Đất đấu giá Thanh Oai vượt 100 triệu đồng/m2

Gần 2.000 người đã tham gia buổi đấu giá để có 68 suất đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, Hà Nội. Kết quả, giá trúng đấu giá dao động khoảng 80-90 triệu đồng/m2, đặc biệt một lô góc có giá trúng cao nhất lên tới hơn 100,5 triệu đồng/m2. So với giá khởi điểm 8,6-12,5 triệu đồng/m2, mức giá trúng đã cao gấp 5-8 lần.

Thanh Oai là huyện nằm ở cửa ngõ phía Tây Nam thành phố Hà Nội, dân số hơn 200.000 người. Năm 2023, Thanh Oai tổ chức 9 phiên đấu giá đất song chỉ 2 phiên thành công, trong đó có một phiên ở xã Thanh Cao - nơi có 68 lô đất đấu giá hôm 10/8.

Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai Nguyễn Công Quảng cho biết, phiên đấu giá hôm 10/8 là phiên đấu đầu tiên trong năm của huyện, tạo nguồn thu để đầu tư xây dựng hạ tầng nông thôn…

Tổng số tiền huyện thu được từ phiên đấu giá đợt này ước tính hơn 404 tỷ đồng, chênh lệch giá khởi điểm 349 tỷ đồng (gấp khoảng 8 lần).

Trao đổi với báo điện tử VTV, anh Hùng - môi giới bất động sản ở Thanh Oai nói: “Mức giá trúng trong buổi đấu giá 68 thửa đất là chưa từng có tại xã Thanh Cao. Thực tế, đất nền ở Thanh Cao giao dịch quanh mức 25-35 triệu đồng/m2, có một số lô đẹp có giá lên đến 40 triệu đồng/m2”.

Ngay sau cuộc đấu giá, các hội nhóm về mua bán đất trên mạng xã hội xuất hiện nhiều "cò đất", rao bán với giá bằng giá trúng cộng với mức chênh từ 200 - 500 triệu đồng/lô, tùy diện tích và vị trí, theo Dân Việt.

Anh Lê Dũng, một nhà đầu tư chuyên phân khúc đất nền tại Thanh Oai, chia sẻ với tạp chí Tri thức trực tuyến rằng, đánh giá mức giá trên 80 triệu đồng cho mỗi m2 đất Thanh Cao là bất thường. Theo anh, 3-4 năm trở lại đây, hạ tầng khu vực Thanh Cao được cải thiện đáng kể, thị trường nhà đất cũng ấm lên song giá chỉ tăng khoảng 20-25%.

“Từ trước đến nay, đất Thanh Cao chủ yếu phục vụ nhu cầu ở, sản xuất theo mô hình làng nghề vải, hiện tượng đầu tư là có nhưng không nhiều. Năm 2023, 6 lô đất trúng đấu giá ở Thanh Cao cũng chỉ quanh mức 20 triệu đồng/m2", anh Dũng kể.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức giá rao bán phổ biến nhất tại Thanh Cao trong quý 2 năm nay ở mức 27 triệu đồng/m2. Xét trong vòng 5 năm qua, mức giá rao bán cao nhất từng ghi nhận ở xã Thanh Cao là 48 triệu đồng/m2, xuất hiện trong giai đoạn sốt đất đỉnh điểm hồi quý 1/2022.

“Chiêu trò” trong phiên đấu giá?

Ông Trần Minh (Nhà tư vấn đầu tư và quản lý bất động sản cá nhân) cho rằng, “buổi đấu giá có 68 lô đất nhưng gần 2.000 người tham gia, giá khởi điểm thấp, ai tham gia phải đóng 145 triệu đồng/lô để được đấu giá. Có thể thấy, người có nhu cầu cả để ở hay đầu tư thì họ cũng bỏ tiền vào để được đấu giá nên không thể nói là giá ảo. Nguyên lý bình thường là số lượng ít mà nhiều người muốn sở hữu thì giá sẽ tăng cao, bản chất đấu giá là như vậy”, theo An ninh tiền tệ.

Ông Minh cho rằng, nói là chiêu trò hay không thì thật sự chỉ có người bỏ tiền thật đi đấu giá mới biết được. Với những đội đấu giá chuyên nghiệp, họ coi đấu giá là một nghề kiếm tiền. Họ sẽ đi đấu giá theo đội, đẩy giá lên bán chênh và không bán được ở thời gian vào tiền tiếp sau khi trúng đấu giá thì họ bỏ cọc.

“Hoặc cũng có trường hợp, họ đã ôm nhiều đất khu vực quanh khu đấu giá nên họ đấu giá lên cao rồi chấp nhận mất cọc để xung quanh hình thành mặt bằng giá mới. Khi đó, họ bán đất được giá cao hơn.

Tuy nhiên, nguy hiểm hơn là sau khi giá đất Thanh Cao đấu giá lên 100,5 triệu đồng/m2 thì rất nhiều môi giới, nhà đầu tư ở Hà Nội lại lấy thông tin đó để so sánh, tăng giá bán các dự án khu vực khác, làm cho giá bất động sản Hà Nội thêm nóng”, ông Minh cho hay.

Ông Minh nhìn nhận, tiềm năng tăng giá tại khu vực đấu giá trong ngắn hạn thì chắc chắn không nhiều vì chỉ phục vụ cho nhu cầu mua ở và đầu tư của cư dân tại khu vực đó. Quanh đây cũng không có quy hoạch gì nổi bật để tăng giá hay thu hút dân nơi khác về đây.

“Giá đất ở huyện Thanh Oai so với các huyện khác ở Hà Nội thường thấp hơn. Thanh Oai là một huyện ngoại thành, chưa phát triển mạnh về hạ tầng và dịch vụ như các huyện gần trung tâm hơn như Gia Lâm, Đông Anh, hay Hoài Đức. Điều này dẫn đến giá đất ở Thanh Oai thường rẻ hơn, phù hợp với những người muốn mua đất với giá thấp hoặc đầu tư dài hạn”, ông Minh cho hay.

Chị Hồng Khanh, một nhân viên môi giới tại Thanh Oai chia sẻ với báo Lao Động rằng, với mức giá trúng chủ yếu từ 80 - 90 triệu đồng/m2 nếu chủ đất không chuyển nhượng sớm thì có khi phải ôm đất vài năm tới và dễ xảy ra tình trạng cắt lỗ trong tương lai”.

Bên cạnh đó, lịch sử giá của Property Guru Việt Nam thống kê thông qua các tin rao bán, giá đất khu vực xã Thanh Cao, Thanh Oai có xu hướng đi lên. Quý IV/2023, giá trung bình 18,5 triệu/m2 (14-23 triệu/m2); quý I/2024 tăng lên 23 triệu/m2 (dao động từ 14-32 triệu/m2); quý II/2024 là 28,5 triệu/m2 (18-39 triệu/m2).

Tuy nhiên, đối chiếu giá trúng đấu giá trên với giá đất đang chào bán trên thị trường tại xã Thanh Cao, Thanh Oai cho thấy, giá trúng đấu giá đất cao bất thường, gấp 4 lần mặt bằng chung.

Đại diện huyện Thanh Oai nói gì

Đại diện UBND huyện Thanh Oai cho biết quá trình đấu giá diễn ra an toàn tuyệt đối. Mặc dù có một số khách hàng thắc mắc, nhưng không xảy ra sự cố nào và mọi việc đều được kiểm soát chặt chẽ.

Về giá khởi điểm, đại diện UBND huyện giải thích: "Giá khởi điểm không phải là mức tham chiếu để các nhà đầu tư đưa ra quyết định, mà chỉ là cơ sở để tính 20% tiền đặt cọc. Các nhà đầu tư đã tham khảo giá thị trường trước khi quyết định tham gia đấu giá".

Nguyên nhân giá đất vượt đỉnh

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, nửa đầu năm 2024, phân khúc đất nền tại các huyện ngoại thành Hà Nội đang sôi động trở lại. Tuy nhiên, giao dịch đất nền có tăng nhiệt nhưng chưa thực sự sôi động, một số khu vực “nóng thật” nhưng có có khu vực xuất hiện dấu hiệu “thổi giá”.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho biết, đất đấu giá có sôi động hay không phụ thuộc vào thị trường bất động sản tại khu vực đó. Gần đây, nhiều tín hiệu tốt xuất hiện thì tình hình đấu giá đất cũng nhận được sự quan tâm lớn. Đặc biệt, các khu vực huyện sắp lên quận hoặc có các dự án giao thông, khu đô thị được xây dựng.

"Phân khúc đất đấu giá lại có pháp lý tốt và được quan tâm từ nhà đầu tư cho đến người có nhu cầu sử dụng thật. Do vậy, không tránh khỏi loại hình đất này thường vượt trội so với mặt bằng giá trên khu vực đó", ông Điệp nói.

Ông Điệp cũng cho rằng, các phiên đấu giá đất sôi động là do từ 1/1/2026, Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 và dự kiến giá đất sẽ tăng lên ngang ngửa với giá thị trường, đây là mấu chốt để các nhà đầu tư đang gom đất nền trong thời gian gần đây.

Tuy nhiên, thêm một nguyên nhân khác, khi thị trường đất nền tại các huyện vùng ven Hà Nội dần hồi phục tốt thì một số đối tượng sở hữu đất xung quanh khu đất đấu giá lợi dụng để đẩy giá cao, nhằm trục lợi.

"Về vụ đấu giá đất ở Thanh Oai khi có một vài lô đất trúng đấu giá cao vượt so với mặt bằng chung thì những ai sở hữu đất quanh đó lại nghiễm nhiên có lợi vì giá trị đất sẽ tăng lên và bán đất có lãi hơn", ông Điệp nhận định.

Trả lời báo Lao Động, chuyên gia tài chính, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, mức giá trúng đấu giá lên tới 100 triệu đồng/m2 đã phản ánh "sức nóng" của thị trường đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội. Tuy nhiên, xét về giá trị thì mức giá lại quá cao vì hạ tầng xã hội xung quanh khu đấu giá lại hạn chế.

Có tình trạng rao bán đất đấu giá Thanh Oai

Đại diện địa phương và một số nhà quan sát đưa ra ý kiến cẩn trọng cho rằng, phải đợi 1 tháng nữa, thời điểm người trúng đấu giá phải đóng 100% tiền lô đất, thì mới có thể đưa ra kết luận.

Tuy nhiên, khi có mặt tại hiện trường khu đấu giá ngay chiều 12/8, báo điện tử VTV cho biết đã thấy bất ngờ.

Theo đó, anh Kiểm tiết lộ rằng, bản thân anh nằm trong 1 nhóm các nhà đầu tư tham giá đấu giá đất tại Thanh Oai cuối tuần vừa qua. Nhóm của anh tham gia đấu giá rất nhiều lô và trúng tới 6 lô.

"Có nghĩa là mình sẽ bán lướt, nếu không có ai lướt thì mình sẽ nộp tiền đến cuối cùng", anh Trương Văn Kiểm, huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội chia sẻ.

Anh Kiểm cũng cho biết, dù việc đấu giá đất mới kết thúc được tròn 2 ngày, nhưng đã có những lô đất bán "lướt" sang tay thành công, thu được tiền tươi về, lên tới hàng trăm triệu đồng.

Theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản mới được thông qua vào tháng 6 vừa qua, người bỏ cọc đấu giá thì sẽ bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm. Tuy nhiên, luật này phải chờ tới đầu năm 2025 mới có hiệu lực thi hành.

Còn hiện nay, đại diện đơn vị đấu giá chia sẻ, nếu như nhà đầu tư không đóng tiền theo quy định, tức là bỏ cọc, thì họ chỉ mất số tiền cọc ban đầu, tương đương 200 triệu đồng, báo điện tử VTV thông tin.

Chiêu trò đẩy giá đất đấu giá: Ví dụ mảnh đất đấu giá trúng là 100 triệu đồng/m2 chẳng hạn. Còn các lô khác chỉ trúng với mức từ 50-60 triệu đồng/m2. Họ sẽ viện cớ giá đất đấu giá ở đó sẽ còn cao nữa, có thể đạt tới mức 100 triệu đồng/m2 như lô đất đã được đẩy giá kia. Từ đó, họ rao bán các lô trúng với mức giá 50-60 triệu đồng/m2, cộng với 1 khoản tiền chênh lệch nhất định ra thị trường. Họ sẽ thu lời từ khoản tiền chênh lệch này, có thể lên tới vài trăm triệu đồng, chỉ trong vòng vài ngày, thậm chí chỉ vài tiếng đồng hồ, ngay sau khi cuộc đấu giá kết thúc. Còn lô đất trúng giá cao chót vót 100 triệu đồng/m2, họ sẵn sàng bỏ cọc. Vì lợi nhuận thu về từ các khoản bán chênh cao hơn rất nhiều so với số tiền cọc đã đóng vào.