LAW & DEVELOPMENT - ISSN: 0866-7500
LAW & DEVELOPMENT
ISSN: 0866-7500
Phapluatphattrien.vn
social  social  social  social 
    Mới Nhất    Đọc Nhiều
Luật Đấu thầu 2023: Những kỳ vọng và thách thức trong thực tiễn áp dụng Quy định về nồng độ cồn: Kì vọng và những bất cập trong thực tiễn thi hành Hội nghị Đảng Đoàn – Ban Thường vụ Hội Luật Gia Việt Nam lần thứ 19, Khóa III – Mục tiêu kỳ vọng Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng chúc Tết lãnh đạo, nguyên lãnh đạo Đảng, Nhà nước Hội thảo khoa học “Xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường chứng khoán phái sinh”

Một số bất cập từ quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu theo quy định của pháp luật Việt Nam

21:30 | 26/06/2024
Trong hợp đồng mua bán, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với hàng hóa/ tài sản có ý nghĩa rất quan trọng. Thời điểm chuyển quyền sở hữu sẽ làm phát sinh các vấn đề pháp lý không chỉ đối với các bên trong hợp đồng mà còn có thể tác động đến bên thứ ba. Tuy nhiên, các quy định về xác lập quyền sở hữu đối với tài sản của pháp luật Việt Nam còn một số vấn đề bất cập khiến cho việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trên thực tế còn gặp nhiều khó khăn. Bài viết chỉ ra và phân tích những bất cập này đồng thời đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật.

MỘT SỐ BẤT CẬP TỪ QUY ĐỊNH VỀ THỜI ĐIỂM XÁC LẬP QUYỀN SỞ HỮU THEO QUY ĐỊNH CỦA

PHÁP LUẬT VIỆT NAM

 

Giản Thị Lê Na*

 

 

Tóm tắt

           Trong hợp đồng mua bán, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với hàng hóa/ tài sản có ý nghĩa rất quan trọng. Thời điểm chuyển quyền sở hữu sẽ làm phát sinh các vấn đề pháp lý không chỉ đối với các bên trong hợp đồng mà còn có thể tác động đến bên thứ ba. Tuy nhiên, các quy định về xác lập quyền sở hữu đối với tài sản của pháp luật Việt Nam còn một số vấn đề bất cập khiến cho việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trên thực tế còn gặp nhiều khó khăn. Bài viết chỉ ra và phân tích những bất cập này đồng thời đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật.

 

Từ khóa: chuyển giao quyền sở hữu, nắm giữ và chi phối tài sản, đăng ký tài sản, đăng ký quyền sở hữu

Abstract

In a sales contract, determining the time of transfer of ownership of goods and properties is very important. The timing of ownership transfer will give rise to legal issues not only for the parties to the contract but also impact third parties. However, the regulations on establishing ownership rights of Vietnamese law still have several shortcomings which makes determining the actual time of ownership transfer difficult. The article analyzes these shortcomings and makes some recommendations to improve the law.

Key words: transfer of ownership, holds and controls a property, registration of property, registration of ownership rights

 

1. Dẫn nhập

Bộ luật Dân sự hiện hành có rất nhiều quy định liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu tùy thuộc vào căn cứ xác lập quyền sở hữu. Có thể đó là do lao động, sản xuất kinh doanh hợp pháp; được thừa kế hay trong các điều kiện do pháp luật quy định đối với tài sản vô chủ… Tuy nhiên phạm vi bài viết này chỉ nghiên cứu về thời điểm xác lập quyền sở hữu dựa trên căn cứ được chuyển quyền sở hữu là sự thỏa thuận thông qua các giao dịch dân sự/ hợp đồng. Theo đó, người được giao tài sản thông qua hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, cho vay hoặc hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật thì có quyền sở hữu tài sản đó[1]. Liên quan tới nội dung này tác giả thấy còn nhiều quy định chưa rõ ràng.

 

2. Vấn đề nắm giữ, chi phối tài sản

Theo Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao. Luật thương mại năm 2005 cũng có quy định tương đồng như vậy tại Điều 62[2]. Tuy nhiên, Luật Thương mại năm 2005 không đề cập chi tiết hơn về việc chuyển giao ở đây là chuyển giao về mặt pháp lý hay chuyển giao trên thực tế. Trong khi đó Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thêm, thời điểm tài sản được chuyển giao là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản (Khoản 1 Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015). Đồng thời luật đưa ra định nghĩa về chiếm hữu tại Điều 179. Theo đó “chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản”.

Trước khi đi vào phân tích như thế nào là nắm giữ và chi phối, thiết nghĩ việc hiểu rõ về trạng thái của thuật ngữ “chiếm hữu” trong Bộ luật Dân sự là điều hết sức cần thiết. Chiếm hữu có thể hiểu là nội dung của “quyền chiếm hữu” – một phần của quyền sở hữu theo quy định của Điều 158 Bộ luật Dân sự hiện hành. Thuật ngữ chiếm hữu cũng có thể hiểu là hành vi, là trạng thái thực tế của chủ thể đối với tài sản. Hiện pháp luật không đưa ra khái niệm “quyền chiếm hữu” mà chỉ quy định về nội dung quyền chiếm hữu của các chủ thể tại các điều 186-188 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đồng thời, Khoản 2 Điều 179 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu”. Như vậy, điều luật này mới chỉ ra trạng thái thực tế của người là chủ sở hữu và người không phải là chủ sở hữu mà chưa quy định thế nào là quyền chiếm hữu[3]. Đồng thời tác giả cho rằng quy định của Khoản 1 Điều 179 Bộ luật Dân sự năm 2015, “chiếm hữu” cũng đang được coi là một trạng thái thực tế của chủ thể đối với tài sản chứ không phải là một trong ba nhóm quyền của chủ sở hữu. Hay nói cách khác, khái niệm chiếm hữu đang được xây dựng theo hướng là một sự biểu hiện ra bên ngoài của chủ thể trong lúc thực hiện nắm giữ, chi phối tài sản[4].

Phân tích quy định về chiếm hữu của Khoản 1 Điều 179, có thể hiểu: dấu phẩy được các nhà làm luật đặt giữa hai từ “nắm giữ” và “chi phối” thể hiện sự liệt kê. Như vậy, muốn chiếm hữu tài sản thì chủ thể phải vừa nắm giữ tài sản vừa đồng thời chi phối tài sản đó. Nắm giữ tài sản có nghĩa là chủ thể đang cầm nắm tài sản đó một cách trực tiếp hay có thể hiểu là tài sản đang nằm trong phạm vi kiểm soát trực tiếp của chủ thể.

Dưới góc độ ngôn ngữ, từ điển Tiếng Việt định nghĩa “chi phối là có tác dụng điều khiển, quyết định đối với cái gì”[5]. Từ đó có thể hiểu chi phối tài sản là chủ thể có quyền điều khiển, ra quyết định đối với tài sản đó. Việc chi phối tài sản này pháp luật quy định có thể là sự chi phối trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản. Chi phối trực tiếp là khi chủ thể tự mình thực hiện việc điều khiển, ra quyết định đối với tài sản đó mà không qua bất kỳ khâu trung gian nào. Còn ngược lại chi phối gián tiếp là chủ thể không trực tiếp thực hiện mà việc ra quyết định đối với tài sản được tiến hành thông qua khâu trung gian.

Như vậy, theo quy định của Điều 161 và Điều 179 Bộ Luật dân sự năm 2015, trong trường hợp pháp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì quyền sở hữu sẽ được chuyển từ người bán sang người mua khi người mua chiếm hữu tài sản (nắm giữ, chi phối tài sản). Cụ thể là khi tài sản đã nằm trong phạm vi kiểm soát trực tiếp của người mua và người mua là người có quyền đưa ra quyết định (trực tiếp hoặc gián tiếp) đối với tài sản đó. Điều này cho thấy sự chuyển giao tài sản mà Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015 đang hướng tới đó là sự chuyển giao về mặt thực tế, hay nói cách khác đó là khi người bán và người mua đã giao nhận hàng hóa trên thực tế cho nhau. Ví dụ, A và B thỏa thuận 15h ngày 17/2 A sẽ giao hàng cho B tại địa điểm X.  Đúng thời gian, địa điểm trên A mang hàng tới giao nhưng B đã không đến nhận. Chiếu theo quy định của Điều 161 và Điều 179, lúc bấy giờ quyền sở hữu tài sản chưa được chuyển giao từ người bán sang người mua bởi lẽ người mua chưa chiếm hữu tài sản (chưa nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản).

Tuy nhiên, Điều 355 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “trường hợp chậm tiếp nhận đối tượng của nghĩa vụ là tài sản thì bên có nghĩa vụ có thể gửi tài sản tại nơi nhận gửi giữ tài sản hoặc áp dụng biện pháp cần thiết khác để bảo quản tài sản và có quyền yêu cầu thanh toán chi phí hợp lý. Trường hợp tài sản được gửi giữ thì bên có nghĩa vụ phải thông báo ngay cho bên có quyền. Quay trở lại với ví dụ trên, A có quyền gửi giữ tài sản và thông báo ngay cho B biết. Theo quy định tại Điều 374 Bộ luật dân sự năm 2015 nghĩa vụ giao hàng của A đã hoàn thành tại thời điểm tài sản đã được gửi giữ[6], cho dù trên thực tế người mua chưa trực tiếp nhận tài sản đó. Khi người bán đã hoàn thành nghĩa vụ giao hàng của mình thì đồng nghĩa với việc quyền sở hữu đã được chuyển từ người bán sang người mua. Bởi lẽ, khi đến nhận hàng tại nơi nhận gửi giữ, người mua sẽ phải thanh toán chi phí gửi giữ theo quy định tại Điều 355 Bộ luật Dân sự năm 2015, bởi lẽ hàng hóa đó đã thuộc sở hữu của người mua.

Tương tự như vậy, với trường hợp bên bán chọn áp dụng biện pháp cần thiết khác để bảo quản tài sản ví dụ mang về kho của mình để cất giữ thay vì gửi ở nơi nhận gửi giữ thì bên bán sẽ được quyền yêu cầu bên mua thanh toán chi phí hợp lý. Có thể hiểu rằng đây là chi phí hợp lý liên quan đến việc bảo quản tài sản. Nếu nói rằng quyền sở hữu chưa được chuyển giao từ người bán sang người mua trong trường hợp này thì cớ sao người bán được quyền yêu cầu người mua thanh toán chi phí bảo quản tài sản trong khi họ đang bảo quản tài sản cho chính mình? Rõ ràng lúc bấy giờ người bán đang bảo quản và giữ gìn tài sản giúp cho người mua thì mới có quyền yêu cầu người mua thanh toán chi phí hợp lý liên quan đến việc bảo quản tài sản. Quy định này một lần nữa khẳng định rằng quyền sở hữu đã được chuyển giao từ người bán sang người mua kể cả khi người mua chưa chiếm hữu (nắm giữ và chi phối) tài sản đó trên thực tế  như quy định của Điều 161 và Điều 179 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Theo quy định tại Điều 2-401 Bộ luật Thương mại Thống nhất Hoa Kỳ, trừ khi có thỏa thuận khác, quyền sở hữu được chuyển cho người mua theo thời gian và địa điểm mà người bán hoàn thành nghĩa vụ giao hàng của mình mặc dù chứng từ về quyền sở hữu sẽ được giao ở một thời gian và địa điểm khác. Cụ thể nếu hợp đồng thỏa thuận người bán giao hàng cho người mua nhưng không yêu cầu giao hàng tại địa điểm nhất định thì quyền sở hữu được chuyển cho người mua tại thời gian và địa điểm hàng được giao cho người vận chuyển. Nhưng nếu hợp đồng thỏa thuận giao hàng tại địa điểm nhất định thì quyền sở hữu được chuyển giao tại địa điểm đó[7].  Quy định này của Bộ luật Thương mại thống nhất Hoa Kỳ cũng tương thích với quy định của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga[8]: nếu không có thoả thuận khác, nghĩa vụ giao hàng của người bán được coi là hoàn thành vào thời điểm tài sản được đặt dưới sự định đoạt của người mua, nếu tài sản cần phải được giao cho người mua hay người do người mua chỉ định tại địa điểm có tài sản. Tài sản được coi đã được đặt dưới sự định đoạt của người mua nếu tài sản được giao đúng thời điểm và địa điểm do các bên thoả thuận trong hợp đồng và người mua đã được thông báo về việc hàng hoá sẵn sàng được chuyển giao. Quy định tương tự cũng tồn tại trong Luật bán hàng của Anh, cụ thể: người bán vẫn phải chịu rủi ro đối với hàng hóa cho đến khi quyền sở hữu được chuyển giao cho người mua, khi quyền sở hữu đã được chuyển giao cho người mua, rủi ro người mua sẽ phải chịu cho dù hàng đó đã được giao hay chưa[9]. Đồng thời khi hàng hóa đã sẵn sàng để giao và người mua đã được thông báo về việc giao hàng thì khi người mua chậm tiếp nhận nghĩa vụ nhận hàng họ sẽ phải chịu trách nhiệm về các tổn thất xảy ra đối với hàng hóa và sự chậm tiếp nhận nghĩa vụ này cũng là lý do cho việc họ sẽ phải trả khoản phí liên quan đến việc bảo quản và lưu giữ hàng hóa[10].

Chúng ta có thể thấy có những điểm tương đồng giữa Điều 355, Điều 411 của Bộ luật dân sự năm 2015 với các quy định trong Luật bán hàng của Anh năm 1979. Cụ thể (i) nếu quyền sở hữu đã chuyển giao rồi thì người mua sẽ phải chịu rủi ro đối với hàng hóa đó dù trên thực tế hàng hóa đã được giao cho người mua hay chưa; (ii) người mua sẽ phải gánh chịu những tổn thất xảy ra đối với hàng hóa trong trường hợp họ chậm tiếp nhận nghĩa vụ và phải thanh toán những chi phí hợp lý cho việc bảo quản hàng hóa trong trường hợp chậm tiếp nhận nghĩa vụ này. Điều đó đồng nghĩa với việc quyền sở hữu của hàng hóa - đối tượng của hợp đồng mua bán được chuyển giao từ người bán sang người mua không phụ thuộc vào việc người mua có đang trực tiếp thiết lập việc chiếm hữu bao gồm nắm giữ và chi phối hàng hóa đó hay chưa.

Đồng thời việc hiểu giao nhận trong hợp đồng mua bán hàng hóa/ tài sản là giao nhận về mặt pháp lý cũng hoàn toàn phù hợp với các quy định đối với các loại hợp đồng khác của Bộ luật dân sự ví dụ như đối với hợp đồng gia công. Cụ thể trường hợp bên đặt gia công chậm nhận sản phẩm thì bên nhận gia công có thể gửi sản phẩm đó tại nơi nhận gửi giữ và phải báo ngay cho bên đặt gia công. Nghĩa vụ giao sản phẩm hoàn thành khi đáp ứng được các điều kiện đã thỏa thuận và bên đặt gia công đã được thông báo. Bên đặt gia công phải chịu mọi chi phí phát sinh từ việc gửi giữ (Khoản 2 Điều 550 Bộ Luật dân sự năm 2015). Quy định của điều luật này cho thấy rằng đối với hợp đồng gia công thì rõ ràng quyền sở hữu đã được chuyển giao khi bên nhận gia công đáp ứng được các điều kiện đã thỏa thuận về việc giao hàng (thời gian và địa điểm giao hàng) và bên đặt gia công đã được thông báo về việc nhận hàng chứ không yêu cầu bên đặt gia công đã nhận hàng trên thực tế. Tinh thần này cũng phù hợp với các quy định liên quan đến hợp đồng tặng cho tài sản để hiểu hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng ưng thuận chứ không phải hợp đồng thực tế, việc giao và nhận tài sản trong hợp đồng tặng cho cũng là giao nhận về mặt pháp lý[11].

Do đó quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu là thời điểm tài sản được chuyển giao – khi chủ thể có quyền chiếm hữu thông qua việc nắm giữ, chi phối tài sản như quy định của Điều 161 và Điều 179 Bộ luật dân sự hiện nay là không hợp lý đối với việc chuyển giao quyền sở hữu trên cơ sở hợp đồng mua bán. Hơn nữa, phạm vi của sự nắm giữ và chi phối là khác nhau. Chi phối có phạm vi rộng hơn nắm giữ. Chủ thể đang nắm giữ tài sản có thể có hoặc không có quyền chi phối đối với tài sản nhưng chủ thể có quyền chi phối tài sản thì không cần phải đang trực tiếp nắm giữ tài sản đó. Chưa kể với quy định về chiếm hữu của Điều 179 thì có thể thấy bất kỳ người nào dù có quyền hay không có quyền cũng có thể thực hiện việc nắm giữ, chi phối tài sản, chỉ cần người đó biểu hiện ra bên ngoài như trạng thái của một người đang có quyền hợp pháp đối với tài sản đó, thì trạng thái này được xem là chiếm hữu[12].

Việc giao nhận tài sản và chi phối tài sản ở đây phải được hiểu là giao nhận và chi phối về mặt pháp lý chứ không phải là giao nhận và chi phối trên thực tế. Bởi lẽ tình trạng thực tế của tài sản có sự khác biệt với sự phân định về mặt pháp lý của chúng[13]. Về mặt pháp lý tài sản có thể thuộc sở hữu của một chủ thể nhưng thực tế có thể đang nằm trong sự kiểm soát của một chủ thể khác. Đồng thời, chủ sở hữu đương nhiên có quyền chiếm hữu đối với tài sản nhưng trên thực tế chủ sở hữu có thể phải hoặc không phải là người chiếm hữu; ngược lại, người không phải là chủ sở hữu có thể đang chiếm hữu tài sản[14]. Sự chiếm hữu thực tế đối với tài sản độc lập với vấn đề quyền đối với tài sản đó[15].

Có thể thấy sự bất hợp lý trên xuất phát từ việc quy định hiện hành hoàn toàn không có khái niệm về “quyền chiếm hữu”, Bộ luật Dân sự chỉ đưa ra khái niệm “chiếm hữu”. Thuật ngữ chiếm hữu đang được sử dụng trong hai nội dung khác nhau dẫn đến sự trùng lấn, khó tách bạch: chiếm hữu vừa được quy định là một phần của quyền sở hữu, vừa được quy định là một trạng thái thực tế của chủ thể[16]. Điều 161 Bộ luật Dân sự 2015 đưa ra cơ sở để xác định thời điểm xác lập quyền sở hữu nhưng lại dẫn chiếu qua Điều 179 Bộ luật Dân sự năm 2015 khi khái niệm “chiếm hữu” đang dừng lại ở trạng thái thực tế của chủ thể đối với tài sản. Trong khi đó, từ rất sớm các nhà luật học cổ La Mã đã nhận thức được sự cần thiết phân biệt giữa sở hữu (ownership) và chiếm hữu (possession), như là sự phân biệt giữa nội dung và hình thức của một quan hệ xã hội[17].

2. Đăng ký tài sản, đăng ký quyền sở hữu tài sản thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản là phương tiện xe cơ giới đường bộ

2.1 Đăng ký tài sản và đăng ký quyền sở hữu tài sản

Khoản 1 Điều 161 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên”. Việc xác định thời điểm xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật dân sự hoặc luật khác có liên quan tùy thuộc vào đối tượng của giao dịch là loại tài sản nào. Nếu tài sản đó là bất động sản hoặc là động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký thì để xác lập quyền sở hữu, chủ sở hữu phải tiến hành việc đăng ký theo quy định. Cụ thể theo quy định tại Điều 106 Bộ Luật dân sự năm 2015: “Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác”

Liên quan đến vấn đề này, Điều 168, Bộ luật dân sự 2005 quy định: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Đồng thời Khoản 2 Điều 439 nhấn mạnh: “Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”.

Để có cơ sở so sánh liệu rằng quy định như thế nào là hợp lý thì trước hết cần phải có sự phân định rõ ràng giữa “đăng ký tài sản” (Theo quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015) và “đăng ký quyền sở hữu” (Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005):

Quyền sở hữu là một quyền năng gắn liền với chủ sở hữu tài sản, là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản[18]. Đăng ký quyền sở hữu là thủ tục đặt ra với chủ sở hữu tài sản để Cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận và chứng thực về phương diện pháp lý các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản trong quan hệ dân sự[19]. Bên cạnh việc đăng ký quyền sở hữu thì tài sản còn có thể là đối tượng phải tiến hành các thủ tục đăng ký khác. Cụ thể, hiện trong quy định của Bộ luật dân sự cũng đang đề cập đến nhiều loại đăng ký như: đăng ký biện pháp đảm bảo (Điều 298), đăng ký theo quy định của Luật đất đai (Điều 503). Hay theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản mà Bộ luật dân sự dẫn chiếu tới thì có rất nhiều thủ tục đăng ký liên quan như đăng ký quốc tịch, đăng ký quyền chiếm hữu…[20]. Với tất cả các loại đăng ký trên thì dường như Bộ luật dân sự năm 2015 đang sử dụng chung thuật ngữ “đăng ký tài sản” cho tất cả các loại đăng ký, bao gồm cả đăng ký quyền sở hữu.

Có quan điểm cho rằng: “thuật ngữ “đăng ký” cần được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm tài sản theo quy định phải được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng (tức giấy xác nhận người đứng tên trong giấy là chủ sở hữu)….“Đăng ký” còn bao gồm những tài sản theo quy định của pháp luật được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy đăng ký, loại giấy này không phải là giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng cũng có giá trị chứng minh (xét dưới góc độ pháp lý) người đứng tên trong giấy đăng ký là chủ sở hữu”[21]. Tuy nhiên tác giả cho rằng cần có sự phân định rõ ràng các khái niệm bởi lẽ đăng ký tài sản là thủ tục không phải với mục đích để Nhà nước công nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ sở hữu mà chủ yếu với mục đích liên quan đến việc quản lý hành chính nhà nước đối với một số loại tài sản đặc biệt.

Như vậy có thể thấy rằng mặc dù đã hết hiệu lực nhưng Bộ luật dân sự 2005 lại có những quy định hợp lý hơn so với Bộ luật dân sự năm 2015 về vấn đề xác lập quyền sở hữu đối với những loại tài sản này khi sử dụng thống nhất thuật ngữ “đăng ký quyền sở hữu”. Thiết nghĩ các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 cũng cần phải có sự tách bạch trong việc sử dụng thuật ngữ để tránh những nhầm lẫn và tranh cãi không cần thiết.

Để xác định thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản, Điều 161 Bộ luật dân sự năm 2015 còn dẫn chiếu đến luật khác có liên quan. Có thể hiểu đối với quyền sử dụng đất thì đó là các quy định của Luật đất đai; đối với nhà ở hay các bất động sản khác thì đó là quy định của Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản; đối với di vật, cổ vật, bảo vật quốc gia thì có quy định của Luật di sản văn hóa năm 2001 sửa đổi năm 2009; hay đối với tài sản là vũ khí, vật liệu nổ và công cụ hỗ trợ thì theo quy định tại  Luật Quản lý, sử dụng vũ khí, vật liệu nổ và công cụ hỗ trợ. Như vậy một vấn đề đặt ra là đối với các tài sản khác không có luật riêng điều chỉnh (ví dụ ô tô, xe máy…) thì việc xác lập quyền sở hữu sẽ được thực hiện như thế nào? Thủ tục nào là thủ tục đăng ký quyền sở hữu với những loại tài sản này?

Pháp luật hiện hành chỉ quy định về việc đăng ký xe được hướng dẫn tại Thông tư 24/2023/TT-BCA ngày 01/7/2023. Và liệu rằng việc đăng ký xe theo hướng dẫn tại thông tư này có phải là thủ tục đăng ký để xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 đang dẫn chiếu đến? Theo những nội dung tại Thông tư, có thể thấy rằng việc đăng ký này đặt ra đối với chủ sở hữu xe. Họ sẽ phải tiến hành đăng ký xe tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Phòng cảnh sát giao thông để được nhận được Giấy chứng nhận đăng ký xe và biển số. Và liệu rằng Giấy chứng nhận đăng ký xe mà chủ sở hữu nhận được do Phòng cảnh sát giao thông cấp có phải là giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với xe hay không?

Chúng ta không tìm thấy sự giải thích từ ngữ “đăng ký xe” là gì tại Thông tư 24/2023/TT-BCA ngày 16/6/2020. Tuy nhiên từ quy định của Điều 1 – Phạm vi điều chỉnh của Thông tư[22], có thể hiểu đăng ký xe là thủ tục để tiến hành các việc cấp, thu hồi đăng ký (Giấy đăng ký xe) và biển số xe. Như vậy không hề có sự khẳng định trong văn bản pháp quy rằng thủ tục đăng ký xe là đăng ký quyền sở hữu, chỉ có quy định rằng các xe cơ giới đều phải tiến hành đăng ký và gắn biển số do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp (Khoản 3 Điều 53 Luật giao thông đường bộ năm 2008). Đây chỉ là thủ tục hành chính để nhà nước có được thông tin và kiểm soát đối với các phương tiện giao thông cơ giới đường bộ - nguồn nguy hiểm cao độ, quản lý trật tự an toàn xã hội, chứ không phải là đăng ký quyền sở hữu[23]. Và đồng thời cũng có thể hiểu Giấy chứng nhận đăng ký xe là giấy tờ hợp pháp để chứng minh phương tiện này đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định. Chủ phương tiện đã thực hiện đúng quy định của Nhà nước và phương tiện được phép lưu thông chứ bản chất không phải là Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với phương tiện của chủ sở hữu. Quyền sở hữu dựa trên Giấy chứng nhận đăng ký xe chỉ là suy diễn pháp lý gián tiếp, vì không có quy định nào khẳng định Giấy chứng nhận đăng ký xe là giấy chứng nhận quyền sở hữu[24].

Từ đó thiết nghĩ pháp luật cần có quy định rõ ràng trực tiếp về thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với các phương tiện cơ giới như với các phương tiện đặc thù khác ví dụ như tàu bay thay vì chỉ quy định chung là đăng ký. Đối với thủ tục đăng ký quyền sở hữu tàu bay thì sau khi hoàn tất thủ tục theo luật định, chủ sở hữu tàu bay sẽ được cấp Giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu tàu bay (Registration Certification of Aircaft Ownership)[25]. Nếu quy định về việc đăng ký quyền sở hữu được rõ ràng cũng sẽ khiến cho quy định của pháp luật Việt Nam trong việc xác định quyền sở hữu đối với tài sản là xe cộ trở nên tương thích hơn với pháp luật quốc tế. Cụ thể ví dụ với các bang ở Hoa Kỳ, pháp luật quy định chủ sở hữu tài sản có hai giấy chứng nhận: một là giấy chứng nhận quyền sở hữu (certificate of ownership) thường được biết đến với tên gọi là “phiếu hồng” (pink slip) và một là thẻ đăng ký (registration card)[26] – thường được biết đến với tên gọi “phiếu trắng” (white slip). Thẻ đăng ký (Registration card) chỉ được sử dụng như một thứ giấy tờ để nhận dạng phương tiện và nó không thể hiện cho quyền sở hữu chiếc xe như đối với giấy chứng nhận quyền sở hữu (certificate of ownership)[27].

2.2. Thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản là phương tiện xe cơ giới đường bộ

Như đã phân tích ở trên, đối với các phương tiện cơ giới đường bộ như ô tô, xe máy pháp luật Việt Nam hiện không hề có quy định về việc đăng ký xe chính là đăng ký quyền sở hữu. Giả sử nếu dùng cách hiểu trên thực tế trong thực tiễn giao dịch, giấy chứng nhận đăng ký xe thường được các bên xem như giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của chủ phương tiện thì liệu quyền sở hữu đối với loại tài sản này theo quy định có được xác lập khi chủ sở hữu hoàn tất thủ tục đăng ký xe?

Đối với việc chuyển quyền sở hữu phương tiện là tài sản phải đăng ký, Luật về phương tiện năm 2010 của California (2010 California Vehicle Code ) quy định cụ thể quyền sở hữu được chuyển giao trong hai trường hợp. Thứ nhất, khi người bán đã gửi Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Certificate of ownership) cho người mua và người mua đã hoàn tất thủ tục đăng ký và đóng phí tại cơ quan có thẩm quyền là DMV (Department of Motor Vehicles). Thứ hai, khi người bán đã gửi các giấy tờ cần thiết chứng minh việc chuyển nhượng cho DMV, yêu cầu thông báo phải có mô tả về phương tiện; tên, địa chỉ của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng[28].

So với quy định của pháp luật Việt Nam thì Luật của California Hoa Kỳ có phần linh hoạt hơn. Bởi lẽ quyền sở hữu của người bán sẽ được chuyển giao cho người mua ngoài trường hợp thứ nhất khi người mua đã hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu thì còn có trường hợp thứ hai đó là khi người bán hoàn tất thủ tục thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc chuyển nhượng phương tiện của mình. Chúng ta cũng có thể tìm thấy quy định tương tự về yêu cầu thông báo với Cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà pháp luật đặt ra cho người bán tại Khoản Điều 6 Thông tư 15/2014/TT-BCA ngày 04/4/2014 quy định về đăng ký xe. Theo đó ngay khi có quyết định điều chuyển, bán, cho, tặng xe, chủ xe phải thông báo bằng văn bản theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư đến cơ quan đã cấp Giấy chứng nhận đăng ký xe đó để theo dõi. Trường hợp chủ xe không thông báo thì tiếp tục phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chiếc xe đó đến khi tổ chức, cá nhân mua, được điều chuyển, cho, tặng xe làm thủ tục đăng ký sang tên, di chuyển xe. Với quy định này của Thông tư 15/2014/TT-BCA, có thể hiểu để thoát khỏi các trách nhiệm pháp lý của chủ sở hữu liên quan đến xe thì người bán có thể hoàn tất thủ tục thông báo với Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ngay sau khi việc mua bán đã được diễn ra mà không cần phải đợi đến khi người mua hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên, di chuyển xe.

Tuy nhiên quy định này của Thông tư 15/2014/TT-BCA đã hết hiệu lực, thay vào đó là quy định của Thông tư 24/2023/TT-BCA hiện hành quản lý biển số xe theo số định danh cá nhân. Theo đó khi chuyển nhượng xe, chủ sở hữu phải giữ lại chứng nhận đăng ký xe, biển số xe (không giao cho tổ chức, cá nhân nhận chuyển quyền sở hữu xe) và nộp cho cơ quan đăng ký xe chứng nhận đăng ký xe, biển số xe để làm thủ tục thu hồi rồi; sau đó tổ chức, cá nhân nhận chuyển quyền sở hữu mới làm thủ tục đăng ký sang tên xe theo quy định (Điều 6, Thông tư 24/2023/TT-BCA). Cũng tương tự các thông tư hướng dẫn về đăng ký xe trước đây, nội dung Thông tư 24/2023/TT-BCA hoàn toàn không quy định về việc đăng ký quyền sở hữu cũng như thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với xe.

Sự thiếu vắng quy định này của pháp luật về thủ tục đăng ký quyền sở hữu cũng như thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với xe cơ giới dẫn đến những bất cập trên thực tế, cụ thể liên quan đến vấn đề bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Để bảo vệ được quyền lợi của người thứ ba ngay tình thì việc xác định “thời điểm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền” là một vấn đề hết sức quan trọng và mang tính chất quyết định. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu. Quy định này là hợp lý, bởi nếu không bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường hợp này thì việc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ không có nhiều ý nghĩa giá trị về mặt pháp lý, dẫn đến việc đăng ký chỉ mang tính hình thức mà không có giá trị ràng buộc pháp lý khi các bên thực hiện thủ tục đăng ký này[29]. Ngược lại trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu (trừ một số trường hợp ngoại lệ được quy định tại Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015). Một lần nữa tại Khoản 2 Điều 133, Bộ luật Dân sự dùng thuật ngữ “đăng ký” mà không nói rõ đó là loại đăng ký gì.

Giả sử đó là giao dịch liên quan đến xe cơ giới, một trong những loại tài sản phải đăng ký, cụ thể là đăng ký xe theo quy định của Luật An toàn giao thông đường bộ và Thông tư 24/2023/TT-BCA thì thủ tục nào là “thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền” và đâu là “thời điểm đăng ký” theo yêu cầu của Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015? Nếu tạm hiểu đó là thủ tục đăng ký sang tên xe của cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng thì thời điểm được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo yêu cầu của Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự là thời điểm nào? Đó là thời điểm cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng hoàn tất thủ tục kê khai giấy khai đăng ký xe; đưa xe đến để kiểm tra, cung cấp mã hồ sơ đăng ký xe trực tuyến và nộp hồ sơ theo quy định (Điểm a, Khoản 2 Điều 15 Thông tư 24/2023/TT-BCA) hay đó là thời điểm được cơ quan đăng ký xe cấp biển số xe theo quy định sau khi kiểm tra hồ sơ xe, thực tế xe đảm bảo hợp lệ (Điểm b, Khoản 2 Điều 15 Thông tư 24/2023/TT-BCA)? Nếu trong khoảng thời gian này giao dịch dân sự vô hiệu thì quyền lợi của người thứ ba ngay tình sẽ được giải quyết như thế nào? Liệu giao dịch dân sự với người thứ ba ngay tình có bị vô hiệu theo không? Tất cả những câu hỏi này đều không có lời đáp từ quy định của pháp luật hiện hành.

Với quốc gia mà nhu cầu sử dụng xe cá nhân đang còn phổ biến và chủ yếu như Việt Nam thì xe cơ giới là tài sản gắn liền với mọi chủ thể, việc chuyển nhượng tài sản này cũng được diễn ra một cách thường xuyên. Vì vậy, để giải quyết các vấn đề pháp lý trên, pháp luật cần có sự minh thị về thủ tục đăng ký quyền sở hữu xe và thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với loại tài sản là xe cơ giới để đảm bảo quyền lợi cho các bên cũng như quyền lợi của người thứ ba ngay tình tham gia giao dịch. Để có sự tương thích giữa quy định của các văn bản quy phạm pháp luật bao gồm Bộ luật Dân sự và Thông tư 24/2023/TT-BCA hiện hành thiết nghĩ đó là thời điểm người bán đã hoàn tất thủ tục thu hồi đăng ký, biển số xe theo quy định tại Điều 14, 15 Thông tư 24/2023/TT-BCA. Bởi lẽ hồ sơ để tiến hành thủ tục thu hồi đã bao gồm cả bản sao chứng từ chuyển quyền sở hữu xe (Điểm e, Khoản 1, Điều 14 Thông tư 24/2023/TT-BCA). Đó là tài liệu chứng minh cho cơ sở của việc chuyển quyền sở hửu. Đồng thời đây cũng là thủ tục mà bên chuyển nhượng hoàn tất các nghĩa vụ liên quan đến vai trò là người bán của mình.

2.3 Quy định về hợp đồng chuyển nhượng trong hồ sơ đăng ký xe

Một sự bất hợp lý khác còn thể hiện ở chỗ các quy định về đăng ký xe đưa ra một số yêu cầu rất khác biệt. Theo đó hồ sơ đăng ký xe phải bao gồm văn bản về việc bán, tặng cho xe của cá nhân phải có xác nhận công chứng hoặc chứng thực  (Điểm b, Khoản 2 Điều 11, Thông tư 24/2023/TT-BCA). Sự khác biệt và kỳ lạ này thể hiện ở chỗ Thông tư của Bộ Công an lại quy định đến cả hình thức của hợp đồng mua bán, tặng cho xe. Thậm chí hình thức của hợp đồng này lại là một trong những điều kiện bắt buộc để chủ sở hữu có thể xác lập được quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản của mình.

Trong khi đó theo quy định của Điều 24 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 sửa đổi năm 2020, Bộ trưởng ban hành thông tư để quy định: (i) Chi tiết điều, khoản, điểm được giao trong luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban thường vụ Quốc hội, lệnh, quyết định của Chủ tịch nước, nghị định của Chính phủ, quyết định của Thủ tướng Chính phủ; (ii) Biện pháp thực hiện chức năng quản lý nhà nước của mình. Nếu cho rằng Bộ Công an quy định về hình thức của hợp đồng mua bán, tặng cho xe tại Thông tư 24/2023/TT-BCA là để quy định chi tiết cho Điều 106 Bộ luật dân sự năm 2015 thì hoàn toàn không hợp lý bởi lẽ đó phải là hướng dẫn liên quan đến loại tài sản nào phải đăng ký và hình thức, thủ tục đăng ký chứ không phải là hướng dẫn về nội dung hay hình thức của hợp đồng liên quan đến những loại tài sản này. Hơn nữa, thông tư của Bộ Công an không thể được xem là một trong những văn bản quy phạm của pháp luật hợp đồng.

Mặt khác, nếu cho rằng quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng xe của Thông tư là để quy định các biện pháp thực hiện chức năng quản lý nhà nước của Bộ Công an thì lại càng khiên cưỡng. Bởi lẽ chức năng quản lý nhà nước của Bộ Công an trong trường hợp này cũng chỉ liên quan đến việc quản lý về đăng ký xe để đảm bảo kiểm soát tài sản, đề phòng mất cắp, và qua đó nâng cao ý thức chấp hành pháp luật về trật tự an toàn giao thông, góp phần giảm thiểu tai nạn giao thông chứ không phải để kiểm soát về hình thức của hợp đồng đối với xe cũng như đặt ra các rào cản đối với chủ sở hữu khi họ thực hiện các thủ tục để xác lập quyền sở hữu của mình.

So sánh với các quy định về đăng ký những phương tiện giao thông khác như tàu bay, tàu biển thì cũng không hề có quy định nào về việc hợp đồng chuyển quyền sở hữu các loại phương tiện này phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực[30]. So sánh với pháp luật nước ngoài thì rõ ràng quy định về hình thức của hợp đồng mua bán, tặng cho xe tại Thông tư số Thông tư 24/2023/TT-BCA là không hợp lý, gây cản trở cho việc hoàn tất thủ tục đăng ký để xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu xe. Bài viết tiếp tục sử dụng Luật về phương tiện của California Hoa Kỳ để so sánh, để được cấp chứng nhận quyền sở hữu tại DMV luật pháp bang California Hoa Kỳ chỉ yêu cầu phải có xác minh bằng văn bản và có chữ ký của các bên về (i) ngày chuyển nhượng, (ii) Tên, địa chỉ của người bán và người mua; (iii) Số tiền thanh toán[31] mà không yêu cầu phải có hợp đồng mua bán được gửi kèm trong hồ sơ đăng ký xe đồng thời càng không quy định về hình thức của hợp đồng. Từ đó cho thấy quy định về hồ sơ đăng ký xe cần phải được sửa đổi theo hướng bỏ quy định liên quan đến hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu xe và đồng thời cho phép chủ sở hữu chứng minh sự chuyển nhượng này bằng những hình thức khác.

3. Thời điểm xác lập quyền sở hữu theo sự thỏa thuận thông qua biện pháp bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất

           Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao. Như vậy, sẽ có 3 thời điểm xác lập quyền sở hữu theo thứ tự ưu tiên là: (i) quy định của Bộ luật dân sự/ luật khác có liên quan; (ii) sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng; (iii) thời điểm chuyển giao tài sản. Điều này có nghĩa rằng khi đã có quy định của Luật thì các bên không được phép thỏa thuận về thời điểm xác lập quyền sở hữu nữa, hay nói cách khác quyền sở hữu chỉ được xác lập theo sự thỏa thuận của các bên khi Luật không quy định.

           Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự lại có quy định về Bảo lưu quyền sở hữu là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ ở Điều 311 và là một quyền đương nhiên của bên bán tại Điều 453 đối với mua trả chậm, trả dần. Theo đó quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ. Thỏa thuận bảo lưu quyền sở hữu cho phép các bên được tự do quyết định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thay vì chịu sự ràng buộc của luật định[32].

Các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 liên quan đến bảo lưu quyền sở hữu không hề giới hạn vấn đề bảo lưu quyền sở hữu chỉ được thiết lập đối với tài sản là động sản, vì vậy các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ này với bất động sản hoặc động sản có đăng ký. Đồng thời pháp luật đã có những hướng dẫn cho thủ tục đăng ký bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất tại Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 về đăng ký biện pháp bảo đảm. Theo đó thì bên bán có quyền bảo lưu quyền sở hữu và phải tiến hành thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm đối với tài sản gắn liền trên đất, tuy nhiên pháp luật không dành cho các bên quyền thỏa thuận về việc bảo lưu quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất. Như vậy liệu sự thỏa thuận của các bên về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất thông qua biện pháp bảo lưu quyền sở hữu liệu có ý nghĩa trên thực tiễn không?

Ví dụ: A và B ký hợp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Hợp đồng có thỏa thuận về việc bảo lưu quyền sở hữu đối với nhà ở. Sự thỏa thuận này không hề trái với quy định của pháp luật. Tuy nhiên liệu rằng sau khi B đã hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì A có quyền được đòi lại tài sản bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở từ B hay không khi B không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán của mình?

Rõ ràng pháp luật có quy định về cơ chế bảo lưu quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Nghị định số 99/2022/NĐ-CP nhưng trên thực tế thì A không thể đòi lại tài sản bao gồm nhà ở và quyền sử dụng đất từ B. Bởi lẽ, Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025 đều quy định: Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Một trong những trường hợp các bên có thỏa thuận khác ở đây có thể hiểu là khi các bên có thỏa thuận về áp dụng biện pháp bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu. Tuy nhiên, việc công nhận quyền sở hữu nhà ở sẽ được thực hiện thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai (Điều 9 Luật nhà ở năm 2023)[33]. Và quyền này đã được xác lập từ thời điểm người mua hoàn tất thủ tục đăng ký theo quy định của Luật đất đai, đó là thời điểm kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính[34]. Đồng thời trên thực tế thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất (bao gồm cả nhà ở) được cấp trên một Giấy chứng nhận, chứ không tách thành hai Giấy chứng nhận bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng và Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất riêng để người bán có cơ chế đòi lại tài sản trên cơ sở của biện pháp bảo đảm Bảo lưu quyền sở hữu.

Rõ ràng sự thỏa thuận của các bên về thời điểm xác lập quyền sở hữu trong trường hợp này không có giá trị trên thực tế khi bên bán đang bảo lưu quyền sở hữu mà bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Biện pháp bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu này không mang lại cho bên có quyền sự đảm đảo chắc chắn là nghĩa vụ được thực hiện[35]. Trong bảo lưu quyền sở hữu thì sự chắc chắn đó không tồn tại khi người mua không thể thực hiện nghĩa vụ thanh toán và cũng không còn tài sản[36] (đối với động sản) và thậm chí là còn tài sản (đối với bất động sản) nhưng cũng không có cơ chế để người bán có thể thiết lập lại quyền sở hữu của mình với những bất động sản này.

Chưa kể, nếu Luật Nhà ở bắt buộc muốn chuyển quyền sở hữu nhà ở thì phải đáp ứng cả hai điều kiện: (i) hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và (ii) hai là đã được bàn giao nhà, thì sẽ xảy ra trường hợp bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán nhưng bên bán cố tình kéo dài và không bàn giao nhà. Điều này gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua. Bên cạnh đó, trong các quy định liên quan đến bảo lưu quyền sở hữu cho thấy khi bên mua hoàn thành xong nghĩa vụ thanh toán thì quyền sở hữu được chuyển giao cho bên mua mà không cần bên mua phải được giao tài sản trên thực tế. Vì vậy, nếu pháp luật cho phép dựa vào việc hoàn thành nghĩa vụ thanh toán hoặc việc nhận bàn giao nhà trên thực tế để xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở sẽ bảo vệ được quyền lợi của bên mua nhà và cũng không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên bán[37]. Vì khi bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà đã đủ cơ sở để bên bán an tâm bàn giao nhà. Nếu bên mua yêu cầu bàn giao nhà rồi mới thanh toán thì bên bán hoàn toàn có quyền cân nhắc bàn giao hay không bàn giao[38]. Từ đó thiết nghĩ các quy định của pháp luật cần có sự thống nhất với nhau để nó thực sự có ý nghĩa và áp dụng được trên thực tế. Bởi lẽ, đây chính là cơ sở quan trọng cho các bên trong hợp đồng mua bán tài sản, đặc biệt là bên bán có căn cứ bảo vệ quyền và lợi ích của mìn, đồng thời tạo điều kiện cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có cơ sở pháp lý cụ thể để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong thực tế[39].

4. Kiến nghị

Từ những phân tích trên, người viết đưa ra một số đề xuất để hoàn thiện hơn nữa quy định của pháp luật liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng như sau:

Thứ nhất, pháp luật cần có sự tách bạch giữa chế định chiếm hữu và chế định quyền sở hữu bởi lẽ chiếm hữu chỉ một trạng thái thực tế của chủ thể đối với tài sản, là biểu hiện ra bên ngoài của quyền chiếm hữu. Cần tránh việc sử dụng cùng một thuật ngữ “chiếm hữu” cho cả hai chế định như hiện nay.

Thứ hai, có rất nhiều căn cứ để xác lập quyền sở hữu, thiết nghĩ Bộ luật dân sự không nên gộp thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trên cơ sở căn cứ xác lập là các giao dịch dân sự/ hợp đồng chung vào một điều luật về thời điểm xác lập quyền sở hữu cùng với các căn cứ xác lập khác như quy định của Điều 161 như hiện nay. Thay vào đó nên có điều luật riêng quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu, đặc biệt chuyển quyền sở hữu trên cơ sở hợp đồng mua bán thành một điều luật riêng như quy định của Điều 439 Bộ luật dân sự năm 2005.

Thứ ba, bỏ quy định hiện hành xem trạng thái thực tế của sự chiếm hữu tại Điều 179 Bộ luật Dân sự năm 2015 là cơ sở để xác lập quyền sở hữu trong trường hợp quyền sở hữu được chuyển giao thông qua giao dịch/ hợp đồng tại Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015. Thay vào đó điều luật riêng về thời điểm chuyển quyền sở hữu trên cơ sở hợp đồng mua bán cần quy định theo hướng: thời điểm chuyển quyền sở hữu trên cơ sở hợp đồng mua bán là thời điểm tài sản được đặt dưới sự định đoạt của người mua; sự định đoạt của người mua được xác lập từ thời điểm tài sản được giao đúng thời gian, địa điểm do các bên thoả thuận trong hợp đồng và người mua đã được thông báo về việc này.

Thứ tư, sửa đổi các quy định liên quan của Bộ luật Dân sự năm 2015 tại các Điều 106, Điều 161, Điều 133, Mục 3 Đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và các điều luật khác có sử dụng khái niệm “đăng ký” theo hướng tách bạch tên các loại đăng ký tương ứng với mỗi nội dung mà các điều luật điều chỉnh tới. Không nên sử dụng chung thuật ngữ “đăng ký” cho tất cả các loại đăng ký bao gồm: đăng ký quyền sở hữu, đăng ký tài sản hay cả đăng ký biện pháp bảo đảm… như hiện nay.

Thứ năm, đối với phương tiện là xe cơ giới, pháp luật cần có quy định rõ về thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với xe cơ giới cũng như thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với loại tài sản này. Cần có sự xác lập, tách bạch giữa Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với xe cơ giới và Giấy đăng ký xe để đảm bảo quyền sở hữu và các quyền khác của chủ sở hữu. Thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với người nhận chuyển nhượng nên được quy định theo hướng đó là thời điểm người chuyển nhượng đã hoàn tất thủ tục liên quan đến nghĩa vụ của  bên chuyển nhượng. Hiện là thủ tục thu hồi theo quy định theo quy định của pháp luật hiện hành tại Thông tư 24/2023/TT-BCA hoặc các thủ tục tương ứng khi pháp luật có sự thay đổi.

Thứ sáu, pháp luật cần có quy định thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai về thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có sử dụng biện pháp bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất. Thiết nghĩ trong trường hợp đó pháp luật đất đai cần có sự tách bạch giữa việc xác nhận quyền sử dụng đất và xác nhận quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất bằng việc tách Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất để có cơ chế đảm bảo quyền lợi cho các bên cũng như đảm bảo tính hiệu quả trên thực tế của biện pháp bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu.

5. Kết luận

           Để đảm bảo được quyền lợi của các bên trong giao dịch dân sự cũng như quyền lợi của bên thứ ba, việc hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu và thời điểm xác lập quyền sở hữu là hết sức cần thiết. Trên cơ sở phân tích, nghiên cứu, so sánh quy định giữa các văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam, so sánh quy định của pháp luật Việt Nam với pháp luật nước ngoài, bài viết đã đưa ra các kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện quy định của pháp luật về vấn đề này.

 

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tài liệu trong nước

  1. Bộ luật dân sự 33/2005/QH11, ngày 14/6/2005
  2. Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13, ngày 24/11/2015
  3. Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 số 80/2015/QH13, gày 22/6/2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2020)
  4. Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13, ngày 29/11/2013
  5. Luật Đất đai năm 2024 số 31/2024/QH15, ngày 18/01/2024
  6. Luật Giao thông đường bộ số 23/2008/QH12, ngày 13/11/2008
  7. Luật Nhà ở năm 2014 số 65/2014/QH13, ngày 25/11/2014
  8. Luật Nhà ở năm 2023 số 27/2023/QH15, ngày 27/11/2023
  9. Luật Thương mại số 36/2005/QH11, ngày 14/6/2005
  10. Nghị định 68/2015/NĐ-CP ngày 18/8/2015 Quy định đăng ký quốc tịch và đăng ký các quyền đối với tàu bay
  11. Nghị định 171/2016/NĐ-CP ngày 27/12/2016 về đăng ký tàu biển
  12. Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 về đăng ký biện pháp bảo đảm
  13. Thông tư 15/2014/TT-BCA ngày 04/4/2014 quy định về đăng ký xe
  14. Thông tư 24/2023/TT-BCA ngày 01/7/2023 quy định về cấp, thu hồi, đăng ký biển số xe cơ giới
  15. Nguyễn Thị Quế Anh, Khái luận về quyền chiếm hữu, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Luật học, Tập 29, Số 2 (2013)
  16. Nguyễn Ngọc Điện, Xây dựng lại chế định chiếm hữu bằng chất liệu khoa học phù hợp, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 14(175) (2010)
  17. Nguyễn Văn Điền, Quyền sở hữu và căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (19h00 18/3/2021), https://danchuphapluat.vn/quyen-so-huu-va-can-cu-xac-lap-quyen-so-huu-tai-san-theo-quy-dinh-cua-phap-luat-hien-hanh
  18. Vũ Văn Đoàn, Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch vô hiệu – bất cập và kiến nghị hoàn thiện, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 13(461) (2022)
  19. Trương Thanh Đức, Giấy tờ nào chứng minh quyền sở hữu của bạn?, Báo điện tử Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, (16h57 08/01/2015), http://baochinhphu.vn/Lay-y-kien-nhan-dan-ve-du-thao-Bo-luat-dan-su-sua-doi/Giay-to-nao-chung-minh-quyen-so-huu-cua-ban/217851.vgp
  20. Đoàn Thị Ngọc Hải, Hoàn thiện quy định pháp luật về bảo lưu quyền sở hữu trong Bộ luật Dân sựa năm 2015, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử, (30/01/2023 8:29), https://tapchitoaan.vn/hoan-thien-quy-dinh-phap-luat-ve-bao-luu-quyen-so-huu-trong-bo-luat-dan-su-nam-20157950.html
  21. Trịnh Thục Hiền, Bàn về chế định bảo lưu quyền sở hữu, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Số 8 (2019)
  22. Tưởng Duy Lợi, Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử (Tái bản lần thứ 5, có sửa đổi bổ sung), NXB Chính trị Quốc gia Sự thật (2019)
  23. Lê Thị Luyến, Quyền chiếm hữu theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và hướng hoàn thiện, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (30/1/2023, 7:00PM), https://danchuphapluat.vn/quyen-chiem-huu-theo-bo-luat-dan-su-nam-2015-va-huong-hoan-thien
  24. Dương Anh Sơn, Về bản chất pháp lý của hợp đồng tặng cho tài sản, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật Số 10 (246), (2008)
  25. Dương Anh Sơn, Bảo lưu quyền sở hữu và hiệu lực đối kháng với người thứ ba,Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2 (2018)
  26. Trần Chí Thành, Hoàn thiện pháp luật về chiếm hữu tài sản ở Việt Nam, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử, (11:13 27/6/2022), https://tapchitoaan.vn/public/index.php/hoan-thien-phap-luat-ve-chiem-huu-tai-san-o-viet-nam6629.html
  27. Bành Quốc Tuấn, Nguyễn Hoàng Anh, Hoàn thiện quy định của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 10(482), (2023)
  28. Viện ngôn ngữ học, Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng (2003)

Tài liệu nước ngoài

  1. Bộ luật Thương mại Thống nhất Hoa Kỳ 1952 (Uniform Commercial Code 1952– UCC)
  2. Luật Bán hàng của Anh 1979 (Sale of Goods at 1979)
  3. Luật về phương tiện năm 2010 của California (2010 California Vehicle Code)
  4. Department of Motor Vehicle – DMV, New York State, Information and Instructions About Your Certificate of Title, https://dmv.ny.gov/brochure/information-and-instructions-about-your-certificate-title

* Giản Thị Lê Na, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế - Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh. Duyệt đăng 28/5/2024. Email: nagtl@uef.edu.vn

[1] Xem quy định của Điều 221 và Điều 223 Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13, ngày 24/11/2015

[2] Điều 62 Luật Thương mại số 36/2005/QH11, ngày 14/6/2005 quy định: “Trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác, quyền sở hữu được chuyển từ bên bán sang bên mua kể từ thời điểm hàng hóa được chuyển giao.”

[3] Lê Thị Luyến, Quyền chiếm hữu theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và hướng hoàn thiện, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (19h00 30/1/2023), https://danchuphapluat.vn/quyen-chiem-huu-theo-bo-luat-dan-su-nam-2015-va-huong-hoan-thien

[4] Trần Chí Thành, Hoàn thiện pháp luật về chiếm hữu tài sản ở Việt Nam, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử, (11h13 27/6/2022 ), https://tapchitoaan.vn/public/index.php/hoan-thien-phap-luat-ve-chiem-huu-tai-san-o-viet-nam6629.html

[5] VIỆN NGÔN NGỮ HỌC, TỪ ĐIỂN TIẾNG VIỆT, NXB ĐÀ NẴNG, 152 (2003)

[6] Điều 374 Bộ luật Dân sự Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13, ngày 24/11/2015: “Khi bên có quyền chậm tiếp nhận đối tượng của nghĩa vụ là tài sản thì nghĩa vụ hoàn thành tại thời điểm tài sản đã được gửi giữ tại nơi nhận gửi giữ theo quy định tại khoản 2 Điều 355 của Bộ luật này.”

[7] Hoa Kỳ, Bộ luật Thương mại Thống nhất Hoa Kỳ năm 1952 (Uniform Commercial Code 1952– UCC), Điều 2-401,

[8] Liên Bang Nga, Bộ luật Dân sự năm 1994, Điều 233 và Điều 458

[9] Anh Quốc, Luật bán hàng năm 1979 (Sale of Goods at 1979), Điều 20

[10] Anh Quốc, Luật bán hàng năm 1979 (Sale of Goods at 1979), Điều 37

[11] Xem Dương Anh Sơn, Về bản chất pháp lý của hợp đồng tặng cho tài sản, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Số 10(246), 50-55 (2008)

[12] Trần Chí Thành, tlđd, 4

[13] Lê Thị Luyến, tlđd, 3

[14] Lê Thị Luyến, tlđd, 3

[15] Nguyễn Thị Quế Anh, Khái luận về quyền chiếm hữu, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Luật học, Tập 29, Số 2, 1-6 (2013)

[16] Lê Thị Luyến, tlđd, 3

[17] Nguyễn Ngọc Điện, Xây dựng lại chế định chiếm hữu bằng chất liệu khoa học phù hợp, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 14(175), 26, 26 (2010)

[18] Nguyễn Văn Điền, Quyền sở hữu và căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (19h00 18/3/2021), https://danchuphapluat.vn/quyen-so-huu-va-can-cu-xac-lap-quyen-so-huu-tai-san-theo-quy-dinh-cua-phap-luat-hien-hanh

[19] Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Luật đất đai năm 2023 cũng có quy định tương tự về ý nghĩa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

[21] TƯỞNG DUY LƯỢNG, PHÁP LUẬT DÂN SỰ VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ (TÁI BẢN LẦN THỨ 5, CÓ SỬA ĐỔI BỔ SUNG). NXB CHÍNH TRỊ QUỐC GIA SỰ THẬT, 110-111 (2019)

[22] Điều 1,Thông tư 24/2023/TT-BCA quy định: Thông tư này quy định về hồ sơ, thủ tục cấp, thu hồi đăng ký, biển số xe cơ giới được quy định trong Luật Giao thông đường bộ, bao gồm: Đăng ký xe lần đầu; đăng ký sang tên, di chuyển xe; cấp đổi chứng nhận đăng ký xe, biển số xe; cấp lại chứng nhận đăng ký xe, biển số xe; đăng ký xe tạm thời; thu hồi chứng nhận đăng ký xe, biển số xe; đăng ký, cấp biển số xe trúng đấu giá (sau đây gọi chung là đăng ký xe); hướng dẫn giải quyết một số trường hợp cụ thể; biểu mẫu, thời hạn sử dụng chứng nhận đăng ký xe, xác định năm sản xuất của xe và biển số xe.

[23] Trương Thanh Đức, Giấy tờ nào chứng minh quyền sở hữu của bạn?, Báo điện tử Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, (16h57 08/01/2015), http://baochinhphu.vn/Lay-y-kien-nhan-dan-ve-du-thao-Bo-luat-dan-su-sua-doi/Giay-to-nao-chung-minh-quyen-so-huu-cua-ban/217851.vgp

[24] Trương Thanh Đức, tlđd, 23

[25] Xem các quy định về đăng ký quyền sở hữu đối với tàu bay được quy định tại Nghị định 68/2015/NĐ-CP ngày 18/8/2015 Quy đăng ký quốc tịch và đăng ký các quyền đối với tàu bay

[26] Califonia Hoa Kỳ, Luật về phương tiện năm 2010 (2010 California Vehicle Code), Điều 4, Chương 1, Phần 3

[27] Department of Motor Vehicle – DMV, New York State, Information and Instructions About Your Certificate of Title, https://dmv.ny.gov/brochure/information-and-instructions-about-your-certificate-title

[28] Califonia Hoa Kỳ, Luật về phương tiện năm 2010 (2010 California Vehicle Code 1959), Điều 1, Chương 2, Phần 3

[29] Vũ Văn Đoàn, Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch vô hiệu – bất cập và kiến nghị hoàn thiện, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 13(461),48, 48 (2022)

[30] Luật hàng không dân dụng Việt Nam năm 2006 sửa đổi năm 2014, Bộ luật hàng hải Việt Nam năm 2015 đều chỉ quy định hình thức bằng văn bản đối với việc chuyển quyền sở hữu tàu bay, tàu biển. Nghị định 171/2016/NĐ-CP về đăng ký tàu biển, Nghị định số 68/2015/NĐ-CP về đăng ký quốc tịch và đăng ký các quyền đối với tàu bay đều chỉ yêu cầu chủ sở hữu xuất trình Bản sao có chứng thực (hoặc bản sao kèm bản gốc để đối chiếu) hợp đồng hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh về sở hữu tàu bay, tàu biển.

[31] Califonia Hoa Kỳ, Luật về phương tiện năm 2010 (2010 California Vehicle Code), Điều 4, Chương 1, Phần 3

[32] Trịnh Thục Hiền, Bàn về chế định bảo lưu quyền sở hữu, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Số 8, 19-29 (2019)

[33] Mặc dù đều sắp sửa có hiệu lực từ 01/01/2025 nhưng thuật ngữ được sử dụng về Giấy chứng nhận của Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Đất đai năm 2023 không có sự đồng nhất. Luật Đất đai năm 2023 sử dụng thuật ngữ: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Trong khi đó Luật Nhà ở năm 2023 vẫn sử dụng thuật ngữ được sử dụng trong Luật Đất đai năm 2013 sắp hết hiệu lực là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

[34] Xem Điều 106, Điều 503 Bộ Luật Dân sự năm 2015, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025)

[35] Dương Anh Sơn, Bảo lưu quyền sở hữu và hiệu lực đối kháng với người thứ ba,Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2, 19-25 (2018)

[36] Dương Anh Sơn, tlđd, 35

[37] Bành Quốc Tuấn, Nguyễn Hoàng Anh, Hoàn thiện quy định của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 10(482), 34, 40 (2023)

[38] Bành Quốc Tuấn, Nguyễn Hoàng Anh, tlđd, 37

[39] Đoàn Thị Ngọc Hải, Hoàn thiện quy định pháp luật về bảo lưu quyền sở hữu trong Bộ luật Dân sựa năm 2015, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử, (30/01/2023 8:29), https://tapchitoaan.vn/hoan-thien-quy-dinh-phap-luat-ve-bao-luu-quyen-so-huu-trong-bo-luat-dan-su-nam-20157950.html

 

Tin cùng chuyên mục

Nghị quyết số 27-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục xây dựng và hoàn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam trong giai đoạn m..
09:50 | 05/07/2024
Trong ngành y tế, trách nhiệm giải trình đóng một vai trò quan trọng trong việc đảm bảo cung cấp dịch vụ chăm sóc an toàn và hiệu quả cho bệnh nhân. N..
17:05 | 30/06/2024
Thực hiện pháp luật về giáo dục đại học ở các Học viện thuộc Bộ Quốc phòng là hành vi thực tế, hợp pháp của các chủ thể nhằm hiện thực hóa các quy địn..
17:00 | 30/06/2024
Phát triển kinh tế xanh đã trở thành một chương trình nghị sự thiết yếu trong một thế giới đang phải vật lộn với tình trạng suy thoái môi trường ngày ..
16:57 | 30/06/2024
Trịnh Ngọc Anh Phương Thạc sĩ, Học viện Ngân hàng Email: phuongtna@hvnh.edu.vn
09:27 | 03/06/2024
Nghiên cứu sinh ở Viện Quyền con người, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh. Duyệt đặng 28/5/2024. Email: loandanghcm@gmail.com; SĐT: 0978103468
09:21 | 03/06/2024
* Phạm Xuân Phong, Khoa Luật, Trường Đại học Ngoại thương. Duyệt đăng 2/5/2024. ** Nguyễn Đăng Châu Anh, Khoa Luật, Trường Đại học Ngoại thương *** ..
09:06 | 02/05/2024
Bài viết đề cập khái quát những vấn đề lý luận về lao động di cư – nhóm đối tượng yếu thế, dễ bị tổn thương – và quyền của lao động di cư trong các vă..
09:21 | 26/04/2024
Căn cứ Kế hoạch số 81/KH-UBTVQH15 ngày 5/11/2021 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì hiện nay Hội luật gia Việt Nam được cho là cơ quan được giao nhiệm ..
10:28 | 02/04/2024
icon up