Tóm tắt: Trên cơ sở các kết quả nghiên cứu khoa học trước đây về trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, bài viết tập trung phân tích vấn đề lý luận cơ bản nhất của chế định này là các yếu tố cốt lõi để xây dựng nên khái niệm trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Đồng thời, tác giả phân tích các đặc điểm của chế định này trên cơ sở các đặc trưng của loại hợp đồng kinh doanh bất động sản và thực trạng một số các quy định pháp luật liên quan từ đó có một số các đánh giá và đề xuất để hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan bảo vệ bên bị vi phạm và đảm bảo cân bằng quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Từ khóa: vi phạm nghĩa vụ, hợp đồng kinh doanh bất động, trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ

Abstract: Based on previous scientific research on legal liability for breach of contractual obligations, this article focuses on analyzing the most fundamental theoretical issue of this legal institution: the core elements that constitute the concept of legal liability for breach of contract. At the same time, the author examines the characteristics of this institution in the context of the specific nature of real estate business contracts and the current state of relevant legal provisions. Based on this analysis, the article offers several assessments and proposals aimed at enhancing the legal framework to better protect the aggrieved party and ensure a balanced distribution of rights and interests among the parties involved in real estate business contracts.

Keywords: breach of obligations, real estate business contract, legal liability for breach of obligations

Đặt vấn đề:

Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản[1]. Các bên tham gia hợp đồng kinh doanh bất động sản thỏa thuận các quyền, nghĩa vụ đối với nhau và khi có bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ sẽ phát sinh hậu quả pháp lý bất lợi mà bên vi phạm nghĩa vụ phải gánh chịu.

Trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng không phải là một vấn đề mới mà thậm chí đến nay đã có rất nhiều các công trình nghiên cứu đào sâu các vấn đề về căn cứ phát sinh trách nhiệm pháp lý, các chế tài áp dụng đối với bên vi phạm hay nghiên cứu về các trường hợp loại trừ trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên hiện nay chưa có công trình nghiên cứu chuyên sâu vấn đề này đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản là loại hợp đồng có nhiều đặc trưng so với các hợp đồng thông dụng khác. Cùng với đó, mặc dù đã có luật chuyên ngành điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nhưng các quy định về trách nhiệm pháp lý do vi phạm loại nghĩa vụ này đang được giải quyết theo các quy định của Luật Thương mại năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng đã dẫn đến việc áp dụng pháp luật để bảo vệ bên bị vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng kinh doanh bất động là chưa thật sự phù hợp, chưa bảo vệ được lợi ích thực sự của bên bị vi phạm trong hợp đồng này.

1. Khái niệm trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng kinh doanh bất động sản

Nghĩa của từ trách nhiệm được hiểu là "nhận cái việc ấy là phần việc của mình, mà gánh lấy”[2]; “là phần việc được giao hoặc coi như được giao cho, phải bảo đảm làm tròn, nếu kết quả không tốt thì phải gánh chịu phần hậu quả"[3]. Một số các công trình nghiên cứu đã định nghĩa “trách nhiệm là sự thực hiện bổn phận, nghĩa vụ của chủ thể đối với người khác, với xã hội một cách tự giác. Trách nhiệm đối lập với vô trách nhiệm, gắn liền với chịu trách nhiệm”[4] hay “trách nhiệm là nghĩa vụ, bổn phận phải làm, nên làm, được làm hoặc không được làm, có thể từ sự tự nguyện, tự giác hay buộc phải thực hiện do yêu cầu, đòi hỏi của các quy phạm xã hội (pháp luật, đạo đức)"[5]. Trong ngôn ngữ Tiếng Anh, người ta sử dụng từ “responsibility”để chỉ đến việc chịu trách nhiệm[6], việc phải làm, như bổn phận, nghĩa vụ[7] và “liability” theo nghĩa chịu trách nhiệm pháp lý[8]. Theo Từ điển Pháp luật Anh - Việt, “liability”được hiểu cùng là trách nhiệm và nghĩa vụ[9]. Từ các cách cắt nghĩa nêu trên có thể thấy, nghĩa của từ trách nhiệm và nghĩa vụ có mối liên hệ gần gũi với nhau song không đồng nhất, bởi trách nhiệm có gắn liền với hậu quả xảy ra, có thể là tích cực hoặc tiêu cực từ hành động của mình trong khi đó nghĩa vụ được hiểu là đơn thuần chỉ là việc phải làm hay không làm một công việc nhất định.

Dưới góc độ pháp lý, theo lý luận chung về Nhà nước và pháp luật thì trách nhiệm pháp lý là hậu quả bất lợi (sự trừng phạt) mà người thực hiện hành vi vi phạm pháp luật phải gánh chịu[10]. Trách nhiệm pháp lý gắn liền với sự vi phạm pháp luật, chỉ phát sinh khi có vi phạm pháp luật và căn cứ vào tính chất và mức độ nguy hiểm cho xã hội của hành vi vi phạm pháp luật mà trách nhiệm pháp lý được phân thành nhiều loại trách nhiệm pháp lý khác nhau trong đó nhiều nghiên cứu sử dụng thuật ngữ trách nhiệm dân sự để chỉ đến những hậu quả pháp lý bất lợi mà bên vi phạm nghĩa vụ dân sự phải gánh chịu và khái quát lại, trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ là một trong những loại trách nhiệm pháp lý nói chung[11].

Khi một bên vi phạm nghĩa vụ đã thỏa thuận, cam kết với bên còn lại trong hợp đồng hoặc không thực hiện, thực hiện không đúng các nghĩa vụ mà pháp luật đã quy định buộc phải thực hiện thì họ phải chịu trách nhiệm với bên bị vi phạm; nếu các vi phạm nghĩa vụ của một bên trong hợp đồng tác động đến Nhà nước, xã hội thì họ phải chịu trách nhiệm pháp lý với Nhà nước thông qua việc bị áp dụng các chế tài hành chính, chế tài hình sự… Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng là một loại trách nhiệm pháp lý phát sinh trong lĩnh vực thương mại và trước hết là trách nhiệm của một bên tham gia quan hệ pháp luật dân sự (quan hệ hợp đồng) vi phạm nghĩa vụ trước bên vi phạm. Trong phạm vi bài viết này, tác giả đã giới hạn nghiên cứu quan hệ giữa các bên trong hợp đồng kinh doanh bất động sản và trách nhiệm đối với nhau giữa các bên trong hợp đồng trên cơ sở vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng phân biệt với nghĩa vụ của một bên đối với bên còn lại trong hợp đồng ở 02 vấn đề lý luận cơ bản. Thứ nhất, căn cứ phát sinh nghĩa vụ là hợp đồng hoặc quy định pháp luật quy định về nghĩa vụ còn trách nhiệm pháp lý do vi phạm hợp đồng phát sinh do có vi phạm nghĩa vụ của một bên, nếu không vi phạm nghĩa vụ thì không phải chịu trách nhiệm pháp lý. Thứ hai, trách nhiệm pháp lý là sự bắt buộc bên vi phạm phải gánh chịu một hậu quả pháp lý bất lợi do vi phạm nghĩa vụ; đó có thể là việc bên vi phạm phải thực hiện một nghĩa vụ dân sự bổ sung như chịu một khoản tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại… hoặc bị tước đoạt một quyền nhất định như bên vi phạm không được quyền chấm dứt hợp đồng khi bị áp dụng chế tài buộc thực hiện đúng hợp đồng với mục đích bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên bị vi phạm và đảm bảo cân bằng quyền lợi của các bên.

Từ các kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học hiện nay về vấn đề này, có thể thấy đã có nhiều cách gọi tên khác nhau cho các hậu quả pháp lý mà bên vi phạm phải gánh chịu khi vi phạm nghĩa vụ như “biện pháp khắc phục”[12], “biện pháp xử lý”[13], tuy nhiên theo tác giả các thuật ngữ này trực tiếp chỉ đến các chế tài mà một bên được áp dụng khi có bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, chưa bao quát hết được các yếu tố cần nghiên cứu của chế định trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng như căn cứ phát sinh trách nhiệm, các trường hợp loại trừ trách nhiệm… Do vậy, tác giả vẫn lựa chọn sử dụng thuật ngữ trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và thực tế vẫn còn nhiều công trình nghiên cứu khoa học trong nước sử dụng thuật ngữ này[14]. Với các công trình nước ngoài, trong tác phẩm "Thiệt hại do vi phạm hợp đồng: bồi thường, bồi hoàn và biện hộ" (“Damages for breach of contract: compensation, restitution, and vindication”), các tác giả David Pearce and Roger Halson đã nhận định không có trách nhiệm pháp lý nào (no liability) liên quan đến tổn thất mà bên bị thiệt hại có tránh được một cách hợp lý[15]. Hay trong cuốn sách "Sự khác biệt giữa Trách nhiệm và Trách nhiệm pháp lý" ("Differences between Responsibility Liability”), Brill cho rằng thuật ngữ “liability” như là trách nhiệm pháp lý đối với hậu quả hay hành vi của một người được thi hành bằng các biện pháp như dân sự, hình sự.[16]

Trong luận án của mình, tác giả Lê Thị Tuyết Hà đã đưa ra khái niệm: “Trách nhiệm pháp lý do vi phạm hợp đồng thương mại là hậu quả mà bên vi phạm hợp đồng thương mại phải gánh chịu, cơ quan xét xử có thẩm quyền xác định các biện pháp trách nhiệm tương ứng với hành vi vi phạm khi bên bị vi phạm yêu cầu, trừ trường hợp bên vi phạm không phải chịu trách nhiệm hoặc được miễn trách nhiệm”[17].

Với khái niệm này, tác giả nhận thấy:

Trước hết, người viết xây dựng khái niệm dưới góc độ là hậu quả của hành vi vi phạm hợp đồng và hàm ý là hậu quả tiêu cực thông qua sử dụng cụm từ “bên vi phạm hợp đồng thương mại phải gánh chịu”. Nghĩa của từ “hậu quả” được hiểu là "kết quả không hay về sau"[18] và theo quan điểm của tác giả nếu sử dụng từ “hậu quả” là chưa rõ nghĩa. Đồng thời, Lê Thị Tuyết Hà chỉ sử dụng từ “hậu quả” mà không phải là “hậu quả pháp lý”, “hậu quả pháp lý về tài sản” là chưa làm rõ được đặc trưng của trách nhiệm pháp lý do vi phạm hợp đồng là một loại trách nhiệm dân sự.

Thứ hai, theo khái niệm này, các biện pháp trách nhiệm mà bên vi phạm hợp đồng thương mại phải gánh chịu là do các cơ quan xét xử có thẩm quyền xác định. Khó có thể đồng ý với nhận định này bởi đã có sự thiếu sót đáng kể khi không nhắc đến một trong các đặc trưng cơ bản của các loại chế tài do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng đó là điều kiện phát sinh các chế tài này là theo sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng hoặc pháp luật quy định. Điển hình như phạt vi phạm thì cơ quan xét xử không thể tự xác định, tự áp dụng để giải quyết nếu như các bên không có thỏa thuận trước đó.

Thứ ba, người viết có sử dụng từ “tương ứng” giữa loại chế tài và hành vi vi phạm. Theo nghĩa hiểu trên câu chữ thì với hành vi vi phạm nào thì có loại chế tài tương ứng của hành vi đó sẽ không chính xác về lý luận pháp luật và không phù hợp với nguyên tắc một hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng có thể bị áp dụng đồng thời nhiều loại chế tài. Trường hợp hiểu theo dụng ý chỉ đến mục đích áp dụng của các loại chế tài là để tương ứng với mức độ gây thiệt hại cho hành vi vi phạm là chưa thật sự rõ nghĩa.

Tại Chương 5 Trách nhiệm pháp lý và các hình thức chế tài do vi phạm hợp đồng trong cuốn sách "Pháp luật hợp đồng trong lĩnh vực dân sự Việt Nam hiện đại" do đồng chủ biên Đoàn Đức Lương, Trần Thị Huệ có tác giả đã khái niệm "trách nhiệm pháp lý do vi phạm hợp đồng là hậu quả pháp lý bất lợi về vật chất được quy định bởi pháp luật và hợp đồng áp dụng đối với bên vi phạm hợp đồng nhằm phục hồi quyền lợi cho bên bị vi phạm, và được đảm bảo thực hiện bằng biện pháp do pháp luật quy định.”[19]. Từ khái niệm này, dễ nhận những điểm cần trao đổi sau:

Thứ nhất, khái niệm đã làm rõ được hai đặc trưng của trách nhiệm pháp lý do vi phạm hợp đồng là: (i) được quy định bởi pháp luật và do các bên thỏa thuận (hợp đồng) và (ii) được bảo đảm thực hiện bằng biện pháp do pháp luật quy định.

Thứ hai, tác giả của khái niệm nêu trên đã nhận định bản chất của trách nhiệm pháp lý do vi phạm hợp đồng là “hậu quả pháp lý bất lợi về vật chất” nhưng hiểu thế nào là hậu quả pháp lý bất lợi thì đó đang là vấn đề chưa được làm rõ trong khoa học pháp lý trong khi đó Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ sử dụng thuật ngữ này để chỉ đến kết quả đối với giao dịch dân sự do thành viên không có quyền đại diện hoặc vượt quá phạm vi đại diện xác lập, thực hiện[20]; kết quả của giao dịch dân sự vô hiệu[21]; kết quả của hành vi đại diện[22] và trong định nghĩa về thời hiệu[23].

Thứ ba, tác giả xác định mục đích áp dụng trách nhiệm pháp lý do vi phạm hợp đồng là “nhằm phục hồi quyền lợi cho bên bị vi phạm”. Phục hồi là khôi phục cái đã mất đi[24] sẽ không phù hợp với chế tài phạt vi phạm bởi chế tài này không căn cứ trên “cái đã mất đi” (thiệt hại) của bên bị vi phạm để có mức phạt khôi phục được thiệt hại. Hay đối với chế tài bồi thường thiệt hại vốn đặc trưng là để bù đắp tổn thất cho bên bị thiệt hại thì pháp luật không chỉ cho phép được quyền yêu cầu bồi thường những mất mát, thiệt hại thực tế đã xảy ra mà còn là những lợi ích đáng lẽ được hưởng trong tương lai của bên bị thiệt hại[25].

Từ các phân tích nêu trên, phải thấy rằng để xây dựng một khái niệm hoàn chỉnh về trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng cần phản ảnh được đủ các yếu tố cốt lõi: Thứ nhất, bản chất của trách nhiệm pháp lý là hậu quả pháp lý bất lợi mà bên vi phạm nghĩa vụ phải gánh chịu. Thứ hai, hậu quả pháp lý bất lợi mà bên vi phạm phải gánh chịu có thể là bị áp đặt nghĩa vụ bổ sung hoặc tước đoạt quyền dân sự nhất định do các bên trong hợp đồng thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Thứ ba, nguồn gốc phát sinh trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Thứ tư, mục đích áp dụng trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Hợp đồng kinh doanh bất động sản cũng là một hợp đồng nói chung nên vì thế khái niệm về trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng kinh doanh bất động sản cũng được xây dựng từ 04 yếu tố cốt lõi nêu trên.

Theo quan điểm của tác giả trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng kinh doanh bất động sản là hậu quả pháp lý bất lợi do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định để áp đặt nghĩa vụ bổ sung hoặc tước đoạt quyền dân sự đối với bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên bị vi phạm và đảm bảo cân bằng quyền lợi của các bên.

2. Đặc điểm của trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng kinh doanh bất động sản

Trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng kinh doanh bất động sản là một loại trách nhiệm pháp lý có những đặc trưng mang tính pháp luật dân sự như sau:

Thứ nhất, là loại trách nhiệm mang tính tài sản.

Lợi ích của các bên hướng tới trong các quan hệ nghĩa vụ hợp đồng bao giờ cũng mang tính tài sản, do vậy việc vi phạm nghĩa vụ của bên này sẽ làm ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích vật chất của bên kia.

Đồng thời, thiệt hại thực tế xảy ra do vi phạm nghĩa vụ có thể là các thiệt hại về tinh thần như tổn thất về danh dự, uy tín, nhân phẩm; tuy nhiên người vi phạm nghĩa vụ khi gánh chịu các chế tài không phải chịu một sự tổn thất tương tự về danh dự, uy tín, nhân phẩm tương tự như người bị vi phạm mà sẽ phải bồi thường thiệt hại, chịu phạt vi phạm hay các chế tài khác được tính toán thành một số tiền, tài sản nhất định.

Thứ hai, mặc dù pháp luật có quy định bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền tuy nhiên các bên có quyền tự do thỏa thuận áp dụng hay không áp dụng chế tài khi xảy ra vi phạm nghĩa vụ, thỏa thuận loại chế tài áp dụng, thỏa thuận mức độ áp dụng hoặc các trường hợp loại trừ trách nhiệm của bên vi phạm hợp đồng. Do vậy, trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ phản ánh tính chất tự do thỏa thuận, tự nguyện cam kết của các bên liên quan.

Thứ ba, trách nhiệm pháp lý do vi phạm hợp đồng thể hiện chức năng phòng ngừa, xử lý vi phạm. Cùng với đó, thông qua các quy định về trách nhiệm pháp lý, pháp luật thực hiện chức năng điều tiết các giao dịch phát triển theo một trật tự nhất định; đảm bảo sự công bằng, minh bạch và ổn định trong quá trình thực hiện hợp đồng, thúc đẩy sự phát triển của các quan hệ kinh tế, dân sự.

Đồng thời, trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng kinh doanh bất động sản còn có những đặc điểm riêng xuất phát từ đặc trưng của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Cụ thể:

Thứ nhất, đây là loại trách nhiệm pháp lý phát sinh trong loại hợp đồng giữa các chủ thể có sự bất cân xứng thông tin, khả năng quản lý rủi ro hợp đồng và bên nắm lợi thế hơn thường có xu hướng vi phạm hợp đồng để tìm kiếm cơ hội có được lợi nhuận cao hơn.

Các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 trong đó một bên trong hợp đồng kinh doanh bất động sản là các chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã có ngành, nghề kinh doanh bất động sản hoặc phải thực hiện việc kê khai, nộp thuế nếu thuộc các trường hợp kinh doanh quy mô nhỏ, dưới quy mô nhỏ pháp luật quy định); có năng lực tài chính và các điều kiện khác pháp luật quy định cụ thể. Các chủ thể kinh doanh bất động sản bỏ vốn đầu tư để tạo lập các sản phẩm bất động sản (nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, dự án bất động sản) và thông qua việc ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân khác để tìm kiếm lợi nhuận. Bên còn lại của các hợp đồng là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê lại, thuê mua các sản phẩm bất động sản của các chủ thể kinh doanh bất động sản, có thể là các nhà đầu tư lớn hay chỉ là các tổ chức, cá nhân tham gia các giao dịch nhỏ lẻ phục vụ cho chính hoạt động kinh doanh, đời sống của mình.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản là công cụ để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện các hoạt động kinh doanh của mình. Các doanh nghiệp này được thành lập để chuyên kinh doanh bất động sản, với tiềm lực tài chính mạnh, đội ngũ nhân sự am hiểu sâu pháp luật và có khả năng nắm bắt, thao túng thông tin thị trường bất động sản nên thực tế có tình trạng các doanh nghiệp này lợi dụng các lợi thế tích lũy, khai thác thông tin, lạm dụng tình trạng thông tin bất cân xứng để giành lợi ích kinh tế. Cùng với đó, khả năng quản lý các rủi ro có thể phát sinh trong quá trình đàm phán, thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản của khách hàng rõ ràng yếu thế hơn so với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/20224 Quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản có ban hành hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản và theo hợp đồng mẫu này có giành quyền để các bên thỏa thuận xử lý khi có bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Biểu hiện của tình trạng bất bình đẳng giữa các chủ thể tham gia hợp đồng kinh doanh bất động sản là thị trường bất động sản chứng kiến hàng ngàn các giao dịch, hợp đồng có điều khoản bất lợi cho khách hàng và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lợi dung tình trạng này để cố ý vi phạm nghĩa vụ nhằm đạt được lợi ích kinh tế cao hơn so với lợi ích có được khi thực hiện đúng hợp đồng.Thực tế này đòi hỏi quyền lợi chính đáng của khách hàng cần được bảo vệ thông qua các quy định pháp luật về trách nhiệm pháp lý khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vi phạm nghĩa vụ hợp đồng trên nguyên tắc bảo vệ bên bị vi phạm và cân bằng quyền lợi của hai bên.

Thứ hai, việc các áp dụng các chế tài phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại không đáp ứng được nhu cầu thỏa đáng của bên mua, bên thuê, bên thuê mua khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vi phạm nghĩa vụ.

Tại các quốc gia theo hệ thống pháp luật Anh - Mỹ thường ưu chuộng áp dụng các biện pháp có thể tính toán bằng tiền để xử lý khi có bên vi phạm hợp đồng trong khi đó buộc thực hiện đúng hợp đồng được xem là chế tài có tính ngoại lệ chỉ xảy ra đối với một số vụ việc. Jay M.Feinman đã chỉ ra 03 nguyên nhân của tình trạng này: (i) nguyên nhân từ tính lịch sử, bồi thường thiệt hại bằng tiền vốn vẫn thường được tòa án sử dụng; (ii) xuất phát từ thực tế, tòa án gặp khó khăn trong việc yêu cầu ai đó phải làm một việc rồi lại phải xác định liệu người đó có tuân thủ yêu cầu hay không; và (iii) nguyên do mang tính quan niệm rằng luật hợp đồng có nhiệm vụ bảo vệ cho những người đang dựa vào lời hứa của người khác, nhưng họ có thể được bảo vệ hoàn toàn thông qua việc đưa cho họ giá trị tiền tệ tương ứng với giá trị mà việc thực hiện lời hứa mang lại cho họ, chứ không nhất thiết cứ phải là thực hiện công việc[26].

Tuy nhiên, với đối tượng giao dịch là bất động sản thì thiệt hại được tính bằng tiền được coi là một biện pháp khắc phục không thỏa đáng theo luật cho người mua bất động sản vì tất cả bất động sản đều được coi là duy nhất. Tính duy nhất của bất động sản đòi hỏi để đảm bảo đạt được mục đích giao kết hợp đồng của bên bị vi phạm thì không có chế tài nào hữu hiệu và thuyết phục hơn là buộc bên vi phạm tiếp tục thực hiện hợp đồng. Khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không thực hiện cam kết, khách hàng thường có khuynh hướng chấp nhận chờ đợi để bên vi phạm khắc phục vi phạm hoặc yêu cầu buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng thay vì lựa chọn đổi lấy một khoản tiền phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại. Đặc trưng này đòi hỏi các quy định pháp luật buộc bên vi phạm nghĩa vụ thực hiện đúng hợp đồng cần cụ thể hơn để đảm bảo khả năng áp dụng và tính khả thi khi áp dụng cho mục đích bảo vệ quyền lợi thiết thực cho bên bị vi phạm.

Thứ ba, chủ thể chịu trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng không chỉ xét về chủ thể ký kết hợp đồng mà còn xác định trên cơ sở là chủ thể vi phạm nghĩa vụ và chủ thể có được lợi ích từ vi phạm nghĩa vụ.

Mặc dù pháp luật đã có các quy định không cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ủy quyền cho bên khác ký kết hợp đồng với khách hàng tuy nhiên thực tế xảy ra trên thị trường bất động sản nhiều năm nay cho thấy có tình trạng có hợp đồng kinh doanh bất động sản ký giữa khách hàng với một bên không phải là bên sở hữu bất động sản mà là bên môi giới, phân phối hoặc bên hợp tác, liên danh, liên kết với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản. Trong mối liên hệ này có các hợp đồng liên quan như hợp đồng môi giới/phân phối giữa chủ đầu tư và bên môi giới, phân phối; hợp đồng giữa bên môi giới, phân phối với khách hàng như các thỏa thuận đặt cọc, đăng ký giữ chỗ, cam kết mua sản phẩm; và hợp đồng chính thức ký giữa các khách hàng với chủ đầu tư ký trên cơ sở thỏa thuận với bên môi giới, bên phân phối trước đó. Trong các hợp đồng giữa bên môi giới, bên phân phối với các khách hàng, các nghĩa vụ cơ bản như bàn giao bất động sản, bàn giao giấy tờ pháp lý bất động sản cho khách hàng trong thời hạn thỏa thuận mặc dù được thỏa thuận giữa bên môi giới, bên phân phối hay đơn vị hợp tác nhưng chủ thể thực hiện các nghĩa vụ này là chủ đầu tư. Chủ đầu tư là chủ thể sở hữu bất động sản giao dịch nên lợi ích kinh tế phát sinh từ thực hiện các nghĩa vụ nêu trên là quyền lợi mà chủ đầu tư được hưởng. Trường hợp nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng bị vi phạm thì xác định ai là chủ thể phải chịu trách nhiệm pháp lý với bên bị vi phạm?

Trên nền tảng hai vấn đề cơ bản của triết học về nhân quả, lý thuyết về mối quan hệ nhân quả trực tiếp và gián tiếp được xây dựng với nội hàm: (i) mối quan hệ nhân quả là mối liên hệ khách quan, không phụ thuộc vào nhận thức của con người và (ii) nguyên nhân và hậu quả đều là các hiện tượng xảy ra trong vô số các hiện tượng vận động nối tiếp nhau; trong đó nếu tách các hiện tượng được gọi tên là nguyên nhân và hậu quả ra khỏi mối liên hệ phổ biến để xem xét một cách riêng biệt thì cái này là nguyên nhân và cái kia là kết quả. Nếu trong chuỗi các hiện tượng từ nguyên nhân đến kết quả có tồn tại các yếu tố có ý nghĩa để xác định trách nhiệm pháp lý như xuất hiện hành vi trái pháp luật của bên thứ ba hay có sự tác động của những hiện tượng được xác định là sự kiện bất khả kháng… thì hành vi vi phạm nghĩa vụ của chủ thể sẽ nằm ngoài ý nghĩa pháp lý của mối quan hệ nhân quả. Giữa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và khách hàng không trực tiếp kết ước hợp đồng với nhau nhưng có mối liên hệ qua một "chuỗi hợp đồng" trong đó không phải bên môi giới, phân phối hay bên hợp tác mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới là chủ thể thực hiện các nghĩa vụ để quyền của khách hàng được thực thi, đảm bảo trên thực tế. Thiệt hại mà các khách hàng phải gánh chịu như không được bàn giao bất động sản, không được bàn giao giấy tờ pháp lý bất động sản, căn hộ, công trình xây dựng không đúng chất lượng… là kết quả tất yếu của vi phạm mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện bởi bản thân của vi phạm này với những điều kiện cụ thể chứa đựng khả năng hiện thực làm phát sinh thiệt hại. Nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không thực hiện các hành vi vi phạm thì không có thiệt hại xảy ra với khách hàng; nói cách khác doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện hành vi vi phạm nên phải chịu trách nhiệm đối với những thiệt hại mà mình là tác giả.

Lý thuyết mối quan hệ nhân quả trực tiếp và gián tiếp khi vận dụng trong trường hợp nêu trên giải quyết được vấn đề xác định hành vi của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gắn liền với hậu quả xảy ra cho các khách hàng. Tuy nhiên, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có phải chịu các chế tài xử lý khi vi phạm đến từ các thỏa thuận giữa bên môi giới, phân phối, bên hợp tác với các khách hàng hay không lại cần phải xem xét các yếu tố xác định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã biết và đồng ý với các cam kết giữa bên môi giới, phân phối, bên hợp tác với khách hàng về các nghĩa vụ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần đảm bảo và lường trước được, dự đoán được các trách nhiệm pháp lý phải gánh chịu nếu vi phạm nghĩa vụ. Mối quan hệ nhân quả trong trường hợp này có thể được xác định như tinh thần của pháp luật Mỹ, căn cứ trên khả năng dự đoán được thiệt hại của bên vi phạm: Bên vi phạm sẽ không phải bồi thường thiệt hại cho những tổn thất có thể xảy ra mà bên vi phạm không thể dự đoán được; tổn thất có thể dự đoán được như là hậu quả có khả năng xảy ra từ hành vi vi phạm hợp đồng nếu tổn thất đó theo quy luật tự nhiên hoặc không theo quy luật tự nhiên mà là hậu quả của hoàn cảnh đặc thù mà bên vi phạm có lý do để biết.[27]

3. Nhận xét chung và đề xuất

Qua phân tích khái niệm và đặc điểm của trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng kinh doanh bất động sản có thể rút ra một số các nhận xét và đề xuất sau:

Thứ nhất, trách nhiệm pháp lý của một bên vi phạm nghĩa vụ đối với bên còn lại trong hợp đồng kinh doanh bất động sản là một loại trách nhiệm pháp lý mang tính dân sự nên tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản có một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có ưu thế hơn hẳn về vị thế trong hợp đồng và kinh nghiệm chuyên môn so với bên còn lại thì cần đặt ra vấn đề giới hạn quyền tự do thỏa thuận bằng cách thiết lập các quy định pháp luật cụ thể xử lý các trường hợp thỏa thuận bất hợp lý để bảo vệ bên yếu thế khi bị vi phạm nghĩa vụ.

Ví như đối với chế tài phạt vi phạm hợp đồng, đây là một chế tài thỏa thuận để bổ sung thêm một quyền của bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả một khoản tiền phạt và cả Luật Thương mại năm 2005, Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đều yêu cầu thỏa thuận phạt vi phạm phải được ghi nhận trong hợp đồng với quy định "phải được ghi trong hợp đồng"[28], "nếu trong hợp đồng có thỏa thuận"[29] và "là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng"[30]. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 còn nhấn mạnh một trong các nội dung cần phải có của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản là phạt vi phạm hợp đồng.[31] Về mức phạt vi phạm, Bộ luật Dân sự năm 2015 dành quyền tự do thỏa thuận cho các bên, chỉ trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác[32]; theo Luật Thương mại năm 2005, các bên được thỏa thuận mức phạt vi phạm nhưng thỏa thuận đó chỉ có giá trị trong phạm vi không vượt quá mức khống chế tối đa bằng 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm[33] và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 không có điều khoản cụ thể yêu cầu về mức phạt vi phạm.

Soi chiếu quy định về mức phạt vi phạm với chức năng của các chế tài này, tác giả nhận thấy, nếu tiếp cận dưới góc độ chức năng phạt vi phạm là răn đe, gây sức ép để buộc các bên thực hiện đúng hợp đồng thì mức phạt vi phạm sẽ không phụ thuộc vào việc hành vi vi phạm của bên vi phạm có gây thiệt hại hay không, tác giả Nguyễn Ngọc Điện đã sử dụng cụm từ “phạt vạ” cho tình huống này[34]. Tuy vậy, song giới hạn mức phạt vi phạm cũng cần xem xét đến bởi ngoài nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng thì pháp luật dân sự còn đảm bảo công bằng cho các bên trong giao dịch dân sự tuy nhiên nếu giới hạn mức phạt vi phạm bằng một con số cố định như trong Luật Thương mại hiện nay sẽ là chưa đảm bảo bởi yếu tố công bằng cần phải được đánh giá, bảo đảm trong từng hoàn cảnh cụ thể.

Do vậy, thay vì quy định cứng nhắc một giới hạn tối đa mức phạt vi phạm là dấu ấn của nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung trước đây thì cần thiết lập cơ chế, xây dựng các tiêu chí mà cơ quan giải quyết tranh chấp có thể căn cứ để điều chỉnh các thỏa thuận phạt vi phạm của các bên. Tiêu chí phổ biến được các văn bản pháp luật các quốc gia và trên thế giới sử dụng là căn cứ trên thiệt hại thực tế xảy ra mà Tòa án, cơ quan giải quyết tranh chấp được quyền quyết định tăng hoặc giảm khoản tiền bồi thường đã được các bên thỏa thuận nếu khoản tiền đó rõ ràng là quá cao hoặc quá thấp. Tiêu chí này được tìm thấy ở Bộ luật Dân sự Pháp năm 2018 tại Điều 1231-5, Bộ luật Dân sự Đức tại Điều 343, Bộ nguyên tắc UNIDROIT về hợp đồng mua bán quốc tế tại Điều 7.4.13, Luật Hợp đồng Châu Âu tại Điều 9:509, ... Theo Bộ Luật Thương mại thống nhất Hoa Kỳ thì Tòa án Hoa Kỳ không chấp nhận một mức phạt cao, có ý nghĩa trừng phạt mà họ chỉ chấp nhận điều khoản “Liquidated damages” (tiền bồi thường thiệt hại tính trước) và chỉ có hiệu lực nếu khoản tiền bồi thường ước tính đưa ra là hợp lý và thực tế, không quá thấp, không quá cao và các bên có thể lường trước được.[35] Ngoài tiêu chí thiệt hại, Bộ nguyên tắc UNIDROIT về hợp đồng mua bán quốc tế hay Luật Hợp đồng Châu Âu còn có quy định Tòa án có thể điều chỉnh mức phạt ở các trường hợp khác hay hoàn cảnh khác.

Hay như trường hợp loại trừ trách nhiệm theo sự thỏa thuận của các bên được Luật Thương mại năm 2005 quy định. Trường hợp loại trừ trách nhiệm này cụ thể hóa nguyên tắc tự do ý chí, tự do thỏa thuận hợp đồng, tuy nhiên nếu chỉ dừng lại ở quy định mang tính nguyên tắc sẽ có thể hiểu rằng mọi vi phạm nghĩa vụ của một bên nếu xảy ra trong các tình huống đã được các bên thỏa thuận, có thể thỏa thuận trong hợp đồng hoặc sau thời điểm xác lập hợp đồng thì bên vi phạm đều không phải chịu các trách nhiệm pháp lý. Nhiều ý kiến cho rằng các thỏa thuận loại trừ trách nhiệm có chức năng ngăn chặn một bên thực hiện quyền yêu cầu bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu trách nhiệm pháp lý nên nếu không có sự can thiệp của pháp luật vào các thỏa thuận này thì các thỏa thuận loại trừ này có thể trở thành phương tiện để một bên lẩn tránh trách nhiệm; gây ra bất bình đẳng cho doanh nghiệp chưa có kinh nghiệm và các doanh nghiệp đã có nhiều kinh nghiệm trong hoạt động thương mại[36] và tạo ra sự không công bằng[37].

Trong các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản mà pháp luật quy định không giới hạn quyền thỏa thuận của các bên về các trường hợp giải thoát trách nhiệm pháp lý cho nhau miễn sao các nội dung này không trái với các nội dung đã được quy định trong hợp đồng mẫu và phải phù hợp quy định của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Tuy nhiên như đã phân tích đặc trưng của trách nhiệm pháp lý do vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng kinh doanh bất động sản được phát sinh giữa các chủ thế có chênh lệch lớn về kinh nghiệm chuyên môn, vị thế trong hợp đồng nên bên yếu thế thường không được hoặc bị hạn chế quyền thỏa thuận nội dung hợp đồng; các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản soạn thảo thường thiết kế các điều khoản miễn, giảm trách nhiệm có lợi cho họ, hạn chế quyền áp dụng các chế tài xử lý do vi phạm nghĩa vụ của bên kia và dựa vào điều khoản này để cố ý vi phạm hợp đồng mà không phải chịu trách nhiệm dân sự. Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng có quy định giải pháp cho trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực tuy nhiên hiểu như thế nào là “chính đáng” thì pháp luật chưa quy định rõ và chính điều luật này cũng có quy định ưu tiên quyền thỏa thuận của các bên.[38] Nếu trong hợp đồng khách hàng ký kết chủ đầu tư cố ý đưa điều khoản khách hàng đồng ý với các thỏa thuận miễn, giảm trách nhiệm của mỗi bên thì điều luật nêu trên lại không thể được áp dụng và không thể trở thành cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng. Khi đó, khách hàng yêu cầu xem xét lại hiệu lực của các điều khoản này sẽ không có cơ sở pháp lý còn nếu Tòa công nhận hiệu lực các điều khoản này thì rõ ràng lại gây thiệt hại cho bên bị thiệt hại.

Việc công nhận các thỏa thuận loại trừ trách nhiệm khi vi phạm nghĩa vụ không chỉ pháp luật Việt Nam quy định mà pháp luật nhiều quốc gia cũng công nhận nhưng kèm theo đó là các quy định các trường hợp không áp dụng điều khoản thỏa thuận loại trừ trách nhiệm. Bộ luật Dân sự Đức tại Điều 276(3) quy định bên vi phạm không được miễn trừ trách nhiệm đối với hành vi cố ý vi phạm. Các tòa án Hoa Kỳ cũng không thừa nhận hiệu lực của thỏa thuận miễn trừ trách nhiệm đối với hành vi vi phạm với lỗi cố ý, lỗi bất cẩn nghiêm trọng và những vi phạm nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng[39]. Bộ nguyên tắc UNIDROIT về hợp đồng thương mại quốc tế tại Điều 7.1.6 có quy định điều khoản miễn trừ và quy định các trường hợp trong đó điều khoản miễn trừ bị loại bỏ khi việc áp dụng sẽ rõ ràng bất bình đẳng thể hiện ở 02 phương diện: bản thân điều khoản đó là bất bình đẳng hoặc khi áp dụng điều khoản đó sẽ dẫn tới sự mất cân bằng hiển nhiên giữa các nghĩa vụ của các bên hoặc thực tế có thể tồn tại những hoàn cảnh mà theo đó sẽ không thể viện dẫn một điều khoản ngay cả khi bản thân điều khoản đó không bất bình đẳng. Với Luật Anh, những thỏa thuận miễn trừ trách nhiệm do vi phạm những điều kiện cơ bản của hợp đồng thì được coi là không có hiệu lực pháp lý.

Do vậy, với các quy định tại Luật Thương mại năm 2005 về loại trừ trách nhiệm khi thuộc trường hợp các bên đã thỏa thuận, tác giả đề xuất có bổ sung quy định giới hạn điều khoản thỏa thuận, quy định các trường hợp không áp dụng trường hợp loại trừ trách nhiệm này như vi phạm cơ bản hợp đồng.

Thứ hai, trong các giao dịch kinh doanh bất động sản giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng còn có sự xuất hiện của một bên thứ ba như bên môi giới, bên phân phối trong chuỗi các hợp đồng như hợp đồng môi giới/phân phối giữa chủ đầu tư và bên môi giới, phân phối; hợp đồng giữa bên môi giới, phân phối với khách hàng như các thỏa thuận đặt cọc, đăng ký giữ chỗ, cam kết mua sản phẩm; và hợp đồng chính thức ký giữa các khách hàng với chủ đầu tư ký trên cơ sở thỏa thuận với bên môi giới, bên phân phối trước đó thì đối với các nghĩa vụ bên môi giới/bên phân phối ký với các khách hàng có các cam kết, nghĩa vụ mà chủ đầu tư sẽ thực hiện với khách hàng. Chủ đầu tư biết rõ các nghĩa vụ chủ đầu tư sẽ thực hiện với các khách hàng đã được bên môi giới/bên phân phối cam kết; các khoản tiền khách hàng nộp đều được bên môi giới/bên phân phối chuyển về chủ đầu tư; chủ đầu tư nhận được lợi ích phát sinh từ giao dịch giữa bên môi giới với khách hàng và chỉ thanh toán lại phí hoa hồng, phí môi giới theo thỏa thuận với bên môi giới/bên phân phối. Nếu có trường hợp nghĩa vụ thuộc cam kết của chủ đầu tư trong các hợp đồng giữa bên môi giới/bên phân phối ký với khách hàng bị vi phạm, thì theo tác giả cần xác định chủ thể có hành vi vi phạm nghĩa vụ là chủ đầu tư, từ đó xác định chủ thể có trách nhiệm chịu các trách nhiệm pháp lý với khách hàng là chủ đầu tư.

Tác giả kiến nghị có văn bản hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hoặc có Án lệ về nội dung này để thống nhất trong công tác xét xử.

4. Kết luận:

Trách nhiệm pháp lý của một bên vi phạm nghĩa vụ đối với bên còn lại trong hợp đồng kinh doanh bất động sản có những đặc trưng khác biệt so với các hợp đồng khác đòi hỏi pháp luật cần có những quy định cụ thể hay có các hướng dẫn chi tiết để vận dụng pháp luật cho phù hợp và thống nhất. Trước sự cấp thiết đó, việc nghiên cứu các quy định pháp luật điều chỉnh căn cứ trên đặc trưng trách nhiệm pháp lý của loại hợp đồng này có tham khảo các kinh nghiệm lập pháp quốc tế cũng sẽ một giải pháp pháp lý hữu hiệu để xây dựng khung pháp lý đầy đủ, bảo vệ được bên bị vi phạm nghĩa vụ và vẫn cân bằng được quyền lợi của các bên trong giao dịch.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ luật Dân sự Cộng hòa Dân chủ nhân dân Trung Hoa.

2. Bộ luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức.

3. Bộ luật Dân sự Công hòa Pháp.

4. Bộ luật Thương mại thống nhất Hợp chúng quốc Hoa Kỳ,

5. Bộ Nguyên tắc về Luật Hợp đồng châu Âu.

6. BRILL, DIFFERENCES BETWEEN RESPONSIBILITY LIABILITY, PUBLISHER BY HAGUE ACADEMY OF INTERNATION LAW, (2007).


7. Bùi Thị Thanh Hằng, Bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, (2018).

8. Cao Minh Công, Trách nhiệm công vụ và đạo đức công chức ở nước ta hiện nay, Luận án Tiến sĩ, Học viện Khoa học Xã hội Việt Nam, (2012).

9. Công ước của Liên hợp quốc về mua bán hàng hóa quốc tế, (1980).

10.Court of Appeals of Maryland. BJ’S WHOLESALE CLUB, INC. v. RUSSELL ROSEN, Individually, etc., et al. No. 99, September Term, (2012).

11. DAVID PEARCE AND ROGER HALSON, DAMAGES FOR BREACH OF CONTRACT: COMPENSATION, RESTITUTION, AND VINDICATION. OXFORD JOURNAL OF LEGAL STUDIES, ISSN 1464-3820 (IN PRESS), (2007).

12. Dương Anh Sơn, Các thỏa thuận hạn chế hay miễn trừ trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (2005).

13. ĐÀO DUY ANH, HÁN VIỆT TỪ ĐIỂN GIẢN YẾU, NXB VĂN HÓA THÔNG TIN, (1931).

14. ĐOÀN ĐỨC LƯƠNG, TRẦN THỊ HUỆ, (ĐỒNG CHỦ BIÊN), PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG TRONG LĨNH VỰC DÂN SỰ VIỆT NAM HIỆN ĐẠI, TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT - ĐẠI HỌC HUẾ, NXB CÔNG AN NHÂN DÂN, (2021).

15. ĐỖ VĂN ĐẠI, CÁC BIỆN PHÁP XỬ LÝ VIỆC KHÔNG THỰC HIỆN ĐÚNG HỢP ĐỒNG TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM, NXB HỒNG ĐỨC - HỘI LUẬT GIA VIỆT NAM, (2019).

16.J AY M. FEINMAN, LUẬT 101 MỌI ĐIỀU BẠN CẦN BIẾT VỀ PHÁP LUẬT HOA KỲ, NXB LUẬT HỒNG ĐỨC, (2012).

17. Hoàng Ngọc Thiết, Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng mua bán hàng hóa theo Bộ Luật Thương mại thống nhất Hoa Kỳ, Trường Đại học Ngoại Thương, Hà Nội, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, (2005).

18.LÊ THỊ TUYẾT HÀ, TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ DO VI PHẠM HỢP ĐỒNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM, LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC, HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI, (2016).

19.NGUYỄN NGỌC ĐIỆN, GIÁO TRÌNH LUẬT DÂN SỰ TẬP 2 (TÁI BẢN LẦN THỨ 6 CÓ CHỈNH SỬA), KHOA LUẬT TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NXB ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, (2023).

20. NGUYỄN VĂN GIÀU, NGUYỄN VĂN PHÚC, NGUYỄN ĐÌNH CUNG, THỂ CHẾ PHÁP LUẬT KINH TẾ MỘT SỐ QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI.

21. NGUYỄN VĂN LUYỆN, LÊ THỊ BÍCH THỌ, DƯƠNG ANH SƠN, GIÁO TRÌNH LUẬT HỢP ĐỒNG THƯƠNG MẠI QUỐC TẾ, ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, (2005).

22. Nguyễn Văn Quân, Góp phần nhận thức lại về trách nhiệm pháp lý dưới góc độ lý luận, Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội: Luật học, Tập 34, số 1 (2018).

23. TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI, GIÁO TRÌNH LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM TẬP II, NXB CÔNG AN NHÂN DÂN, (2018).

24. TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI, GIÁO TRÌNH LÝ LUẬN NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT, NXB CÔNG AN NHÂN DÂN, (2009).

25. Từ điển Oxford. https://www.oxfordlearnersdictionaries.com/definition/ english/responsibility?q=responsibility, (ngày 18/5/2025).

26.Từ điển Oxford: https://www.oxfordlearnersdictionaries.com/definition/ english/liability, (ngày 18/5/2025).

27.TỪ ĐIỂN PHÁP LUẬT ANH - VIỆT, NXB KHOA HỌC XÃ HỘI, (1992).

28.VIỆN NGÔN NGỮ HỌC, TỪ ĐIỂN ANH - VIỆT, NXB THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, (2005).

29.VIỆN NGÔN NGỮ HỌC, TỪ ĐIỂN TIẾNG VIỆT, NXB ĐÀ NẴNG, (2003).

* ThS. Lê Cao, Nghiên cứu sinh Trường Đại học Luật - Đại học Huế. Giám đốc Công ty Luật Hợp danh FDVN. Duyệt đăng 25/7/2024. Email: Luatsulecao@gmail.com.

[1] Khoản 8 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

[2] ĐÀO DUY ANH, HÁN VIỆT TỪ ĐIỂN GIẢN YẾU, NXB VĂN HÓA THÔNG TIN, TR. 717 (1931).

[3] VIỆN NGÔN NGỮ HỌC, TỪ ĐIỂN TIẾNG VIỆT, NXB ĐÀ NẴNG, TR. 1020 (2003).

[4] Cao Minh Công, Trách nhiệm công vụ và đạo đức công chức ở nước ta hiện nay, Luận án Tiến sĩ, Học viện Khoa học Xã hội Việt Nam, tr.43 (2012).

[5] Nguyễn Văn Quân, Góp phần nhận thức lại về trách nhiệm pháp lý dưới góc độ lý luận, Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội: Luật học, Tập 34, số 1, tr.3 (2018).

[6]VIỆN NGÔN NGỮ HỌC, TỪ ĐIỂN ANH - VIỆT, NXB THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, TR. 1431 (2005).

[7] Theo từ điển Oxford: “responsibility”: a duty to deal with or take care of somebody/something, so that you may be blamed if something goes wrong; https://www.oxfordlearnersdictionaries.com/definition/english/ responsibility? q=responsibility, (ngày 18/5/2025).

[8] Theo từ điển Oxford: “liability” the state of being legally responsible for something; https://www.oxfordlearnersdictionaries.com/definition/english/liability.

[9] TỪ ĐIỂN PHÁP LUẬT ANH - VIỆT, NXB KHOA HỌC XÃ HỘI, tr. 232 (1992).

[10] TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI, GIÁO TRÌNH LÝ LUẬN NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT, NXB CÔNG AN NHÂN DÂN, TR.508 (2009).

[11] TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI, GIÁO TRÌNH LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM TẬP II, NXB CÔNG AN NHÂN DÂN, TR.53 (2018).

[12] Bùi Thị Thanh Hằng, Bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.27 (2018).

[13] ĐỖ VĂN ĐẠI, CÁC BIỆN PHÁP XỬ LÝ VIỆC KHÔNG THỰC HIỆN ĐÚNG HỢP ĐỒNG TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM, NXB HỒNG ĐỨC - HỘI LUẬT GIA VIỆT NAM, TR.40 (2019).

[14] ĐOÀN ĐỨC LƯƠNG, TRẦN THỊ HUỆ, (ĐỒNG CHỦ BIÊN), PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG TRONG LĨNH VỰC DÂN SỰ VIỆT NAM HIỆN ĐẠI, TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT - ĐẠI HỌC HUẾ, NXB CÔNG AN NHÂN DÂN, TR.360 (2021); Lê Thị Tuyết Hà, Trách nhiệm pháp lý do vi phạm hợp đồng thương mại ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, tr. 49 (2016).

[15] DAVID PEARCE AND ROGER HALSON, DAMAGES FOR BREACH OF CONTRACT: COMPENSATION, RESTITUTION, AND VINDICATION. OXFORD JOURNAL OF LEGAL STUDIES, ISSN 1464-3820 (IN PRESS) (2007): "no liability attaches as regards a loss which the claimant could reasonably have avoided”.

[16] BRILL, DIFFERENCES BETWEEN RESPONSIBILITY LIABILITY, PUBLISHER BY HAGUE ACADEMY OF INTERNATION LAW, VOLUME 247 (2007).

[17] Lê Thị Tuyết Hà, tlđd, tr.49 (2016).

[18] Viện ngôn ngữ học, sđd, tr.431 (2016).

[19] ĐOÀN ĐỨC LƯƠNG, TRẦN THỊ HUỆ (ĐỒNG CHỦ BIÊN), SĐD, TR.360 (2021).

[20] Điều 104 Bộ luật dân sự năm 2015.

[21] Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015.

[22] Điều 139 Bộ luật dân sự năm 2015.

[23] Khoản 1 Điều 149 Bộ luật dân sự năm 2015.

[24] VIỆN NGÔN NGỮ HỌC, SĐD, NXB ĐÀ NẴNG, TR.792 (2003).

[25] Khoản 2 Điều 419 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 2 Điều 302 Luật Thương mại năm 2005.

[26] JAY M.FEINMAN, LUẬT 101 MỌI ĐIỀU BẠN CẦN BIẾT VỀ PHÁP LUẬT HOA KỲ, NXB LUẬT HỒNG ĐỨC, TR. 244- 245 (2012).

[27] NGUYỄN VĂN GIÀU, NGUYỄN VĂN PHÚC, NGUYỄN ĐÌNH CUNG, THỂ CHẾ PHÁP LUẬT KINH TẾ MỘT SỐ QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI, TR.191.

[28] Khoản 3 Điều 48 Luật KDBĐS năm 2023.

[29] Điều 300 LTM năm 2005.

[30] Khoản 1 Điều 418 BLDS năm 2015

[31] Điểm k khoản 1, điểm i khoản 2 và điểm k khoản 3 Điều 46

[32] Khoản 2 Điều 418 BLDS năm 2015.

[33] Điều 301 LTM năm 2005.

[34] NGUYỄN NGỌC ĐIỆN, GIÁO TRÌNH LUẬT DÂN SỰ TẬP 2 (TÁI BẢN LẦN THỨ 6 CÓ CHỈNH SỬA), KHOA LUẬT TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NXB ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, TR.123 (2023).

[35] Hoàng Ngọc Thiết, Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng mua bán hàng hóa theo Bộ Luật Thương mại thống nhất Hoa Kỳ, Trường Đại học Ngoại Thương, Hà Nội, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, tr.59 (2005).

[36] NGUYỄN VĂN LUYỆN, LÊ THỊ BÍCH THỌ, DƯƠNG ANH SƠN, GIÁO TRÌNH LUẬT HỢP ĐỒNG THƯƠNG MẠI QUỐC TẾ, ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, TR. 75 (2005).

[37] Dương Anh Sơn, Các thỏa thuận hạn chế hay miễn trừ trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 3/2005, http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=209035m, (ngày 18/5/2025).

[38] Khoản 3 Điều 405 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[39] Xem Court of Appeals of Maryland, BJ’S WHOLESALE CLUB, INC. v. RUSSELL ROSEN, Individually, etc., et al. No. 99, September Term, 2012, at 10.