LAW & DEVELOPMENT - ISSN: 0866-7500
LAW & DEVELOPMENT
ISSN: 0866-7500
Phapluatphattrien.vn
social  social  social  social 
    Mới Nhất    Đọc Nhiều
Quy định về nồng độ cồn: Kì vọng và những bất cập trong thực tiễn thi hành Hội nghị Đảng Đoàn – Ban Thường vụ Hội Luật Gia Việt Nam lần thứ 19, Khóa III – Mục tiêu kỳ vọng Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng chúc Tết lãnh đạo, nguyên lãnh đạo Đảng, Nhà nước Hội thảo khoa học “Xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường chứng khoán phái sinh” Tăng cường công tác quản lý nhà nước về tài nguyên, khoáng sản

Cơ hội sở hữu bất động sản rộng mở đối với các nhà đầu tư gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

13:56 | 08/04/2024
Việc mở rộng quyền sử dụng đất cho người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Luật Đất đai mới được thông qua đang mang lại nhiều tín hiệu đáng mừng cho những người gốc Việt Nam định cư nước ngoài, một bộ phận không nhỏ của Việt kiều. Các quy định của Luật đất đai mới tạo điều kiện thuận lợi hơn và giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư nước ngoài, trong đó có những nhà đầu tư gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Điều này càng có ý nghĩa khi dòng ngoại tệ từ Việt kiều trong năm 2023 đạt mức hơn 16 tỷ USD, tăng mạnh 32% so với năm 2022.

Thị trường bất động sản có thêm nguồn trợ lực mới

Luật Đất đai 2024 đã được Quốc hội thông qua và sẽ bắt đầu có hiệu lực từ 1/1/2025. Một trong những điểm mới nhận được nhiều sự chú ý là quy định người Việt định cư ở nước ngoài (kể cả không còn quốc tịch) sẽ sở hữu nhà, sử dụng đất như công dân trong nước. Cụ thể, Khoản 3 và Khoản 6 Điều 4 luật Đất đai 2024 quy định: “người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; Đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận. Người sử dụng đất bao gồm: Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”. Theo quy định hiện hành “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.[1]

         Vào ngày 26/3 vừa qua, Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài (Bộ Ngoại giao) phối hợp với Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường đồng chủ trì tổ chức Hội nghị tuyên truyền, phổ biến nội dung liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 11/2023) và kỳ họp bất thường lần thứ 5 (ngày 18/1/2024). Hội nghị được tổ chức trực tiếp kết hợp trực tuyến với sự tham dự của hơn 500 đại biểu tại trụ sở Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài, hơn 50 điểm cầu trong và ngoài nước và phát trên các nền tảng mạng xã hội để bà con trên khắp thế giới có điều kiện theo dõi.

Hội nghị tuyên truyền, phổ biến nội dung liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (Nguồn ảnh: Chinhphu.vn)

Phát biểu tại các điểm cầu, Việt kiều nói chung và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đánh giá cao việc Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài đã kịp thời chủ trì, phối hợp với các cơ quan soạn thảo và thẩm tra các luật đất đai và phổ biến các nội dung mới tới bà con. Đồng thời, bày tỏ cảm ơn các cơ quan soạn thảo, thẩm tra các luật trên đã tiếp thu, ghi nhận và phản ánh nhiều nguyện vọng, ý kiến đóng góp của Việt kiều và đưa vào nội dung các luật kể trên.

Việc mở rộng quyền của người Việt Nam ở nước ngoài trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản không chỉ thể hiện sự quan tâm của Đảng, Nhà nước, Quốc hội mà còn tạo điều kiện cho bà con đầu tư thuận lợi hơn vào lĩnh vực nhà ở và bất động sản trong nước.

Trước khi Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua, Việt kiều, nhất là người Việt Nam định cư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư nước ngoài gặp một số khó khăn, vướng mắc trong việc đầu tư vào thị trường bất động sản. Điển hình là quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và mua bán bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị hạn chế, nhất là trong việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà  (sổ hồng) cho người nước ngoài, bao gồm cả Việt kiều. Theo Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được thừa nhận là người sử dụng đất với đầy đủ địa vị pháp lý như công dân đang sống trong nước.  Một số hạn chế đối theo Luật Đất đai 2013 được áp dụng đối với các giao dịch bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất đai trở nên gò bó hơn khi qua các thủ tục hành chính của các cơ quan thi hành pháp luật. Vi thế, khi muốn tiếp cận quỹ đất trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện giao dịch chuyển nhượng, quản lý quyền sử dụng đất. Tình trạng này đã dẫn đến không ít tranh chấp.

Điều 28 của Luật Đất đai 2024 quy định: “Người gốc Việt định cư ở nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua, thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà. Điều 41 và Điều 46 Luật Đất đai mới cũng quy định, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất, có quyền bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê”. Điều này sẽ giúp thúc đẩy hoạt động sang nhượng thứ cấp, tạo cơ chế linh hoạt hơn cho thị trường bất động sản.

Để tạo sự đồng bộ trong nền tảng pháp luật của kinh doanh bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước. Trong khi đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh thì được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai.

Bình luận về những cập nhật mới này, ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cho rằng sự thay đổi này sẽ mang lại nhiều cơ hội đầu tư hơn cho nhóm người mua bất động sản là Việt kiều: “Thay đổi này cũng tạo tiềm năng lớn cho thị trường nhờ nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ Việt kiều. Trong quá khứ, người Việt Nam ở nước ngoài muốn đầu tư trở lại Việt Nam phải thông qua người thân hoặc họ hàng, vì thế đã dẫn đến một số tranh chấp không đáng có. Luật mới sẽ giải quyết vấn đề này, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho đầu tư và giảm thiểu khả năng xảy ra rủi ro giữa các bên trong quá trình đầu tư”.[2]

Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam

Phân tích sâu tâm lý, nhu cầu của những nhà đầu tư bất động sản là Việt kiều, Ông Troy Griffiths cho rằng một trong những đặc điểm chính là những nhà đầu tư này là phần nhiều trong số họ đã lớn tuổi. Đây có thể là những người đã di cư ra nước ngoài, sau nhiều năm làm việc chăm chỉ đã tích lũy được lượng tiền nhất định và lựa chọn đầu tư vào Việt Nam, thậm chí có thể tính đến việc quay trở về quê hương.

Thu hút nguồn ngoại tệ đầu tư vào thị trường bất động sản VN

Thống kê của Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài cho thấy, lượng ngoại tệ về Việt Nam từ năm 1993 (năm đầu tiên thống kê ngoài tệ chuyển về Việt Nam) đến hết 2022 đạt trên 190 tỷ USD, gần bằng lượng vốn FDI giải ngân trong cùng kỳ. Riêng nguồn ngoại tệ kỷ lục 19 tỷ USD của năm 2022 đã đưa Việt Nam vào nhóm 10 quốc gia nhận ngoại tệ từ nước ngoài nhiều nhất .

Dòng ngoại tệ trong năm 2023 đạt mức hơn 16 tỷ USD, tăng mạnh 32% so với năm 2022. Trong đó, lượng ngoại tệ chuyển về TP. Hồ Chí Minh đạt gần 9,5 tỷ USD, tăng 43,3% so với năm 2022. Đây là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm trở lại đây. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh cũng đưa ra dự báo lượng ngoại tế năm 2024 chuyển về qua các ngân hàng thương mại và tổ chức kinh tế trên địa bàn sẽ tăng khoảng 20% so với năm 2023.

Ngân hàng Thế giới (WB) cũng dự báo ngoại tệ về Việt Nam sẽ tiếp tục tăng, đến cuối năm 2024 có thể đạt 14,4 tỷ USD. Theo WB ước tính, trung bình 3 năm gần đây Việt Nam đã nhận tới 17 - 18 tỷ USD ngoại tệ mỗi năm. Trong 10 năm trở lại đây, lượng ngoại tệ trở thành “điểm sáng” của Việt Nam và duy trì vị trí trong tốp 10 quốc gia có lượng ngoại tệ lớn nhất thế giới và trong tốp 3 quốc gia nhận ngoại tệ nhiều nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Ông Troy Griffiths phân tích: “Từ số liệu trên có thể thấy đây là nguồn vốn rất quan trọng đối với Việt Nam. Câu hỏi đặt ra rằng đó sẽ được sử dụng như thế nào khi về đến Việt Nam? Điều này khá thú vị vì nó có sự biến động đôi chút theo tỷ giá tiền tệ. Tất nhiên, nếu được gửi từ Mỹ, đồng USD mạnh đồng nghĩa với sức mua lớn hơn ở Việt Nam. Hầu hết ngoại tệ đến từ các nước châu Á thông qua người lao động. Không ít nguồn tiền này đã được chảy vào các bất động sản”.

Người Việt Nam thường rất coi trọng giá trị truyền thống như tình yêu quê hương, sự gắn kết dòng họ, cội nguồn. Đây là một truyền thống rất đẹp đã phát huy giá trị vô cùng lớn trong sự phát triển của đất nước trong lịch sử và hiện tại. Truyền thống không chỉ mang lại những giá trị tinh thần mà còn giúp tạo ra những nguồn lực vật chất lớn cho sự phát triển của đất nước. Với hiện tại, truyền thống này đang khơi nguồn mạnh mẽ cho xu hướng đầu tư vào bất động sản từ những Việt kiều, đặc biệt là những người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài dựa trên các quy định mới của Luật Đất đai 2024.

Mặt khác, dòng đầu tư vào bất động sản từ những nhà đầu tư Việt kiều không chỉ mang lại nguồn lực tài chính. Đầu tư vào bất động sản là nhà ở, đất đai đồng nghĩa với sự hiện diện của các chủ thể này tại Việt Nam. Không ít trong số những nhà đầu tư này sở hữu tri thức quý giá, trình độ và kỹ năng chuyên môn cao. Họ hoàn toàn có thể giúp đất nước giải quyết nhiều vấn đề, đặc biệt trong chuyển đổi sang nền kinh tế số.

Theo nhiều chuyên gia đánh giá, những quy định mới về quyền sử dụng đất áp dụng đối với Việt kiều, người nước ngoài là giải pháp mang lại triển vọng cho thị trường bất động sản ở Việt Nam vốn đang trong giai đoạn suy thoái. Do đó, đây là một sáng kiến lập pháp rất đáng hoan nghênh của Chính phủ: “Chúng ta đang thấy điều này diễn ra ở rất nhiều ngành nghề tại Việt Nam. Tôi nghĩ ví dụ điển hình nhất cho trường hợp này là New Turing Institute and VinAi. Đội ngũ của họ gồm hơn 20 hoặc 30 tiến sĩ đã trở về Việt Nam và hiện đang sử dụng kiến thức, tài sản trí tuệ của mình để giúp đất nước phát triển”.[3]

Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ thu hút mạnh dòng ngoại tệ, tháo gỡ khó khăn, "đả thông kinh mạch" cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc Việt kiều đầu tư mạnh vào thị trường bất động sản trong nước tạo ra tình trạng đầu cơ và tăng nguy cơ lạm dụng thị trường đặc thù này. Không có hiện tượng kinh tế nào chỉ mang lại giá trị tích cực cho sự phát triển. Đằng sau những giá trị tích cực tiềm ẩn những biến số khó lường. Xu hướng đầu tư vào bất động sản từ các nhà đầu tư là Việt kiều cũng hàm chứa những rủi ro đó là tình trạng thao túng thị trường nhờ vào lợi thế nguồn vốn, sự gia tăng áp lực lên nguồn cung nhà ở và hạ tầng, tạo ra tình trạng chênh lệch và không đồng đều trong phát triển giữa các khu vực. Chính vì vậy, các quy định pháp luật mới liên quan đến quyền sử dụng đất của người nước ngoài, của Việt kiều cần được thi hành trong thực tiễn với các yêu cầu phổ quát của quản trị tốt, đặc biệt là sự minh bạch trong các thủ tục pháp lý, định giá liên quan đến chuyển nhượng bất động sản.

Võ Khánh



[1] Khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008.

[2] Hương Giang,  Thêm động lực cho thị trường bất động sản phát triển, thuenhanuoc.vn 21/3/2024, https://thuenhanuoc.vn/tapchi/chuyen-muc/kinh-te-xa-hoi/c5caf1d9-0a9e-4132-a843-cf302812322a

[3] Troy Griffiths, tlđd,

 

Tin cùng chuyên mục

Nhà ở xã hội (NOXH) là chủ đề nóng bỏng và đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ trong gian đoạn 2021-2030 đã thu hút sự quan tâm, chú ý rất lớn của d..
11:06 | 14/05/2024
(PL&PT) Ngày 12/5, Đại tướng Tô Lâm – Bộ trưởng Bộ Công an và Đoàn đại biểu Đảng uỷ Công an Trung ương đã đến dâng hương tưởng niệm Chủ tịch Hồ Chí Mi..
15:04 | 13/05/2024
(PL&PT): Lễ hội Làng Sen hằng năm đã trở thành sự kiện chính trị, văn hóa có ý nghĩa quan trọng, qua đó để chúng ta hiểu sâu sắc hơn cuộc đời và sự ng..
15:55 | 12/05/2024
Đồng hành cùng phát triển, đồng hành cho những điều tốt đẹp hơn, thương hiệu Xi măng Long Sơn không chỉ được tạo dựng trên nền tảng dây chuyền công ng..
09:14 | 02/05/2024
Pháp luật luôn hàm chứa những giá trị nhân văn to lớn mà một trong số đó là luôn bảo vệ lợi ích của người dân. Sự thành công của bất cứ hoạt động kinh..
15:07 | 27/04/2024
Liên danh Công ty TNHH Thăng Long và CTCP Đầu tư Du lịch Eurowindow Nha Trang - các công ty thành viên thuộc Eurowindow Holding vừa đăng ký tham gia t..
10:17 | 22/04/2024
Trong thời gian gần đây, công tác kiểm tra, phát hiện, xử lý nghiêm vi phạm nồng độ cồn đối với người điều khiển phương tiện tham gia giao thông được ..
15:44 | 21/04/2024
Trong khi người người nhà nhà đang quây quần bên nhau để hưởng kỳ nghỉ lễ Giỗ Tổ Hùng Vương thì trên công trường thi công dự án cao tốc Diễn Châu - Bã..
08:50 | 18/04/2024
Vừa qua, lễ kick – off dự án Eurowindow Twin Parks đã thu hút sự tham dự của hàng trăm tư vấn viên chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, chính th..
09:50 | 16/04/2024
Thị trường bất động sản Hà Nội dự kiến sẽ có thêm 16.000 - 18.000 căn hộ trong năm 2024. Khu Tây và Đông chiếm 90% nguồn cung mới toàn thị trường, chủ..
09:00 | 08/04/2024
icon up