệp có thể tham khảo khi thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường một cách minh bạch.

IV. Kết luận

Quản lý LIS hiệu quả là yêu cầu cấp thiết, mục tiêu hướng đến của Việt Nam trong kỷ nguyên mới. Đây không chỉ là giải pháp để cải cách tổ chức, hoàn thiện thể, cắt giảm quy trình, thủ tục rườm rà mà còn thể hiện quyết tâm chính trị rõ ràng của các quốc gia vận hành mô hình CQĐP hai cấp. Quản lý LIS hiệu quả góp phần tăng cường phân quyền, phát huy tính tự chủ, nâng cao hiệu quả quản trị công tại các địa phương. Để đạt được điều đó, khung pháp lý về quản lý LIS xác định dữ liệu trong từng nội dung QLNN cần được quy định rõ ràng, hợp lý. Đồng thời, việc thúc đẩy chuyển đổi số cũng là yếu tố có ý nghĩa quyết định đến sự thành công của mô hình và sự hiệu quả của hoạt động quản lý dữ liệu đất đai.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Hoàng Anh, Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, tập trung, liên thông, “đúng, đủ, sạch, sống” và cập nhật, VnEconomy, (15h05 15/10/2025), https://vneconomy.vn/xay-dung-co-so-du-lieu-dat-dai-thong-nhat-tap-trung-lien-thong-dung-du-sach-song-va-cap-nhat.htm.

2. Hoàng Thị Hương & Ngô Thị Hạ, Các yếu tố quyết định sự thành công trong hoạt động của hệ thống thông tin đất đai Việt Nam, Tạp chí Kinh tế và Kinh doanh, Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, Tập 5 Số 1, 63, 64, (2025).

3. Jacob Arie Zevenbergen, Systems of Land Registration - Aspects and Effects, Netherlands Geodetic Commission (NCG), 1-4 (2002), https://scispace.com/pdf/systems-of-land-registration-aspects-and-effects-46j3f78qga.pdf

4. PETER DALE & JOHN MCLAUGHLIN, LAND ADMINISTRATION, OXFORD UNIVERSITY PRESS, OXFORD, 92 (2000).

5. Craig Macauley, Du Dao-sheng, Kazuhiko Akeno, Tae-jung Min, Metadata standards development activities in the Asia - pacific region, World Spatial Metadata Standards, 83, 83-85 (2005)

6. United Nations Economic Commission for Europe (UNECE). Land Administration Guidelines With Special Reference to Countries in Transition, ECE/HBP/96, 60 (1996), https://unece.org/DAM/hlm/documents/Publications/land.administration.guidelines.e.pdf.

7. United Nations Committee of Experts on Global Geospatial Information Management (UN-GGIM), Framework for Effective Land Administration - A reference for developing, reforming, renewing, strengthening, modernizing, and monitoring land administration, E/C.20/2020/29/Add.2, 22-23 (2020), https://ggim.un.org/meetings/GGIM-committee/10th-Session/documents/E-C.20-2020-29-Add_2-Framework-for-Effective-Land-Administration.pdf.

8. Richard Groot, Spatial data infrastructure (SDI) for sustainable land management, ITC Journal, Vol. 3/4, 287, 289 (1997).

9. Ian P Williamson, Land administration “best practice” providing the infrastructure for land policy implementation, Land Use Policy, Vol. 18, Issue 4, 297, 298 (2001).

10. Khoản 3 Điều 163 Luật Đất đai 2024

11. Lê Anh Tuấn, Quản trị địa phương: Cơ hội và thách thức đối với vận hành mô hình chính quyền địa phương 02 cấp ở Việt Nam trong bối cảnh chuyển đổi số, Tạp chí Tổ chức nhà nước và Lao động, (15h31, 05/01/2026), https://tcnnld.vn/news/detail/71000/Quan-tri-dia-phuong-Co-hoi-va-thach-thuc-doi-voi-van-hanh-mo-hinh-chinh-quyen-dia-phuong-02-cap-o-Viet-Nam-trong-boi-canh-chuyen-doi-so.html

12. Hiromitsu Ishi, Land tax reform in Japan, Journal of Economics, Vol. 32, No. 1, 1 (1991)

13. Văn Cường, Khủng hoảng bất động sản, nhìn từ Nhật Bản đến Trung Quốc, Tạp chí điện tử Xây dựng, (19h05, 07/03/2023), https://tapchixaydung.vn/khung-hoang-bat-dong-san-nhin-tu-nhat-ban-den-trung-quoc-20201224000016250.html

14. Masaru Honma, Scientific Real Estate Considerations of Land Value Development and Regulations Including Topographical and Geological Factors Based on the History of Development of Slope Land, Journal of the Japan Society of Engineering Geology, Vol. 64, No. 6, 333 (2024).

15. Real Estate and Construction Economy Bureau, Methodology of JRPPI: Japan Residential Property Price Index, MLIT (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism), 1, 2-5 (2020), https://www.mlit.go.jp.

16. Sung-Eon Hong, Hyun-Joon Lee & Yun-Ki Kim, The Estimation of the Cadastral Digital Map's Accuracy for the KLIS's Effective Operation, The Journal of GIS Association of Korea, Vol. 15, No. 1, 81, 81-83 (2007).

17. JungHo Park, WonGeun Choi, TaeYun Jeong & JinJae Seo, Digital twins and land management in South Korea, Land Use Policy, Vol. 124, 106442, ScienceDirect (2023),

https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0264837722004690.

18. Mie-Oak Chae & Bong-Joon Kim, A study on the method for the classification of homogeneous land price areas, Journal of Real Estate Analysis, Vol. 1, No. 1, 1 (2015).

19. Günther Steudle & Thomas Witke, Einrichtung von ALKIS® in Deutschland – Ziele und Erfahrungen, Zfv, Vol. 137, Jg. 4, 217, 219 (2012)

20. Harald Wilsch, The German “Grundbuchordnung”: History, Principles and Future about Land Registry in Germany, Zfv, Vol. 137, Jg. 4, 225, 226 (2012)

21. Benjamin Davy, The German Verkehrswert (market value) of land: Statutory land valuation, spatial planning, and land policy, Land Use Policy, Vol. 136, 106975, ScienceDirect (2024), https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0264837723004416.

22. Sattwick Dey Biswas & Thomas Hartmann, Land valuation and land policy – implications of normative bias, Town Planning Review, Vol. 93 No.5, 457, 459 (2021).

23. WOLFGANG KLEIBER, ROLAND FISCHER & ULLRICH WERLING, VERKEHRSWERTERMITTLUNG VON GRUNDSTÜCKEN (THE VALUATION OF THE VERKEHRSWERT OF CADASTRAL PARCELS), REGUVIS FACHMEDIEN GMBH, KÖLN, 321-367 (10th ed. 2023).

24. Matthias Soot, et al, Standards for the Provision of Official Valuation Data – An Analysis with Recommendations for Action, Zfy, Vol 5, No. 5, 1, 2 (2023).

25. WOLFGANG KLEIBER, ROLAND FISCHER & ULLRICH WERLING, supra, S. 259–291.

26. Nguyễn Phú Quang, Chính quyền địa phương ở Cộng hòa Pháp và gợi mở kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (21h51 02/06/2021), https://danchuphapluat.vn/chinh-quyen-dia-phuong-o-cong-hoa-phap-va-goi-mo-kinh-nghiem-cho-viet-nam-4107.html.

27. Bertrand Mercier, The French digital model for updating land and cadastral data, International Federation of Surveyors (FIG) (2024), https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2024/papers/ts10e/TS10E_mercier_12518.pdf.

28. Thibault Le Corre, Une base de données pour étudier vingt années de dynamiques du marché immobilier résidentiel en Île-de-France, OpenEdition Journals (2021), https://doi.org/10.4000/cybergeo.37430.

29. Bertrand Mercier, The French digital model for updating land and cadastral data, International Federation of Surveyors (FIG) (2024), https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2024/papers/ts10e/TS10E_mercier_12518.pdf.

30. Flora Vern, Land registration systems & discourses of property, European Review of Private Law, Vol. 29 Issue 6, 835, 846 (2021).

31. Nguyễn Thị Diễm My, Cập nhật quy hoạch 34 tỉnh thành sau sáp nhập (thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050), (9h30, 27/02/2026), https://thuviennhadat.vn/phap-luat/cap-nhat-quy-hoach-34-tinh-thanh-sau-sap-nhap-thoi-ky-2021-2030-tam-nhin-den-nam-2050-736719.html

32. Đình Quyết, Công bố kết quả sơ bộ tổng điều tra nông thôn, nông nghiệp năm 2025, Báo Lạng Sơn, (13h09, 14/01/2026), https://baolangson.vn/cong-bo-ket-qua-so-bo-tong-dieu-tra-nong-thon-nong-nghiep-nam-2025-5072878.html

33. Anh Minh, Chuyên gia: Dự báo lạm phát 2026 quanh 3,5%, nhưng cần thận trọng trước áp lực, Báo Điện tử Chính phủ, (18h51, 12/01/2026), https://baochinhphu.vn/chuyen-gia-du-bao-lam-phat-2026-quanh-35-nhung-can-than-trong-truoc-ap-luc-102260112183844303.htm.

34. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Báo cáo chuyền đề: “Vấn đề tăng giá bán bất động sản tại Việt Nam & đề xuất giải pháp nhằm kiểm soát và kiềm chế”, (15h46, 21/10/2025), https://vars.com.vn/tin-tuc/bao-cao-chuyen-de-van-de-tang-gia-ban-bat-dong-san-tai-viet-nam-de-xuat-giai-phap-nham-kiem-soat-va-kiem-che-n2204.

35. Bùi Hằng, Dự báo của chuyên gia về giá bất động sản nếu lạm phát cao xảy ra?, Tạp chí Kinh tế - Tài chính, (20h13, 08/03/2022), https://tapchikinhtetaichinh.vn/du-bao-cua-chuyen-gia-ve-gia-bat-dong-san-neu-lam-phat-cao-xay-ra-57147.html

36. Hoàng Hà, Hoàn thiện pháp luật về giá đất dưới góc nhìn phát biểu của Tổng Bí thư Tô Lâm, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam, (6h14, 7/10/2025), https://lsvn.vn/hoan-thien-phap-luat-ve-gia-dat-duoi-goc-nhin-phat-bieu-cua-tong-bi-thu-to-lam-a164214.html.

* Sinh viên Khoa Luật Chất lượng cao, Trường Đại học Luật Hà Nội. Email: longdtck17@gmail.com, ngày duyệt đăng 26/3/2026.

** Sinh viên Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội. Email: lamanhle04102004@gmail.com.

*** Sinh viên Khoa Pháp luật Thương mại Quốc tế, Trường Đại học Luật Hà Nội. Email: huonggiang032352@gmail.com.

[1] Hoàng Anh, Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, tập trung, liên thông, “đúng, đủ, sạch, sống” và cập nhật, VnEconomy, (15h05 15/10/2025), https://vneconomy.vn/xay-dung-co-so-du-lieu-dat-dai-thong-nhat-tap-trung-lien-thong-dung-du-sach-song-va-cap-nhat.htm.

[2] Hoàng Thị Hương & Ngô Thị Hạ, Các yếu tố quyết định sự thành công trong hoạt động của hệ thống thông tin đất đai Việt Nam, Tạp chí Kinh tế và Kinh doanh, Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, Tập 5 Số 1, 63, 64, (2025).

[3] Jacob Arie Zevenbergen, Systems of Land Registration - Aspects and Effects, Netherlands Geodetic Commission (NCG), 1-4 (2002), https://scispace.com/pdf/systems-of-land-registration-aspects-and-effects-46j3f78qga.pdf

[4] PETER DALE & JOHN MCLAUGHLIN, LAND ADMINISTRATION, OXFORD UNIVERSITY PRESS, OXFORD, 92 (2000).

[5] Craig Macauley, Du Dao-sheng, Kazuhiko Akeno, Tae-jung Min, Metadata standards development activities in the Asia - pacific region, World Spatial Metadata Standards, 83, 83-85 (2005)

[6] United Nations Economic Commission for Europe (UNECE). Land Administration Guidelines With Special Reference to Countries in Transition, ECE/HBP/96, 60 (1996),

https://unece.org/DAM/hlm/documents/Publications/land.administration.guidelines.e.pdf.

[7] United Nations Committee of Experts on Global Geospatial Information Management (UN-GGIM), Framework for Effective Land Administration - A reference for developing, reforming, renewing, strengthening, modernizing, and monitoring land administration, E/C.20/2020/29/Add.2, 22-23 (2020), https://ggim.un.org/meetings/GGIM-committee/10th-Session/documents/E-C.20-2020-29-Add_2-Framework-for-Effective-Land-Administration.pdf.

[8] Richard Groot, Spatial data infrastructure (SDI) for sustainable land management, ITC Journal, Vol. 3/4, 287, 289 (1997).

[9] Ian P Williamson, Land administration “best practice” providing the infrastructure for land policy implementation, Land Use Policy, Vol. 18, Issue 4, 297, 298 (2001).

[10] Khoản 3 Điều 163 Luật Đất đai 2024

[11] Lê Anh Tuấn, Quản trị địa phương: Cơ hội và thách thức đối với vận hành mô hình chính quyền địa phương 02 cấp ở Việt Nam trong bối cảnh chuyển đổi số, Tạp chí Tổ chức nhà nước và Lao động, (15h31, 05/01/2026), https://tcnnld.vn/news/detail/71000/Quan-tri-dia-phuong-Co-hoi-va-thach-thuc-doi-voi-van-hanh-mo-hinh-chinh-quyen-dia-phuong-02-cap-o-Viet-Nam-trong-boi-canh-chuyen-doi-so.html

[12] Hiromitsu Ishi, Land tax reform in Japan, Journal of Economics, Vol. 32, No. 1, 1 (1991)

[13] Văn Cường, Khủng hoảng bất động sản, nhìn từ Nhật Bản đến Trung Quốc, Tạp chí điện tử Xây dựng, (19h05, 07/03/2023),

https://tapchixaydung.vn/khung-hoang-bat-dong-san-nhin-tu-nhat-ban-den-trung-quoc-20201224000016250.html

[14] Masaru Honma, Scientific Real Estate Considerations of Land Value Development and Regulations Including Topographical and Geological Factors Based on the History of Development of Slope Land, Journal of the Japan Society of Engineering Geology, Vol. 64, No. 6, 333 (2024).

[15] Real Estate and Construction Economy Bureau, Methodology of JRPPI: Japan Residential Property Price Index, MLIT (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism), 1, 2-5 (2020), https://www.mlit.go.jp.

[16] Sung-Eon Hong, Hyun-Joon Lee & Yun-Ki Kim, The Estimation of the Cadastral Digital Map's Accuracy for the KLIS's Effective Operation, The Journal of GIS Association of Korea, Vol. 15, No. 1, 81, 81-83 (2007).

[17] JungHo Park, WonGeun Choi, TaeYun Jeong & JinJae Seo, Digital twins and land management in South Korea, Land Use Policy, Vol. 124, 106442, ScienceDirect (2023), https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0264837722004690.

[18] Mie-Oak Chae & Bong-Joon Kim, A study on the method for the classification of homogeneous land price areas, Journal of Real Estate Analysis, Vol. 1, No. 1, 1 (2015).

[19] Günther Steudle & Thomas Witke, Einrichtung von ALKIS® in Deutschland – Ziele und Erfahrungen, Zfv, Vol. 137, Jg. 4, 217, 219 (2012)

[20] Harald Wilsch, The German “Grundbuchordnung”: History, Principles and Future about Land Registry in Germany, Zfv, Vol. 137, Jg. 4, 225, 226 (2012)

[21] Benjamin Davy, The German Verkehrswert (market value) of land: Statutory land valuation, spatial planning, and land policy, Land Use Policy, Vol. 136, 106975, ScienceDirect (2024), https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0264837723004416.

[22] Sattwick Dey Biswas & Thomas Hartmann, Land valuation and land policy – implications of normative bias, Town Planning Review, Vol. 93 No.5, 457, 459 (2021).

[23] WOLFGANG KLEIBER, ROLAND FISCHER & ULLRICH WERLING, VERKEHRSWERTERMITTLUNG VON GRUNDSTÜCKEN (THE VALUATION OF THE VERKEHRSWERT OF CADASTRAL PARCELS), REGUVIS FACHMEDIEN GMBH, KÖLN, 321-367 (10th ed. 2023).

[24] Matthias Soot, et al, Standards for the Provision of Official Valuation Data – An Analysis with Recommendations for Action, Zfy, Vol 5, No. 5, 1, 2 (2023).

[25] WOLFGANG KLEIBER, ROLAND FISCHER & ULLRICH WERLING, supra, S. 259–291.

[26] Nguyễn Phú Quang, Chính quyền địa phương ở Cộng hòa Pháp và gợi mở kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (21h51 02/06/2021), https://danchuphapluat.vn/chinh-quyen-dia-phuong-o-cong-hoa-phap-va-goi-mo-kinh-nghiem-cho-viet-nam-4107.html.

[27] Bertrand Mercier, The French digital model for updating land and cadastral data, International Federation of Surveyors (FIG) (2024),

https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2024/papers/ts10e/TS10E_mercier_12518.pdf.

[28] Thibault Le Corre, Une base de données pour étudier vingt années de dynamiques du marché immobilier résidentiel en Île-de-France, OpenEdition Journals (2021), https://doi.org/10.4000/cybergeo.37430.

[29] Bertrand Mercier, The French digital model for updating land and cadastral data, International Federation of Surveyors (FIG) (2024), https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2024/papers/ts10e/TS10E_mercier_12518.pdf.

[30] Flora Vern, Land registration systems & discourses of property, European Review of Private Law, Vol. 29 Issue 6, 835, 846 (2021).

[31] Nguyễn Thị Diễm My, Cập nhật quy hoạch 34 tỉnh thành sau sáp nhập (thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050), (9h30, 27/02/2026), https://thuviennhadat.vn/phap-luat/cap-nhat-quy-hoach-34-tinh-thanh-sau-sap-nhap-thoi-ky-2021-2030-tam-nhin-den-nam-2050-736719.html

[32] Đình Quyết, Công bố kết quả sơ bộ tổng điều tra nông thôn, nông nghiệp năm 2025, Báo Lạng Sơn, (13h09, 14/01/2026),

https://baolangson.vn/cong-bo-ket-qua-so-bo-tong-dieu-tra-nong-thon-nong-nghiep-nam-2025-5072878.html

[33] Anh Minh, Chuyên gia: Dự báo lạm phát 2026 quanh 3,5%, nhưng cần thận trọng trước áp lực, Báo Điện tử Chính phủ, (18h51, 12/01/2026), https://baochinhphu.vn/chuyen-gia-du-bao-lam-phat-2026-quanh-35-nhung-can-than-trong-truoc-ap-luc-102260112183844303.htm.

[34] Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Báo cáo chuyền đề: “Vấn đề tăng giá bán bất động sản tại Việt Nam & đề xuất giải pháp nhằm kiểm soát và kiềm chế”, (15h46, 21/10/2025), https://vars.com.vn/tin-tuc/bao-cao-chuyen-de-van-de-tang-gia-ban-bat-dong-san-tai-viet-nam-de-xuat-giai-phap-nham-kiem-soat-va-kiem-che-n2204.

[35] Bùi Hằng, Dự báo của chuyên gia về giá bất động sản nếu lạm phát cao xảy ra?, Tạp chí Kinh tế - Tài chính, (20h13, 08/03/2022), https://tapchikinhtetaichinh.vn/du-bao-cua-chuyen-gia-ve-gia-bat-dong-san-neu-lam-phat-cao-xay-ra-57147.html.

[36] Hoàng Hà, Hoàn thiện pháp luật về giá đất dưới góc nhìn phát biểu của Tổng Bí thư Tô Lâm, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam, (6h14, 7/10/2025), https://lsvn.vn/hoan-thien-phap-luat-ve-gia-dat-duoi-goc-nhin-phat-bieu-cua-tong-bi-thu-to-lam-a164214.html.