LAW & DEVELOPMENT - ISSN: 0866-7500
LAW & DEVELOPMENT
ISSN: 0866-7500
Phapluatphattrien.vn
social  social  social  social 
    Mới Nhất    Đọc Nhiều
Luật Đấu thầu 2023: Những kỳ vọng và thách thức trong thực tiễn áp dụng Quy định về nồng độ cồn: Kì vọng và những bất cập trong thực tiễn thi hành Hội nghị Đảng Đoàn – Ban Thường vụ Hội Luật Gia Việt Nam lần thứ 19, Khóa III – Mục tiêu kỳ vọng Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng chúc Tết lãnh đạo, nguyên lãnh đạo Đảng, Nhà nước Hội thảo khoa học “Xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường chứng khoán phái sinh”

Vấn đề PCCC tại các “chung cư mini”qua hàng loạt vụ cháy gây hậu quả nghiêm trọng tại Hà Nội

09:56 | 05/07/2024
Những tồn tại và trách nhiệm tháo gỡ vấn đề PCCC cho các chung cư mini trên địa bàn Hà Nội đã đến lúc không thể xem nhẹ. Thực tế, nhà ở chung cư mini là tồn tại khách quan và đang là “cứu cánh” về chỗ ở cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp. Do vậy, cần giải bài toán thực tế hiện hữu này bằng những biện pháp phù hợp, nhân văn.

Liên tiếp xảy ra cháy chung cư mini trên địa bàn thành phố Hà Nội

Thời gian gần đây, nhiều vụ cháy xảy ra tại loại hình nhà ở có nhiều căn hộ (hay còn gọi là chung cư mini) ở Hà Nội gây hậu quả vô cùng nghiêm trọng, thương tâm.

Vào 0h46 ngày 24/5/2024, một đám cháy lớn xảy ra tại số 1, hẻm 31, ngách 98, ngõ 43 đường Trung Kính (phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội).

Đến 0h52 cùng ngày, cảnh sát đã tiếp cận hiện trường, triển khai chữa cháy và tìm kiếm, cứu người bị nạn. Thời điểm này, đám cháy đã phát triển mạnh thiêu rụi nhiều xe máy, xe đạp điện, xe đạp tại khu vực sân, khói và khí độc bao trùm toàn bộ khu vực cháy.

Các lực lượng đã tổ chức phá khóa cổng chính, phá ô cửa sổ tiếp cận vào bên trong ngôi nhà và cứu được 7 người mắc kẹt, trong đó có 3 người bị thương được đưa đi cấp cứu tại bệnh viện. Đến 1h26, đám cháy được dập tắt hoàn toàn. Qua tìm kiếm, sơ bộ các lực lượng phát hiện 14 người tử vong. Hiện, nguyên nhân vụ cháy đang được điều tra làm rõ.

Trước đó, vào đêm 12/9 rạng sáng 13/9/2023, xảy ra vụ cháy đặc biệt nghiêm trọng tại số nhà 37 ngách 29/70 phố Khương Hạ (phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội). Căn nhà có diện tích khoảng trên 200 m2 cao 9 tầng, chia thành 45 căn hộ với khoảng 150 người dân sinh sống. Vụ cháy khiến 56 người tử vong và 37 người bị thương.

Nguyên nhân gây cháy được xác định do chập mạch điện trên đường dây dẫn điện tại khu vực bình ắc quy thuộc phần đầu xe mô tô sử dụng động cơ xăng (loại xe tay ga) đặt giáp tường phía nam tầng 1 gây ra hỏa hoạn.

Sau vụ cháy, công an TP Hà Nội đã ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can, bắt tạm giam 4 tháng đối với Nghiêm Quang Minh (45 tuổi, chủ chung cư mini nơi xảy ra vụ cháy) về tội Vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy.

Ngày 31/1/2024, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố tiếp tục khởi tố 6 cán bộ nguyên là cựu thanh tra xây dựng, cán bộ và công an phường Khương Đình. Cả 6 người bị điều tra về tội thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng.

Hiện trường tầng 1 chung cư mini bị cháy ở phố Khương Hạ, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội (Nguồn ảnh: Internet)

Có thể thấy, điểm chung của những vụ cháy gây thiệt hại nghiêm trọng nêu trên là thời điểm cháy xảy ra lúc rạng sáng, đây đều là loại hình nhà ở có nhiều căn hộ (hay còn gọi là chung cư mini) có vị trí nằm sâu trong ngõ hẻm nhỏ, phương tiện chữa cháy không tiếp cận được và hệ thống PCCC, thoát hiểm kém.

 Vấn đề phòng cháy chữa cháy đối với các loại hình chung cư mini hiện nay

Qua rà soát thống kê của UBND TP Hà Nội, trên địa bàn TP có 2.980 cơ sở không bảo đảm yêu cầu về PCCC được đưa vào hoạt động trước khi Luật PCCC năm 2001 có hiệu lực, trong đó hơn 60% là các chung cư, nhà trọ, các khu tập thể cũ... Năm 2023, TP mới có 66/2.980 cơ sở hoàn thành việc khắc phục các tồn tại về PCCC. Với chỉ tiêu được giao trong năm 2023 là hoàn thành ít nhất 30% (tương ứng với 894 cơ sở), thì Hà Nội mới đạt 7,3%, lũy kế từ các năm trước mới hoàn thành 278 cơ sở.[1]

Theo Luật Nhà ở 2014, khái niệm nhà ở riêng lẻ được định nghĩa là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.[2]

Nhà chung cư được hiểu là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. [3]

Dẫn ra những quy định trong Luật Nhà ở để thấy nhà ở “chung cư mini” không được chỉ tên, cũng chưa có một văn bản quy phạm pháp luật nào định nghĩa rõ về cụm từ này cũng như loại hình nhà này. Nhiều nhà chung cư mini tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ cao, song mô hình này vẫn xếp vào loại nhà ở hộ gia đình và được thực hiện rà soát, kiểm tra an toàn PCCC theo diện nhà ở kết hợp cơ sở kinh doanh.

Theo Điểm c, Khoản 2, Điều 9 của Nghị định 06/2021/NĐ-CP: “Đối với nhà ở từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên, hồ sơ thiết kế phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về nội dung an toàn công trình trước khi xin cấp giấy phép xây dựng. Việc thiết kế và thẩm tra thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật thực hiện”[4]. Điều 9 của Nghị định 06 này được hướng dẫn thực hiện tại Điều 9 Thông tư 10/2021/BXD.

QCVN 06: 2022/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình cũng quy định: Nhà ở riêng lẻ có chiều cao từ 7 tầng trở lên hoặc có 1 - 3 tầng hầm; Nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh với diện tích sàn dành cho mục đích sản xuất, kinh doanh chiếm trên 30% tổng diện tích sàn phải tuân thủ các quy định về an toàn cháy theo văn bản này”[5].

Điều này có nghĩa là nhà ở dưới 7 tầng khi xin giấy phép xây dựng, hồ sơ xin giấy phép xây dựng chỉ cần đảm bảo tiêu chuẩn xây dựng, mật độ, chiều cao, khoảng lùi, chỉ giới mà không phải thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy. QCVN 06 không yêu cầu cụ thể về phòng cháy đối với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng (trừ nhà kết hợp kinh doanh).

Đây chính là kẽ hở, bởi loại hình chung cư mini là loại hình nhà cho thuê trọ, tập trung đông người trong cùng một thời điểm; Đối tượng thuê khác nhau (công nhân, sinh viên, gia đình trẻ..); Tập trung nhiều thiết bị đun nấu (bếp ga, bếp điện...); Tầng hầm thường được bố trí là nơi để xe, nơi sạc điện nên có nguy cơ cháy nổ rất cao.

Trước đó, để thắt chặt quản lý loại hình chung cư mini, đảm bảo điều kiện an toàn cháy nổ, Sở Xây dựng Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản, trong đó có văn bản số 3003/SXD-QLN về việc thống kê số lượng chung cư mini trên địa bàn thành phố; Đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tổ chức thống kê chính xác số lượng loại hình nhà ở nhiều căn hộ (thường được gọi là “chung cư mini”) trên địa bàn quản lý trong đó có bao nhiêu trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở để Sở tổng hợp báo cáo thành phố. Trong khi đó, Bộ Xây dựng nêu rõ: Trong Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99 từ năm 2015 đã quy định dạng căn hộ có diện tích tối thiểu 30m2, khép kín, đáp ứng được các yêu cầu về nhà chung cư sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sở hữu cho từng căn hộ.[6]

Bộ Xây dựng đã có công văn đề nghị các địa phương siết chặt quản lý nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ. Thế nhưng, khi chưa có một chế tài cũng như quy định cụ thể, việc quản lý vẫn còn nhiều khó khăn. Nhiều chung cư mini mới vẫn tiếp tục mọc lên.

Theo các chuyên gia xây dựng, hiện chưa có thống kê nào về số lượng các chung cư mini trên địa bàn Hà Nội. Các căn hộ chung cư mini này thường ban đầu xin cấp phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ, nhưng sau đó chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng, ngăn chia thành các phòng khép kín cho thuê hoặc bán. Trên thực tế, đây là chung cư bởi vì có hàng chục hộ dân, có mua bán, trao đổi, cho thuê nhưng lại không được thẩm duyệt an toàn PCCC. Lỗ hổng này dẫn đến việc chấp hành quy định an toàn PCCC ở đây rất hạn chế, thậm chí chủ nhà không chấp hành khi kiểm tra hoặc tuyên truyền PCCC.[7]

Trao đổi về thực tiễn pháp lý liên quan đến vấn đề phòng cháy chữa cháy đối với các loại hình chung cư mini hiện nay, Luật sư Lê Cao - Luật sư điều hành Công ty Luật FDVN cho rằng: Trên thực tế Quy chuẩn QCVN 06:2022/BXD ban hành theo Thông tư số 06/2022/TT-BXD hiện nay đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 09/2023/TT-BXD. Theo đó, xác định chi tiết hơn việc áp dụng quy chuẩn quốc gia về an toàn cháy cho một số đối tượng nhà ở riêng lẻ, nhà ở riêng lẻ có kết hợp các mục đích khác, hoặc nhà ở được chuyển đổi sang mục đích khác mà có quy mô khác với quy định tại Quy chuẩn QCVN 06:2022/BXD thì có thể áp dụng dụng các yêu cầu an toàn cháy nêu trong tiêu chuẩn về nhà ở riêng lẻ, các tài liệu chuẩn khác để thiết kế an toàn cháy và tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan.

Luật sư Lê Cao - Luật sư điều hành Công ty Luật FDVN

Tuy nhiên, đối chiếu với các quy định hiện hành tại Nghị định 136/2020/NĐ-CP, Thông tư số 149/2020/TT-BCA hướng dẫn Luật phòng cháy và chữa cháy thì thấy rằng các quy định cụ thể về phòng cháy chữa cháy đối với loại hình chung cư mini còn rất mơ hồ. Chưa có quy định riêng, chưa có các quy định cá biệt cho loại hình các căn hộ theo hình thức này, do đó khi áp dụng quy chuẩn phòng cháy và chữa cháy vẫn vận dụng các quy định chung chung, thiếu sự đồng bộ và dẫn đến có những trường hợp không có cơ sở để áp dụng thống nhất. Chẳng hạn, đối với loại hình nhà cao từ 7 tầng trở lên (hoặc có chiều cao PCCC từ 25m trở lên), hoặc có khối tích từ 5000 m3 trở lên, hoặc có nhiều hơn 1 tầng hầm đến 3 tầng hầm thì áp dụng Quy chuẩn QCVN 06:2022/BXD. Nhưng cũng có những chung cư mini thấp hơn 7 tầng, khối tích nhỏ hơn 5000 m3 hay không có tầng hầm mà đang được vận dụng cho việc cho thuê trọ thì còn có những lúng túng khi áp dụng pháp luật. Trường hợp áp dụng cho loại hình nhà ở kết hợp kinh doanh theo quy định tại Nghị định 136/2020/NĐ-CP, Thông tư số 149/2020/TT-BCA thì còn khá chung chung và chưa có sự liên kết các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy trên thực tiễn.

Hơn nữa, đối với quy định hiện hành, việc xen lẫn áp dụng các quy chuẩn về xây dựng, phòng cháy chữa cháy với các công trình vốn có lịch sử có khi mấy chục năm trước, giải pháp về các điều kiện kinh doanh phòng trọ, lưu trú dài ngày lại thiếu đồng bộ. Do đó, nhiều trường hợp cháy nổ xảy đến với nhiều công trình được xây dựng từ trước khi có các quy định về quy chuẩn được ban hành cũng là những vấn đề rất đáng lo ngại. Việc điều chỉnh điều kiện kinh doanh và vấn đề áp dụng luật qua thực tiễn đối với hoạt động của các chung cư mini còn có những điểm chồng chéo chưa tạo ra sự thống nhất toàn diện ở nhiều đô thị.

Tạo cơ hội cho người dân có nhà nhưng không buông lỏng quản lý

Từ hậu quả đáng tiếc đã xảy ra trong những vụ cháy “chung cư mini” liên tiếp tại Hà Nội, nhiều ý kiến cho rằng cần siết chặt quản lý loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ.

Theo Luật sư Lê Cao, quy định tại Điều 57 Luật Nhà ở 2023 đã có tính chất gỡ vướng cho vấn đề chung cư mini hiện nay. Theo đó, luật quy định rằng cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở[8]. Từ đó, các căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng), được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Luật cũng quy định việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành, đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Như vậy, Luật Nhà ở (sửa đổi) mới ban hành đã có cơ sở pháp lý công nhận quyền sở hữu riêng lẻ từng căn hộ chung cư mini thông qua việc cấp giấy chứng nhận và cho phép được bán, cho thuê mua, cho thuê theo luật định. Cùng với đó, việc quy định cụ thể hơn, rõ hơn các điều kiện, các quy chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, đường giao thông, quản lý vận hành đối với loại hình căn hộ này cũng là cơ sở để các văn bản dưới luật chi tiết, cụ thể hóa các điều kiện, quy chuẩn nhằm quản lý chặt chẽ và hiệu quả hơn đối với chung cư mini. Từ đó, đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy, đảm bảo vận hành sử dụng thuận tiện cho loại hình chung cư mini trong cuộc sống. Tuy nhiên, hiện Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn còn cần chờ thời gian có hiệu lực, đồng thời các văn bản hướng dẫn thi hành vẫn chưa đi vào thực thi trên thực tế, do đó các quy định chi tiết liên quan đến đáp ứng tiêu chuẩn, điều kiện về phòng cháy, chữa cháy như thế nào thì vẫn chưa có quy định cụ thể để thực thi.

Vì vậy, để hoàn thiện việc quản lý công tác phòng cháy chữa cháy đối với các chung cư mini như hiện nay, cần hệ thống lại quy chuẩn kỹ thuật, điều kiện xây dựng, điều kiện kinh doanh đối với loại hình này theo những chuẩn mực xây dựng làm sao đảm bảo ngăn ngừa hiện tượng cháy nổ, đồng thời nếu có xảy ra cháy nổ thì có điều kiện để chống cháy nổ, bảo vệ tính mạng con người và bảo vệ tài sản.

Để thực hiện được mục đích đó, từ quy định tại Điều 57 Luật Nhà ở 2023, cần sớm ban hành quy định thống nhất hướng dẫn đối với Luật Nhà ở, Luật phòng cháy và chữa cháy, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng để đảm bảo việc xây dựng, cải tạo, sửa chữa các loại hình nhà chung cư mini phải đảm bảo các điều kiện để có thể hoạt động kinh doanh lưu trú trong sự an toàn về phòng cháy chữa cháy.

Chúng ta biết rằng nhu cầu chỗ ở tại các đô thị là rất lớn, không thể cấm nhu cầu đó bằng cách cấm cản hoạt động của các loại chung cư mini, nhưng cần giải pháp tổng thể kết nối điều kiện về phòng cháy chữa cháy, điều kiện về xây dựng, kinh doanh với nhau để tạo nên các quy chuẩn chung thống nhất làm cho hoạt động của các chung cư mini an toàn. Mong rằng chúng ta sớm có các quy định hướng dẫn cụ thể để chung cư mini không những có giá trị pháp lý độc lập với các loại nhà ở, công trình khác mà còn có cơ sở để vận hành và hoạt động góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân tại các đô thị phát triển.

         Kết luận

Chính phủ cần tiếp tục triển khai những giải pháp ưu đãi để khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân. Đây là một trong những giải pháp mấu chốt để giải quyết gốc rễ vấn đề nhà ở an toàn cho người có thu nhập thấp. Đồng thời, cần chỉ đạo các cơ quan hiện đang tiến hành thanh tra, kiểm tra các “chung cư mini”, bên cạnh việc kiểm tra để phát hiện vi phạm là rất cần thiết, nhưng ngoài ra qua kiểm tra cũng cần hướng dẫn kịp thời cho người dân để có quỹ giải pháp phòng, ngừa an toàn cháy nổ.    

Võ Khánh



[1]Hải Hà, Báo Thanh Tra, Phòng chống cháy nổ ở khu dân cư: Không thể lơ là!, https://thanhtra.com.vn/xa-hoi/doi-song/phong-chong-chay-no-o-khu-dan-cu-khong-the-lo-la-225435.html, 3/6/2024

[2] Xem khoản 2, Điều 3 Luật Nhà ở 2014

[3] Xem khoản 3, Điều 2 Luật Nhà ở 2014

[4] Điểm c, Khoản 2, Điều 9 của Nghị định 06/2021/NĐ-CP

[5] Th.STrần Thị Thanh Ý - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quy hoạch và Phát triển đô thị, Khoảng trống pháp luật về quản lý chung cư mini, Báo Kinh tế Đô thị, https://kinhtedothi.vn/khoang-trong-phap-luat-ve-quan-ly-chung-cu-mini.html

[6] Lộc Liên, Loạt vụ cháy chung cư mini ở Hà Nội và những 'lỗ hổng' của loại hình nhà ở này, Báo Tiền Phong https://tienphong.vn/loat-vu-chay-chung-cu-mini-o-ha-noi-va-nhung-lo-hong-cua-loai-hinh-nha-o-nay-post1568583.tpo, 13/9/2023

[7] Minh Phương, Những "lỗ hổng" trong phòng chống cháy nổ ở chung cư mini, Báo Lao động Thủ đô https://laodongthudo.vn/nhung-lo-hong-trong-phong-chong-chay-no-o-chung-cu-mini-160246.html, 13/9/2023.

[8] Điều 57 Luật Nhà ở 2023.

 

Tin cùng chuyên mục

Công ty SK E&S (thuộc Tập đoàn SK – Hàn Quốc) đang tập trung xây dựng và phát triển hệ sinh thái năng lượng bền vững, trong đó có kế hoạch hợp tác đầu..
14:21 | 01/07/2024
Khi xây dựng và ban hành Luật Đất đai 2024, cơ quan lập pháp hướng tới nhiều mục tiêu trong đó nổi bật là việc việc định giá đất theo nguyên tắc thị t..
16:48 | 30/06/2024
Tòa án sơ thẩm cho rằng hợp đồng vay tiền là không có cơ sở nên tuyên cho bị đơn thắng, thế nhưng tòa án phúc thẩm lại nhận định trái ngược hoàn toàn ..
22:07 | 12/06/2024
Công ty Xi măng Long Sơn đã ghi dấu ấn mạnh mẽ trên thị trường Quốc tế với nhiều chuyến hàng xuất khẩu xi măng và clinker sang các thị trường khó tính..
14:02 | 11/06/2024
Công ty Cổ phần Thực phẩm Tứ Phương với tên gọi Thực phẩm Tứ Phương là Công ty hoạt động trên lĩnh vực sản xuất và phân phối thực phẩm, luôn được ngườ..
13:59 | 11/06/2024
Lê Đình Minh Đức - Học viên Cao học, Trường Đại học Luật Hà Nội. Duyệt đăng 28/05/2024. Email: minhduc.ledinh1999@gmail.com
15:58 | 28/05/2024
Lời tri ân của Ban Tổ chức Hội thảo Luật Đấu thầu 2023: Những kỳ vọng và thách thức trong thi hành trên lĩnh vực đầu tư xây dựng.
21:20 | 02/06/2024
Thư cảm ơn
21:20 | 02/06/2024
Nhằm phát huy những kỳ vọng của các nhà lập pháp trong việc xây dựng hành lang pháp lý trong lĩnh vực đấu thầu, Tạp chí Pháp luật và Phát triển phối h..
10:31 | 31/05/2024
Việc triển khai mạnh mẽ công tác chuyển đổi số giúp Bảo hiểm xã hội (BHXH) tỉnh Quảng Ninh giảm tối đa các thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả công ..
15:31 | 25/05/2024
Chung cư với không gian sống xanh, đa tiện ích, gần trung tâm và có thể bàn giao ngay đang được các gia đình đa thế hệ ưu tiên lựa chọn.
14:59 | 25/05/2024
icon up