Tăng điều kiện đấu thầu: Khó doanh nghiệp nội, cơ hội cho "ông lớn" ngoại?

Từ 1/8, ba luật quan trọng liên quan tới bất động sản gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực. Đến thời điểm này đã có 5 Nghị định được ban hành để hướng dẫn thi hành các luật. Riêng quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án sẽ do Bộ Kế hoạch và Đầu tư xây dựng và soạn thảo. Hiện nay, Bộ đang lấy ý kiến góp ý đối với Dự thảo Thông tư sửa đổi một số điều của Thông tư số 09/2021, hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư và dự án đầu tư có sử dụng đất.

Ngay lập tức, nhiều hiệp hội, doanh nghiệp đã có ý kiến phản hồi. Bởi đây là nội dung rất quan trọng. Nếu 3 luật mới là các cách thức để thực hiện, thì quy định về đấu thầu lại được xem là gốc rễ, để từ đó một dự án bất động sản có thể hình thành.

Các doanh nghiệp bất động sản cho biết, ngay khi các luật mới có hiệu lực, thị trường sẽ có 3 hình thức để đầu tư phát triển dự án bất động sản. Thứ nhất, đó là đấu giá, thứ 2 là đất chuyển mục đích sử dụng, thứ 3 là đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất.

Trong bối cảnh hiện nay, hình thức thứ 1 và thứ 2 chỉ phù hợp với đất có diện tích nhỏ. Các doanh nghiệp cho biết, các dự án quy mô từ 20-30ha trở lên thì chỉ thực hiện theo hình thức thứ 3 là đấu thầu. Thậm chí sẽ là xu hướng chủ đạo trên thị trường sắp tới.

Trong khi đấu giá chọn ra người trả giá cao nhất, thì đấu thầu là lựa chọn người đáp ứng tốt nhất yêu cầu mà nhà thầu đưa ra, có năng lực nhất. Với tầm quan trọng như vậy, dự thảo Thông tư liên quan tới hoạt động đấu thầu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư đưa ra, đang đặc biệt nhận được sự quan tâm từ các doanh nghiệp.

Có thể lấy ví dụ, nếu một dự án đang được tiến hành mời đấu thầu thì theo quy định hiện hành, một trong các điều kiện trong hồ sơ tham gia là nhà đầu tư phải chứng minh các dự án tương tự đã hoàn thành hoặc hoàn thành phần lớn giá trị tương đương với dự án mời thầu, tỷ lệ này từ 50 - 70% tổng giá trị dự án. Thế nhưng, trong dự thảo thông tư đang được lấy kiến thì tỷ lệ hoàn thành, nghiệm thu các hạng mục công trình hoặc giá trị khối lượng công việc của dự án đó phải đạt tối thiểu 80%.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, việc tăng tỷ lệ nghiệm thu lên tới 80% là thách thức rất lớn với các doanh nghiệp. Ngoài ra, còn có thể làm sụt giảm tính cạnh tranh môi trường đầu tư trong nước, giảm năng lực tham gia đấu thầu của doanh nghiệp đối với các dự án sử dụng đất có tổng mức đầu tư, quy mô lớn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết: "Với quy định này thì vô hình chung đã loại từ vòng "gửi xe", tức là không nộp được hồ sơ dự thầu. Như vậy quy định này chỉ có lợi cho một số rất ít những tập đoàn lớn trong nước, đặc biệt là có lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài".

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam VCCI cũng đã có văn bản gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư, góp ý về các nội dung trong dự thảo. Liên đoàn cho rằng, quy định nhà đầu tư phải có kinh nghiệm từng thực hiện dự án có tổng vốn đầu tư hoặc tổng mức đầu tư tối thiểu đạt từ 50-70% dự án xét đấu thầu sẽ gây nhiều khó khăn.

Ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết: "Mục tiêu đấu thầu của chúng ta là muốn thúc đẩy sự cạnh tranh, bởi vì đấu thầu là tránh tình trạng chỉ định thầu giao đất không công khai, không minh bạch. Khi đấu thầu là tạo sự cạnh tranh, trong khi đấy đặt điều kiện quá cao thì chúng tôi cho rằng có thể ảnh hưởng tới phần lớn các doanh nghiệp đang kinh doanh hiện tại".

Các hiệp hội, doanh nghiệp cho rằng, điều kiện đấu thầu chặt chẽ sẽ giúp "sân chơi" này loại bỏ được các nhà đầu tư năng lực yếu kém. Nhưng nếu tăng điều kiện quá cao, vô tình sẽ làm giảm sự cạnh tranh, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong tiếp cận dự án đầu tư quy mô lớn.

Rõ ràng, quy định về đấu thầu sẽ tác động mạnh tới việc hình thành các dự án bất động sản trong tương lai, đặc biệt là các dự án có quy mô lớn, có sự ảnh hưởng tới phát triển kinh tế, xã hội của các địa phương, nơi có dự án.

Theo ý kiến từ các Hiệp hội, để tìm được các doanh nghiệp đáp ứng về quy mô vốn, có kinh nghiệm như trong Dự thảo hiện nay là điều khó khăn. Liên đoàn Thương mại - Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đưa ra dẫn chứng: Trên hệ thống mạng đấu thầu quốc gia đăng tải dự án có quy mô tổng vốn đầu tư thực hiện lên đến hơn 80.000 tỷ đồng.

Theo dự thảo quy định, đòi hỏi nhà đầu tư phải có kinh nghiệm đã từng thực hiện dự án từ 40.000 - 56.000 tỷ đồng trở lên thì mới được tham gia đấu thầu. Với những tiêu chí trên thì chỉ có một số rất ít doanh nghiệp có thể tham gia đấu thầu, không phù hợp với nguyên tắc bảo đảm tính cạnh tranh quy định tại Luật Đấu thầu năm 2023.

Kiến nghị các quy định về hoạt động đấu thầu

Là chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng, đồng thời cũng là doanh nghiệp đã phát triển nhiều dự án bất động sản, ông Hiệp cho biết, ông đã 3 lần có ý kiến góp ý trực tiếp với cơ quan soạn thảo về Dự thảo Thông tư hướng dẫn hoạt động đấu thầu. Với các dự án có quy mô lớn, phải chọn được nhà đầu tư có tâm, có tầm. Vì các dự án này có thể thay đổi bộ mặt của cả một địa phương, một khu vực.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết: "Theo quy định mới mà Bộ Xây dựng ban hành, tất cả các đô thị phát triển nhà ở đều phải xây dựng hết. Đây chính là cái quy định làm cho tổng mức đầu tư của dự án sẽ rất lớn, năng lực tài chính chỉ cần tính đến 35% là được rồi, nó không phải chỉ đơn thuần về mặt kinh tế, có cả phương án đầu tư. Trong dự thảo như Bộ Kế hoạch và Đầu tư soạn thảo thì chúng tôi chưa thấy thể hiện rõ ý này".

Các hiệp hội đề xuất, dự thảo Thông tư cần có sự tính toán kỹ về quy định vốn chủ sở hữu tối thiểu mà nhà đầu tư đã góp vào dự án tương tự trước đây.

Ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho hay: "Thủ tục xác nhận vốn chủ sở hữu có thể mất rất nhiều thời gian và làm cho doanh nghiệp cũng bỏ lỡ nhiều cơ hội để tham gia đấu thầu có thể không kịp bởi vì tiến hành các hoạt động kiểm toán, đánh giá về tài chính".

"Những doanh nghiệp mới tham gia thị trường thì không thể nào có đủ những điều kiện mà các quy định trong thông tư đưa ra. Cần phải cân nhắc để có tính thực tế", ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị.

Quy định yêu cầu tỷ lệ nghiệm thu các công trình trước đó phải đạt tối thiểu 80% được đánh giá là chưa phù hợp với thực tế. Bởi theo phản ánh của các doanh nghiệp, các dự án lớn thường được thiết kế phân kỳ, kéo dài nhiều năm. Thậm chí, nhà đầu tư xây dựng từng phân khu đưa vào vận hành sử dụng, trong khi vẫn tiếp tục xây các phân khu tiếp. Có những dự án kéo dài nhiều năm, phụ thuộc và tình hình thị trường. Một số ý kiến đề xuất: Trong trường hợp thông tư buộc phải đưa ra con số cụ thể về tỷ lệ hoàn thành nghiệm thu thì chỉ nên ghi: "quy định hoàn thành phần lớn" nghĩa là chỉ cần xong trên 50% hạng mục công trình hoặc trên 50% giá trị dự án.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng: "Rất cần thiết phải giữ nguyên quy định của Thông tư 09 mà Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã ban hành năm 2021".

Các doanh nghiệp cho rằng, nếu ràng buộc điều kiện quá cao trong việc đấu thầu dự án sẽ khiến các nhà đầu tư tăng chi phí, làm tăng giá bán. Và cuối cùng, khách hàng mua nhà sẽ phải chịu mức giá cao.

Các chuyên gia cho rằng, những quy định mới liên quan đến đấu thầu đang được Bộ Kế hoạch và Đầu tư đưa ra lấy ý kiến sẽ tác động mạnh tới nguồn cung, chất lượng dự án trong tương lai. Đồng thời có mối liên hệ chặt chẽ với 3 luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực, tạo sự chuyển biến căn bản đối với thị trường bất động sản. Những dự án đẹp, có quy mô lớn, được quy hoạch đồng bộ, đầy đủ tiện ích đang là mảnh ghép cần thiết tại nhiều tỉnh, thành hiện nay. Để tạo dựng được các dự án này, thì các doanh nghiệp cần khởi động từ khâu đấu thầu với những quy định tạo môi trường kinh doanh thuận lợi, tháo gỡ khó khăn, tạo sự cạnh tranh minh bạch.