Nghiên cứu lý luận

Nhà ở vừa túi tiền - Kinh nghiệm quốc tế và những giá trị đáng tham khảo đối với Việt Nam

Đoàn Văn Bình Thứ hai, 22/07/2024 - 08:19

Nghe audio

0:00

(PLPT) - Bài viết đề cập quan niệm về nhà ở vừa túi tiền, kinh nghiệm phát triển nhà ở vừa túi tiền tại một số nước trên thế giới và đề xuất những kiến nghị cho Việt Nam.

Tóm tắt: Quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản của công dân. Hiến pháp năm 2013 quy định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp (Điều 22); để đảm bảo quyền có nơi ở hợp pháp của công dân, Nhà nước phải “có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở” (Điều 59). Nhà ở vừa túi tiền (affordable housing) được coi là phân khúc chính cần quan tâm và phát triển để đảm bảo mục tiêu về nhà ở cho người dân. Bài viết đề cập quan niệm về nhà ở vừa túi tiền, kinh nghiệm phát triển nhà ở vừa túi tiền tại một số nước trên thế giới và đề xuất những kiến nghị cho Việt Nam.

Abstract: The right of having lawful residence is the principal right of citizen. 2013 Constitution states:”Citizen has the right to have lawful residence (Article 22). To ensure the citizen’s right of lawful residence, the State has to issue “policy for housing development aiming at creating of favorable condition for everyone to have adequate housing” (Article 59). Affordable housing is regarded as key market segment for high attention and development to achieve the housing target for the people. This article deals with definitions of affordable housing, experiences of affordable housing in some foreign countries and makes some proposals for Vietnam in improving its housing policy and law.

Key words: Affordable housing; International experience; Housing policy, Housing law

1. Quan niệm về nhà ở vừa túi tiền

Nhà ở vừa túi tiền chưa được định nghĩa trong các văn bản pháp luật ở nước ta. Điều 2 Luật Nhà ở 2023 giải thích từ ngữ về nhà ở nói chung và một số loại nhà ở phổ biến trong thực tế. Theo đó, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Tùy theo cách tiếp cận, nhà ở có thể có được phân loại thành nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Nhà ở cho người có thu nhập thấp và người nghèo, nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả đã được đề cập trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến 2045 ban hành theo Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22 tháng 12 năm 2021 của Thủ tướng Chính phủ. Chiến lược nêu rõ: Nhà nước khuyến khích phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường đáp ứng mọi nhu cầu của người dân, đồng thời có chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở…”; “phát triển nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp…”.

Trong phạm vi bài viết này, nhà ở vừa túi tiền được hiểu là nhà ở thương mại có giá vừa với túi tiền của đại đa số người dân. Thực tế, nhà ở vừa túi tiền có thể được “định danh” bằng một số tên gọi khác như nhà ở bình dân, nhà ở cho người thu nhập trung bình đến thấp, nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, nhà ở có giá thành phù hợp. Về mức độ “vừa túi tiền” hiện tại cũng có nhiều quan điểm khác nhau. Có nghiên cứu xác định nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại có tổng giá trị tài sản được chi trả bằng thu nhập tích lũy từ 7 năm trở lên của một hộ gia đình[1]. Quan điểm khác cho rằng nhà ở vừa túi tiền là nhà phân khúc hạng C với mức giá cho căn hộ hoàn thiện cơ bản là dưới 1.000 USD/m2[2], nghĩa là căn hộ 2 phòng ngủ 65m2 có giá khoảng 65.000 USD tương đương 1,6 tỷ đồng. Thực tế, căn hộ chung cư với mức giá này hiện không còn tồn tại ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. "Chuẩn" giá nhà bình dân tại hai thành phố lớn nhất cả nước đã nâng lên 20-30%, xoay quanh 2-2,4 tỷ đồng/căn.

Tham khảo kinh nghiệm quốc tế, có một số cách tiếp cận, xác định nhà ở vừa túi tiền. Theo Từ điển Cambridge, nhà ở vừa túi tiền là nhà, căn hộ… mà người không kiếm được nhiều tiền có thể mua hoặc thuê[3]. Theo Từ điển Oxford, nhà ở vừa túi tiền là nhà, căn hộ sẵn có cho người thu nhập thấp mua hoặc thuê với giá thấp, bởi vì chính phủ yêu cầu các công ty xây nhà phải dành một số lượng căn nhất định để bán với giá thấp[4]. Theo Chương trình định cư Con người Liên Hợp Quốc (UN-Habitat), nhà ở vừa túi tiền hay nhà ở có giá phù hợp, “là loại hình nhà ở có giá thành phù hợp với khả năng chi trả của số đông người mua thông qua nhiều hình thức quản lý và hỗ trợ. Trong đó, giá mua nhà không vượt quá 30% mức tổng thu nhập hàng năm của số đông hộ gia đình, với đầy đủ các giá trị tiện nghi sống an toàn, chất lượng theo mặt bằng chung của xã hội”[5]. Tại Mỹ, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (The U.S. Department of Housing and Urban Development - HUD) định nghĩa nhà ở vừa túi tiền là nhà mà chủ nhà chi trả không quá 30% tổng thu nhập cho chi phí nhà ở bao gồm cả tiện ích[6]; theo tiêu chuẩn của Mỹ, nhà ở cho người mua nhà có thu nhập trung bình và thấp là một người trong một hộ gia đình có thu nhập 75.000 đô la mỗi năm, mức thu nhập trung bình tại Mỹ[7].

Như vậy, dù thống nhất về sự phù hợp với khả năng chi trả của số đông người mua nhưng tiêu chí “định lượng” cho nhà ở vừa túi tiền ở mỗi quốc gia là khác nhau phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia. Tiêu chí định lượng về giá nhà được coi là vừa túi tiền có thể được xác định bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc do các nhà phát triển bất động sản đưa ra để định hướng phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu thị trường. Ở nước ta, chưa có tiêu chí chính thức để xác định thế nào là nhà ở vừa túi tiền.

2. Kinh nghiệm phát triển nhà ở vừa túi tiền của một số quốc gia

Nhà ở vừa túi tiền đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định cộng đồng, an sinh xã hội và mang lại nhiều lợi ích kinh tế như tạo việc làm, ổn định chi tiêu cho các nhu cầu thiết yếu. Trong bối cảnh khủng hoảng nhà ở, nhiều quốc gia đã xây dựng, áp dụng các chính sách, giải pháp nhằm phát triển nhà ở vừa túi tiền. Các giải pháp thường được chính phủ các nước áp dụng để tăng cung nhà ở vừa túi tiền bao gồm giải pháp tài chính và giải pháp phi tài chính. Kinh nghiệm của một số quốc gia về vấn đề này như sau:

Hoa Kỳ:

Theo Liên minh Nhà ở Thu nhập thấp Quốc gia (National Low-Income Housing Coalition), Hoa Kỳ hiện đang thiếu 5,5 đến 7,3 triệu căn nhà ở vừa túi tiền và lệch pha cung cầu ngày càng tăng những năm gần đây. Theo Hiệp hội Môi giới Quốc gia Hoa Kỳ (NAR), thị trường đang thiếu 320.000 căn dưới mức giá 256.000 USD. Mức giá này được xem là hợp lý cho những người mua nhà có thu nhập hàng năm không quá 75.000 USD. Đây là nhóm khách hàng được xếp vào diện "thu nhập trung bình” (middle-income-buyers)[8]. Hiện họ chỉ có thể mua được 23% số nhà xây sẵn đang được rao bán trên khắp nước Mỹ, giảm một nửa so với 5 năm trước. Người mua nhà cần kiếm được ít nhất 125.000 USD một năm trở lên mới có thể tiếp cận một nửa số nhà đang rao bán trên thị trường. Như vậy, ngoài việc phải xây mới khoảng 1,3 -1,5 triệu căn nhà vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu hiện tại, Hoa Kỳ phải xây thêm 550 nghìn căn mỗi năm để bù vào số lượng căn còn thiếu. Ba bang là California, Florida và Texas chiếm 40% số căn hộ này.[9]

Để khắc phục lệch pha cung - cầu, chính phủ của Tổng thống Joe Biden đã nhận diện vấn đề về khả năng tiếp cận nhà ở vừa túi tiền và điều chỉnh các luật lệ để các bang và các thành phố có thể sử dụng các quỹ trong Kế hoạch Giải cứu Người Mỹ (American Rescue Plan) nhằm tạo lập thêm nhiều nhà ở cho thuê vừa túi tiền, nhắm đến những người có thu nhập bằng 65% hoặc ít hơn thu nhập trung bình khu vực. Một số bang đưa ra các ưu đãi với nhà phát triển chung cư. Bang có dân số đông nhất là California đã bỏ ra hàng trăm triệu đô la để tài trợ chuyển đổi các không gian văn phòng sử dụng không hiệu quả thành nhà ở vừa túi tiền. Để giúp đỡ người dân thuê được nhà loại này, chính phủ Mỹ có chính sách hỗ trợ 8.000 USD cho người thu nhập thấp thuộc diện được thuê nhà ở vừa túi tiền để trả các loại chi phí như thẩm định giá, phí luật sư…Một số bang như New York, California có chính sách ưu đãi thuế cho các nhà phát triển dành 20% số căn hộ để làm nhà vừa túi tiền; hay chính sách người thuê nhà ở vừa túi tiền không phải trả khoản tiền ứng trước, thông thường là khoảng 20% giá trị hợp đồng mua nhà. Một số sáng kiến bổ sung cho phân khúc nhà vừa túi tiền như ngân hàng cho vay thế chấp 100% giá trị hợp đồng… Chính phủ Mỹ có nhiều hình thức hỗ trợ đối với nhà ở vừa túi tiền như tài trợ, ưu đãi thuế hay quy hoạch khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền[10]. Sáng kiến cho nhà đầu tư: Người sở hữu nhà ở vừa túi tiền có thể nhận được ưu đãi thuế nếu họ sử dụng làm nhà ở vừa túi tiền, ví dụ như dành một tỷ lệ căn hộ trong tòa nhà để cho thuê. Việc cung cấp nhà ở vừa túi tiền đóng vai trò quan trọng khi thành phố thẩm định đấu thầu bán tài sản hay xem xét cấp phép quy hoạch và xây dựng nhà ở. Các sáng kiến công tư: Nhà ở vừa túi tiền thường liên quan đến sự hợp tác công tư để đánh giá nhu cầu nhà ở vừa túi tiền của các cộng đồng khác nhau. Các giải pháp mà Hoa Kỳ đang áp dụng tập trung ở các nhóm sau: (1) mở rộng phạm vi Chương trình ưu đãi thuế cho nhà thu nhập thấp (The Low-Income Housing Tax Credit - LIHTC); (2) tập trung các sáng kiến vào quy hoạch địa phương và tăng nhanh số lượng và mật độ xây dựng có thể phát triển nhà ở thu nhập thấp; (3) tăng cung nhà ở thu nhập thấp bằng cách cho phép chuyển đổi không gian thương mại cũ và không sử dụng hiệu quả sang nhà ở; (4) mở rộng năng lực xây dựng nhà ở bằng cách sử dụng nguồn lực liên bang để kiểm soát tăng giá xây dựng, nhân công và thiếu hụt vật liệu; (5) giải pháp đồng bộ về quy hoạch, tài trợ và phát triển tất cả các giải pháp về hạ tầng để không chỉ xây dựng thêm nhà ở vừa túi tiền mà còn nâng cao chất lượng nhà ở để bao trùm hơn, hòa nhập tốt hơn với cộng đồng địa phương.[11][12]

Canada:

Liên quan tới giá nhà ở, Canada có Chỉ số khả năng chi trả nhà ở (Housing Affordability Index - HAI). Chỉ số này đo lường các chi phí liên quan đến nhà ở như thanh toán tiền vay chế chấp, phí quản lý mà một hộ gia đình phải trả hàng tháng trên tổng thu nhập khả dụng của họ. Chỉ số càng cao phản ánh mức độ khả năng chi trả càng kém. Theo Ngân hàng Canada, khả năng chi trả cho nhà ở của người Canada đạt mức kém nhất trong 41 năm qua khi giá nhà và lãi suất tăng quá cao[13]. Giá nhà tăng còn do các nguyên nhân như chính sách nhập cư, sinh viên quốc tế ở mức cao đột biến trong khi cung nhà thấp nên không đáp ứng được nhu cầu. Tình hình này có thể gây bất ổn xã hội. Vì thế, Chính phủ của Thủ tướng Justin Trudeau phải hành động. Một Quỹ Tăng tốc Nhà ở (Housing Accelerator Fund - HAF) trị giá 4 tỷ đô Canada được ra đời nhằm khuyến khích các địa phương đổi mới chính sách tăng tốc xây dựng nhà ở vừa túi tiền để đổi lại được hỗ trợ nhiều tiền hơn từ Quỹ. Một trong những quy định mà chính quyền Ottawa muốn thúc đẩy thay đổi là tăng mật độ xây dựng (denser zoning) và cấp phép nhanh hơn (faster issuance of permits). Quỹ HAF được giải ngân qua Công ty Nhà ở và Thế chấp Canada (Canada Mortgage and Housing Corporation - CMHC) như một phần của Chiến lược Nhà ở Quốc gia để xây dựng 100.000 căn nhà mới vừa túi tiền khắp đất nước trong vòng 3 năm tới, bảo vệ các ngôi nhà cho thuê hiện có và người thuê, áp dụng công nghệ mới, đẩy nhanh thủ tục cấp phép, miễn phép, cho phép tăng mật độ xây dựng…16 thành phố trên khắp Canada đã đồng thuận với Chính phủ. Tại Toronto, đơn xin tài trợ vốn từ Quỹ phải gồm 8 sáng kiến: Đổi mới về quy trình và công nghệ sử dụng để tăng tốc xây dựng nhà ở; tái sinh bất động sản nhà ở cộng đồng Toronto trong khi tạo ra các ngôi nhà mới có giá thuê phù hợp với thu nhập; bảo vệ các ngôi nhà thuê và hỗ trợ người thuê; phát triển quỹ đất để xây dựng nhà ở cho thuê mới; chuyển đổi các khu mặt tiền hướng ra mặt nước (water front) của thành phố để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, văn hóa, xã hội; xây dựng chương trình sáng kiến cung cấp nhà ở cho thuê mới; mở rộng nhà ở vừa túi tiền đang biến mất; đơn giản hóa thủ tục phê duyệt quy hoạch nhằm tăng nguồn cung các khu căn hộ cho thuê. Thành phố Toronto đã đơn giản hóa các quy định về quy hoạch, hiện đại hóa các quy định, mở rộng chương trình cho thuê. Ngoài ra, thành phố còn có các sáng kiến khác như cho phép chủ nhà xây nhà đến 4 tầng mà không phải xin phép và đang xem xét cho phép quyền tương tự đến 6 tầng. Toronto còn cam kết xây dựng nhà ở vừa túi tiền gần các đầu mối giao thông để thuận tiện và cắt giảm chi phí cho người dân. Nhờ có những sáng kiến thúc đẩy xây dựng nhà ở vừa túi tiền này, Toronto được nhận khoản tài trợ 471 triệu đô từ Quỹ để tăng tốc xây dựng gần 12.000 căn trong vòng 3 năm tới và hơn 53.000 căn trong thập kỷ tới[14].

Đức:

Châu Âu có tỷ lệ sở hữu nhà ở trung bình khoảng 70% trong khi tỷ lệ này ở Đức chỉ 46%[15]. Tức là 54% người dân Đức đang ở nhà thuê. Riêng Thủ đô Berlin, tỉ lệ người dân thuê nhà là 85%.Những năm gần đây do lãi suất cao, cung nhà vừa túi tiền và nhà ở xã hội giảm đến 30%. Đến thời điểm này, Đức chỉ có 1,1 triệu căn nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, thấp nhất từ trước đến nay. Nhà cho thuê ở Đức thường có 2 loại cơ bản là chưa có nội thất và đầy đủ nội thất. Để bảo vệ nhà ở vừa túi tiền cho thuê và người thuê, Đức áp dụng chính sách về mức giá thuê trần (Mietdeckel) nhằm kiểm soát và hạn chế việc tăng giá thuê nhà trong các khu vực có thị trường nhà ở căng thẳng. Chính sách này đặt giới hạn tối đa về mức tăng giá thuê và đảm bảo rằng giá thuê không vượt quá một mức cụ thể so với giá thuê thông thường tại địa phương. Mục tiêu của Mietdeckel là bảo vệ người thuê nhà khỏi việc phải trả giá thuê quá cao và giúp giữ cho thị trường nhà ở ổn định. Chính sách Mietdeckel được áp dụng từ năm 2015 và chỉ áp dụng cho các khu vực có thị trường nhà ở căng thẳng tại Đức. Điều này có nghĩa là không phải tất cả các thành phố và khu vực đều áp dụng Mietdeckel. Thông tin về các khu vực áp dụng Mietdeckel được xác định bởi từng chính quyền bang hay địa phương, và thông tin này có thể được tìm kiếm thông qua cơ quan chính quyền địa phương hoặc hiệp hội người thuê nhà cục bộ. Khi một căn nhà được tái cho thuê trong một khu vực áp dụng Mietdeckel, giá thuê không được vượt quá 10% so với giá thuê thông thường tại địa phương[16]. Để người thuê không bị tính giá cao, Chính phủ ban hành giá trần điện và ga để các bên tham chiếu thỏa thuận rõ trong hợp đồng thuê.

Trung Quốc:

Theo Tân Hoa Xã, nội các Trung Quốc mới thông qua các quy định đẩy mạnh quy hoạch và xây dựng nhà ở vừa túi tiền để mang đến cơ hội tiếp cận nhà ở vừa túi tiền cho những người mua trẻ tuổi. Chính phủ Trung Quốc quyết định mở rộng đầu tư và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh với 17 giải pháp tài chính và phi tài chính[17]. Một trong những giải pháp là hướng dẫn để các ngân hàng nắn dòng chảy tài chính cho nhà ở vừa túi tiền. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc cho biết những người chưa đứng tên mua nhà tại địa điểm mua sẽ được đối xử như mua lần đầu bất luận trước đó đã vay vốn tín dụng để mua nhà. Ngân hàng cũng tuyên bố nhất quán với nguyên tắc nhà để ở chứ không phải là phương tiện đầu cơ. Một quan chức của Bộ Nhà ở và Phát triển Nông thôn - Thành thị cho biết Trung Quốc sẽ bổ sung 6,5 triệu căn nhà ở mới cho thuê thu nhập thấp ở 40 thành phố chính đến năm 2025[18].

Một số quốc giakhác:

Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) tổng hợp các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền cho cả bên cung và bên cầu của một số nước tiêu biểu trên thế giới như sau[19]:

- Các giải pháp tài chính hỗ trợ tạo lập nhà ở vừa túi tiền mới như tài trợ không hoàn lại, ưu đãi thuế, trợ cấp đất…). Cụ thể, 11 nước có giải pháp hỗ trợ vốn (thường là vốn ưu đãi) cho các nhà phát triển như Úc, Áo, Canada, Croatia, Séc, Pháp, Ai-xơ-len, Ai-len, Hà Lan, Slovakia và Thổ Nhĩ Kỳ; 10 nước tài trợ không hoàn lại là Áo, Chile, Costa Rica, Séc, Ai-len, Lúc-xăm-bua, Hà Lan, Na-uy, Thổ Nhĩ Kỳ và Mỹ; 9 nước cung cấp thuế ưu đãi: Úc, Chile, Colombia, Pháp, Đức, Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha, Thổ Nhĩ Kỳ và Hoa Kỳ; 5 nước trợ cấp đất là Canada, Đức, Israel, New Zealand và Thụy Sỹ.

- Một số nước khác cung cấp các giải pháp hỗ trợ khác như cho phép tăng mật độ xây dựng, hỗ trợ chi phí xây dựng, tái thanh toán thế chấp hoặc đặt cọc tiền thuê. 13 nước hỗ trợ Nhà phát triển nhà ở vừa túi tiền cho thuê và nhà thương mại để bán (chương trình hỗn hợp) như Úc, Áo, Canada, Colombia, Đức, Ai-len, Hà Lan, New Zealand, Bồ Đào Nha, Nam Phi, Tây Ban Nha, Anh và Mỹ, trong đó cung cấp vốn là Úc, Áo, Canada, Ai-len, Hà Lan; ưu đãi thuế là Colombia, Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha; tài trợ không hoàn lại là Áo, Ai-len, Hà Lan và Mỹ; tài trợ đất là Canada, Đức, New Zealand; các hình thức hỗ trợ khác.

- Các nhà phát triển nhà ở vừa túi tiền cho thuê nhận được hỗ trợ ở 10 quốc gia là Úc, Canada, Séc, Pháp, Đức, Ai-xơ-len, Na-uy, Slovakia, Thụy Sỹ và Hoa Kỳ. Ở một số nước, sự hỗ trợ còn bao gồm cả quy định giá cho thuê ổn định trong một thời gian tối thiểu nhất định như 10 năm ở Úc và Canada, 15 năm tùy theo gia hạn ở Mỹ. Các nhà phát triển nhà ở vừa túi tiền để bán cũng nhận được hỗ trợ ở 7 nước là Chile, Costa Rica, Croatia, Síp, Israel, Lúc-xăm-bua và New Zealand. Về phía cầu, ở các nước này, các giải pháp hỗ trợ thẳng cho người mua được áp dụng rộng rãi. Tại Chile, nhiều giải pháp hỗ trợ cho nhà phát triển như tài trợ không hoàn lại, ưu đãi thuế. Ở Isreal, chính phủ tài trợ đất cho các nhà phát triển tư nhân. Tại Lúc-xăm-bua, chính phủ tài trợ tài chính để mua đất, quy hoạch và xây dựng nhà ở vừa túi tiền để bán với giá bình quân thấp hơn giá thị trường 20%. Ở New Zealand, chính phủ bảo lãnh hoặc mua các căn nhà mới hình thành trong tương lai để đổi lấy sự phát triển nhiều nhà ở túi tiền hơn.

Singapore

Singapo là quốc gia thành công nhất ở Đông Nam Á về đảm bảo nhà ở với nhiều chính sách phù hợp, hiệu quả để thúc đẩy thị trường bất động sản có sự chú trọng ở mức cao những người có hoàn cảnh khó khăn. Chính sách nhà ở vừa túi tiền của Singapo được thể hiện khá rõ trong tuyên bố của Thủ tướng Lý Hiển Long:

“Chúng ta không được nuôi dưỡng văn hóa quyền lợi, khuyến khích người dân Singapore tìm kiếm sự hỗ trợ của Chính phủ như một vấn đề đúng đắn, dù họ có cần hay không. Sự thịnh vượng hơn phải giúp đỡ người nghèo và người thiệt thòi – người bệnh, người già, người khuyết tật và người thất nghiệp. Ở nhiều nước phát triển, nhà nước đảm nhận trách nhiệm này, nhưng nhà nước luôn được tài trợ bằng thuế và phí cao đối với các doanh nghiệp và những người đang làm việc. Hiệp ước xã hội của chúng tôi khá khác nhau. Nó dựa trên trách nhiệm cá nhân, trong đó gia đình và cộng đồng đóng vai trò then chốt trong việc hỗ trợ người dân vượt qua khó khăn. Nhà nước sẽ cung cấp mạng lưới an toàn, nhưng đó phải là biện pháp cuối cùng chứ không phải biện pháp đầu tiên và nên tập trung vào nhóm thiểu số cần giúp đỡ nhiều nhất. Do đó, chúng ta tránh né phúc lợi nhà nước, điều này sẽ làm xói mòn động lực phấn đấu của chúng ta và làm hao mòn ý chí phấn đấu của chúng ta. Hiệp ước xã hội của chúng tôi cho phép chúng tôi duy trì mức thuế ở mức thấp và cho phép mọi người giữ được thành quả lao động của mình và doanh nghiệp được hưởng phần thưởng từ doanh nghiệp của họ. Và khi chúng ta làm tốt và có thặng dư ngân sách, chúng ta có thể phân phối lại một phần cho người Singapore.”[20]

Để đảm bảo thực hiện chính sách này, từ lâu Singapo đã xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế, phí đối với chủ đầu tư và người mua, thuê nhà ở vừa túi tiền, khuyến khích đầu tư nước ngoài vào nhà ở vừa túi tiền. Singapo thành lập Cục phát triển nhà ở HDB (Housing Development Board) và Quỹ tiết kiệm nhà ở (Central Provident Fund - CPF) trực thuộc tổ chức này, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT) như mô hình của Singapore.[21] HDB-CPF trên thực tế là trụ cột cơ bản của chính sách nhà ở của Singapo.[22] Số liệu các giao dịch nhà ở của HDB cho thấy rõ vai trò của thiết chế này trong thúc đẩy thị trường nhà ở và đảm bảo phân khúc nhà ở giá rẻ. Số liệu của Singapo năm 2000 về nhà ở cho thấy 86% người có nhà ở trong phạm vi quản lý của HDB; 54% vốn vay xây dựng nhà ở là từ HDB, nhiều hơn từ các ngân hàng. Đặc biệt tỷ lệ giá nhà vừa túi tiền ở Singapo năm 2000 chỉ bằng 2,32% GDP per capita.[23] Cơ chế quản lý thị trường bất động dựa trên quy luật thị trường, cụ thể là quan hệ giữa cung và cầu đối với nhà ở theo mô hình HBD-CPF và REITS đã tạo ra phúc lợi nhà ở ổn định, toàn diện ở Singapo, biến quốc đảo này thành một trong những nước đảm bảo quyền nhà ở tốt nhất. Cơ chế này cho phép thu hút nguồn vốn đầu tư của xã hội thông qua việc tăng cường hợp tác công tư trong phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Kinh nghiệm các nước cho thấy, phát triển nhà ở vừa túi tiền càng ngày càng nhận được sự quan tâm mạnh mẽ hơn từ chính phủ các nước. Tư duy “thả nổi” đối với nhà ở vừa túi tiền theo quy luật cung - cầu tự nhiên của thị trường đang được thay đổi bằng những định hướng, chính sách khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở quan trọng này từ phía nhà nước. Các chính sách mà các nước áp dụng nhằm phát triển nhà ở vừa túi tiền khá đa dạng cả ở góc độ nội dung chính sách (chính sách tài chính, chính sách phi tài chính), đối tượng thụ hưởng chính sách (cả phía cung và phía cầu nhà ở vừa túi tiền)… Nhiều trong số những chính sách đã được các nước áp dụng thành công hoàn toàn có thể tham khảo, học hỏi, áp dụng cho Việt Nam.

3. Một số đề xuất, gợi mở cho Việt Nam

Nhà ở vừa túi tiền là vấn đề ngày càng được quan tâm ở nước ta, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi mà nhà ở bình dân gần như “biến mất” ở các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh[24] khiến giấc mơ “an cư mới lạc nghiệp” ngày càng xa vời với người lao động tỉnh lẻ[25]. Có nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng này như chính sách, pháp luật chưa hoàn thiện, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, pháp lý dự án không thể hoàn thiện do xung đột pháp luật, chi phí đầu vào như lãi vay ngân hàng, vật liệu, thiết bị, nhân công đều tăng cao, các nhà phát triển mất quá nhiều công sức, thời gian để có thể triển khai một dự án, vì thế cộng đồng doanh nghiệp không mặn mà với các dự án nhà ở vừa túi tiền. UN-Habitat từng nhận xét[26] (và nhận xét này vẫn đúng với thời điểm hiện nay): Chính sách nhà ở vẫn chưa tạo điều kiện cho cộng đồng người nghèo tham gia giải quyết những khó khăn về nhà ở của họ; các chính sách chưa chú trọng tạo điều kiện cho sự tham gia trực tiếp của người dân và cộng đồng trong quá trình quy hoạch, xây dựng và cải tạo các khu nhà ở cũ đã xuống cấp, các khu nhà tạm, nhằm cải thiện điều kiện sống và tăng khả năng tiếp cận chỗ ở phù hợp cho người thu nhập thấp.

Trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm của các nước, chúng tôi đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển nhà ở vừa túi tiền ở nước ta. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, cần quan tâm hoàn thiện chính sách, pháp luật liên quan tới nhà ở vừa túi tiền. Một số định hướng được gợi ý là:

- Cần đưa ra khái niệm và ban hành tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền. Theo đó, có thể đưa ra tiêu chí lượng hóa trên cơ sở tỉ lệ giữa chi phí cho nhà ở và thu nhập của người dân, tương tự như cách thức mà UN - Habitat và Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) đã xác định.

- Đồng bộ các quy định về nhà ở túi tiền trong hệ thống pháp luật, chú trọng xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền (diện tích nhỏ và trung bình), đầy đủ tiện ích trong đó có chính sách, cơ chế tặng điểm thưởng và tích lũy điểm thưởng cho các chủ đầu tư tạo lập nhà ở vừa túi tiền khi lựa chọn nhà đầu tư làm dự án nhà ở thương mại phân khúc cao hơn để khuyến khích doanh nghiệp, tương tự như mô hình đã áp dụng tại của một số bang ở Hoa Kỳ.

- Tham khảo kinh nghiệm của một số quốc gia như Úc, Canada, Mỹ và New Zealand ban hành chính sách khống chế giá trần nhà ở vừa túi tiền bao gồm cả giá bán và giá thuê nhà.

Thứ hai, xây dựng và ban hành hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình, công nghệ mới cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền theo hướng đủ tiện ích; ban hành thiết kế mẫu cho nhà ở vừa túi tiền…qua đó góp phần giảm chi phí đầu tư xây dựng nhằm hạ giá nhà.

Thứ ba, về quy hoạch, chú trọng quy hoạch và phát triển quỹ đất cho phát triển nhà ở vừa túi tiền. Nhằm khuyến khích các chủ đầu tư, giảm giá thành nhà ở, có thể cho phép quy hoạch tăng mật độ xây dựng trong các dự án nhà ở cao tầng. Tính toán tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở theo năm/giai đoạn, trong đó, quy định nhà ở vừa túi tiền chiếm đa số; quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu đô thị. Chú trọng việc quy hoạch nhà ở vừa túi tiền gần các đấu mối giao thông và đầy đủ hạ tầng xã hội nhằm hướng tới mục tiêu không chỉ đảm bảo số lượng mà còn cải thiện chất lượng cuộc sống của cư dân. Có chính sách khuyến khích chuyển đổi không gian thương mại thành nhà ở vừa túi tiền.

Thứ tư, về tài chính và thuế. Sử dụng công cụ thuế để điều tiết các phân khúc nhà ở cao cấp, hạn chế đầu cơ, hướng thị trường đến nhà ở vừa túi tiền có nhu cầu thực, thêm nguồn lực tài chính phát triển nhà ở vừa túi tiền. Xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế, phí đối với chủ đầu tư và người mua, thuê nhà ở vừa túi tiền. Có chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài vào nhà ở vừa túi tiền. Nghiên cứu thành lập Cục phát triển nhà ở HDB (Housing Development Board) và Quỹ tiết kiệm nhà ở (Central Provident Fund - CPF) trực thuộc tổ chức này, quỹ tín thác bất động sản (REITS) như mô hình của Singapore.[27] Thu hút nguồn vốn đầu tư của xã hội thông qua việc tăng cường hợp tác công tư trong phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Thứ năm, về thủ tục hành chính. Đơn giản hóa hệ thống các thủ tục hành chính, áp dụng phần mềm, phân cấp, ủy quyền để giảm thiểu gánh nặng về thời gian, chi phí thủ tục cho doanh nghiệp. Theo đó, cần có cơ chế rút ngắn thời gian cấp phép đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, miễn cấp phép trong các trường hợp nhất định trong khu đô thị có công năng hỗn hợp;

Thứ sáu, xây dựng dữ liệu (data on affordable housing), chỉ số khả năng chi trả nhà ở vừa túi tiền theo mô hình HAI của Canada …để thuận lợi cho công tác quản lý;

Thứ bảy, về công nghệ, có chính sách khuyến khích nghiên cứu và ứng dụng công nghệ mới, xanh, thông minh, nhận chuyển giao công nghệ mới cho phát triển nhà ở vừa túi tiền như sản xuất tiền chế các cấu kiện, sử dụng máy móc tích hợp AI để lắp ghép, giảm sử dụng nhiều nhân công… để giảm giá thành, nâng cao an toàn lao động;

Thứ tám, để tăng cung và kéo giá nhà xuống thấp, cần một giải pháp tổng thể bao gồm việc Nhà nước trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định. Khi cung cầu nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội hài hòa, đáp ứng cơ bản nhu cầu của người dân thu nhập thấp và khi chính sách và thể chế đã hoàn thiện thêm một bước theo hướng thân thiện với phân khúc nhà ở này, nhà nước sẽ lại để cho thị trường đóng vai trò chính.

4. Kết luận

Nhà ở vừa túi tiền là phân khúc đang được quan tâm phát triển trên phạm vi toàn cầu. Việt Nam không nằm ngoài xu hướng đó. Với thực trạng thị trường bất động sản hiện nay, nhà ở vừa túi tiền được kỳ vọng là phân khúc sẽ tác động tích cực, dẫn dắt thị trường bất động sản trở lại với sự phát triển ổn định, bền vững. Trên cơ sở nghiên cứu, học hỏi kinh nghiệm các nước, những đề xuất, gợi mở trong bài viết hy vọng sẽ góp phần vào quá trình hoạch định những chính sách, cơ chế phù hợp, hoàn thiện pháp luật nhằm phát triển nhà ở vừa túi tiền song hành cùng 1 triệu căn nhà ở xã hội - phân khúc nhà ở rất giàu ý nghĩa xã hội, nhân văn.

* Tiến sĩ, luật sư, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn du lịch (TAB). Nhận 20/2/2024. Duyệt đăng 10/3/2024. Email: dvb@ceogroup.com.vn

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Anh Đức, Nhiều người Đức tuyệt vọng tìm nhà, https://vnexpress.net/nhieu-nguoi-duc-tuyet-vong-tim-nha-4638300.html, truy cập ngày 15/1/2024

2. Anh Kỳ, Khả năng chi trả nhà ở của người Canada kém nhất 41 năm, https://vnexpress.net/kha-nang-chi-tra-nha-o-cua-nguoi-canada-kem-nhat-41-nam-4689510.html, truy cập ngày 23/1/2024

3. Ngọc Diễm, Căn hộ bình dân ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh dần biến mất như thế nào, https://vnexpress.net/can-ho-binh-dan-o-ha-noi-tp-hcm-dan-bien-mat-nhu-the-nao-4665511.html, truy cập ngày 2/2/2024

4. Nguyễn Văn Đỉnh, Khi căn hộ bình dân “biến mất” khỏi thị trường, https://dantri.com.vn/tam-diem/khi-can-ho-binh-dan-bien-mat-khoi-thi-truong-20240110073951340.html, truy cập ngày 2/2/2024

5. Vũ Lê, Người lao động tích lũy thu nhập gần 25 năm mới mua được căn hộ,

https://vnexpress.net/nguoi-lao-dong-tich-cop-gan-25-nam-moi-mua-duoc-can-ho-4585760.html, truy cập ngày 22/1/2024

6. Trung Tín, Nhà vừa túi tiền có số người đặt mua gấp 5 lần rổ hàng, https://vnexpress.net/nha-vua-tui-tien-co-so-nguoi-dat-mua-gap-5-lan-ro-hang-4188956.html, truy cập ngày 22/1/202\

7. Thuê nhà ở Đức nên biết mức giá thuê trần Mietdeckel là gì và được áp dụng như thế nào, https://www.thoibaovietduc.com/thue-nha-o-duc-nen-biet-muc-gia-thue-tran-mietdeckel-la-gi-duoc-ap-dung-nhu-the-nao/, truy cập ngày 20/1/2024

8. https://dictionary.cambridge.org/dictionary/english/affordable-housing

9. https://www.oxfordlearnersdictionaries.com/definition/english/affordable-housing

10.https://unhabitat.org/sites/default/files/2020/06/urban_data_digest_the_global_housing_affordability_challenge.pdf.

11.https://www.investopedia.com/articles/mortgages-real-estate/10/affordable-housing.asp

12.https://edition.cnn.com/2023/06/08/homes/affordable-homes-nar/index.html

13. https://www.nar.realtor/newsroom/us-housing-market-needs-more-than-300000-affordable-homes-for-middle-income-buyers

14.https://www.novoco.com/notes-from-novogradac/fhfa-increase-to-the-gses-annual-lihtc-equity-investment-cap-to-1-billion-each-release-of-public-use-database-shows-commitment-to-affordable-housing?__cf_chl_rt_tk=AD704jJ4VwrOoOYHH81giG80lpkKhvNxYUEsClyQOEI-1706453199-0-gaNycGzNDns

15.https://www.investopedia.com/articles/mortgages-real-estate/10/affordable-housing.asp

16.https://www.nar.realtor/sites/default/files/documents/Housing-is-Critical-Infrastructure-Social-and-Economic-Benefits-of-Building-More-Housing-6-15-2021.pdf

17.https://www.toronto.ca/news/city-of-toronto-receives-471-million-from-the-government-of-canada-to-create-11780-new-homes-in-toronto/; https://globalnews.ca/news/10184740/federal-government-toronto-housing-deal/amp/

18.https://www.globaltimes.cn/page/202401/1304889.shtml

19.https://www.reuters.com/world/china/chinas-cabinet-approves-guidelines-boost-affordable-housing-amid-property-woes-2023-08-25/

20.https://www.oecd.org/els/family/PH5-1-Measures-financing-affordable-housing-development.pdf

21.Ngọc Diễm, Căn hộ bình dân ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh dần biến mất như thế nào, https://vnexpress.net/can-ho-binh-dan-o-ha-noi-tp-hcm-dan-bien-mat-nhu-the-nao-4665511.html

22.Nguyễn Văn Đỉnh, Khi căn hộ bình dân “biến mất” khỏi thị trường, https://dantri.com.vn/tam-diem/khi-can-ho-binh-dan-bien-mat-khoi-thi-truong-20240110073951340.htm

23.UN-Habitat, Hồ sơ nhà ở Việt Nam, https://unhabitat.org/sites/default/files/download-manager-files/HousingEDIT-VIET%20(PDF)_low-Copy.pdf

24.https://vnexpress.net/de-xuat-tang-dan-so-tiep-can-ga-duong-sat-do-thi-trong-10-phut-di-bo-4702017.html

25.https://www.adb.org/publications/housing-policies-singapore

[1] Vũ Lê, Người lao động tích lũy thu nhập gần 25 năm mới mua được căn hộ, https://vnexpress.net/nguoi-lao-dong-tich-cop-gan-25-nam-moi-mua-duoc-can-ho-4585760.html, truy cập ngày 22/1/2024

[2] Trung Tín, Nhà vừa túi tiền có số người đặt mua gấp 5 lần rổ hàng, https://vnexpress.net/nha-vua-tui-tien-co-so-nguoi-dat-mua-gap-5-lan-ro-hang-4188956.html, truy cập ngày 22/1/2024

[3] UNHABITAT, The Global Housing Afordability Chaleenge: A more comprehensive understanding of the housing sector, https://dictionary.cambridge.org/dictionary/english/affordable-housing

[4] Oxford Learné’ Dictionaries, https://www.oxfordlearnersdictionaries.com/definition/english/affordable-housing

[5]UNHABITAT, tlđd, 3

[6]Denise Finney, Affordable Housing: Investing for Profit, Investopedia.com, 8 December 2023, https://www. investopedia.com/articles/mortgages-real-estate/10/affordable-housing.asp

[7]Anna Bahney, Middle-income buyers face the most severe housing shortage, edition, cnn.com, 8 June 2023, https://edition.cnn.com/2023/06/08/homes/affordable-homes-nar/index.html

[8]NAR.Realtor, US Housing Market Needs More Than 300,000 Affordable Homes for Middle-Income Buyers, NAR.Realtor, 8 June 2023, https://www.nar.realtor/newsroom/us-housing-market-needs-more-than-300000-affordable-homes-for-middle-income-buyers

[9] NAR.Realtor, tlđd, 8

[10] Denise Finney, tlđd, 7

[11] Peter Lawrence, FHFA Increase to the GSEs’ Annual LIHTC Equity Investment Cap to $1 Billion Each; Release of Public Use Database Shows Commitment to Affordable Housing, novoco.com 2 January 2024, https://www. novoco.com/notes-from-novogradac/fhfa-increase-to-the-gses-annual-lihtc-equity-investment-cap-to-1-billion-each-release-of-public-use-database-shows-commitment-to-affordable-housing?__cf_chl_rt_tk= AD704jJ4VwrOoOYHH81giG80lpkKhvNxYUEsClyQOEI-1706453199-0-gaNycGzNDns

[12]Kenneth T. Rosen, Housing is Critical Infrastructure: Social and Economic Benefits of Building More

Housing, https://www.nar.realtor/sites/default/files/documents/Housing-is-Critical-Infrastructure-Social-and-Economic-Benefits-of-Building-More-Housing-6-15-2021.pdf

[13] Anh Kỳ, Khả năng chi trả nhà ở của người Canada kém nhất 41 năm, https://vnexpress.net/kha-nang-chi-tra-nha-o-cua-nguoi-canada-kem-nhat-41-nam-4689510.html, truy cập ngày 23/1/2024

[14]Toronto, City of Toronto receives $471 million from the Government of Canada to create 11,780 new homes in Toronto, toronto.ca, 21 December 2023, https://www.toronto.ca/news/city-of-toronto-receives-471-million-from-the-government-of-canada-to-create-11780-new-homes-in-toronto/;https://globalnews.ca/news/10184740/federal-government-toronto-housing-deal/amp/

[15] Anh Đức, Nhiều người Đức tuyệt vọng tìm nhà, https://vnexpress.net/nhieu-nguoi-duc-tuyet-vong-tim-nha-4638300.html, truy cập ngày 15/1/2024

[16] Thời báo Việt Đức, Thuê nhà ở Đức nên biết mức giá thuê trần Mietdeckel là gì và được áp dụng như thế nào, y cập ngày 20/1/2024

[17] Global Times, China steps up financial support for housing rental market, https://www. globaltimes.Cn/page/ 202401/1304889.shtml

[18] Reuters, China approves guidelines to boost affordable housing amid property debt crisis, reuters.com 23 August 2023, https://www.reuters.com/world/china/chinas-cabinet-approves-guidelines-boost-affordable-housing-amid-property-woes-2023-08-25/

[19] MEASURES TO PROPERTY DEVELOPERS TO FINANCE AFFORDABLE HOUSING CONSTRUCTION MEASURES TO PROPERTY DEVELOPERS TO FINANCE AFFORDABLE HOUSING CONSTRUCTION 1https://www.oecd.org/els/family/PH5-1-Measures-financing-affordable-housing-development.pdf

[20] The Straits Times, 19 February 2005

[21]ADB Institute, ADBI Working Paper Series, Housing Policies in Singapore, No. 559 March 8 2016, 8 (2016), https://www.adb.org/publications/housing-policies-singapore

[22] Sock-Yong Phang, The Singapore Model of Housing and the Welfare State, Research Collection School of Economics. Paper 596, http://ink.library.smu.edu.sg/soe_research/596

[23] Sock-Yong Phang, tlđd, 23, 17

[24] Ngọc Diễm, Căn hộ bình dân ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh dần biến mất như thế nào, https://vnexpress.net/can-ho-binh-dan-o-ha-noi-tp-hcm-dan-bien-mat-nhu-the-nao-4665511.html, truy cập ngày 2/2/2024

[25] Nguyễn Văn Đỉnh, Khi căn hộ bình dân “biến mất” khỏi thị trường, https://dantri.com.vn/tam-diem/khi-can-ho-binh-dan-bien-mat-khoi-thi-truong-20240110073951340.html, truy cập ngày 2/2/2024

[26] UN-Habitat, Hồ sơ nhà ở Việt Nam, https://unhabitat.org/sites/default/files/download-manager-files/HousingEDIT-VIET%20(PDF)_low-Copy.pdf, tr.24

[27]ADB Institute, ADBI Working Paper Series, Housing Policies in Singapore, No. 559 March 8 2016, 8 (2016), https://www.adb.org/publications/housing-policies-singapore