Tư cách pháp lý của sàn giao dịch bất động sản và vấn đề thiết kế chủ thể trung gian trong pháp luật Việt Nam

Tóm tắt: Bài viết phân tích vấn đề tư cách pháp lý của sàn giao dịch bất động sản (SGDBĐS) từ góc độ thiết kế thể chế của chủ thể trung gian thị trường, thay vì chỉ tiếp cận sàn giao dịch bất động sản như một mô hình kinh doanh dịch vụ hay một đối tượng quản lý hành chính. Mục đích đặt sàn vào đúng vị trí của nó trong cấu trúc thị trường: một thiết chế trung gian có khả năng chi phối luồng thông tin, định hình hành vi giao dịch và ảnh hưởng đến niềm tin thị trường. Trên cơ sở lý luận về pháp nhân, chi phí giao dịch, bất cân xứng thông tin và xung đột lợi ích, bài viết cho rằng hạn chế cốt lõi của pháp luật Việt Nam không đơn thuần là thiếu điều kiện kinh doanh đối với sàn, mà chưa thiết kế được một cấu trúc trách nhiệm pháp lý tương xứng với chức năng trung gian mà sàn thực tế đang thực hiện. Qua đó phân tích địa vị pháp lý của sàn giao dịch bất động sản trong pháp luật Việt Nam, chỉ ra các hệ quả thể chế của mô hình sàn không có tư cách pháp nhân độc lập, đồng thời có tham chiếu kinh nghiệm Hàn Quốc, Đức và Singapore để đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật.

Từ khóa: tư cách pháp nhân; sàn giao dịch bất động sản; chủ thể trung gian thị trường; thiết kế thể chế.

Abstract: This article examines the legal status of real estate exchanges from the perspective of institutional design of market intermediaries, rather than approaching real estate exchanges merely as a business service model or an object of administrative regulation. the article seeks to situate them within their proper role in the market structure: a market intermediary institution capable of controlling information flows, shaping transactional behavior, and influencing market trust. Drawing on theoretical frameworks of legal personality, transaction costs, information asymmetry, and conflicts of interest, the article argues that the core limitation of Vietnamese law does not simply lie in the lack of additional business conditions imposed on real estate exchanges, but in the failure to design a legal liability structure commensurate with the intermediary functions that these exchanges actually perform. On that basis, the article analyzes the legal status of real estate exchanges under Vietnamese law, identifies the institutional consequences of a model in which exchanges lack independent legal personality, and, with reference to comparative experiences from South Korea, Germany, and Singapore, proposes directions for legal reform.

Keywords: legal personality; real estate exchange; market intermediary; institutional design.

Đặt vấn đề

Ngày nay, các chủ thể trung gian thị trường ngày càng đóng vai trò then chốt trong việc giảm chi phí giao dịch, xử lý bất cân xứng thông tin và định hình kỳ vọng thị trường. Trong lĩnh vực bất động sản - nơi giá trị giao dịch lớn và rủi ro cao - vai trò này càng mang tính quyết định đối với sự ổn định của thị trường. Trên thực tế, sàn giao dịch bất động sản không chỉ thực hiện chức năng kỹ thuật như công bố thông tin hay tổ chức giao dịch, mà còn tham gia kết nối các chủ thể, hỗ trợ xác lập quan hệ hợp đồng và gián tiếp ảnh hưởng đến quá trình hình thành giá cả và niềm tin thị trường. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam không xác lập tư cách pháp nhân độc lập cho sàn, mà chỉ coi đây là một bộ phận chức năng của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Sự lệch pha giữa chức năng thị trường và địa vị pháp lý này đặt ra một vấn đề mang tính nền tảng: liệu việc không trao tư cách pháp nhân cho sàn là một lựa chọn thiết kế thể chế hợp lý, hay là một khoảng trống pháp lý dẫn đến sự thiếu hụt trong cấu trúc trách nhiệm và quản trị rủi ro? Từ đó, bài viết tiếp cận vấn đề không chỉ ở câu hỏi “có hay không tư cách pháp nhân”, mà ở bình diện rộng hơn: tư cách pháp nhân được sử dụng như một công cụ thiết kế thể chế đối với các chủ thể trung gian thị trường như thế nào, và việc thiếu vắng công cụ này dẫn đến những hệ quả gì đối với trật tự pháp lý và hiệu quả thị trường.

I. Khoảng trống nghiên cứu và vấn đề học thuật đặt ra

Thời gian qua, mặc dù đã có nhiều công trình nghiên cứu đề cập đến hoạt động môi giới và sàn giao dịch bất động sản dưới góc độ pháp luật kinh doanh hoặc quản lý thị trường, song phần lớn các nghiên cứu hiện nay vẫn tiếp cận sàn như một hình thức dịch vụ hoặc một đối tượng điều chỉnh hành chính, hơn là một thiết chế trung gian có vai trò cấu trúc trong vận hành thị trường. Cách tiếp cận này dẫn đến việc các vấn đề cốt lõi về địa vị pháp lý, cấu trúc trách nhiệm và cơ chế kiểm soát quyền lực trung gian chưa được lý giải một cách đầy đủ và hệ thống. Trong nghiên cứu quốc tế, có thể nhận diện ít nhất ba nhóm tài liệu liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến vấn đề này.

Nhóm thứ nhất là các công trình về lý luận pháp nhân và pháp luật tổ chức. Các nghiên cứu của Henry Hansmann, Reinier Kraakman và đồng tác giả cho thấy tổ chức có tư cách pháp nhân giúp thực hiện “asset partitioning - phân tách tài sản”, nghĩa là tách biệt tài sản của tổ chức với tài sản của các cá nhân cấu thành, qua đó tạo nền tảng cho trách nhiệm độc lập, tính liên tục của tổ chức và giảm chi phí giao dịch trong nền kinh tế thị trường[1]. Từ góc nhìn này, tư cách pháp nhân là một công cụ thiết kế trật tự pháp lý của thị trường chứ không chỉ là hệ quả kỹ thuật của việc thành lập doanh nghiệp.

Nhóm thứ hai là các nghiên cứu về kinh tế học thể chế, chi phí giao dịch và bất cân xứng thông tin. Ronald Coase giải thích sự tồn tại của tổ chức như một cách thức tiết kiệm chi phí giao dịch so với trao đổi thuần túy trên thị trường[2]. Oliver Williamson phát triển thêm luận điểm đó khi cho rằng sự lựa chọn giữa thị trường, hợp đồng và tổ chức phụ thuộc vào cấu trúc quản trị phù hợp với rủi ro cơ hội chủ nghĩa[3]. George Akerlof chứng minh rằng khi thông tin bất cân xứng quá lớn, thị trường có thể bị bóp méo nghiêm trọng[4].Trong bất động sản, các nghiên cứu của Levitt và Syverson, cũng như Barwick và Wong, cho thấy giá trị của trung gian không chỉ nằm ở việc kết nối giao dịch mà còn nằm ở khả năng xử lý thông tin và làm giảm ma sát của thị trường[5].

Nhóm thứ ba là các nghiên cứu chuyên biệt về môi giới, đại lý, sàn giao dịch hoặc nền tảng giao dịch bất động sản. Nhiều công trình tập trung vào chuẩn nghề nghiệp, nghĩa vụ trung thực, bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, cơ chế công khai thông tin và xung đột lợi ích của bên trung gian. Tuy nhiên, phần lớn tài liệu quốc tế phân tích “broker- người trung gian”, “dịch vụ môi giới ” hoặc “niêm yết thông tin”, tức các chủ thể có cấu trúc pháp lý tương đối rõ, hơn là đi vào trường hợp một “sàn giao dịch” được trao vai trò thị trường nhưng lại không có địa vị chủ thể độc lập. Một số công trình đã làm rõ vai trò và rủi ro của trung gian trong thị trường bất động sản. Nghiên cứu của Levitt và Syverson (2008) cho thấy các môi giới có thể tận dụng bất cân xứng thông tin để tối đa hóa lợi ích của mình, từ đó dẫn đến các méo mó thị trường.² Trong khi đó, Barwick và Wong (2017), thông qua phân tích hệ thống Multiple Listing Service (MLS) - hệ thống niêm yết tập trung, đã chỉ ra rằng việc tập trung hóa thông tin có thể làm giảm chi phí tìm kiếm và nâng cao hiệu quả thị trường[6]. Bên cạnh đó, các nghiên cứu tổng hợp như của Malloy (2005) nhấn mạnh vai trò ngày càng quan trọng của trung gian trong bối cảnh toàn cầu hóa và phát triển công nghệ, khi thông tin trở thành yếu tố trung tâm của giao dịch bất động sản[7]. Ronald C. Rutherford, Thomas M. Springer và Abdullah Yavas, trong bài viết Conflicts Between Principals and Agents: Evidence from Residential Brokerage (Journal of Financial Economics, 2005), đã tiếp cận hoạt động môi giới bất động sản dưới góc độ lý thuyết đại diện, qua đó làm rõ sự tồn tại của xung đột lợi ích giữa người môi giới và khách hang. Tác giải J.D. Agarwal trong bài viết “Theory of Land and efficient land markets through real estate exchange” đã có những phân tích, lý giải về mặt lý luận về vai trò các sàn giao dịch bất động sản đối với thị trường bất động sản. Nổi bật có Abdullah Yavas, trong bài viết Middlemen in Bilateral Search Markets (Journal of Labor Economics, 1994), đã xây dựng một khung lý thuyết quan trọng về vai trò của các chủ thể trung gian trong các thị trường có thông tin không hoàn hảo. Theo đó, trung gian được hiểu là những chủ thể tham gia vào quá trình kết nối người mua và người bán, góp phần giảm chi phí tìm kiếm, khắc phục bất cân xứng thông tin và nâng cao hiệu quả giao dịch

Tuy nhiên, các công trình này phần lớn tập trung vào hai chủ thể: cá nhân môi giới và doanh nghiệp môi giới, vốn là những chủ thể có địa vị pháp lý tương đối rõ ràng. Trong khi đó, trường hợp một thiết chế trung gian có chức năng tổ chức giao dịch và kiểm soát thông tin nhưng không có địa vị pháp lý độc lập tương ứng - như mô hình sàn giao dịch bất động sản trong một số hệ thống pháp luật - hầu như chưa được phân tích một cách hệ thống.

Ở Việt Nam, các công trình về sàn giao dịch bất động sản thường đi theo ba hướng chính: phân tích điều kiện kinh doanh dịch vụ sàn; đánh giá vai trò của sàn trong minh bạch hóa thị trường; và đề xuất giải pháp phòng, chống gian lận trong hoạt động môi giới, phân phối, giao dịch bất động sản. Nhiều nghiên cứu có giá trị thực tiễn trong việc chỉ ra hiện tượng dự án “ma”, công bố thông tin không đầy đủ, tình trạng sàn gắn chặt với chủ đầu tư và những lỗ hổng trong thanh tra, kiểm tra thị trường. Hoạt động môi giới không có sự chuyên nghiệp, đa số hoạt động không có chứng chỉ hành nghề, không qua bất kỳ một khoá đào tạo về môi giới bất động sản[8]. Tuy vậy, phần lớn các công trình vẫn tiếp cận sàn như một đối tượng quản lý hoặc một mô hình kinh doanh dịch vụ, chứ chưa đặt sàn vào trung tâm của phân tích về thiết kế chủ thể pháp lý. Cụ thể hơn, TS Trần Huỳnh Thanh Nghị(2023) với bài viết “Sàn giao dịch bất động sản tại Việt Nam: lịch sử và góc nhìn từ Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)” Trong bài viết này, tác giả phân tích một số khía cạnh pháp lý liên quan đến việc thành lập, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản qua các giai đoạn lịch sử lập pháp tại Việt Nam. Bên cạnh đó, tác giả bàn luận về vấn đề luật hóa giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản, các điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và đưa ra các kiến nghị góp phần hoàn thiện Dự thảo Luật này[9]. Bên cạnh đó tác giả Nguyễn Như Hiển, Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật kinh tế, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, 2015,.Theo tài liệu, luận văn này nghiên cứu các quy định pháp luật của Việt Nam liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản và môi giới bất động sản trên sàn giao dịch, từ đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch . Tiêu biểu có Doãn Hồng Nhung, “Sự ảnh hưởng của cách mạng công nghiệp 4.0 đến lĩnh vực pháp luật quản lý thông tin của các sàn giao dịch kinh doanh bất động sản hướng tới phát triển bền vững ở Việt Nam[10]”,(2018) tác giả khẳng định việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đồng thời đưa ra giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin quản lý sản phẩm bất động sản trên sàn kinh doanh bất động sản ở Việt Nam . Ở góc độ thực tiễn, Nguyễn Ngọc Huy (2020) trong công trình “Pháp luật về kinh doanh bất động sản qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế” đã chỉ ra những hạn chế trong việc áp dụng pháp luật, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi.

Nhìn chung, các công trình này đã góp phần làm rõ nền tảng lý luận của thị trường bất động sản và bước đầu xác định vai trò của sàn giao dịch, điều kiện thành lập, quyền và nghĩa vụ, môi giới trên sàn, quản lý thông tin, giải pháp hoàn thiện pháp luật đều đã được đề cập . Nhưng hạn chế căn bản vẫn là: phần lớn các công trình tiếp cận sàn giao dịch bất động sản như một loại hình kinh doanh dịch vụ hoặc một phần kéo dài của môi giới, chứ chưa xem sàn là thiết chế tổ chức giao dịch và hạ tầng thông tin của thị trường. Song, cách tiếp cận vẫn chủ yếu mang tính gián tiếp, khi sàn được xem như một bộ phận của thị trường hoặc một công cụ hỗ trợ giao dịch, trong khi việc xây dựng một khung lý luận độc lập về sàn như một thiết chế trung gian tổ chức giao dịch vẫn chưa được phát triển đầy đủ.

Từ tổng quan trên, có thể xác định ba khoảng trống chính.

Thứ nhất, trong khi lý luận pháp nhân và lý luận tổ chức đã phát triển tương đối sâu, vẫn còn thiếu một khung phân tích chuyên biệt để đánh giá vai trò của tư cách pháp lý trong thiết kế các chủ thể trung gian của thị trường bất động sản. Đa số nghiên cứu hiện hữu dừng ở doanh nghiệp, công ty hoặc tổ chức tài chính; ít công trình xem xét các “thiết chế trung gian nửa hoàn chỉnh”, tức những tổ chức thực hiện chức năng thị trường rõ nét nhưng không có địa vị pháp lý độc lập tương ứng.

Thứ hai, trong nghiên cứu ở Việt Nam, mối quan hệ giữa địa vị pháp lý của sàn và cơ chế quy trách nhiệm đối với hành vi trung gian vẫn chưa được làm rõ. Nói cách khác, bất cập của sàn thường được mô tả như hệ quả của thực thi pháp luật chưa cao, chế tài nhẹ hoặc đạo đức nghề nghiệp xuống cấp, nhưng chưa được truy nguyên đầy đủ về cấu trúc thiết kế chủ thể.

Thứ ba, tác động thể chế của việc thiếu một đầu mối chịu trách nhiệm rõ ràng đối với niềm tin thị trường, chi phí giao dịch và xung đột lợi ích chưa được phân tích có hệ thống. Đây là điểm mà luật học, kinh tế học thể chế và quản trị thị trường cần gặp nhau.

Từ những khoảng trống nêu trên, bài viết tập trung trả lời ba câu hỏi: (i) tư cách pháp lý đóng vai trò gì trong thiết kế chủ thể trung gian thị trường; (ii) việc sàn giao dịch bất động sản không có tư cách pháp nhân độc lập hoặc không có cơ chế trách nhiệm pháp lý tăng cường tương đương dẫn đến hệ quả gì trong pháp luật và thực tiễn thị trường; và (iii) Việt Nam nên hoàn thiện pháp luật theo hướng nào để bảo đảm tương xứng giữa chức năng trung gian và trách nhiệm pháp lý? Như vậy giả thuyết của bài viết là: vấn đề cốt lõi của mô hình sàn giao dịch bất động sản tại Việt Nam không phải nằm ở chỗ mọi sàn nhất thiết phải được pháp nhân hóa, mà ở chỗ pháp luật hiện hành chưa tạo được một cấu trúc trách nhiệm đủ rõ để xử lý các rủi ro gắn với quyền lực thông tin và xung đột lợi ích của sàn. Vì vậy, hướng cải cách hợp lý không đơn giản là “siết điều kiện kinh doanh”, mà phải tái thiết kế quan hệ giữa chức năng trung gian, tư cách pháp lý và chế độ trách nhiệm.

II: Khung lý thuyết: tư cách pháp nhân và thiết kế chủ thể trung gian thị trường

2.1. Tư cách pháp nhân như công cụ thiết kế trách nhiệm

Điều 74 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định một tổ chức được công nhận là pháp nhân khi có đủ bốn điều kiện cơ bản: được thành lập theo quy định của pháp luật; có cơ cấu tổ chức theo quy định; có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập. Nếu nhìn ở phương diện luật thực định, đây là những tiêu chí định danh để xác định một tổ chức có hay không có tư cách pháp nhân. Tuy nhiên, nếu dừng ở cách hiểu này thì tư cách pháp nhân mới chỉ được xem như một vấn đề kỹ thuật pháp lý. Từ góc độ thể chế, bốn điều kiện đó thực chất hàm chứa một logic thiết kế sâu hơn: pháp luật không chỉ “đặt tên” cho một tổ chức, mà còn tạo ra một chủ thể có khả năng trở thành điểm quy chiếu của quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm trong đời sống pháp lý. Theo quy định tại Điều 57, Điều 59 Bộ luật Dân sự Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thì pháp nhân là tổ chức có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự, độc lập thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự theo quy định của pháp luật. Năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự của pháp nhân sẽ phát sinh từ khi pháp nhân được thành lập cho đến khi pháp nhân chấm dứt. Luật công ty trên toàn thế giới có thể được giải thích bằng các chức năng cốt lõi giống nhau[11]. Như vậy năng lực hành vi và tính độc lập luôn là yếu tố cần thiết của pháp nhân. Bên cạnh đó, theo khoản 1 Điều 50 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga thì pháp nhân có thể là các tổ chức, mà tìm kiếm lợi nhuận phái sinh với tư cách là mục đích chính của tổ chức đó (tổ chức thương mại), hoặc các tổ chức mà không tìm kiếm lợi nhuận phái sinh với tư cách là mục đích chính và không phân phối lợi nhuận phái sinh giữa các thành viên của tổ chức. Như vậy đây yếu tố lợi nhuận phái sinh và không phân phối lợi nhuận phái sinh giữ các thành viên của tổ chức, điều này cho thấy bản chất của lợi ích được quan tâm một cách cụ thể. Như vậy, tư cách pháp nhân trước hết là một công cụ để pháp luật thiết lập đầu mối chịu trách nhiệm. Một khi tổ chức được phép nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật, chủ thể giao dịch bên ngoài có thể biết rõ mình đang giao dịch với ai, quyền lợi của mình gắn với ai và khi tranh chấp phát sinh thì có thể yêu cầu ai thực hiện nghĩa vụ hoặc bồi thường thiệt hại. Đây là giá trị nền tảng của tư cách pháp nhân trong nền kinh tế thị trường: nó làm giảm sự mơ hồ về chủ thể, giảm chi phí xác định trách nhiệm và tạo điều kiện để các quan hệ giao dịch vận hành trên cơ sở có thể tiên liệu được. Nếu không có một đầu mối như vậy, quyền lợi kinh tế có thể được hưởng tập trung, nhưng trách nhiệm pháp lý lại bị phân tán, đẩy rủi ro về phía bên yếu thế hơn trong giao dịch.

Mặt khác, tư cách pháp nhân là công cụ tách biệt rủi ro tài sản. Ở khía cạnh này, giá trị của pháp nhân không chỉ nằm ở việc cho phép một tổ chức có tài sản độc lập. Quan trọng là việc thiết lập ranh giới giữa tài sản dùng để thực hiện nghĩa vụ của tổ chức với tài sản của các cá nhân hoặc chủ thể khác đứng sau tổ chức đó. Chính cơ chế này làm cho trách nhiệm không còn ở trạng thái mơ hồ, mà được “gắn” vào một khối tài sản xác định, có thể dùng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Trong quan hệ thị trường, đây là điều kiện có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi trách nhiệm pháp lý nếu không gắn với một nền tảng tài sản rõ ràng thì rất dễ trở thành trách nhiệm danh nghĩa. Một chủ thể chỉ thực sự là đầu mối trách nhiệm khi nghĩa vụ của nó có thể được hiện thực hóa bằng cơ chế tài sản và cưỡng chế thực thi.

Bên cạnh, tư cách pháp nhân tạo ra khả năng nhận diện chủ thể trong giao dịch và trong kiểm soát pháp lý. Khi pháp luật thừa nhận một tổ chức là pháp nhân, tổ chức đó không chỉ có tên gọi hay hình thức tồn tại, mà còn có địa vị để ký kết hợp đồng, sở hữu tài sản, chịu trách nhiệm dân sự, chịu chế tài hành chính và trong trường hợp cần thiết, trở thành bị đơn hoặc nguyên đơn trong tố tụng. Từ góc độ thị trường, điều này làm tăng tính minh bạch của giao dịch; từ góc độ quản lý nhà nước, điều này tạo thuận lợi cho việc giám sát, xử lý vi phạm và thực thi chế tài; còn từ góc độ bảo vệ bên thứ ba, điều này giúp giảm thiểu chi phí truy tìm trách nhiệm. Như vậy, tư cách pháp nhân không chỉ là vấn đề nội tại của một tổ chức, mà còn là một thiết bị thể chế bảo vệ trật tự giao dịch bên ngoài.

Từ cách tiếp cận đó, có thể thấy tư cách pháp nhân không nên được hiểu thuần túy như kết quả của việc đáp ứng một số điều kiện hình thức, mà cần được nhìn nhận như một công cụ thiết kế trách nhiệm. Thiết kế ấy trả lời cho ba câu hỏi mang tính nền tảng của mọi trật tự pháp lý thị trường: ai là người nhân danh chủ thể để tham gia giao dịch; tài sản nào được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; và ai là người phải chịu trách nhiệm khi hành vi của tổ chức gây thiệt hại cho người khác. Nếu ba câu hỏi này không được pháp luật trả lời một cách rõ ràng, thì chính thị trường sẽ phải gánh lấy chi phí của sự không rõ ràng đó dưới hình thức tranh chấp gia tăng, niềm tin suy giảm và hành vi cơ hội lan rộng.

Trong lý luận pháp luật tổ chức, Henry Hansmann và Reinier Kraakman xem “phân tách tài sản” là đóng góp cốt lõi của pháp luật tổ chức đối với nền kinh tế thị trường. Điểm đặc sắc trong lập luận của hai tác giả này là ở chỗ: giá trị của pháp luật tổ chức không chỉ nằm ở việc tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh hay huy động vốn, mà sâu xa hơn, ở việc pháp luật tạo ra một kết cấu pháp lý giúp phân định ranh giới giữa tài sản của tổ chức với tài sản của các chủ thể khác có liên quan. Chính sự phân định này làm cho bên thứ ba biết rõ mình đang giao dịch với ai, tài sản nào được dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ, và rủi ro sẽ dừng lại ở đâu. Nói cách khác, “phân tách tài sản” không chỉ là một cơ chế kinh tế, mà là nền tảng của tính xác định trong trách nhiệm pháp lý.

Tuy nhiên, nếu chỉ tiếp cận tư cách pháp nhân từ góc độ tách biệt tài sản, phân tích vẫn chưa đi hết bản chất thể chế của vấn đề. Điều đáng chú ý hơn là: cơ chế tách biệt tài sản thực chất phục vụ cho một mục tiêu lớn hơn, đó là neo trách nhiệm vào một chủ thể có thể nhận diện và cưỡng chế. Bởi trong giao dịch thị trường, điều bên thứ ba cần không đơn thuần là biết tổ chức có tài sản riêng, mà là biết tổ chức đó có phải là chủ thể cuối cùng chịu trách nhiệm cho hành vi của mình hay không. Vì vậy, phân tách tài sản chỉ là điều kiện vật chất của cấu trúc trách nhiệm; còn giá trị thể chế sâu hơn của tư cách pháp nhân nằm ở khả năng tạo ra một điểm neo trách nhiệm rõ ràng cho các quan hệ pháp lý. Ở đây cần phân biệt ở hai phương diện thường bị trộn lẫn. Thứ nhất là che chắn tài sản và trách nhiệm: pháp nhân cho phép tài sản của tổ chức được tách biệt, đồng thời giới hạn trách nhiệm của thành viên. Thứ hai là định vị trách nhiệm: pháp nhân tạo ra một thực thể mà thị trường có thể hướng tới khi phát sinh yêu cầu về thực hiện nghĩa vụ, bồi thường thiệt hại hoặc áp dụng chế tài. Trong nhiều trường hợp, giới nghiên cứu nhấn mạnh nhiều đến chức năng “bảo vệ” của pháp nhân, nhưng đối với các chủ thể trung gian thị trường, chức năng cần được nhấn mạnh hơn lại là chức năng “neo trách nhiệm”. Bởi lẽ, trung gian thị trường là loại chủ thể không chỉ nắm giữ tài sản hay thực hiện giao dịch cho chính mình, mà còn nắm giữ quyền lực thông tin, quyền tổ chức giao dịch và khả năng tác động đến quyết định của các bên khác. Khi quyền lực đó ngày càng lớn, thì yêu cầu về một điểm neo trách nhiệm tương ứng càng trở nên cấp thiết hơn.

Từ đây, có thể rút ra một luận điểm quan trọng đối với các chủ thể trung gian thị trường: khi một thực thể được trao quyền xử lý thông tin, tổ chức giao dịch, điều phối sự tiếp cận của các bên và thu lợi từ giao dịch, thì pháp luật không thể chỉ nhìn nó như một bộ phận vận hành nội bộ hay một nhãn hiệu kinh doanh. Pháp luật cần định vị rõ thực thể đó trong cấu trúc trách nhiệm. Nếu không, lợi ích kinh tế và quyền lực thông tin có thể tồn tại mà không gắn đủ chặt với nghĩa vụ pháp lý; còn khi rủi ro phát sinh, trách nhiệm sẽ bị đẩy sang các chủ thể khác, hoặc tệ hơn, bị hòa tan trong một cấu trúc tổ chức không có điểm chịu trách nhiệm rõ ràng. Đây chính là nơi mà thiết kế pháp lý của chủ thể trung gian trở thành vấn đề không chỉ của kỹ thuật lập pháp, mà của trật tự thị trường.

Vậy, tư cách pháp nhân không nên được hiểu như một lựa chọn có hay không có theo nghĩa hình thức, mà như một phương thức để pháp luật xử lý mối quan hệ giữa quyền lực thị trường và trách nhiệm pháp lý. Một thực thể càng có khả năng chi phối thông tin, dẫn dắt hành vi giao dịch và hưởng lợi từ việc tổ chức thị trường, thì càng cần được đặt trong một cấu trúc trách nhiệm có thể nhận diện, quy kết và cưỡng chế. Nếu pháp luật trao quyền lực mà không thiết kế điểm neo trách nhiệm, thì về thực chất, pháp luật đang tạo ra một dạng thiết chế không hoàn chỉnh: quyền lực tập trung nhưng trách nhiệm phân tán; lợi ích được hưởng rõ nhưng nghĩa vụ lại mờ; chủ thể hiện diện trên thị trường nhưng vắng mặt trong cấu trúc quy trách nhiệm. Đó không chỉ là một thiếu sót về kỹ thuật pháp lý, mà là một rủi ro thể chế có khả năng làm méo mó hành vi thị trường trong dài hạn.

2.2. Trung gian thị trường trong kinh tế học thể chế: từ giảm chi phí đến rủi ro thiết kế

Trong thị trường bất động sản, các chủ thể trung gian - bao gồm môi giới và sàn giao dịch - giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xử lý bất cân xứng thông tin và giảm chi phí giao dịch. Khác với hàng hóa thông thường, bất động sản có giá trị lớn, thông tin phân mảnh, giao dịch không lặp lại và quy trình pháp lý phức tạp, khiến người mua khó tự bảo vệ. Trong bối cảnh đó, trung gian có thể tạo ra giá trị thông qua việc tập trung và chuẩn hóa thông tin, giảm chi phí tìm kiếm, hỗ trợ đàm phán và tăng khả năng thực thi giao dịch. Tuy nhiên, chính tại điểm này xuất hiện một nghịch lý có ý nghĩa quyết định đối với thiết kế thể chế: trung gian được tạo ra để giảm chi phí giao dịch, nhưng đồng thời lại nắm giữ quyền lực - đặc biệt là quyền lực thông tin và điều phối giao dịch. Khi quyền lực này không được ràng buộc bởi một cấu trúc trách nhiệm tương xứng, trung gian có thể chuyển từ vai trò “giảm chi phí” sang “tái phân bổ lợi ích”, thông qua các hành vi như lựa chọn thông tin có lợi, định hướng khách hàng, hoặc làm mờ rủi ro pháp lý của tài sản. Hệ quả là xuất hiện một dạng chi phí giao dịch bậc hai, tức các chi phí phát sinh không phải từ bản thân giao dịch mà từ việc kiểm soát rủi ro do trung gian gây ra, bao gồm chi phí xác minh lại thông tin, chi phí tranh chấp pháp lý và chi phí phòng vệ của người mua. Khi đó, chi phí giao dịch không bị loại bỏ mà chỉ bị dịch chuyển từ giai đoạn trước giao dịch sang giai đoạn sau giao dịch.

Từ góc độ kinh tế học thể chế, hiệu quả của trung gian không phải là thuộc tính tự nhiên, mà là kết quả của thiết kế thể chế. Trung gian chỉ thực sự làm giảm chi phí giao dịch khi quyền lực của nó được đặt trong một cấu trúc nghĩa vụ và trách nhiệm đủ mạnh để hạn chế hành vi cơ hội chủ nghĩa. Ngược lại, nếu pháp luật thừa nhận vai trò của trung gian nhưng không thiết lập cơ chế trách nhiệm rõ ràng, thì về thực chất đã tạo ra một chủ thể có khả năng khai thác bất cân xứng thông tin mà không phải chịu đầy đủ hậu quả pháp lý. Từ đó có thể rút ra một nguyên lý mang tính nền tảng: trung gian chỉ làm giảm chi phí giao dịch khi quyền lực của nó được ràng buộc bởi một cấu trúc trách nhiệm pháp lý tương xứng; nếu không, trung gian sẽ trở thành nguồn phát sinh chi phí. Nguyên lý này chính là điểm giao thoa giữa kinh tế học thể chế và lý thuyết pháp nhân, đồng thời dẫn trực tiếp đến luận điểm trung tâm của bài viết: vấn đề của sàn giao dịch bất động sản tại Việt Nam không nằm ở sự tồn tại của trung gian, mà ở việc trung gian chưa được “neo trách nhiệm” một cách đầy đủ trong cấu trúc pháp lý hiện hành.

2.3. Xung đột lợi ích và cấu trúc trách nhiệm đa tầng trong thiết kế trung gian

Nếu bất cân xứng thông tin giải thích vì sao trung gian có quyền lực, thì lý thuyết xung đột lợi ích trả lời câu hỏi: trung gian sẽ hành xử như thế nào khi quyền lực đó không được ràng buộc đúng cách. Trong thực tiễn, trung gian hiếm khi là chủ thể “trung lập”, mà vận hành trong một cấu trúc lợi ích phức tạp, nơi động lực kinh tế có thể làm lệch hướng hành vi khỏi vai trò hỗ trợ giao dịch.

Trong thị trường bất động sản, xung đột lợi ích của trung gian mang tính cấu trúc, xuất phát từ ba đặc điểm: (i) quan hệ lợi ích trực tiếp với bên bán hoặc chủ đầu tư; (ii) khả năng kiểm soát và lựa chọn thông tin; (iii) cơ chế giám sát yếu, làm chi phí vi phạm thấp hơn lợi ích thu được. Do đó, xung đột lợi ích không phải là ngoại lệ, mà là trạng thái mặc định nếu không có thiết kế pháp lý đủ mạnh để kiểm soát.Vấn đề vì thế không thể giải quyết chỉ bằng đạo đức nghề nghiệp hay chế tài cá nhân, mà phải đặt trong cấu trúc trách nhiệm đa tầng (multi-layered liability), bao gồm: nhân môi giới; tổ chức trung gian (sàn); pháp nhân chủ quản; và cơ quan quản lý nhà nước. Trong một thiết kế hoàn chỉnh, các tầng này được liên kết bởi một cấu trúc trách nhiệm rõ ràng, trong đó phải tồn tại điểm neo trách nhiệm (liability anchoring) để bảo đảm khả năng quy kết và thực thi. Ngược lại, nếu thiếu điểm neo này, trách nhiệm sẽ bị phân tán: các chủ thể đẩy trách nhiệm cho nhau, chi phí tranh chấp gia tăng, và chế tài không nhắm trúng chủ thể có quyền lực thực sự. Trường hợp sàn giao dịch bất động sản tại Việt Nam cho thấy rõ điều này: cá nhân môi giới chịu trách nhiệm trực tiếp nhưng thiếu năng lực tài chính; doanh nghiệp chủ quản tách biệt với hoạt động cụ thể; còn bản thân sàn - nơi tổ chức và điều phối giao dịch - lại không phải là chủ thể chịu trách nhiệm độc lập. Kết quả là trách nhiệm tồn tại nhưng không có trung tâm hội tụ, dẫn đến hiện tượng “hòa tan trách nhiệm”. Từ đó có thể rút ra một nguyên lý: xung đột lợi ích trong trung gian thị trường không thể bị loại bỏ, mà phải được kiểm soát thông qua một cấu trúc trách nhiệm có điểm neo rõ ràng. Một thiết chế trung gian chỉ vận hành lành mạnh khi quyền lực của nó được đặt trong cấu trúc đó; nếu không, hệ thống sẽ rơi vào trạng thái quyền lực tập trung nhưng trách nhiệm phân tán - chính là vấn đề cốt lõi của mô hình sàn giao dịch bất động sản hiện nay.

2.4. Thiết kế chủ thể trung gian thị trường và khung phân tích “liability anchoring - neo trách nhiệm”

Nếu các phần trước đã chỉ ra rằng trung gian thị trường nắm giữ quyền lực thông tin, có khả năng làm giảm chi phí giao dịch nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn xung đột lợi ích mang tính cấu trúc, thì câu hỏi trung tâm còn lại mang tính thiết kế thể chế là: pháp luật phải “đặt” chủ thể trung gian vào cấu trúc trách nhiệm như thế nào. Vấn đề không còn là câu hỏi giản đơn “chủ thể trung gian có cần tư cách pháp nhân hay không”, mà là một câu hỏi sâu hơn: tư cách pháp nhân được sử dụng như một công cụ thiết kế trách nhiệm ra sao để kiểm soát quyền lực trung gian và bảo đảm kỷ luật thị trường.

2.4.1. Tư cách pháp nhân như công cụ thiết kế chủ thể trung gian

Lý luận pháp lý không xem tư cách pháp nhân chỉ là điều kiện hình thức, mà là công cụ để cấu trúc lại quan hệ giữa quyền lực, lợi ích và trách nhiệm. Đối với chủ thể trung gian thị trường, việc xác lập tư cách pháp nhân - hoặc một cấu trúc pháp lý tương đương - thường nhằm đạt ba mục tiêu cốt lõi.

Thứ nhất, tập trung trách nhiệm pháp lý. Khi trung gian được xác lập như một chủ thể độc lập, các nghĩa vụ phát sinh từ hành vi trung gian có thể được quy trực tiếp cho chính chủ thể đó, tạo ra một điểm hội tụ trách nhiệm rõ ràng. Ngược lại, nếu không có địa vị pháp lý độc lập, trách nhiệm dễ bị phân tán giữa cá nhân, doanh nghiệp chủ quản và các chủ thể liên quan.

Thứ hai, kiểm soát xung đột lợi ích ở cấp độ tổ chức. Tư cách pháp nhân cho phép thiết lập các nghĩa vụ độc lập đối với tổ chức trung gian, từ đó buộc chủ thể này tuân thủ các chuẩn mực như trung thực, minh bạch và công bố xung đột lợi ích. Nếu thiếu cấu trúc pháp lý tương ứng, các nghĩa vụ này khó gắn trực tiếp vào tổ chức và dễ bị “hòa tan”.

Thứ ba, tăng cường khả năng giám sát và thực thi pháp luật. Khi trung gian là một chủ thể pháp lý rõ ràng, cơ quan nhà nước có thể áp dụng trực tiếp các công cụ quản lý và chế tài, giúp điều tiết chính xác hơn đối với chủ thể gây rủi ro.

Từ đó có thể rút ra một nguyên lý: trong thiết kế chủ thể trung gian, tư cách pháp nhân không phải là vấn đề hình thức, mà là công cụ để thiết lập “điểm neo trách nhiệm” tương xứng với quyền lực thị trường mà chủ thể đó nắm giữ.

2.4.2. Rủi ro thể chế của mô hình trung gian không có tư cách pháp nhân

Khi chủ thể trung gian không được đặt trong một cấu trúc pháp lý có khả năng neo trách nhiệm, hệ quả không chỉ dừng lại ở những bất cập kỹ thuật, mà lan rộng thành các rủi ro thể chế có tính hệ thống.

Thứ nhất, rủi ro về trách nhiệm pháp lý mờ nhạt. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc thiệt hại, việc xác định “ai chịu trách nhiệm” trở nên phức tạp và tốn kém. Trách nhiệm có thể bị đẩy qua lại giữa cá nhân môi giới, doanh nghiệp chủ quản và các chủ thể liên quan, trong khi bản thân tổ chức trung gian - nơi thiết kế và vận hành quy trình giao dịch - lại không phải là chủ thể chịu trách nhiệm trực tiếp. Hệ quả là chi phí tranh chấp gia tăng và hiệu lực bảo vệ pháp lý đối với bên yếu thế bị suy giảm.

Thứ hai, rủi ro xung đột lợi ích mang tính cấu trúc. Khi trung gian không có địa vị pháp lý độc lập, lợi ích của nó thường bị gắn chặt với lợi ích của pháp nhân chủ quản hoặc một bên giao dịch nhất định. Trong khi đó, pháp luật lại thiếu công cụ để buộc trung gian phải công khai và kiểm soát xung đột lợi ích ở cấp độ tổ chức. Điều này làm cho xung đột lợi ích trở thành trạng thái mặc định, nhưng lại “vô hình” đối với người tham gia thị trường.

Thứ ba, rủi ro suy giảm niềm tin thị trường. Niềm tin thị trường không chỉ dựa trên thông tin, mà còn dựa trên khả năng quy trách nhiệm khi thông tin sai lệch. Khi người tham gia thị trường không thể xác định rõ chủ thể chịu trách nhiệm cuối cùng, họ buộc phải tự phòng vệ thông qua việc tăng chi phí kiểm chứng, trì hoãn giao dịch hoặc thậm chí rút khỏi thị trường. Về dài hạn, điều này làm gia tăng chi phí giao dịch xã hội và làm suy yếu hiệu quả phân bổ nguồn lực.

Từ góc độ này, việc không xác lập tư cách pháp nhân cho chủ thể trung gian không thể được xem như một lựa chọn lập pháp trung tính, mà là một quyết định thiết kế thể chế có hệ quả dài hạn: quyền lực thị trường được trao mà không đi kèm một cấu trúc trách nhiệm tương ứng.

2.4.3. Khung phân tích “neo trách nhiệm” áp dụng cho sàn giao dịch bất động sản

Trên cơ sở các phân tích lý luận ở trên, bài viết đề xuất một khung phân tích nhằm đánh giá thiết kế thể chế đối với chủ thể trung gian, đặc biệt là sàn giao dịch bất động sản. Khung phân tích này gồm ba tầng có mối quan hệ logic chặt chẽ với nhau.

Thứ nhất, tầng thiết kế chủ thể : pháp luật hiện hành thiết kế sàn giao dịch bất động sản như thế nào? Sàn được nhìn nhận là một chủ thể độc lập hay chỉ là một bộ phận chức năng của doanh nghiệp? Cách thiết kế này phản ánh triết lý lập pháp về vai trò của trung gian trong thị trường.

Thứ hai, tầng điểm neo trách nhiệm : trách nhiệm pháp lý được “neo” vào đâu trong cấu trúc trung gian? Có tồn tại một chủ thể chịu trách nhiệm trực tiếp đối với hành vi trung gian hay không? Nếu không, trách nhiệm được phân bổ và chuyển dịch giữa các tầng chủ thể như thế nào?

Thứ ba, tầng hệ quả thể chế : mô hình thiết kế chủ thể và phân bổ trách nhiệm đó tác động ra sao đến hiệu quả thị trường, chi phí giao dịch và niềm tin xã hội? Liệu nó có làm giảm hay làm gia tăng các rủi ro thể chế đã phân tích ở trên?

Khung phân tích này cho phép chuyển trọng tâm nghiên cứu từ câu hỏi “sàn có hay không có tư cách pháp nhân” sang một câu hỏi có tính giải thích và định hướng chính sách mạnh hơn: trách nhiệm pháp lý đối với hoạt động trung gian được neo vào đâu, và việc neo đó có tương xứng với quyền lực thị trường của trung gian hay không. Chính từ khung phân tích này, bài viết sẽ tiếp tục đi vào phần tiếp theo để đánh giá pháp luật Việt Nam về sàn giao dịch bất động sản không chỉ ở bình diện quy phạm, mà ở bình diện thiết kế thể chế - nơi các vấn đề về trách nhiệm, xung đột lợi ích và niềm tin thị trường thực sự được quyết định.

III: Địa vị pháp lý của sàn giao dịch bất động sản trong pháp luật Việt Nam

3.1. Sự hình thành và biến đổi của mô hình sàn giao dịch bất động sản trong pháp luật Việt Nam

Sàn giao dịch bất động sản xuất hiện trong pháp luật Việt Nam như một công cụ chính sách nhằm tăng tính minh bạch của thị trường, đặc biệt trong giai đoạn Nhà nước thúc đẩy hình thức giao dịch tập trung đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và đặc biệt là Luật năm 2014 đều ghi nhận vai trò của sàn giao dịch bất động sản như một tổ chức trung gian hỗ trợ giao dịch, cung cấp thông tin và thực hiện dịch vụ cho các bên tham gia thị trường. Sự tồn tại của các SGDBĐS đảm bảo cho hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, hạn chế các khuyết tật từ các giao dịch ngầm, gây thất thoát ngân sách nhà nước[12]. Trong bối cảnh đó, sàn giao dịch bất động sản đã hình thành và phát triển như một thiết chế trung gian đặc thù. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2010-2015, cả nước có khoảng trên 1.000 sàn giao dịch bất động sản; đến giai đoạn 2018-2022, con số này tăng lên khoảng 1.600-2.000 sàn đang hoạt động, với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp quy mô lớn như Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh, Công ty Cổ phần Tập đoàn Thế Kỷ (Cen Group), Tập đoàn Hưng Thịnh… Sự gia tăng nhanh về số lượng cho thấy vai trò ngày càng rõ nét của sàn giao dịch trong cấu trúc thị trường.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mới chỉ chủ yếu tập trung vào hoạt động môi giới bất động sản là doanh nghiệp cho nên vẫn còn bỏ ngỏ một số vấn đề pháp lý đối với hoạt động môi giới bất động sản của cá nhân, đặc biệt là các cá nhân môi giới bất động sản mang tính tự do, tự phát[13]. Tuy nhiên, đáng chú ý là ngay từ đầu, pháp luật Việt Nam không xác lập sàn giao dịch bất động sản như một chủ thể pháp lý độc lập, mà chỉ tiếp cận sàn như: một hình thức tổ chức hoạt động do doanh nghiệp thành lập để thực hiện dịch vụ. Cách tiếp cận này được duy trì xuyên suốt qua nhiều lần sửa đổi pháp luật, kể cả trong các văn bản hướng dẫn thi hành. Sàn giao dịch bất động sản không được định danh là pháp nhân, cũng không được thiết kế như một tổ chức có tư cách chủ thể độc lập trong quan hệ pháp luật dân sự, thương mại hay hành chính. Điều này cho thấy: sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam được sinh ra như một “công cụ quản lý” hơn là một “chủ thể thị trường” đúng nghĩa. Nhiều sàn giao dịch được thành lập nhưng không tuân thủ đầy đủ điều kiện pháp lý, hoạt động theo hình thức tự phát hoặc do các chủ đầu tư lập ra nhằm hợp thức hóa quy trình bán hàng[14]. Bên cạnh đó hoạt động giám sát, quản lý từ phía cơ quan nhà nước còn hạn chế khiến cho công tác đánh giá năng lực, chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch chưa hiệu quả[15].

3.2. Quy định hiện hành và địa vị pháp lý của sàn giao dịch bất động sản

Theo đó, các quy định pháp luật tập trung vào ba nhóm nội dung chính: (i) Điều kiện thành lập và hoạt động: Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn phải đáp ứng điều kiện về đăng ký kinh doanh, nhân sự (có chứng chỉ hành nghề môi giới), cơ sở vật chất và quy chế hoạt động. (ii) Nguyên tắc hoạt động của sàn: Bao gồm yêu cầu công khai, minh bạch thông tin bất động sản; kiểm tra hồ sơ pháp lý; tổ chức giao dịch theo quy trình. (iii) Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn: Chủ yếu gắn với nghĩa vụ cung cấp thông tin, lưu trữ hồ sơ, bảo đảm tính trung thực của giao dịch. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (và được kế thừa, sửa đổi trong Luật năm 2023) quy định về điều kiện thành lập, hoạt động, nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản( Điều 3; 9; 54; 55 Luật kinh doanh Bất động sản 2023), song không có điều khoản nào trực tiếp xác lập tư cách pháp nhân của sàn. Thay vào đó, các quy định thường xuyên sử dụng cách diễn đạt trung gian như “doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản”, khiến ranh giới giữa doanh nghiệp - sàn - cá nhân hành nghề môi giới trở nên mờ nhạt. Hệ quả là, trong thực tiễn áp dụng pháp luật, sàn giao dịch bất động sản thường rơi vào một trong ba trạng thái pháp lý không rõ ràng: Thứ nhất, sàn như một phòng ban nội bộ của doanh nghiệp. Trong trường hợp này, mọi trách nhiệm pháp lý được quy về doanh nghiệp mẹ, còn sàn chỉ tồn tại trên danh nghĩa tổ chức hoạt động. Thứ hai, sàn như một nhãn hiệu thương mại, được sử dụng để quảng bá, niêm yết, thu hút giao dịch, nhưng không có tài sản, không có con dấu, không có tư cách tham gia tố tụng. Thứ ba, sàn như một “thực thể trung gian phi chính thức”, đứng giữa các bên giao dịch nhưng lại đứng ngoài các cơ chế trách nhiệm pháp lý rõ ràng. Cả ba trạng thái trên đều phản ánh một thực tế: pháp luật thừa nhận vai trò của sàn giao dịch bất động sản, nhưng chưa trao cho nó địa vị pháp lý tương xứng với vai trò đó.

3.3. Mâu thuẫn nội tại giữa vai trò thực tế và thiết kế pháp lý của sàn

Trên thực tế, sàn giao dịch bất động sản thực hiện nhiều chức năng có tác động pháp lý - kinh tế sâu rộng, bao gồm: thu thập, xử lý và công bố thông tin về bất động sản; tổ chức cho các bên tiếp cận, đàm phán, ký kết hợp đồng; hưởng phí dịch vụ từ giao dịch thành công; trong nhiều trường hợp, tác động trực tiếp đến giá cả và hành vi thị trường. Những chức năng này cho thấy sàn không đơn thuần là “bên hỗ trợ kỹ thuật”, mà là một tác nhân có khả năng định hình kết quả giao dịch. Tuy nhiên, thiết kế pháp lý hiện hành lại không buộc sàn phải chịu trách nhiệm tương xứng với mức độ ảnh hưởng đó. Mâu thuẫn này thể hiện rõ ở ba điểm: (i) Ảnh hưởng lớn - trách nhiệm mờ nhạt: Sàn có thể niêm yết thông tin sai lệch, thiếu kiểm chứng, nhưng khi xảy ra tranh chấp, trách nhiệm thường bị đẩy sang chủ đầu tư hoặc người môi giới cá nhân. (ii) Thu lợi ích - né tránh rủi ro: Sàn thu phí dịch vụ trên mỗi giao dịch, song không phải chủ thể chịu rủi ro pháp lý cuối cùng khi giao dịch đổ vỡ. (iii) Tham gia điều tiết thị trường - đứng ngoài chế tài tương xứng: Trong khi Nhà nước kỳ vọng sàn góp phần minh bạch hóa thị trường, thì cơ chế xử lý vi phạm của sàn lại thiếu tính răn đe do không xác lập chủ thể chịu trách nhiệm độc lập. Từ góc độ lý luận thể chế, đây chính là biểu hiện điển hình của thiết kế thể chế chưa hoàn chỉnh.

3.4. Hệ quả pháp lý và rủi ro thể chế của việc không xác lập tư cách pháp nhân cho sàn

Việc sàn giao dịch bất động sản không có tư cách pháp nhân kéo theo một số hệ quả tiêu cực sau.

Trước hết, khó khăn trong truy cứu trách nhiệm dân sự và bồi thường thiệt hại. Khi sàn chỉ là một bộ phận tổ chức, việc xác định bị đơn, nghĩa vụ bồi thường và mối quan hệ nhân quả trở nên phức tạp, làm tăng chi phí tranh chấp cho người dân.

Thứ hai, gia tăng rủi ro gian lận và thông tin bất cân xứng. Sàn có thể dễ dàng “thoái thác vai trò” khi xảy ra vi phạm, tạo môi trường thuận lợi cho các hành vi trục lợi ngắn hạn.

Thứ ba, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước. Cơ quan quản lý gặp khó khăn khi áp dụng các biện pháp chế tài trực tiếp đối với sàn, do sàn không phải là một chủ thể pháp lý độc lập.

Cuối cùng, về mặt dài hạn, niềm tin thị trường bị xói mòn, bởi người tham gia giao dịch không biết phải “đặt niềm tin pháp lý” vào chủ thể nào trong chuỗi trung gian.

IV. Thiết kế tư cách pháp nhân của chủ thể trung gian thị trường bất động sản trong pháp luật so sánh

4.1. Cách tiếp cận lý luận trong pháp luật so sánh: Chủ thể trung gian như một tác nhân thể chế độc lập

Trong pháp luật so sánh, đặc biệt tại các hệ thống pháp luật phát triển, chủ thể trung gian thị trường không được nhìn nhận đơn thuần là “người hỗ trợ giao dịch”, mà là tác nhân thể chế có khả năng ảnh hưởng đến phân bổ nguồn lực, giá cả và hành vi thị trường. Do đó, việc xác lập hay không xác lập tư cách pháp nhân cho các chủ thể này luôn gắn liền với triết lý quản trị rủi ro và trách nhiệm pháp lý. Theo tiếp cận của law and economics, tư cách pháp nhân không chỉ là vấn đề kỹ thuật pháp lý, mà là công cụ phân bổ trách nhiệm và chi phí xã hội. Một chủ thể trung gian càng có quyền lực thông tin và khả năng chi phối giao dịch, thì càng cần được “neo” vào một địa vị pháp lý đủ rõ ràng để thị trường có thể quy trách nhiệm khi rủi ro xảy ra[16].Từ góc nhìn này, nhiều quốc gia đã lựa chọn thiết kế pháp nhân hoặc bán pháp nhân cho các chủ thể trung gian bất động sản, dù dưới các hình thức khác nhau.

4.2. Mô hình Hàn Quốc: Trung gian bất động sản như pháp nhân chịu trách nhiệm nghề nghiệp

Pháp luật Hàn Quốc tiếp cận chủ thể trung gian bất động sản theo hướng chủ thể nghề nghiệp có tư cách pháp nhân và trách nhiệm độc lập. Luật Kinh doanh môi giới bất động sản (Licensed Real Estate Agents Act) quy định rõ: hoạt động môi giới phải được thực hiện bởi cá nhân hoặc pháp nhân được cấp phép; trong đó, các công ty môi giới bất động sản có tư cách pháp nhân, có vốn pháp định và chịu trách nhiệm dân sự trực tiếp đối với hành vi môi giới. Điểm đáng chú ý là pháp luật Hàn Quốc không tách rời vai trò trung gian - trách nhiệm pháp lý - bảo đảm tài chính. Các pháp nhân môi giới buộc phải tham gia bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, nhằm bảo đảm khả năng bồi thường thiệt hại cho khách hàng trong trường hợp thông tin sai lệch hoặc vi phạm nghĩa vụ trung gian.²Trong mô hình này, vấn đề xung đột lợi ích được xử lý thông qua: nghĩa vụ trung thực và trung lập trong môi giới; cấm đồng thời đại diện cho các bên có lợi ích đối lập trong một số giao dịch; chế tài nghiêm khắc đối với pháp nhân môi giới, bao gồm đình chỉ hoặc thu hồi giấy phép. So với Việt Nam, có thể thấy chủ thể trung gian ở Hàn Quốc được “đặt đúng chỗ” trong cấu trúc thể chế, với tư cách là một pháp nhân chịu trách nhiệm, chứ không phải một thực thể tổ chức mờ nhạt.

4.3. Mô hình Đức: Thiết kế trách nhiệm thông qua tư cách pháp nhân và chuẩn mực nghề nghiệp

Tại Đức, pháp luật bất động sản không bắt buộc mọi hoạt động trung gian phải thông qua “sàn” theo nghĩa tập trung, nhưng lại xác lập rất rõ địa vị pháp lý của các chủ thể trung gian. Ở bình diện luật tư, Bộ luật Dân sự Đức (Bürgerliches Gesetzbuch - BGB) thiết lập nền tảng trách nhiệm đối với chủ thể trung gian thông qua hai cơ chế quan trọng.

Thứ nhất, § 311 BGB cho phép xác lập nghĩa vụ pháp lý không chỉ từ hợp đồng đã ký, mà còn từ pre-contractual relationship - quan hệ tiền hợp đồng. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh môi giới bất động sản, nơi phần lớn thông tin và sự tin cậy được hình thành trước khi hợp đồng chính thức được giao kết. Thứ hai, § 280 BGB quy định về damages for breach of duty - bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ. Khi một chủ thể đã có nghĩa vụ (kể cả nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ tiền hợp đồng) và vi phạm nghĩa vụ đó gây thiệt hại, thì trách nhiệm bồi thường có thể phát sinh. Sự kết hợp giữa hai điều khoản này cho phép pháp luật Đức xử lý các tình huống điển hình trong hoạt động trung gian, chẳng hạn như việc cung cấp thông tin sai lệch, che giấu rủi ro pháp lý của bất động sản hoặc tạo ra sự tin cậy sai lệch cho bên mua.

Về mặt hành chính, hoạt động môi giới bất động sản chịu sự điều chỉnh của Gewerbeordnung (GewO) - Luật/Quy chế về thương mại, ngành nghề kinh doanh, trong đó § 34c GewO yêu cầu hoạt động môi giới phải được cấp phép và đáp ứng các điều kiện nhất định. Quy định này thể hiện rõ cách tiếp cận của Đức: hoạt động trung gian là một lĩnh vực có rủi ro, cần được kiểm soát về điều kiện hành nghề. Học giả Đức Christian von Bar nhấn mạnh rằng: minh bạch thị trường không thể đạt được nếu chủ thể trung gian đứng ngoài cấu trúc trách nhiệm pháp lý[17]. Đây chính là điều mà pháp luật Việt Nam hiện nay còn thiếu trong thiết kế sàn giao dịch bất động sản. Trường hợp Đức cho thấy một hướng tiếp cận khác với Hàn Quốc: thay vì xây dựng một thiết chế trung gian riêng biệt, pháp luật sử dụng các công cụ sẵn có của luật dân sự và luật doanh nghiệp để bảo đảm trách nhiệm. Từ đó có thể rút ra một nhận định quan trọng: “neo trách nhiệm” không nhất thiết phải gắn với việc tạo ra một chủ thể mới, mà có thể đạt được thông qua việc thiết kế đúng các quan hệ nghĩa vụ và trách nhiệm trong khuôn khổ pháp luật hiện hành.

4.4. Mô hình Singapore: Pháp nhân trung gian gắn với quản trị rủi ro thị trường

Singapore đại diện cho mô hình quản trị thị trường hiện đại, nơi các chủ thể trung gian bất động sản được tổ chức chủ yếu dưới hình thức pháp nhân và chịu sự quản lý tập trung của Hội đồng Các đại lý bất động sản (Council for Estate Agencies - CEA). Luật Singapore không chỉ yêu cầu các pháp nhân trung gian phải đăng ký, mà còn thiết kế chuỗi trách nhiệm rõ ràng từ pháp nhân - cá nhân hành nghề - cơ quan quản lý. Pháp nhân trung gian chịu trách nhiệm đối với hành vi của nhân viên, đồng thời phải bảo đảm tuân thủ các chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp và nghĩa vụ công bố thông tin. Điểm đáng lưu ý là Singapore coi pháp nhân trung gian như “điểm nút trách nhiệm” (liability nexus) trong thị trường. Khi xảy ra tranh chấp, người tiêu dùng không phải lần theo từng cá nhân môi giới rời rạc, mà có thể trực tiếp yêu cầu pháp nhân trung gian chịu trách nhiệm.⁴

4.5. Nhận xét so sánh: Việt Nam đang đứng ở đâu trong bản đồ thiết kế thể chế?

So sánh ba mô hình trên cho thấy một điểm chung mang tính nguyên lý: Các quốc gia có thị trường bất động sản phát triển đều không để chủ thể trung gian tồn tại trong “vùng xám pháp lý” về tư cách pháp nhân. Sự khác biệt giữa Việt Nam và các quốc gia này không nằm ở trình độ thị trường, mà nằm ở triết lý thiết kế thể chế. Trong khi pháp luật Hàn Quốc, Đức và Singapore coi việc xác lập tư cách pháp nhân cho chủ thể trung gian là điều kiện để: phân bổ trách nhiệm; kiểm soát xung đột lợi ích; giảm chi phí giao dịch xã hội, thì pháp luật Việt Nam lại trao vai trò thị trường cho sàn giao dịch, nhưng không trao địa vị pháp lý tương xứng. Bên cạnh đó, từ cấu trúc quy phạm của các hệ thống này có thể rút ra một kết luận mang tính chức năng: các hệ thống pháp luật không nhất thiết lựa chọn cùng một mô hình tổ chức, nhưng đều tìm cách bảo đảm rằng quyền lực trung gian phải gắn với một cấu trúc trách nhiệm có thể nhận diện và thực thi. Chính điểm này tạo nên khác biệt căn bản so với mô hình mà bài viết đang phân tích trong pháp luật Việt Nam.

V. Hàm ý cải cách và đề xuất hoàn thiện thiết kế thể chế về tư cách pháp lý của chủ thể trung gian thị trường bất động sản ở Việt Nam

5.1. Từ sửa đổi quy định sang tái thiết kế chủ thể

Qua nghiên cứu chúng ta thấy rằng, một trong những hạn chế lớn nhất của cải cách pháp luật về kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trong nhiều năm qua là thiên về hoàn thiện điều kiện kinh doanh, trong khi chưa chú trọng đúng mức đến thiết kế chủ thể thị trường. Sàn giao dịch bất động sản thường được nhìn nhận như một “đối tượng quản lý”, chứ không phải là một chủ thể cần được thiết kế lại trong cấu trúc thể chế thị trường. Tuy nhiên, như phân tích ở các phần trước, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc sàn “vi phạm” hay “chưa tuân thủ” quy định, mà nằm ở chỗ: pháp luật chưa tạo ra một hình hài pháp lý phù hợp để sàn có thể chịu trách nhiệm tương xứng với vai trò thực tế của mình. Do đó, cải cách trong giai đoạn tới cần dịch chuyển từ tư duy “siết điều kiện hoạt động” sang tư duy tái cấu trúc tư cách pháp lý của chủ thể trung gian, coi đây là một trụ cột của kỷ luật thị trường bất động sản. Dưới góc độ chính sách và thể chế, giao dịch bất động sản không chỉ là sự trao đổi tài sản đơn thuần, mà là một quá trình pháp lý và thông tin phức tạp, trong đó các chủ thể trung gian đóng vai trò tổ chức, xử lý và phân phối thông tin thị trường. Malloy (2005) cho rằng vai trò của các thiết chế trung gian cần được nhìn nhận trong mối quan hệ với sự phát triển của công nghệ và yêu cầu minh bạch hóa thị trường[18].

5.2. Các phương án thiết kế thể chế khả thi đối với sàn giao dịch bất động sản

Từ góc độ luật học so sánh và lý luận thể chế, có thể xác định ít nhất ba phương án thiết kế thể chế khả thi đối với sàn giao dịch bất động sản tại Việt Nam.

Phương án 1: Xác lập sàn giao dịch bất động sản như một pháp nhân độc lập

Theo phương án này, sàn giao dịch bất động sản được xác lập là một pháp nhân thương mại độc lập có: tài sản riêng; tư cách tham gia quan hệ pháp luật; trách nhiệm dân sự độc lập đối với hành vi trung gian. Phương án này có ưu điểm là tạo ra “điểm neo trách nhiệm” rõ ràng, giúp: người mua dễ dàng xác định chủ thể chịu trách nhiệm; cơ quan quản lý áp dụng chế tài trực tiếp; thị trường hình thành cơ chế tự sàng lọc các sàn yếu kém. Tuy nhiên, phương án này đòi hỏi: thiết kế vốn pháp định hợp lý; cơ chế bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp; lộ trình chuyển đổi phù hợp để tránh gây sốc thể chế.

Phương án 2: Thiết kế sàn như một “chủ thể trung gian có trách nhiệm pháp lý tăng cường” (quasi-legal entity)

Trong trường hợp chưa sẵn sàng xác lập tư cách pháp nhân đầy đủ, pháp luật có thể lựa chọn giải pháp trung gian: trao cho sàn một địa vị pháp lý đặc thù, theo đó: sàn không phải pháp nhân độc lập; nhưng được coi là chủ thể chịu trách nhiệm pháp lý trực tiếp trong một số quan hệ nhất định (thông tin, giao dịch, bảo vệ người tiêu dùng). Đây là mô hình được áp dụng ở một số lĩnh vực tài chính - ngân hàng và thương mại điện tử, nơi chủ thể trung gian được “gắn trách nhiệm” mà không nhất thiết phải có tư cách pháp nhân đầy đủ. Ưu điểm của phương án này là giảm chi phí cải cách thể chế trong ngắn hạn, song hạn chế là vẫn có nguy cơ duy trì “vùng xám” nếu không thiết kế đủ chặt chẽ.

Phương án 3: Tách bạch bắt buộc giữa sàn giao dịch và chủ đầu tư

Một phương án khác mang tính thể chế là buộc sàn giao dịch phải độc lập về tổ chức và lợi ích với chủ đầu tư, kể cả khi không xác lập tư cách pháp nhân riêng. Theo đó: cấm sàn đồng thời thực hiện chức năng phân phối sản phẩm của chính doanh nghiệp mẹ; tăng cường nghĩa vụ công bố xung đột lợi ích; thiết lập cơ chế giám sát đặc biệt đối với các giao dịch có nguy cơ thiên lệch. Phương án này trực tiếp nhắm vào nguồn gốc xung đột lợi ích, song chỉ thực sự hiệu quả khi đi kèm cơ chế kiểm tra và chế tài mạnh.

5.3. Các nguyên tắc lập pháp cần quán triệt khi cải cách thiết kế sàn giao dịch

Dù lựa chọn phương án nào, cải cách pháp luật về sàn giao dịch bất động sản cần quán triệt một số nguyên tắc mang tính nền tảng. Một là, nguyên tắc tương xứng giữa quyền lực thị trường và trách nhiệm pháp lý. Chủ thể nào có khả năng tác động đến kết quả giao dịch, thì phải chịu trách nhiệm pháp lý tương xứng với mức độ tác động đó. Hai là, nguyên tắc minh bạch hóa xung đột lợi ích. Pháp luật không thể giả định rằng trung gian luôn trung lập; thay vào đó, cần thiết kế cơ chế buộc trung gian phải công khai và chịu trách nhiệm về xung đột lợi ích. Ba là, nguyên tắc bảo vệ người mua như bên yếu thế. Thiết kế thể chế phải hướng đến việc giảm chi phí thông tin và chi phí tranh chấp cho người mua, thay vì đẩy rủi ro về phía họ. Bốn là, nguyên tắc tăng cường kỷ luật thị trường thay cho can thiệp hành chính thuần túy. Một thiết kế chủ thể đúng đắn sẽ giúp thị trường tự sàng lọc, giảm gánh nặng quản lý cho Nhà nước trong dài hạn.

Chúng ta đều nhận thấy rằng, luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có những bước tiến trong việc tăng cường minh bạch thị trường và bảo vệ người mua. Tuy nhiên, đạo luật này vẫn chưa giải quyết dứt điểm vấn đề tư cách pháp lý của sàn giao dịch bất động sản. Điều này cho thấy cải cách trong thời gian tới không chỉ dừng ở sửa đổi luật chuyên ngành, mà cần được đặt trong chiến lược hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản gắn với cải cách pháp luật dân sự, thương mại và bảo vệ người tiêu dùng. Việc tái thiết kế tư cách pháp lý của sàn giao dịch bất động sản vì thế cần được xem là một cải cách thể chế trung hạn, có lộ trình và đánh giá tác động đầy đủ.

Kết luận

Bài viết chỉ ra rằng vấn đề cốt lõi của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam không nằm ở tuân thủ, mà ở thiết kế thể chế: pháp luật đã trao quyền lực thị trường cho sàn nhưng không thiết lập một điểm neo trách nhiệm tương xứng. Hệ quả là quyền lực tập trung, trách nhiệm phân tán, làm gia tăng xung đột lợi ích và suy giảm niềm tin thị trường. Từ góc độ thiết kế pháp luật, cải cách cần chuyển từ kiểm soát điều kiện kinh doanh sang tái cấu trúc chủ thể trung gian theo nguyên tắc: Quyền lực phải gắn với trách nhiệm có thể quy kết và thực thi. Về học thuật, bài viết đề xuất “liability anchoring - neo trách nhiệm” như một tiêu chí trung tâm để đánh giá thiết kế chủ thể trung gian, qua đó mở ra hướng tiếp cận mới đối với các thiết chế thị trường trong nền kinh tế hiện đại.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ luật Dân sự 2015.
2. Luật Kinh doanh bất động sản 2006.
3. Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
4. Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
5. Republic of Korea, Licensed Real Estate Agents Act.
6. Singapore, Estate Agents Act 2010.
7. Council for Estate Agencies (Singapore), Code of Ethics and Professional Client Care.
8. Germany, Gewerbeordnung (Trade Regulation Act) § 34c.
9. Germany, Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
10. Bộ Luật Dân sự Liên Bang Nga
11. Bộ Luật Dân sự CHND Trung Hoa
12 .Henry Hansmann & Reinier Kraakman, The Essential Role of Organizational Law, 110 Yale L.J. 387, 393–95 (2000).
13.R. H. Coase, The Nature of the Firm, 4 Economica (n.s.) 386, 390–92 (1937).
14 .Oliver E. Williamson, Transaction-Cost Economics: The Governance of Contractual Relations, 22 J.L. & Econ. 233 (1979).
15 George A. Akerlof, The Market for “Lemons”: Quality Uncertainty and the Market Mechanism, 84 Q.J. Econ. 488 (1970).
16. Steven D. Levitt & Chad Syverson, Market Distortions When Agents Are Better Informed: The Value of Information in Real Estate Transactions, 98 Rev. Econ. & Stat. 599 (2008).
17. Lê Kiên Lương, Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản qua sàn giao dịch theo pháp luật việt nam: thực trạng và giải pháp hoàn thiện, http://phobienphapluat.net/dat-dai-nha-o/kinh-doanh-dich-vu-moi-gioi-bat-dong-san-qua-san-giao-dich-theo-phap-luat-viet-nam-thuc-trang-va-giai-phap, truy cập ngày 02/04/2026.
18. Reinier Kraakman et al., The Anatomy of Corporate Law: A Comparative and Functional Approach (3d ed. 2017).
19. TS. Trần Huỳnh Thanh Nghị, Sàn giao dịch bất động sản tại Việt Nam: lịch sử và góc nhìn từ Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Tạp chí Nghiên Cứu Lập pháp (16/01/2026 08:20), https://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=211825
20. Phan Thị Lan Phương, Quy định về môi giới bất động sản - Thực trạng và một số kiến nghị, Tạp chí Toà án (26/03/2026 08:10), https://tapchitoaan.vn/quy-dinh-ve-moi-gioi-bat-dong-san-thuc-trang-va-mot-so-kien-nghi11078.html
21. Phan Văn Lâm, Khung pháp lý sàn giao dịch kinh doanh bất động sản trong thời đại số: Phân tích mô hình Trung Quốc và một số gợi mở cho Việt Nam, Tạp chí Pháp luật và phát triển (03/04/2026 10:45), https://phapluatphattrien.vn/khung-phap-ly-san-giao-dich-kinh-doanh-bat-dong-san-trong-thoi-dai-so-phan-tich-mo-hinh-trung-quoc-va-mot-so-goi-mo-cho-viet-nam-d4077.html
22. Bùi Hồng Nhung, Hoàn thiện mô hình sàn giao dịch nhằm bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, Luật sư Việt Nam (02/04/2026 15:38), https://lsvn.vn/hoan-thien-mo-hinh-san-giao-dich-nham-bao-dam-tinh-minh-bach-cua-thi-truong-bat-dong-san1650469133-a117834.html
23. Frank H. Easterbrook & Daniel R. Fischel, The Economic Structure of Corporate Law 7–12 (Harvard Univ. Press 1991).
24. See Claus-Wilhelm Canaris, Die Vertrauenshaftung im deutschen Privatrecht 15–25 (1971); Münchener Kommentar zum BGB, §§ 311–313 (7th ed. 2015); . Christian von Bar, The Common European Law of Torts 98–105 (2000).
25. Robin Paul Malloy, Real Estate Transactions: Policy Considerations for Law, Technology and Globalization, 27 Law & Pol’y 81, 82–86 (2005).
26. Panle Jia Barwick & Maisy Wong, The Economic Impact of the Multiple Listing Service, NBER Working Paper No. 24134 (2017).
27. Robin Paul Malloy, Real Estate Transactions: Policy Considerations for Law, Technology and Globalization, 27 Law & Pol’y 81 (2005).

* Ths, NCS. Phan Văn Lâm. Email: phanlamplxh@gmail.com, ngày duyệt đăng 29/04/2026.

[1] Henry Hansmann & Reinier Kraakman, The Essential Role of Organizational Law, 110 Yale L.J. 387, 393–95 (2000).

[2] R. H. Coase, The Nature of the Firm, 4 Economica (n.s.) 386, 390–92 (1937).

[3] Oliver E. Williamson, Transaction-Cost Economics: The Governance of Contractual Relations, 22 J.L. & Econ. 233 (1979).

[4] George A. Akerlof, The Market for “Lemons”: Quality Uncertainty and the Market Mechanism, 84 Q.J. Econ. 488 (1970).

[5] Steven D. Levitt & Chad Syverson, Market Distortions When Agents Are Better Informed: The Value of Information in Real Estate Transactions, 98 Rev. Econ. & Stat. 599 (2008).

[6] Panle Jia Barwick & Maisy Wong, The Economic Impact of the Multiple Listing Service, NBER Working Paper No. 24134 (2017).

[7] Robin Paul Malloy, Real Estate Transactions: Policy Considerations for Law, Technology and Globalization, 27 Law & Pol’y 81 (2005).

[8] Lê Kiên Lương, Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản qua sàn giao dịch theo pháp luật Việt Nam: thực trạng và giải pháp hoàn thiện, http://phobienphapluat.net/dat-dai-nha-o/kinh-doanh-dich-vu-moi-gioi-bat-dong-san-qua-san-giao-dich-theo-phap-luat-viet-nam-thuc-trang-va-giai-phap, truy cập ngày 02/04/2026.

[9] Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 16 (488), tháng 08/2023.)

[10] Doãn Hồng Nhung, “Sự ảnh hưởng của cách mạng công nghiệp 4.0 đến lĩnh vực pháp luật quản lý thông tin của các sàn giao dịch kinh doanh bất động sản hướng tới phát triển bền vững ở Việt Nam.. https://tapchicongthuong.vn/su-anh-huong-cua-cach-mang-cong-nghiep-4-0-den-linh-vuc-phap-luat-quan-ly-thong-tin-cua-cac-san-giao-dich-kinh-doanh-bat-dong-san-huong-toi-phat-trien-ben-vung-o-viet-nam-58473.htm, Truy cập 03/04/2026

[11] Reinier Kraakman et al., The Anatomy of Corporate Law: A Comparative and Functional Approach (3d ed. 2017).

[12] TS. Trần Huỳnh Thanh Nghị, Sàn giao dịch bất động sản tại Việt Nam: lịch sử và góc nhìn từ Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Tạp chí Nghiên Cứu Lập pháp (16/01/2026 08:20) https://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=211825

[13] Phan Thị Lan Phương, Quy định về môi giới bất động sản - Thực trạng và một số kiến nghị, Tạp chí Toà án (26/03/2026 08:10), https://tapchitoaan.vn/quy-dinh-ve-moi-gioi-bat-dong-san-thuc-trang-va-mot-so-kien-nghi11078.html

[14] Phan Văn Lâm, Khung pháp lý sàn giao dịch kinh doanh bất động sản trong thời đại số: Phân tích mô hình Trung Quốc và một số gợi mở cho Việt Nam, Tạp chí Pháp luật và phát triển (03/04/2026 10:45) https://phapluatphattrien.vn/khung-phap-ly-san-giao-dich-kinh-doanh-bat-dong-san-trong-thoi-dai-so-phan-tich-mo-hinh-trung-quoc-va-mot-so-goi-mo-cho-viet-nam-d4077.html

[15] Bùi Hồng Nhung, Hoàn thiện mô hình sàn giao dịch nhằm bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, Luật sư Việt Nam (02/04/2026 15:38) https://lsvn.vn/hoan-thien-mo-hinh-san-giao-dich-nham-bao-dam-tinh-minh-bach-cua-thi-truong-bat-dong-san1650469133-a117834.html

[16] Frank H. Easterbrook & Daniel R. Fischel, The Economic Structure of Corporate Law 7–12 (Harvard Univ. Press 1991).

[17] See Claus-Wilhelm Canaris, Die Vertrauenshaftung im deutschen Privatrecht 15–25 (1971); Münchener Kommentar zum BGB, §§ 311–313 (7th ed. 2015); Christian von Bar, The Common European Law of Torts 98–105 (2000).

[18] Robin Paul Malloy, Real Estate Transactions: Policy Considerations for Law, Technology and Globalization, 27 Law & Pol’y 81, 82–86 (2005).