Siết kỷ cương đấu giá quyền sử dụng đất: Tăng “tiền đặt trước” và chặn “bỏ cọc”

Thay vì điều chỉnh dàn trải, nghị quyết tập trung vào đúng hai khâu thường gây rủi ro nhất trên thực tiễn: quy định khung tiền đặt trước để sàng lọc người tham gia ngay từ đầu và chế tài cấm tham gia đấu giá đối với trường hợp trúng đấu giá nhưng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền, gây hệ lụy cho quản trị đất đai và môi trường đầu tư.

Cần “gỡ nghẽn” bằng quy định định lượng

Đấu giá quyền sử dụng đất được xem là công cụ quan trọng để phân bổ nguồn lực đất đai minh bạch, tạo nguồn thu hợp pháp cho ngân sách và hỗ trợ phát triển đô thị. Tuy nhiên, thực tế cho thấy ở phân khúc đất ở giao cho cá nhân, tình trạng “trả giá cao rồi bỏ” có thời điểm trở thành vấn đề nổi cộm: giá bị đẩy lên bất thường, sau đó người trúng không nộp tiền đúng hạn hoặc nộp không đủ, kéo theo quyết định công nhận kết quả phải hủy, quy trình tổ chức đấu giá lại kéo dài.

Hệ quả không chỉ nằm ở một phiên đấu giá thất bại. Quỹ đất bị “treo”, kế hoạch sử dụng đất và tiến độ dự án liên quan bị chậm; nguồn thu dự kiến của địa phương bị ảnh hưởng; tâm lý thị trường thiếu ổn định và người tham gia nghiêm túc chịu thiệt vì phải chờ đợi, tốn chi phí cơ hội. Từ góc nhìn quản trị, đây là biểu hiện của khoảng trống cơ chế: chi phí “rút lui” quá thấp, trong khi chi phí xã hội mà việc bỏ cọc tạo ra lại quá cao.

Bởi vậy, cách tiếp cận của nghị quyết là tăng ràng buộc theo hướng định lượng, có khung rõ ràng, đồng thời quy định thẩm quyền – thời hạn xử lý – mức chế tài để bảo đảm tính thực thi, không bị kéo dài hoặc áp dụng thiếu thống nhất.

Ngay trong phạm vi điều chỉnh, nghị quyết xác định rõ nội dung quy định về tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân. Điểm mới đáng chú ý là thiết lập khung tiền đặt trước tối thiểu 10% và tối đa 50% giá khởi điểm.

Khung này có ý nghĩa như một “van điều tiết” theo ba lớp tác động. Thứ nhất, tạo chuẩn áp dụng thống nhất: thay vì mỗi địa phương xây dựng tỷ lệ đặt trước theo cách hiểu khác nhau, nay có một khung định hướng, giúp giảm chênh lệch và hạn chế tranh luận về tính hợp lệ của phương án đấu giá.

Thứ hai, sàng lọc năng lực tài chính và mức độ nghiêm túc: tiền đặt trước là rào chắn đầu tiên chống lại hành vi tham gia “thăm dò” hoặc “đánh quả”. Khi khung cho phép nâng lên đến 50%, cơ quan tổ chức đấu giá có thể lựa chọn tỷ lệ phù hợp với giá trị lô đất, mức độ quan tâm và rủi ro bỏ cọc tại địa bàn, từ đó giảm xác suất xuất hiện mức trả giá vượt xa năng lực thanh toán.

Thứ ba, ổn định quá trình hình thành giá: việc tăng chi phí tham gia làm giảm động cơ “thổi giá” nhằm tạo mặt bằng ảo. Trên phương diện thị trường, giá trúng có điều kiện phản ánh sát hơn kỳ vọng thực, giúp các chủ thể liên quan (người dân, doanh nghiệp, tổ chức tín dụng…) có thêm căn cứ để đánh giá mặt bằng giá và rủi ro.

Điểm cần nhấn mạnh là nghị quyết không áp dụng một tỷ lệ “cứng” cho mọi trường hợp; việc quy định theo khung cho phép cân bằng giữa hai mục tiêu: siết kỷ luật nhưng vẫn để địa phương linh hoạt thiết kế mức đặt trước phù hợp, tránh tạo rào cản quá lớn với nhu cầu ở thực.

Khép lại “lối thoát” của hành vi bỏ cọc

Nếu tiền đặt trước là ràng buộc “trước khi vào cuộc”, thì cơ chế xử lý vi phạm là ràng buộc “sau khi thắng cuộc”. Nghị quyết quy định rõ: người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ nộp tiền dẫn đến việc quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy sẽ bị cấm tham gia đấu giá (đối với quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở) theo mức độ vi phạm: từ 02 năm đến 05 năm nếu không nộp tiền trúng đấu giá; và từ 06 tháng đến 03 năm nếu nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.

Cơ chế “cấm tham gia” có giá trị răn đe ở chỗ nó đánh vào cơ hội tiếp tục tiếp cận tài sản đấu giá – một chi phí dài hạn, không thể “bù” bằng việc chấp nhận mất tiền đặt trước. Nhờ vậy, hành vi bỏ cọc không còn là lựa chọn “có thể tính toán được” theo kiểu được–mất ngắn hạn, mà trở thành rủi ro ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tham gia thị trường trong nhiều tháng, nhiều năm.

Nghị quyết cũng thiết kế quy trình để bảo đảm xử lý kịp thời: cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá đồng thời là cơ quan quyết định việc cấm, và trong 10 ngày kể từ ngày ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả đấu giá, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét, ban hành quyết định cấm theo quy định.

Việc gửi, đăng tải quyết định; quyền khiếu nại, khởi kiện; thời hiệu xử lý… được thực hiện theo cơ chế tại Nghị định 172/2024/NĐ-CP.

Một điểm kỹ thuật quan trọng là nghị quyết có thời hạn hiệu lực rõ ràng: từ 06/01/2026 đến hết 28/02/2027. Đồng thời, nếu các luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội được sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới có hiệu lực trong giai đoạn trước 01/03/2027, thì các quy định tương ứng trong nghị quyết sẽ chấm dứt hiệu lực.

Đáng chú ý, nghị quyết nêu nguyên tắc áp dụng: trong thời gian có hiệu lực, nếu quy định về tiền đặt trước và cấm tham gia đấu giá tại nghị quyết khác với các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, thì thực hiện theo nghị quyết.

Không dừng ở giải pháp tình huống, nghị quyết giao Bộ Tư pháp trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ rà soát, đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Đấu giá tài sản nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, trong đó nêu rõ các điều khoản cần xem xét (liên quan Điều 39 và Điều 70 của luật).

Đây là “đường găng” để các cơ chế đang áp dụng theo nghị quyết được thể chế hóa bền vững hơn, hạn chế khoảng trống pháp lý trong dài hạn.

Tổng thể, Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP có thể được nhìn nhận như một “gói kỷ luật” cho đấu giá đất ở: tăng ràng buộc đầu vào bằng khung tiền đặt trước và tăng ràng buộc đầu ra bằng chế tài cấm tham gia đấu giá có thời hạn, kèm cơ chế xử lý nhanh trong 10 ngày.

Khi chi phí cho hành vi bỏ cọc bị nâng lên theo hướng thực chất, thị trường có cơ hội giảm “nhiễu giá”, môi trường cạnh tranh lành mạnh hơn; địa phương chủ động hơn trong tổ chức đấu giá và thu hồi nguồn lực đất đai; đặc biệt, người dân và các chủ thể tham gia nghiêm túc có thêm niềm tin rằng kết quả đấu giá sẽ gắn với nghĩa vụ tài chính thực hiện đến cùng.

06 điểm mới đáng chú ý trong Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP

- Khoanh đúng phạm vi áp dụng: Điều chỉnh tiền đặt trước và xử lý vi phạm nghĩa vụ nộp tiền đối với đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất ở cho cá nhân.

- Thiết lập khung tiền đặt trước: Tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu 10% – tối đa 50% tính trên giá khởi điểm.

- Siết mạnh hành vi “không nộp tiền” sau trúng đấu giá: Bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (trường hợp giao đất ở) từ 02 đến 05 năm.

- Tăng ràng buộc với hành vi “nộp không đầy đủ”: Bị cấm tham gia đấu giá từ 06 tháng đến 03 năm.

- Quy định rõ thẩm quyền và thời hạn xử lý: Cơ quan phê duyệt kết quả trúng đấu giá cũng là cơ quan quyết định cấm; trong 10 ngày kể từ ngày ban hành quyết định hủy công nhận kết quả, phải xem xét ban hành quyết định cấm.