LAW & DEVELOPMENT - ISSN: 0866-7500
LAW & DEVELOPMENT
ISSN: 0866-7500
Phapluatphattrien.vn
social  social  social  social 
    Mới Nhất    Đọc Nhiều
Quy định về nồng độ cồn: Kì vọng và những bất cập trong thực tiễn thi hành Hội nghị Đảng Đoàn – Ban Thường vụ Hội Luật Gia Việt Nam lần thứ 19, Khóa III – Mục tiêu kỳ vọng Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng chúc Tết lãnh đạo, nguyên lãnh đạo Đảng, Nhà nước Hội thảo khoa học “Xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường chứng khoán phái sinh” Tăng cường công tác quản lý nhà nước về tài nguyên, khoáng sản

Ứng dụng hợp đồng thông minh vào hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam và những cản trở pháp lý

03:29 | 01/07/2023

ỨNG DỤNG HỢP ĐỒNG THÔNG MINH VÀO HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
VÀ NHỮNG CẢN TRỞ PHÁP LÝ

Nguyễn Phan Phương Tần


Tóm tắt
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn rất quan trọng, khi một loạt các văn bản quy định pháp luật liên quan đang được quan tâm sửa đổi, bổ sung để thích nghi với hoàn cảnh mới, đồng thời giải quyết những vấn đề tồn đọng ảnh hưởng đến thị trường trong suốt thời gian qua. Dưới góc độ an toàn giao dịch bất động sản, nghiên cứu này tiếp cận, nghiên cứu và phân tích hợp đồng thông minh (smart contract) như là một công cụ để đảm bảo nâng cao tính an toàn và hiệu quả của giao dịch bất động sản. Từ đó chỉ ra những cản trở còn tồn tại trong pháp luật Việt Nam đối với việc ứng dụng hợp đồng thông minh trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Từ khóa: hợp đồng thông minh, kinh doanh bất động sản, giao dịch bất động sản, tiền ảo, blockchain, proptech.

Abstract
Vietnam's real estate market is facing a very important period, when a series of related legal documents are being revised and supplemented to adapt to new circumstances, and solve problems effecting the market during the past time. From the perspective of real estate transaction safety, this study approaches, studies and analyses smart contracts as a tool to ensure improving the safety and efficiency of real estate transactions. Then we point out the obstacles that still exist in Vietnamese law relating the application of smart contracts in real estate business.
Keywords: smart contract, real estate business, real estate transaction, virtual currency, blockchain, proptech.

I. Blockchain và hợp đồng thông minh
Để hiểu được cách vận hành hợp đồng thông minh (smart contract), trước tiên cần hiểu nền tảng cơ bản của nó là Blockchain. Dựa trên ý tưởng sử dụng các khối lưu trữ văn bản một cách bảo mật và có trật tự, thành phần công nghệ cơ bản xây dựng nên Blockchain là các cây băm Merkle (Merkle Tree). Khái niệm cây băm  Merkle Tree được đặt theo  tên của  nhà khoa  học máy  tính Ralph Merkle (1982).  Cây băm hay cây Merkle là một cấu trúc dữ liệu dạng cây trong đó mọi nút lá được dán nhãn bằng giá trị băm của khối dữ liệu và mọi nút không phải là nút lá được dán nhãn bằng giá trị băm của nhãn của các nút con của nó.

Hiểu một cách đơn giản, một lượng dữ liệu lớn sẽ được nén thành một chuỗi ký tự đơn giản, có thể cho biết tính xác thực của dữ liệu được giữ trong đó mà không cần tiết lộ nội dung chi tiết của nó. Giống như khi lưu một tệp nén (.ZIP hoặc .RAR) với một cách thức đặt tên theo tiêu chuẩn nhất định, chỉ cần nhìn qua tên của tệp là biết nội dung bên trong mà không cần giải nén. Chuỗi ký tự (tiêu đề) này được gọi là giá trị băm, không thể lấy được giá trị băm hay trích xuất được dữ liệu gốc.
Cây băm cho phép xác minh hiệu quả và an toàn nội dung của các cấu trúc dữ liệu lớn. Cây băm là một dạng tổng quát của danh sách băm và chuỗi băm. Cây Merkle được sử dụng trong nhiều nền tảng của Blockchain, trong đó có Bitcoin và Ethereum.

Hình 1. Mô hình cây băm Merkle Tree
Nguồn: https://cryptoviet.com/ 

Sau khi được xây dựng, cây Merkle có thể cho phép chúng ta kiểm tra tính toàn vẹn của dữ liệu chỉ bằng cách duyệt cây Merkle từ Hash Root với độ phức tạp logarit (quá trình này còn được gọi là Bằng chứng Merkle). Bằng chứng Merkle hoạt động bằng cách tạo lại nhánh chứa đoạn dữ liệu từ gốc đến đoạn dữ liệu cần được kiểm chứng. Merkle Tree cung cấp một phương tiện để chứng minh tính toàn vẹn và hợp lệ của dữ liệu. Cấu trúc của cây cho phép xác định những thay đổi dù là nhỏ nhất đối với dữ liệu một cách dễ dàng.
Với nguyên lý như trên, Bitcoin là Blockchain đầu tiên áp dụng Merkle Tree. Có nhiều tranh cãi về danh tính thật sự người sáng tạo ra Bitcoin, nhưng cái tên được Satoshi Nakamoto được biết đến như là cha đẻ của Bitcoin.  Satoshi Nakamoto (2008) đã thiết lập một giao thức mới cho hệ thống tiền điện tử ngang hàng Peer-to-peer (P2P), là một dạng máy tính hoạt động của mạng chủ yếu dựa vào khả năng tính toán và băng thông của các máy tham gia ngang hành chứ cần máy chủ. Đến năm 2009, dưới sự thiết lập của mạng lưới Bitcoin, thuật ngữ “Blockchain” mới được xuất hiện lần đầu tiên.
Cho đến hiện tại, có rất nhiều hệ thống Blockchain được đưa ra, và một trong số đó là Ethereum, là nền tảng phát triển ứng dụng hợp đồng thông minh (smart contract). Theo Sách trắng Ethereum (2022), Vitalik Buterin, một lập trình viên trẻ tuổi người Nga, đã giới thiệu Ethereum lần đầu tiên vào năm 2013 với mục đích khắc phục các nhược điểm của Bitcoin và khai thác thêm công dụng của Blockchain. Khác với Bitcoin, được tạo ra để đóng vai trò như một loại tiền tệ an toàn, ẩn danh và nhanh chóng, Ethereum giống như một nền tảng điện toán có tính phân tán, mã nguồn trên công nghệ Bitcoin để chạy nhiều ứng dụng khác nhau, trong đó có hợp đồng thông minh (smart contracts).
Ý tưởng đầu tiên về hợp đồng thông minh thật ra không phải của Vitalik Buterin, mà xuất phát từ ý tưởng của Nick Szabo (1994), về một loại hợp đồng được viết dưới ngôn ngữ mã máy tính (code), có thể tự vận hành mà không cần sự can thiệp của bên trung gian. Tuy nhiên, mãi đến khi xuất hiện Blockchain và nền tảng Ethereum thì loại hợp đồng thông minh này mới có đủ cơ sở công nghệ để phát triển. Các nhà sáng lập Ethereum lý giải rằng, hợp đồng thông minh đơn thuần là một chương trình chạy trên Ethereum. Đó là một tập hợp các mã (các chức năng của nó) và dữ liệu (trạng thái của nó) nằm tại một địa chỉ cụ thể trên chuỗi khối Ethereum. Mỗi hợp đồng thông minh là một tài khoản Ethereum. Chúng có số dư (tiền ảo) và có thể dùng để giao dịch trên mạng. Tuy nhiên, chúng không được kiểm soát bởi người dùng, thay vào đó chúng được triển khai vào mạng và chạy như được lập trình. Sau đó, tài khoản người dùng có thể tương tác với hợp đồng thông minh bằng cách gửi các giao dịch thực hiện một chức năng được xác định trên hợp đồng thông minh. Hợp đồng thông minh có thể được xác định bởi các quy tắc, giống như một hợp đồng thông thường và tự động thực thi chúng thông qua mã. Hợp đồng thông minh không thể bị xóa bỏ theo mặc định và các tương tác với chúng là không thể thay đổi.
Một ví dụ đơn giản để mô tả về cách thức giao kết của hợp đồng thông minh như sau: A tiến hành giao kết một thỏa thuận thuê bất động sản của B. Nếu A và B muốn thực hiện nó bằng hợp đồng thông minh, trước tiên A và B cần phải có tài khoản trên một nền tảng ảo nhất định. Việc thanh toán sẽ được thực hiện thông qua các ví tiền ảo tích hợp với từng tài khoản. Trước tiên, A và B sẽ thống nhất với nhau nội dung của hợp đồng thông minh bằng cách lập trình một chương trình máy tính được viết bằng ngôn ngữ mã code lập trình (với cấu trúc “Nếu... thì...”). Sau khi đã hoàn tất nội dung, có thể cho chạy thử, hoặc tải trực tiếp lên hệ thống Blockchain. Khi bên A bắt đầu thực hiện nghĩa vụ như thanh toán (bằng tiền điện tử thông qua ví điện tử), hệ thống sẽ tiến hành xác nhận bởi hợp đồng thông minh, B sau đó có nghĩa vụ giao mật khẩu, chìa khóa hoặc các xác nhận pháp lý khác theo thỏa thuận. Nếu B không thực hiện đúng hạn thì số tiền A đã thanh toán sẽ tự động hoàn lại cho A hoặc áp dụng các hình thức trừ tiền khác theo hợp đồng thông minh đã lên trước đó. Hợp đồng thông minh (cụ thể hơn là chương trình được thiết lập giữa A và B) được hoạt động trên hệ thống blockchain, được giám sát bởi rất nhiều người theo cơ chế đồng thuận phi tập trung nên không có vấn đề bỏ sót hành vi vi phạm hay đảo ngược thỏa thuận đã cam kết.
II. Bản chất pháp lý của hợp đồng thông minh
Trên thế giới đang tồn tại các luồng quan điểm khác nhau về bản chất pháp lý của hợp đồng thông minh. Một số cho rằng hợp đồng thông minh là một hình thức mới của giao kết hợp đồng. Một số khác lại tin hợp đồng thông minh chỉ là một phương thức phụ trợ cho việc thực hiện hợp đồng.
Năm 2018, phòng Thương mại Kỹ thuật số Hoa Kỳ (Chamber of Digital Commerce – CDC) đã có những phân tích cho thấy pháp luật của Hoa Kỳ và Tây Ban Nha đã có những tiếp cận nhằm điều chỉnh hợp đồng thông minh dưới góc độ pháp luật hợp đồng. Tuy nhiên, CDC có hai định nghĩa về tính pháp lý của hợp đồng thông minh. Đầu tiên, CDC định nghĩa hợp đồng thông minh là “Mã máy tính, khi xảy ra một tình trạng hoặc điều kiện cụ thể, có khả năng chạy tự động theo các chức năng được chỉ định trước. Mã có thể được lưu trữ và xử lý trên một sổ cái phân tán và sẽ ghi bất kỳ thay đổi kết quả nào vào sổ cái phân tán.”  Ngay cả những người sáng lập nên hợp đồng thông minh cũng khẳng định rằng, chữ hợp đồng (contract) trong smart contract không có nghĩa là một văn bản, mà chỉ là một phần mềm bổ trợ cho thỏa thuận của các bên (Sách trắng Ethereum, 2022). Có thể thấy, trong khái niệm này, hợp đồng thông minh được mô tả là một chương trình máy tính, như vậy nội dung của hợp đồng nếu được soạn thảo trên smart contract sẽ thuộc hình thức thông điệp dữ liệu.
Theo Luật Giao dịch điện tử 2005, thông điệp dữ liệu là thông tin được tạo ra, được gửi đi, được nhận và được lưu trữ bằng phương tiện điện tử; thông điệp dữ liệu được pháp luật công nhận giá trị hiệu lực và được xem là tương đương văn bản. Tương tự như pháp luật Việt Nam, CDC cũng công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng đồng thông minh khi “Một hợp đồng thông minh rõ ràng và có khả năng tự thực hiện, trên cơ sở có hiệu lực pháp lý, các điều khoản của thỏa thuận giữa hai hoặc nhiều bên.” Tại Châu Âu, UK Jurisdiction Taskforce (UKJT), một trong 6 lực lượng chuyên nhiệm của Ban chuyển giao công nghệ Anh Quốc, đưa ra một báo cáo pháp lý về tiền điện tử và hợp đồng thông minh năm 2019 cho các Tòa án Anh tham khảo. Theo đó, UKJT cho rằng không có lý do gì từ chối giá trị pháp lý của các hợp đồng thông minh, miễn là chúng thỏa mãn đầy đủ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo pháp luật thông lệ (common law) như: (i) Đạt được thỏa thuận chung thống nhất; (ii) Thể hiện rõ ý định xác lập một ràng buộc mang tính pháp lý giữa các bên; (iii) Mang lại giá trị lợi ích tương xứng (consideration). 
Dưới một góc độ khác, Benjamin Allouch, một luật gia người Pháp, cho rằng hợp đồng thông minh chỉ là một “công nghệ hỗ trợ cho hợp đồng truyền thống.”  Quan điểm này cho rằng hợp đồng thông minh chỉ được thừa nhận giá trị pháp lý khi nó được gắn với một hợp đồng truyền thống. Xét về bản chất, có thể hiểu hợp đồng thông minh là một chương trình máy tính. Giả sử thay vì lập hợp đồng bằng văn bản giấy, các bên sẽ nhờ lập trình viên mã hóa các điều khoản trong hợp đồng thành một hợp đồng thông minh. Việc này có thể hiểu quá trình đề nghị, giao kết hợp đồng vẫn được thực hiện như các hợp đồng truyền thống, chỉ khác biệt ở việc thay vì hợp đồng được lập bằng giấy thì ở đây, hợp đồng sẽ được mã hóa thành một chương trình máy tính để đảm bảo các bên chắc chắn thực hiện hợp đồng. Hợp đồng thông minh trong quan điểm này chỉ là một phương thức phụ trợ cho hoạt động thực hiện hợp đồng. Thỏa thuận này được thiết kế, mã hóa trên blockchain để thực hiện chính xác và tự động các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận trước.
Theo tác giả, cả hai quan điểm trên đều không sai, và cũng không đối lập nhau. Hợp đồng thực chất là các thỏa thuận, là sự thống nhất về mặt ý chí của các bên trong giao dịch. Việc các bên thỏa thuận sử dụng phương thức giao kết là gì không làm thay đổi bản chất thỏa thuận đó, miễn là đảm bảo các điều kiện hiệu lực của hợp đồng. Các hệ thống pháp luật khác nhau có những nguyên tắc khác nhau để xác định giá trị hiệu lực của hợp đồng, và hầu hết các nguyên tắc đều cho thấy phương thức giao kết hay hình thức của hợp đồng không phải là nguyên tắc quyết định tuyệt đối giá trị pháp lý của nó. Thậm chí, với cơ chế đồng thuận ngang hàng của Blockchain, các thỏa thuận còn được thể hiện rõ hơn, có tính xác minh cao hơn so với các hợp đồng được giao kết bằng lời nói hay hành vi.
Với những lợi ích và tác dụng của hợp đồng thông minh được giới thiệu ở phần trên, chúng tôi cho rằng hợp đồng thông minh đang được sử dụng như một phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng. Theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (2018), hợp đồng thông minh mang các đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như (i) được các bên thỏa thuận áp dụng, (ii) nhằm nâng cao trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng chính, (iii) nhằm hạn chế rủi ro cho bên có quyền trong trường hợp một bên vi phạm nghĩa vụ, và (iv) có đối tượng tác động là tài sản.  Nếu nhìn nhận dưới góc độ này, hợp đồng thông minh chỉ là một phương thức bảo đảm mới, giúp các bên hạn chế được hành vi vi phạm và có cơ chế tự động, nhanh chóng để áp dụng các chế tài đã được thỏa thuận thông qua thiết lập của hợp đồng thông minh.
III. Ứng dụng hợp đồng thông minh trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
3.1 Giới thiệu về PropTech

Trào lưu ứng dụng công nghệ Blockchain vào hoạt động kinh doanh bắt đầu được chú ý sau cuộc thi ENIGMA (2017) dành cho các công ty khởi nghiệp công nghệ cao. Từ đó, hàng loạt các công nghệ mới ứng dụng Blockchain đã được đưa vào phục vụ cho nhiều lĩnh vực đa dạng trong kinh doanh và khởi nghiệp. Số lượng các công ty khởi nghiệp Blockchain tại Việt Nam đã hơn 20, hơn 10 sàn giao dịch và gần 10 doanh nghiệp gọi vốn qua Blockchain thành công được công bố chỉ tính trong 2018.
Công nghệ Blockchain được đặc biệt ứng dụng rộng rãi trong các lĩnh vực như ngân hàng, thương mại điện tử, bảo hiểm và gần đây nhất là lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang được đánh giá là vô cùng triển vọng. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện nay của Việt Nam đang đẩy mạnh áp dụng công nghệ bất động sản (PropTech hay Property Technology).
Khái niệm PropTech được phát triển bởi Đại học Oxford (Anh Quốc) từ năm 2017.  Sau đó, PropTech đã trở thành một phần của quá trình chuyển đổi kỹ thuật số của ngành bất động sản, trên phương diện dẫn dắt thị trường và thúc đẩy một cách tiếp cận hoàn toàn mới đối với việc mua lại, vận hành và quản lý bất động sản. Ngoài ra, PropTech còn là một thuật ngữ chung được sử dụng để xác định các công ty khởi nghiệp cung cấp các sản phẩm đổi mới về công nghệ và các mô hình kinh doanh mới cho thị trường bất động sản. Theo Nikolai Siniak (et.al, 2020),  Proptech được hiểu là việc ứng dụng rộng rãi các công nghệ mới trong lĩnh vực bất động sản. Một số các các công nghệ có thể kể đến như thực tế ảo, mô hình thông tin tòa nhà (BIM), công cụ phân tích dữ liệu, trí tuệ nhân tạo (AI), Internet of Things (IoT), Blockchain, hợp đồng thông minh, huy động vốn từ cộng đồng trong lĩnh vực bất động sản, công nghệ tài chính (fintechs) liên quan đến bất động sản, thành phố thông minh, nhà thông minh và nền kinh tế chia sẻ.
Cũng theo thống kê của Nikolai Siniak, có gần 50 quốc gia đã tạo ra các cộng đồng PropTech, bao gồm PropTechRussia, Austrian PropTechInitiative, PropTechBelgium, SwissPropTech, PropTechDach, PropTechSpain, UKPropTechAssosystem, PropTechAsia, ProTechBaltic, PropTechNL, NordicPropTechInitiative, v.v. và những mạng lưới này đã được thống nhất liên kết với nhau. Hơn nữa, cộng đồng PropTech có một số tính năng thú vị. Nó được tổ chức độc quyền bởi doanh nghiệp và cho doanh nghiệp. Cộng đồng tạo ra các dịch vụ B2B mà không có bất kỳ sự tham gia nào của chính phủ. Có gì bất thường, chúng bao gồm các công ty từ nhiều lĩnh vực khác nhau: nhà đầu tư (các công ty quỹ cổ phần tư nhân và tổ chức, ngân hàng và tập đoàn tài chính, quỹ đầu tư mạo hiểm, nhà tài trợ thiên thần), người tham gia thị trường bất động sản (tức là chủ sở hữu quyền phát triển bất động sản, nhà xây dựng, công ty tư vấn và môi giới bất động sản, công ty định giá, công ty bảo hiểm) và công ty CNTT - công nghệ (tức là nhà cung cấp giải pháp CNTT, nhà tích hợp, nhà tổng hợp, nhà phát triển các ứng dụng di động và đám mây chuyên biệt) và các công ty khởi nghiệp (tức là nhà phát triển các sản phẩm và giải pháp công nghệ trong lĩnh vực bất động sản). Cộng đồng tổ chức một cách có hệ thống các hội nghị chuyên đề, hội thảo và cuộc thi quốc tế có ảnh hưởng đến việc hình thành các dự án mới.
Tại Việt Nam, xu hướng áp dụng PropTech đã bắt đầu nhen nhóm ở các công ty kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, và được sự đoán sẽ bùng nổ trong tương lai trong bối cảnh mô hình đầu tư kinh doanh bất động sản truyền thống đang bộc lộ nhiều khuyết điểm và ngày càng bị siết chặt bởi các quy định khắt khe về quản lý nhà nước. Do vậy, tận dụng những công nghệ của Proptech sẽ là xu hướng tất yếu và là con đường phát triển phù hợp cho các hoạt động của lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
3.2 Ưu và nhược điểm của ứng dụng hợp đồng thông minh trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
3.2.1 Ưu điểm của hợp đồng thông minh
Có thể thấy, hợp đồng thông minh là một phần của việc áp dụng PropTech trong bất động sản. Được coi là một trong những ứng dụng có sự phát triển lớn nhất được củng cố bởi công nghệ blockchain, hợp đồng thông minh có tiềm năng cao bởi loại bỏ bớt một số chi phí giao dịch và thực hiện có thể rất lớn như chi phí liên quan đến ngân hàng hay pháp lý. Năm 2019, đại lý bất động sản thương mại SavoyStewart.co.uk (Anh Quốc) đã khảo sát 544 chuyên gia bất động sản thương mại để xác định những gì họ nghĩ là lợi ích lớn nhất của việc sử dụng hợp đồng thông minh trong bất động sản thương mại (Commercial Real Estate – CRE).
Kết quả cho thấy, 71% chuyên gia coi tốc độ là lợi ích lớn nhất của việc sử dụng hợp đồng thông minh trong bất động sản thương mại. Vì các hợp đồng thông minh chạy trên một mã phần mềm, chúng không yêu cầu các tài liệu phải được xử lý theo cách thủ công. Do đó, các hợp đồng thông minh có thể làm nhanh hơn đáng kể các giai đoạn mua nhà như xử lý xác minh và quyền sở hữu. Với các giao dịch thường liên quan đến nhiều trung gian như nhà môi giới, ngân hàng và luật sư - một hợp đồng thông minh có khả năng đảm nhận một số hoặc tất cả các chức năng này. Do đó, 66% chuyên gia tin rằng điều này sẽ giúp trao đổi giữa người mua và người bán hiệu quả hơn. Đối với các giao dịch không qua trung gian, 63% trạng thái của chuyên gia không phải vung ra nhiều khoản phí trung gian đắt đỏ sẽ cho phép cả hai bên (người mua và người bán) tiết kiệm được một khoản tiền đáng kể (chi phí hiệu quả). 59% người được khảo sát đánh giá các hợp đồng thông minh là an toàn cao, vì hồ sơ trên blockchain không chỉ vĩnh viễn mà còn không thể thay đổi - có nghĩa là tài liệu không thể bị giả mạo và lừa đảo tài sản cơ hội trở nên gần như không thể. Ngoài ra, 40% đánh giá cao tác động tích cực của việc sử dụng hợp đồng thông minh có thể có đối với môi trường vì chúng không có giấy tờ.
3.2.2 Nhược điểm của hợp đồng thông minh
Cũng theo khảo sát của SavoyStewart.co.uk, một số vấn đề nổi lên như là nhược điểm cản trở việc phổ biến hợp đồng thông minh trong hoạt động kinh doanh bất động sản thương mại, chủ yếu nguyên nhân xuất phát từ việc giao thức thực hiện còn quá mới mẻ và khả năng tiếp cận hạn chế của công chúng và sự e dè của các chính phủ đối với giao thức này.
Cụ thể, 74% các chuyên gia coi việc thiếu hiểu biết và kiến thức về hợp đồng thông minh là lý do chính khiến ngành CRE có thể không sử dụng chúng trên quy mô lớn hơn trong tương lai. Do được viết bằng ngôn ngữ lập trình bậc cao nên người dùng nếu không có kiến thức và sự am hiểu về ngôn ngữ này sẽ khó có thể thiết lập hợp cũng như hiểu được nội dung của hợp đồng thông minh. Người dùng có thể thuê các lập trình viên hoặc các công ty để thiết lập hợp đồng thông minh, tuy nhiên việc này sẽ gây ra nhiều trở ngại cho người dùng khi chính họ không hiểu được nội dung trong hợp đồng thông minh có giống với yêu cầu mà họ mong muốn hay không. Hơn nữa, việc thuê này sẽ làm cho người dùng tốn một khoản chi phí tương đối cho việc thiết lập nên một hợp đồng thông minh.
Sau đó, 69% cảm thấy cho đến khi chính phủ quy định rõ ràng cách họ dự định điều chỉnh và đánh thuế các giao dịch hợp đồng thông minh thì các nhà đầu tư mới mạnh dạn tiến hành giao kết, điều đó cho thấy sự rõ ràng trong chính sách pháp luật của một chính phủ sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hành vi của các bên và khả năng phát triển của ứng dụng kỹ thuật số mới trong thị trường này. Ngoài ra, 51% quan tâm đến việc thiếu các quy chuẩn thực hiện là một yếu tố quan trọng có thể tác động tiêu cực đến việc sử dụng rộng rãi hơn các hợp đồng thông minh.
Một yếu tố không kém phần quan trọng là vấn đề an toàn thông tin trên không gian mạng trong quá trình giao kết hợp đồng thông minh cũng được lưu tâm. Hợp đồng thông minh tự động thực hiện và không thể bị sửa đổi nếu không có điều khoản được thiết lập trong hợp đồng thông minh. Trong trường hợp có lỗi thiết lập hay sự cố như mất điện thì người dùng sẽ không thể thay đổi hợp đồng đã được thiết lập trước. Điều này gây ra trở ngại lớn, người dùng phải dự tính được các rủi ro có thể xảy ra và thiết lập nó trong hợp đồng trước khi kích hoạt thực hiện. Ngoài ra, do được lưu trữ trong hệ thống blockchain nên hợp đồng thông minh sẽ chỉ có thể “ngưng hoạt động” nếu được mã hóa trước mà không thể xóa bỏ trong hệ thống này. Vì các chi tiết được lưu trữ trên một hợp đồng thông minh vẫn tồn tại mãi mãi, nó có thể vi phạm một số quy định về quyền riêng tư dữ liệu. Đặc biệt, các khuôn khổ quy định đó cho phép các bên liên quan trong hợp đồng có quyền rút một số thông tin theo yêu cầu. Tuy nhiên, cũng thật bất ngờ là theo khảo sát của SavoyStewart.co.uk, chỉ có 58% các chuyên gia lo ngại về vấn đề này. Hầu hết vẫn khá lạc quan về sự phát triển công nghệ và có thể sử dụng các phương thức khác để hạn chế vấn đề này.
Darren Best, Giám đốc điều hành của SavoyStewart.co.uk cho biết: “Các hợp đồng thông minh mới chỉ ở giai đoạn sơ khai, nhưng chúng có tiềm năng rất lớn để tạo ra tác động thay đổi cuộc chơi thực sự trong ngành bất động sản thương mại”. Chúng tôi cũng nhận thấy rằng, các số liệu thể hiện sự lạc quan trong khả năng áp dụng hợp đồng thông minh cho hoạt động kinh doanh bất động sản thương mại, hoặc có thể mở rộng thêm trong nhiều hoạt động khác nữa trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Những lợi ích khá rõ nét và một số hạn chế có thể được khắc phục trong tương lai thể hiện tiềm năng to lớn của các hợp đồng thông minh và khi sự hiểu biết về chức năng của chúng cũng như các ứng dụng đối với các quy trình, thủ tục bất động sản thương mại khác nhau được cải thiện, theo thời gian, chúng có thể loại bỏ dần các hợp đồng dựa trên giấy tiêu chuẩn.
3.3 Ứng dụng của hợp đồng thông minh tại thị trường bất động sản Việt Nam
3.3.1 Đặc điểm thị trường kinh doanh bất động sản dự án tại Việt Nam
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua bốn chu kỳ bắt đầu từ năm 1993 (chu kỳ 1 từ 1993-1999, chu kỳ 2 từ 2001-2006, chu kỳ 3 từ 2006-2013, và chu kỳ 4 từ 2014 đến nay), song song với quá trình hoàn thiện khung pháp lý về đất đai từ Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 và từ năm 2022, Chính phủ đang trình Quốc hội xem xét các dự thảo để ban hành luật đất đai sửa đổi cho phù hợp với tình hình mới.
Theo thống kê chưa đầy đủ của Bộ Xây dựng,  trong giai đoạn 2015 đến 2020, cả nước có khoảng 5.000 dự án bất động sản đã và đang triển khai thực hiện với tổng mức đầu từ lên tới 5.400.000 tỷ đồng, với quy mô ngày càng được mở rộng và đa dạng nhiều loại sản phẩm như nhà liền kề, biệt thự, căn hộ, căn hộ du lịch, văn phòng, v.v. Nguồn vốn đầu tư cũng được đa dạng hơn qua nhiều hình thức ngoài vốn vay ngân hàng, vốn FDI còn có vốn tư nhân, trái phiếu doanh nghiệp, các startup công nghệ tài chính (Fintech), vốn từ khách hàng thông qua liên doanh, tín thác. Chỉ tính năm 2020, có 2.523 dự án bất động sản được cấp phép mới với số vốn đăng ký đạt 14,6 tỷ USD, trong đó số lượng dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản có tổng vốn đăng ký gần 4,2 tỷ USD, cao hơn số vốn 3,88 tỷ của cả năm 2019.
Mặc dù thị trường bất động sản nhìn chung còn nhiều bất ổn, nhưng tiềm năng đối với thị trường bất động sản dự án là rất cao và không có dấu hiệu suy giảm. Và với những lợi ích đã được đề cập, chúng tôi tin rằng hợp đồng thông minh có thể sẽ là một trong những công cụ hữu ích đóng góp cho quá trình ổn định và phát triển loại hình sản phẩm bất động sản dự án vì tính phù hợp của nó.
3.3.2 Một số ứng dụng của hợp đồng thông minh trên thị trường bất động sản dự án
Hiện nay, hợp đồng thông minh có thể được ứng dụng đa dạng và đóng ba vai trò quan trọng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đối với các sản phẩm bất động sản trong dự án, bao gồm:
Một là, công cụ để kết nối đầu tư.
Hợp đồng thông minh có thể được sử dụng như công cụ kết nối các nhà đầu tư cùng mua chung bất động sản (đang áp dụng phổ biến tại Việt Nam). Đối với các nhà đầu tư có số vốn giới hạn, hoặc muốn giảm rủi ro đầu tư bằng cách “chia trứng vào nhiều giỏ”, Blockchain có thể giúp chia nhỏ suất đầu tư thông qua hợp đồng thông minh. Hợp đồng thông minh đang được sử dụng như công cụ đầu tư với 3 mô hình chính là: hợp đồng hợp tác kinh doanh; đồng sở hữu; quỹ đầu tư kinh doanh bất động sản.
Hiện nay nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã cho ra đời ứng dụng mua bán trực tuyến, cho phép nhiều người kết nối, mua chung bất động sản. Phương thức phổ biến là doanh nghiệp chia nhỏ giá trị của một bất động sản (căn nhà, nền đất) thành hàng nghìn phần rồi “token hóa” để bán cho nhiều người. Thực ra, đây chỉ là công nghệ fintech về huy động vốn dưới dạng "hợp đồng hợp tác kinh doanh", người góp vốn hoàn toàn không sở hữu, đứng tên bất động sản, cũng không sở hữu phần vốn (hoặc cổ phần) của công ty. Cụ thể hơn đó là việc chẻ nhỏ thành các phần vốn góp để huy động vốn hợp tác đầu tư linh hoạt hơn, các ứng dụng được tung ra mới đây làm thay cho các hợp đồng hợp tác bằng giấy. Ví dụ như một mảnh đất có giá khoảng 3 tỉ đồng sẽ được chia nhỏ khoảng 1.000 phần, tương ứng với các token gắn mã số blockchain để chào bán, giá mỗi phần là 3 triệu đồng. Sổ đỏ của bất động sản sẽ được đơn vị phát hành nắm giữ tại văn phòng của công ty và các nhà đầu tư có thể xem bất kỳ lúc nào. Khi nhận được yêu cầu mua đơn vị phát hành sẽ gửi lời đề nghị cho tất cả những nhà đầu tư, tiến hành bỏ phiếu quyết định, nếu trên 51% sẽ quyết định bán.
Tuy nhiên việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản thông qua hệ thống Blockchain sẽ không có hợp đồng được công chứng, sẽ không đăng ký quyền sở hữu cho người mua và người mua cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, việc mua bán, chuyển nhượng này không tuân theo quy định của pháp luật nên khả năng tiềm ẩn các rủi ro là vô cùng lớn đối với pháp luật hiện hành.
Hai là, công cụ quản lý giao dịch và nâng cao trách nhiệm của các bên trong hoạt động kinh doanh vận hành bất động sản.
Các hợp đồng thông minh thường sẽ gắn liền với các ứng dụng quản lý bất động sản của nền tảng proptech, từ đó sẽ góp phần cải thiện hoạt động liên lạc, trao đổi giữa chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, và người mua nhà (cư dân), tạo ra một nền tảng quản lý vận hành minh bạch và linh hoạt. Người mua nhà cũng có các kênh để liên hệ nhằm giải đáp các thắc mắc, khiếu nại và hỗ trợ một cách nhanh chóng và hiệu quả. Giảm thiểu các rủi ro đến từ việc thiếu vắng thông tin từ phía chủ đầu tư. Một trong những hạn chế hiện nay mà thị trường bất động sản của Việt Nam phải đối mặt đó chính là vấn đề thanh khoản, đặc biệt là ở thị trường thứ cấp. Nền tảng proptech có thể hỗ trợ tính thanh khoản đó và dần mở cửa bất động sản cho đại chúng, cho phép mọi người Việt tham gia đầu tư vào bất động sản. Một ví dụ điển hình cho điều này là Realstake, gần đây đã được đổi tên thành Infina.vn.
Đối với hoạt động môi giới và quản lý tiếp thị, có thể chia thành hai trường hợp: giao dịch không thông qua môi giới và giao dịch thông qua môi giới. Đối với những bên mua là nhà đầu tư hoặc người mua có kiến thức tốt trong lĩnh vực bất động sản và công nghệ, smart contract có thể giúp bên mua giảm bớt chi phí cho môi giới mà vẫn có thể tìm kiếm và thực hiện đầu tư nhanh chóng vào các dự án hoặc sản phẩm tốt. Đối với những người mua nhằm mục đích sử dụng hoặc đầu tư nhỏ lẻ, không chuyên nghiệp thì smart contract có thể chưa hoàn toàn thay thế được vai trò của bên môi giới. Lúc này các smart contract vẫn có thể là công cụ đảm bảo trách nhiệm của bên môi giới đối với sản phẩm bất động sản được đưa vào hợp đồng. Giúp minh bạch hóa hoạt động môi giới bất động sản.
Không những thế, hợp đồng thông minh cũng là một công cụ hiệu quả cho các cơ quan nhà nước, đặc biệt là cơ quan thuế có thể đảm bảo việc giao dịch bất động sản được minh bạch hóa và thực hiện đúng nghĩa vụ đóng thuế theo quy định của nhà nước. Các smart contract có thể được lưu trữ trên Blockchain một cách công khai, điều này giải quyết được vấn đề “hai giá” trong các hợp đồng mua bán bất động sản.
Ba là, công cụ giảm chi phí và đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của các bên trong giao dịch bất động sản.
Đây là vai trò chính của các hợp đồng thông minh trong giao dịch bất động sản. Với phương thức xây dựng và vận hành như đã mô tả ở những phần trên, hợp đồng thông minh có thể thay thế việc giao kết hợp đồng mua bán bất động sản thông thường, giảm bớt các thủ tục pháp lý phức tạp như công chứng hay chứng thực, cũng như giảm bớt các chi phí giao dịch, chi phí điều hành và chi phí cho các bên thứ ba khác. Không những vậy, tính chất không thể đảo ngược của hợp đồng thông minh giúp các bên đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của mình.
Thông thường ngoài thuế, phí bất động sản theo quy định nhà nước, tùy thuộc vào nhu cầu của người mua hoặc đầu tư bất động sản, loại bất động sản và khu vực bất động sản tọa lạc mà người mua còn phải chi cho một số các phí khác như (i) phí luật sư (đối với các giao dịch có giá trị lớn, mang tính đầu tư bất động sản thương mại) ít nhất ở mức 3.000 USD tại Việt Nam; (ii) phí quản lý (2% cho các tòa nhà lớn hơn và các khu vực chung để duy trì các tiêu chuẩn chất lượng của sự phát triển hoặc đối với các công trình chung cư, phí quản lý sẽ dựa trên diện tích sở hữu, dao động từ 1,5 triệu đồng đến 3 triệu đồng/tháng); (iii) phí hoa hồng dành cho nhà môi giới (thường trong khoảng 1-2% giá trị giao dịch, nếu là dự án từ chính phủ hay chủ đầu tư, phí môi giới sẽ cao hơn trong khoảng từ 2-3% giá trị sản phẩm).
Nếu các bên trực tiếp giao dịch với nhau hoặc khách hàng trực tiếp mua sản phẩm bất động sản từ chủ đầu tư bằng các hợp đồng thông minh sẽ giúp tăng lợi nhuận thông qua tăng lượt giao dịch; đồng thời khách hàng sẽ loại bỏ được rất nhiều chi phí lớn khác như phí luật sư, phí môi giới, thay vào đó chỉ phải thanh toán một khoản phí rất nhỏ để duy trì dịch vụ liên quan đến quản lý hợp đồng. Trường hợp giao dịch có thực hiện thông qua môi giới, việc đưa giao dịch đưa lên các ứng dụng sẽ giúp tăng lượt giao dịch, các chi phí quản lý được thu từ dịch vụ hỗ trợ giao kết và quản lý, duy trì hợp đồng sẽ bảo đảm cho các công ty môi giới một khoản thu cố định và đều đặn thay vì chạy theo doanh số, nhiều trường hợp thực tiễn cho thấy hệ lụy của nó đến giá trị thực của các bất động sản tại Việt Nam.
IV. Các cản trở pháp lý khi ứng dụng hợp đồng thông minh trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
Mặc dù tiềm năng ứng dụng hợp đồng thông minh trong thị trường kinh doanh bất động sản rất lớn, nhưng thực tế hầu như chưa có bất kỳ nghiên cứu hoặc dự án chính thức nào đặt vấn đề áp dụng hợp đồng thông minh vào hoạt động kinh doanh bất động sản do sự thiếu vắng của quy định pháp luật hiện hành về vấn đề này. Có nhiều vấn đề khiến nhà làm luật còn e dè khi ban hành luật điều chỉnh cho việc sử dụng hợp đồng thông minh. Trong đó có ba vấn đề chính cản trở hoạt động ứng dụng hợp đồng thông minh trong thị trường bất động sản tại Việt Nam, bao gồm (i) chưa có các quy định nền tảng cho hợp đồng thông minh, (ii) khó khăn trích xuất bằng chứng về hợp đồng; và (iii) chưa công nhận hình thức thanh toán bằng tiền ảo.
4.1 Chưa có các quy định nền tảng cho hợp đồng thông minh
Như đề cập ở các phần trước, hợp đồng thông minh còn đang có nhiều quan điểm tranh cãi về bản chất pháp lý của nó. Mặc dù về hình thức, hợp đồng thông minh vẫn có thể được công nhận là hợp đồng vì có đầy đủ cơ sở để đáp ứng hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, Luật giao dịch điện tử 2005 và các luật khác có liên quan. Tuy nhiên, với một quốc gia theo hệ thống luật thành văn như Việt Nam, việc bỏ ngỏ chưa có các văn bản pháp lý dưới luật đề cập và hướng dẫn áp dụng sẽ dẫn đến những lúng túng, trì hoãn trong quá trình xử lý các thủ tục liên quan đến giao dịch cũng như giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản, sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến lợi ích cũng như có thể dẫn đến các thiệt hại về tiền hoặc giá trị tài sản cho các bên vì đa số các giao dịch liên quan đến bất động sản thường có giá trị cao.
Vì thế, chúng tôi cho rằng, không cần thiết và cũng không nên đòi hỏi các văn bản luật phải chỉnh sửa bổ sung hay cần phải có quy định cụ thể công nhận tư cách pháp lý của hợp đồng thông minh, như vậy sẽ làm tăng thêm gánh nặng chi phí cũng như gây xáo trộn các giao dịch dân sự đã ổn định khác trên thị trường. Nếu sự xuất hiện và tồn tại của hợp đồng thông minh không đi ngược lại với các nguyên tắc có sẵn của pháp luật về hợp đồng thì Tòa án và các cơ quan thực thi pháp luật chỉ cần thừa nhận nó trong quá trình áp dụng pháp luật là đủ. Tuy nhiên, trong phạm vi áp dụng luật của Tòa án tại Việt Nam, việc các thẩm phán có thể tự giải thích pháp luật còn khá hạn chế. Do đó, trong bối cảnh chưa có án lệ nào liên quan đến hợp đồng thông minh xuất hiện, cũng rất cần thiết bổ sung các văn bản dưới luật hoặc các hướng dẫn giúp các bên trong giao kết có thể nắm rõ và thực hiện theo đúng quan điểm của pháp luật dân sự về hợp đồng, cũng như cho phép Tòa án có cơ sở giải thích pháp luật nếu gặp phải những tranh chấp liên quan.

Luật kinh doanh bất động sản 2014 và dự thảo luật sửa đổi đều điều chỉnh hai loại hợp đồng chính là hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Điểm nổi bật của dự thảo có phần khác biệt so với luật hiện hành chính là các hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải lập thành văn bản, nhưng không còn bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng nữa, việc công chứng chỉ thực hiện dựa trên thỏa thuận. Việc giảm bớt thủ tục bắt buộc công chứng sẽ giúp các bên thực hiện nhanh chóng hơn các giao dịch, đồng thời giảm các chi phí liên quan, theo chúng tôi, quy định này là phù hợp nếu được thông qua trong thời gian tới. Tuy nhiên, dự thảo vẫn yêu cầu các hợp đồng này phải tuân thủ quy định áp dụng mẫu hợp đồng. Ngoài ra, cũng không có quy định nào đề cập hay giải thích hình thức tương tự văn bản của hợp đồng, hoặc các hình thức điện tử của các loại hợp đồng liên quan đến kinh doanh bất động sản.
Với các quy định như vậy có thể hiểu, nhà làm luật vẫn chưa mạnh dạn công nhận cho phép các giao dịch hợp đồng được thực hiện bằng các loại hình thức khác ngoài văn bản giấy thông thường. Quy định này sẽ cản trở trực tiếp các giao dịch thực hiện bằng smart contract vì không thể hợp thức các giao kết hợp đồng thông minh giữa nhà đầu tư hoặc môi giới với khách hàng.
4.2 Vấn đề giá trị chứng cứ của hợp đồng thông minh
4.2.1 Hình thức của các hợp đồng liên quan đến hoạt động mua bán kinh doanh bất động sản dự án.
Nếu khách hàng ký kết trực tiếp với chủ đầu tư về việc mua bán, thuê mua, chuyển nhượng sản phẩm trong dự án thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (Điều 17). Việc công chứng, chứng thực được thực hiện dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Quy định này tạo nền tảng cho các chủ đầu tư được linh hoạt trong việc thực hiện các giao dịch một cách nhanh chóng, thuận tiện, phù hợp với đặc thù sản phẩm. Hiện tại, Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) số 108/TTr-CP ngày 5/4/2023 vẫn giữ nguyên quan điểm này nên khả năng trong tương lai vẫn sẽ không có rào cản về thủ tục công chứng, chứng thực đối với các hợp đồng kinh doanh bất động sản dự án ký kết trực tiếp với chủ đầu tư.
Tuy nhiên, khoản 3 Điều 45 Dự thảo chỉ quy định hình thức của hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản là “được lập thành văn bản”, nhưng không đề cập tới hình thức “tương đương văn bản” (gọi theo cách hiểu được quy định của Luật thương mại 2005 đối với các hình thức giao kết như fax, điện báo, điện tín, email, thông điệp dữ liệu). Như vậy, các hợp đồng đã được cởi trói thủ tục công chứng, nếu được giao kết bằng các hình thức khác ngoài văn bản giấy, như trao đổi qua email, thực hiện mua bán trên ứng dụng PropTech hoặc hợp đồng thông minh thì có được công nhận giá trị pháp lý hay không?
Việc công nhận giao dịch bất động sản kỹ thuật số rất có ý nghĩa đối với hoạt động đầu tư bất động sản, đặc biệt là cơ sở để ứng dụng hợp đồng thông minh trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản dự án. Vì vậy, rất cần thiết công nhận và bổ sung hình thức tương đương văn bản cho các hợp đồng kinh doanh bất động sản mà trong đó một bên là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, giúp tăng hiệu quả đầu tư, đảm bảo giảm thiểu rủi ro liên quan đến giá trị hợp đồng đối với những hình thức đầu tư mới trên nền tảng kỹ thuật số, một nhu cầu có thực hiện nay của thị trường bất động sản trong thời đại 4.0.
4.2.2 Khả năng trích xuất chứng cứ từ hợp đồng thông minh
Theo điều 14 Luật giao dịch điện tử 2005 thì giá trị chứng cứ của thông điệp dữ liệu được xác định dựa trên độ tin cậy của cách thức khởi tạo; lưu trữ, truyền gửi thông điệp dữ liệu; cách thức để bảo đảm hay duy trì tính toàn vẹn của thông điểm dữ liệu cũng như cách thức xác định người khởi tạo cùng các yếu tố phù hợp khác. Dựa trên quy định này, hoàn toàn có thể đảm bảo được giá trị chứng cứ của các hợp đồng thông minh với khả năng trích xuất từ các nền tảng Blockchain. Tuy nhiên vấn đề phát sinh chính là liên quan đến đặc thù ngôn ngữ của hợp đồng thông minh.
Ngôn ngữ lập trình hoàn toàn không phải ngôn ngữ giao tiếp thông thường. Các bên trong giao dịch nếu không có kiến thức lập trình thì sẽ không thể tự soạn thảo hợp đồng thông minh. Bên soạn thảo hợp đồng thông minh có thể là một bên, là chủ đầu tư (bên bán), hoặc bên thứ ba, là môi giới, phải có những chuyên viên lập trình hỗ trợ soạn thảo hợp đồng cho các giao dịch. Nếu quá trình thiết lập hợp đồng có nhầm lẫn hoặc sai sót dẫn đến giao dịch được thực hiện không đúng với ý chí của các bên tại thời điểm thỏa thuận thì vấn đề xác định bằng chứng chứng minh nội dung thỏa thuận ban đầu của các bên sẽ rất phức tạp.
Trường hợp thứ nhất, nếu bên soạn thảo hợp đồng thông minh là bên bán (hoặc chủ đầu tư), hợp đồng thông minh có thể áp dụng các quy định về hợp đồng theo mẫu được quy định tại Điều 405 Bộ luật dân sự 2015 và một số quy định của Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010. Theo đó, bên soạn thảo phải chịu trách nhiệm với nội dung của hợp đồng, nếu hợp đồng có điều khoản không rõ hoặc có cách hiểu khác nhau thì khi giải quyết tranh chấp phải giải thích theo hướng có lợi hơn cho phía không soạn thảo hoặc người tiêu dùng. Tuy nhiên, Điều 14 Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 lại quy định rằng, ngôn ngữ được sử dụng trong hợp đồng giao kết với người tiêu dùng phải là tiếng Việt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Vậy nếu là ngôn ngữ lập trình thì có được coi là ngôn ngữ khác để được công nhận trong trường hợp này hay không, vấn đề này pháp luật hoặc Tòa án cần có sự giải thích rõ khi giải quyết các tranh chấp.
Trường hợp thứ hai, trong trường hợp hợp đồng được xác lập theo đúng thỏa thuận của các bên, nhưng trong quá trình thực hiện vì các lý do nhất định không thực hiện đúng thì không thể đảo ngược hay áp dụng các biện pháp ngăn chặn. Ví dụ trường hợp một bên vì lý do bất khả kháng không thực hiện được hợp đồng, mà điều này chưa thể hiện trong các lệnh của hợp đồng thì sẽ không thể ngưng hợp đồng hay áp dụng các biện pháp miễn trừ theo luật định. Hoặc đối với trường hợp được quy định tại Khoản 1 Điều 411 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định, trong hợp đồng song vụ, bên phải thực hiện nghĩa vụ trước sẽ có quyền hoãn việc thực hiện nghĩa vụ nếu có đủ bằng chứng chứng minh bên thực hiện sau không khả năng thực hiện nghĩa vụ, hoặc khả năng thực hiện đã bị giảm sút nghiêm trọng đến mức không thể thực hiện được nghĩa vụ như đã cam kết. Quy định này nhằm hạn chế thiệt hại nếu biết chắc là một bên không thể thực hiện được nghĩa vụ của mình. Nhưng quy định này sẽ không thể áp dụng được với cách thức thực hiện của hợp đồng thông minh.
Những trường hợp như thế này, bắt buộc các bên phải tiến hành khởi kiện để Tòa án xử lý, yêu cầu bồi hoàn hoặc khắc phục. Lúc này, thiệt hại có thể đã xảy ra và không thể hạn chế ở mức thấp nhất. Ngoài ra, khi khởi kiện, các bên phải cung cấp bằng chứng cho thấy nội dung của hợp đồng thực tế giữa các bên là gì vì có thể Tòa án sẽ không thể tự hiểu các ngôn ngữ lập trình. Với những cản trở như vậy, khả năng phát sinh tranh chấp từ việc giao kết hợp đồng thông minh có thể sẽ cao hơn và việc giải quyết chúng sẽ làm phát sinh nhiều chi phí hơn.
Do đó, khuyến nghị của tác giả là hợp đồng thông minh chỉ nên áp dụng với các giao dịch kinh doanh bất động sản dự án, đặc biệt là các dự án minh bạch, rõ ràng thông tin, không phù hợp với các bất động sản tư nhân, dự án chưa được phê duyệt hoặc chưa đủ điều kiện.
Để thực hiện được vấn đề này thì còn phải đồng bộ hoạt động của nhiều bên như cổng thông tin quốc gia về dự án bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản và chủ đầu tư. Mặc dù việc áp dụng hợp đồng thông minh đòi hỏi cao về mặt minh bạch thông tin dự án, nhưng thỏa mãn được điều này cũng chính là nhu cầu, yêu cầu và vấn đề cấp thiết để có thể đạt được mục tiêu thiết lập Chính phủ điện tử, số hóa thị trường, chuyên nghiệp hóa thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam.
4.3. Chưa công nhận thanh toán bằng tiền ảo
Như đã nêu trong Phần I của bài viết, loại tiền được sử dụng để thanh toán và làm cơ sở đảm bảo thực hiện cho hợp đồng thông minh là tiền ảo (Bitcoin hoặc các loại tiền ảo tương tự qua ví điện tử). Vì vậy, nếu không công nhận tiền ảo và các tài sản ảo thì sẽ không thể có một cơ sở đảm bảo thực hiện cho hợp đồng thông minh. Điều này đang là cản trở lớn nhất cho việc ứng dụng hợp đồng thông minh vào hoạt động kinh doanh bất động sản.
Nghị định số 80/2016/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2014/NĐ-CP về thanh toán không dùng tiền mặt, trong đó đã bổ sung quy định về phương tiện thanh toán hợp pháp tại Việt Nam (không bao gồm bitcoin và các loại tiền ảo) và bổ sung quy định cấm phát hành, cung ứng, sử dụng phương tiện thanh toán không hợp pháp (như bitcoin và các loại tiền ảo tương tự). Đồng thời, Nghị định số 96/2014/NĐ-CP cũng có quy định xử phạt hành chính đối với hành vi phát hành, cung ứng và sử dụng phương tiện thanh toán không hợp pháp. Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước đã phối hợp với Bộ Tư pháp bổ sung chế tài xử lý hình sự đối với hành vi phát hành, cung ứng và sử dụng phương tiện thanh toán không hợp pháp.
Lý do chính mà Ngân hàng Nhà nước (2017) đưa ra để không công nhận tiền ảo là vì hai lý do chính: một là lo ngại về vấn đề chủ quyền quốc gia trong phát hành tiền tệ bị xâm phạm, ảnh hưởng đến hiệu quả điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Trung ương; thứ hai là vấn đề kiểm soát thuế và các giao dịch chuyển tiền bất hợp pháp, rửa tiền, v.v. hiện Việt Nam chưa có khả năng kiểm soát được.
Các quan ngại này là có cơ sở, tuy nhiên việc không công nhận tiền ảo cũng không ngăn cản được các giao dịch này đã và đang diễn ra trên thực tế. Và thực tế là với thời đại 4.0 như hiện nay, thể giới không còn chỉ là “thế giới phẳng” mà đã chuyển đối hình thái sang thành “thế giới số”, “thế giới ảo”. Hơn nữa, nếu không có quy định pháp luật cụ thể để điều chỉnh, thì Nhà nước cũng sẽ bị thất thu một khoản thuế rất lớn từ thu nhập tiền ảo. Điển hình là bản án số 22/2017/HC-ST ngày 21/9/2017 về khiếu kiện quyết định truy thu thuế đối với tiền ảo, Tóa án đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Việt C, tuyên hủy Quyết định số 714/QĐ-CCT ngày 12/5/2016 của Chi cục trưởng Chi cục T về việc truy thu thuế đối với tiền ảo, vì tiền ảo không thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.
Hoặc gần đây nhân là vụ án về cướp Bitcoin có giá trị tương đương 37 tỷ đồng vừa được xét xử sơ thẩm vào ngày 16/5/2023 và Tòa án đã tuyên các hành vi liên quan về tội cướp tài sản đối với đối tượng bị cướp là tiền tương ứng quý giá trị quy đổi từ các Bitcoin.  Như vậy mặc dù pháp luật Việt Nam chưa công nhân tiền ảo và tài sản ảo nhưng quan điểm của một số Tòa án vẫn cho thấy giá trị vật chất của loại tiền này là được công nhận.
Các quy định pháp luật nếu quá lạc hậu so với thực tiễn thì không những ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế, mà còn trực tiếp tác động đến lợi ích của các chủ thể trong xã hội và của chính Nhà Nước, khi các chủ thể muốn có một nền tảng hợp pháp, được bảo vệ trước những chủ thể có ý đồ xấu, vốn dĩ dù có luật hay không thì họ cũng sẽ thực hiện nếu có thể tìm thấy được nguồn lợi lớn.
Hơn nữa, Ngân hàng Thế giới cũng từng nhấn mạnh, các Nhà nước cũng cần đổi mới, sáng tạo và nhanh nhạy trong việc ứng dụng công nghệ mới, tạo điều kiện cho công nghệ mới phát triển, tránh áp đặt các quy định mang tính hạn chế, cấm đoán trước khi chưa giải quyết được những sự mơ hồ, không rõ ràng ban đầu về chúng; và tạo lập sân chơi bình đẳng cho công nghệ cũ và mới cùng hoạt động.  Vì vậy, tác giả cho rằng việc gỡ bỏ những rào cản pháp lý đối với tiền ảo là vấn đề cần thiết trước mắt mà các nhà làm luật cần mạnh dạn thực hiện để phù hợp với bối cảnh thời đại mới, tạo tiền đề cho các các giao dịch trong thế giới ảo được công nhận giá trị, bao gồm các hợp đồng thông minh.

V. Kết luận

Với những phân tích về kỹ thuật, điểm mạnh và điểm yếu của việc ứng dụng hợp đồng thông minh vào các giao dịch bất động sản ở trên cho thấy, hợp đồng thông minh chính là tương lai của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có cơ hội đi vào giai đoạn ổn định và phát triển bền vững nếu các nhà chính sách và nhà làm luật mạnh dạn thích nghi với thực tiễn công nghệ 4.0. Thời đại kinh doanh bất động sản manh mún, để thị trường bất động sản rơi vào tay đầu cơ và không được quy hoạch sắp qua, chúng ta cần có sự chuẩn bị và pháp lý đầy đủ để nâng tầm hoạt động kinh doanh bất động sản lên một tầm cao mới. Việc ứng dụng công nghệ số, cụ thể là hợp đồng thông minh sẽ là những bước đầu tiên quan trọng đó. Việc giải quyết các cản trở pháp lý là vấn đề ưu tiên cần làm để xây dựng tiền đề cho viễn cảnh này.

 

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

A. Văn bản quy phạm pháp luật

1. Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 của Nước CHXHCN Việt Nam được Quốc hội thông qua ngày 24/11/2015;
2. Luật Bảo vệ Quyền lợi Người tiêu dùng số 59/2010/QH12 thông qua ngày 17/11/2010;
3. Luật Giao dịch điện tử số 51/2005/ QH11 thông qua ngày 29/11/2005.
4. Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ban hành ngày 25/11/2014.
5. Nghị định 80/2016/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 11 năm 2012 của Chính phủ về thanh toán không dùng tiền mặt
6. Nghị định số 96/2014/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tiền tệ và ngân hàng ngày 17 tháng 10 năm 2014.
7. Dự thảo luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), dự thảo ngày 5/4/2023.

B. Tài liệu viết và báo điện tử

1. Baum, A, PropTech 3.0: the future of Real Estate, University of Oxford Research [online],[cit.2019-10-05]. Available at: www.sbs.oxford.edu; truy cập ngày 1/4/2023.
2. Benjamin, Blockchain: quelle valeur juridique pour les smart contracts?, https://bitcoinblockchain.fr/blockchain-valeur-juridique-smart-contracts/, truy cập ngày 1/4/2023.
3. Phương Duy, Những loại thuế, phí phải trả khi giao dịch bất động sản bạn nên biết, Báo Lao Động online, 6/5/2022; web: https://laodong.vn/bat-dong-san/nhung-loai-thue-phi-phai-tra-khi-giao-dich-bat-dong-san-ban-nen-biet-1039330.ldo; truy cập ngày 1/4/2023.
4. Nikolai Siniak, et al, The impact of proptech real estate industry growth, IOP Conf. Ser.: Mater. Sci. Eng. 869 062041, 2020.
5. Nguyễn Lan, Đầu tư bất động sản thông qua ứng dụng công nghệ, Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam, 2021, wed: https://dangcongsan.vn/kinh-te/dau-tu-bat-dong-san-thong-qua-ung-dung-cong-nghe-596301.html; truy cập 1/4/2023.
6. Phạm Chí Trung, Blockchain – Xu thế và sự phát triển ở Việt Nam, Tạp chí Khoa học – Công nghệ Việt Nam, số 7 năm 2018.
7. Phil Rosen, Who is Satoshi Nakamoto? Crypto fans just celebrated the bitcoin inventor's birthday and his legend is as mysterious as ever; Markets Insider; https://www.businessinsider.com/bitcoin-history-cryptocurrency-satoshi-nakamoto-2017-12#in-2008-the-first-inklings-of-bitcoin-began-to-circulate-the-web-1; truy cập ngày 1/4/2023.
8. Ralph Merkle, Method of providing digital signatures, assigned to The Board of Trustees of the Leland Stanford Junior University, US patent 4309569, 5/1/1982.
9. PGS.TS. ĐINH VĂN THANH, GIÁO TRÌNH LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM, TẬP II, TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI, NXB. CÔNG AN NHÂN DÂN,  HÀ NỘI, 2018.
10. Bộ Xây dựng, Báo cáo tổng kết thi hành luật kinh doanh bất động sản 2014 và định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, số 72/BC-BXD, 5/4/2022.
11. Chamber of Digital Commerce, Smart contracts: is the law ready?,  https://digitalchamber.org/smart-contracts-whitepaper/, (truy cập ngày 1/4/2023)
12. Ethereum Whitepaper,  https://ethereum.org/en/whitepaper/, (2014), truy
cập ngày 1/4/2023.
13. IntelligentHQ, Professionals Reveal How Smart Contracts Can Impact Property Transactions, website: https://www.intelligenthq.com/ professionals-reveal-smart-contracts-can-impact-property-transactions/, truy cập ngày 5/5/2023.
14. Pháp luật online, https://plo.vn/cuop-tien-ao-bitcoin-bi-quy-gia-tri-tien-that-37-ti-dong-va-lanh-an-chung-than-post733504.html truy cập ngày 20/5/2023.
15. UK Jurisdiction Taskforce, Legal Statement on cryptoassests and smart contract, 11/2019.
16. World Bank, Cryptocurrencies and blockchain (English). Europe and Central Asia Economic Update. Washington, D.C, 2018, tr. 45-46.

 

 

Tin cùng chuyên mục

Căn cứ Kế hoạch số 81/KH-UBTVQH15 ngày 5/11/2021 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì hiện nay Hội luật gia Việt Nam được cho là cơ quan được giao nhiệm ..
10:28 | 02/04/2024
Toàn cầu hóa tác động toàn diện đến nhiều khía cạnh của đời sống kinh tế, chính trị và pháp lý của mỗi quốc gia trên thế giới nói riêng và của cả cộng..
10:25 | 02/04/2024
Quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản của công dân. Hiến pháp năm 2013 quy định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp (Điều 22); để đảm bảo quyền có..
10:21 | 02/04/2024
Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân xét xử độc lập và chỉ tuân theo pháp luật trong hoạt động xét xử là một trong những nguyên tắc quan trọng, chi phối hoạt ..
10:17 | 02/04/2024
Bài viết này là một nghiên cứu tổng quan về tác động của EUDR đối với các hộ sản xuất nhỏ, người dân bản địa, doanh nghiệp vừa và nhỏ ở Việt Nam. Các ..
10:14 | 02/04/2024
Bài viết đề cập đến tổ chức và hoạt động của chính quyền cấp vùng của nước Cộng hoà Pháp bao gồm: cơ cấu tổ chức, trình tự thành lập các cơ quan chính..
10:10 | 02/04/2024
Bài viết này tập trung phân tích một số án lệ điển hình của Toà án Tối cao Hoa Kỳ về đất đai. Cùng với việc phân tích các án lệ này, bài viết cũng so..
10:07 | 02/04/2024
Ngày nay, một số quốc gia trên thế giới đã có những bước tiến quan trọng trong việc triển khai hoạt động công chứng điện tử. Tại Việt Nam, Dự thảo Luậ..
10:03 | 02/04/2024
Doanh nghiệp xã hội (DNXH) là một trong loại hình doanh nghiệp đặc biệt được hình thành từ những năm 60 của thế kỷ trước. Mặc dù vậy, DNXH vẫn tiếp tụ..
09:59 | 02/04/2024
Phòng vệ thương mại là biện pháp mang tính chất hai chiều khi các quốc gia cũng như khu vực cần nắm được cách thức áp dụng cũng như ứng phó để nâng ca..
09:47 | 02/04/2024
icon up