Phòng, chống gian lận trong kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản: Kinh nghiệm Hàn Quốc và gợi mở cho Việt Nam

Tóm tắt: Gian lận trong kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản là một vấn đề dai dẳng và phức tạp tại nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam. Tình trạng mạo danh sàn, lừa đảo qua hợp đồng đặt cọc, thiếu minh bạch thông tin, và sự phối hợp chưa hiệu quả giữa các cơ quan quản lý là những biểu hiện rõ nét nhất. Nghiên cứu này hướng đến việc phân tích các cơ chế pháp lý và kỹ thuật quản lý đã được Hàn Quốc áp dụng để phòng, chống gian lận trên thị trường bất động sản khi giao dịch qua sàn. Thông qua phân tích trường hợp điển hình, bài viết làm rõ cách Hàn Quốc áp dụng hệ thống đăng ký sàn bắt buộc, công nghệ số hóa thông tin giao dịch, và cơ chế xử lý vi phạm minh bạch để giảm thiểu rủi ro gian lận. Từ đó, nghiên cứu đưa ra một số gợi mở cho Việt Nam như: hoàn thiện quy định về điều kiện hành nghề và trách nhiệm pháp lý của sàn, xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia minh bạch, và ứng dụng công nghệ thông tin trong giám sát giao dịch. Những đề xuất này có thể góp phần nâng cao hiệu lực thực thi pháp luật và bảo vệ người tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản.
Từ khóa: Gian lận; Sàn giao dịch bất động sản; Hàn Quốc; Việt Nam; Pháp luật; Giao dịch điện tử; Quản lý nhà nước

Abstract: Fraud in real estate exchange services constitutes a persistent and multifaceted challenge across jurisdictions, including Vietnam. Manifestations are evident in the proliferation of fictitious exchanges, fraudulent deposit agreements, lack of transparency in market information, and insufficient inter-agency coordination.This study examines the legal frameworks and regulatory techniques employed in South Korea to address fraud in exchange-based real estate transactions. Through case analysis, it elucidates the Korean model, which relies on a mandatory registration regime for exchanges, the digitalization of transaction data, and transparent enforcement mechanisms to deter and sanction misconduct.Drawing upon these insights, the article offers several implications for Vietnam: strengthening statutory provisions on licensing requirements and the legal liabilities of exchanges, establishing a transparent national real estate database, and leveraging information technology in supervisory mechanisms. These proposals aim to reinforce legal enforcement capacity and enhance consumer protection within the real
Keywords: Fraud; Real estate brokerage; South Korea; Vietnam; Law; Electronic transactions; State management

I. Đặt vấn đề

Trong hai thập niên qua, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã chứng kiến sự tăng trưởng nhanh chóng cả về quy mô, giá trị giao dịch và mức độ tham gia của các chủ thể. Sự phát triển của thị trường này đóng vai trò quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư và điều tiết đô thị. Trong bối cảnh đó, các sàn giao dịch bất động sản (SGD BĐS) nổi lên như một đơn vị trung gian có chức năng kết nối giữa bên bán - bên mua, thuê và cho thuê bất động sản, cung cấp thông tin, hỗ trợ thủ tục pháp lý, và góp phần thúc đẩy tính minh bạch trong giao dịch. Tuy nhiên, thực tiễn tại Việt Nam thời gian qua cho thấy tình trạng gian lận trong hoạt động của các sàn giao dịch diễn biến ngày càng phức tạp và tinh vi. Nhiều vụ việc liên quan đến sàn “ma” - tức sàn không đăng ký hợp pháp nhưng vẫn hoạt động công khai; tình trạng nhân viên sàn lừa đảo tiền đặt cọc; hoặc việc cung cấp thông tin sai lệch về pháp lý, quy hoạch, tiến độ dự án để đánh lừa khách hàng... đã khiến người tiêu dùng và nhà đầu tư chịu thiệt hại nặng nề. Không ít vụ việc kéo dài, khó xử lý do pháp luật thiếu quy định rõ ràng về điều kiện thành lập, trách nhiệm pháp lý của sàn, cũng như cơ chế giám sát và xử phạt tương xứng.

Những bất cập nói trên phản ánh một khoảng trống pháp lý đáng kể trong thiết kế cơ chế quản lý sàn giao dịch BĐS tại Việt Nam hiện nay. Trong khi đó, một số quốc gia châu Á có đặc điểm thể chế tương đồng, tiêu biểu là Hàn Quốc, đã xây dựng được hệ thống kiểm soát gian lận khá bài bản, với sự kết hợp giữa quy định pháp lý chặt chẽ, cơ chế cấp phép minh bạch và ứng dụng công nghệ số trong giám sát giao dịch. Việc chọn Hàn Quốc làm mô hình tham chiếu trong nghiên cứu này xuất phát từ hai lý do chính. Thứ nhất, Hàn Quốc có khuôn khổ pháp lý khá hoàn chỉnh về dịch vụ môi giới và sàn giao dịch BĐS, trong đó đặc biệt chú trọng đến bảo vệ người tiêu dùng và minh bạch hóa thông tin. Thứ hai, quốc gia này đã áp dụng thành công các công cụ kỹ thuật số như nền tảng quản lý bất động sản quốc gia, cho phép theo dõi, kiểm chứng và lưu trữ thông tin giao dịch trên phạm vi toàn quốc. Nghiên cứu này nhằm (i) phân tích cơ chế phòng chống gian lận trong hoạt động sàn giao dịch BĐS tại Hàn Quốc; (ii) đối chiếu với thực trạng và lỗ hổng pháp lý tại Việt Nam; từ đó (iii) đề xuất một số kiến nghị chính sách mang tính khả thi, có thể góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật và tăng cường hiệu quả quản lý trong lĩnh vực này. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào hành vi gian lận phát sinh từ phía sàn giao dịch, không đi sâu vào các loại hình gian lận khác trong giao dịch bất động sản nói chung.

II. Cơ sở lý luận về phòng chống gian lận trong giao dịch bất động sản qua sàn

1. Khái niệm gian lận trong giao dịch bất động sản qua sàn

Theo lý luận pháp lý, “gian lận” được hiểu là hành vi cố ý đưa ra thông tin sai lệch hoặc che giấu sự thật quan trọng nhằm lừa dối đối tác, khiến họ đưa ra quyết định giao kết giao dịch không phù hợp với lợi ích thực sự của mình. Trong giao dịch dân sự, hành vi gian lận có thể dẫn đến hậu quả là hợp đồng vô hiệu, yêu cầu bồi thường thiệt hại, hoặc thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự. Trong lĩnh vực bất động sản - một lĩnh vực gắn liền với tài sản có giá trị lớn, tính pháp lý phức tạp và phụ thuộc nhiều vào thông tin - gian lận thường được thực hiện thông qua việc cố tình cung cấp sai thông tin về quyền sở hữu, quyền sử dụng, tình trạng pháp lý, quy hoạch, giá trị tài sản hoặc danh tính các chủ thể tham gia giao dịch. Theo nghiên cứu của Lim & Han (2021) tại Hàn Quốc, gian lận bất động sản qua sàn thường liên quan đến việc:“Cố ý thổi phồng giá trị tài sản, lập khống hồ sơ pháp lý, che giấu tình trạng quy hoạch, và cấu kết với môi giới để lừa đảo người mua” [1]. Theo luật thực định, pháp luật Việt Nam không có định nghĩa thống nhất về “gian lận trong giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên, các điều luật liên quan gián tiếp quy định hành vi này thông qua các khái niệm như “gian dối để chiếm đoạt tài sản” (Bộ luật Hình sự), “giao kết hợp đồng do bị lừa dối” (Bộ luật Dân sự), hoặc “hành vi cung cấp thông tin sai lệch gây thiệt hại cho người tiêu dùng” (Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng). Tại một số quốc gia, ví dụ Hàn Quốc, Hoa Kỳ hoặc Singapore, gian lận trong lĩnh vực môi giới và sàn giao dịch BĐS được nhận diện cụ thể hơn với các dạng hành vi bị cấm, kèm theo cơ chế công khai hóa thông tin giao dịch và trách nhiệm giải trình của chủ thể trung gian. Từ những cách hiểu trên, theo tác giả, khái niệm về gian lận trong giao dịch bất động sản qua sàn là: hành vi cố ý cung cấp thông tin sai lệch, che giấu sự thật, làm giả tài liệu, thông đồng hoặc lợi dụng quy trình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản để trục lợi hoặc gây thiệt hại cho bên tham gia giao dịch khác, làm sai lệch sự minh bạch và công bằng trong thị trường bất động sản.

2. Các lý thuyết cơ bản

Để hiểu rõ hơn bản chất của vấn đề bắt đầu từ đâu cho việc nghiên cứu, chúng ta tìm hiểu một số lý thuyết cơ bản sau đây:

2.1. Lý thuyết về thông tin bất đối xứng (Information Asymmetry Theory)

Theo George Akerlof trong công trình “The Market for Lemons” (1970), khi người bán nắm giữ nhiều thông tin hơn người mua, các hành vi gian lận sẽ dễ phát sinh nếu thiếu thiết chế kiểm soát. George Akerlof (1970) là người đặt nền móng cho lý thuyết này qua bài báo nổi tiếng "The Market for Lemons". Ông chứng minh rằng trong một thị trường mà người bán biết rõ chất lượng hàng hóa (xe hơi cũ), còn người mua thì không, hàng hóa kém chất lượng sẽ chiếm lĩnh thị trường - dẫn đến “thị trường bị sụp đổ” [2](market failure).Trong môi trường bất động sản - nơi thông tin thường thiếu minh bạch và khó tiếp cận - nguy cơ này càng lớn. Sàn giao dịch BĐS nếu không minh bạch hóa thông tin sẽ trở thành nơi tạo điều kiện cho gian lận phát triển. Thông tin bất đối xứng là nguyên nhân chính dẫn đến gian lận, thổi giá, mua bán không lành mạnh. Đây là lý do vì sao nhiều quốc gia thiết lập cơ chế báo cáo giao dịch, đăng ký tài sản số, cấp phép sàn giao dịch.

2.2. Lý thuyết người đại diện và xung đột lợi ích (Principal-Agent Theory)

Lý thuyết người ủy quyền - người đại diện nghiên cứu mối quan hệ giữa hai chủ thể: Người ủy quyền: Bên giao quyền - người sở hữu nguồn lực, lợi ích hoặc quyền định đoạt (ví dụ: cổ đông, khách hàng…). Người đại diện: Bên được ủy quyền - thực hiện công việc hoặc quyết định thay mặt người ủy quyền (ví dụ: CEO, nhà môi giới…). Vấn đề phát sinh khi người đại diện không hoàn toàn hành động vì lợi ích của người ủy quyền, do: Thông tin bất đối xứng, người đại diện thường biết nhiều hơn về hành vi của chính mình hoặc về tình hình thực tế, lợi ích không trùng khớp. Người đại diện có thể ưu tiên lợi ích cá nhân (thu nhập, quyền lực, uy tín...) hơn là lợi ích của người ủy quyền [3]. Theo lý thuyết này, người môi giới/ sàn giao dịch có thể hành động vì lợi ích của mình thay vì lợi ích của khách hàng. Nếu không có cơ chế giám sát và chế tài hiệu quả, hành vi gian lận dễ xảy ra do sự lệch pha lợi ích. Điều này lý giải vì sao cần các chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp, trách nhiệm pháp lý và quy trình kiểm soát chặt chẽ.

2.3. Lý thuyết về quản trị rủi ro và kiểm soát gian lận (Fraud Triangle Theory - Donald Cressey)

Donald R. Cressey (1919 -1987) - Giáo sư tội phạm học tại Đại học Indiana và sau này là cố vấn của nhiều tổ chức phòng chống gian lận. Trong nghiên cứu kinh điển của mình về “những người phạm tội đáng tin” - tức là những cá nhân được tin tưởng trong tổ chức nhưng đã gian lận. Cressey đưa ra mô hình giải thích tại sao người ta lại thực hiện hành vi gian lận. Là cơ sở cho các hệ thống quản trị rủi ro, kiểm toán nội bộ, xây dựng quy chế phòng chống gian lận, giúp các tổ chức không chỉ tập trung vào “xử lý hậu quả” mà phải ngăn ngừa từ gốc rễ bằng cách: Giảm áp lực tài chính không lành mạnh (quản trị hiệu suất hợp lý), tăng cường kiểm soát và giám sát minh bạch, tuyên truyền giá trị đạo đức, luật pháp và chế tài nghiêm minh. Ba yếu tố cấu thành gian lận là: động cơ (pressure), cơ hội (opportunity) và sự biện minh (rationalization) [4]. Trong lĩnh vực sàn giao dịch bất động sản: Áp lực lợi nhuận hoặc doanh số tạo động cơ gian lận; lỗ hổng trong giám sát, kiểm tra tạo cơ hội; môi trường thiếu chuẩn mực nghề nghiệp dẫn đến sự biện minh. Phòng chống gian lận cần tác động cả ba yếu tố này thông qua khung pháp lý, giám sát kỹ thuật số, và đạo đức nghề. Giao dịch bất động sản đặc biệt dễ bị gian lận do giá trị tài sản cao, cấu trúc sở hữu phức tạp và sự giám sát hạn chế tại nhiều quốc gia. Các hình thức gian lận phổ biến bao gồm: gian lận quyền sở hữu (title fraud), trình bày sai lệch về giá trị hoặc tình trạng tài sản, và sử dụng bên trung gian thứ ba để che giấu chủ sở hữu thực sự” [5].

3. Đặc điểm của gian lận trong môi trường giao dịch bất động sản qua sàn

Giao dịch bất động sản thông qua sàn mang bản chất trung gian thông tin. Chủ thể mua - bán thường không tương tác trực tiếp, mà phụ thuộc vào dữ liệu, lời giới thiệu và hợp đồng được soạn thảo bởi sàn giao dịch. “Gian lận trong giao dịch bất động sản thường là hành vi cấu kết giữa nhiều chủ thể, khiến việc phát hiện và xử lý gặp nhiều khó khăn” [6]. Điều này khiến thông tin trở thành yếu tố cốt lõi nhưng đồng thời cũng là điểm yếu dễ bị thao túng. Theo Nadav Shoked “sự dối trá trong bất động sản đô thị không chỉ là kết quả của một số cá nhân bất lương vi phạm luật lệ. Trái lại, nó được tích hợp ngay trong chính cấu trúc pháp lý và thể chế điều chỉnh quyền sở hữu” [7]. Một số đặc điểm nổi bật của gian lận trong môi trường giao dịch qua sàn bao gồm: (i)Tính phi vật chất của hành vi: Gian lận không diễn ra dưới dạng hành động cưỡng đoạt hữu hình, mà thường là sự che giấu, bóp méo hoặc giả tạo thông tin; (ii)Tình trạng thông tin bất cân xứng: Người mua thường không đủ khả năng kiểm chứng tính chính xác của thông tin do sàn cung cấp, từ đó dễ bị dẫn dắt sai lệch. Gian lận xảy ra khi thông tin bất cân xứng và thiếu minh bạch không bị kiểm soát [8]. Các dạng gian lận phổ biến: Mạo danh chủ sở hữu hoặc nhà phát triển dự án để ký hợp đồng giả; tạo lập các “sàn ảo” không có đăng ký kinh doanh hoặc địa chỉ thật; lừa đảo tiền đặt cọc, tiền giữ chỗ thông qua hợp đồng mập mờ; thổi giá, làm giá bằng thông tin giả mạo về “cơn sốt đất”, quy hoạch không có thật. Gian lận là dạng cơ hội chủ nghĩa pháp lý (legal opportunism), khai thác kẽ hở pháp luật và niềm tin vào hệ thống sàn giao dịch [9]. Giao dịch bất động sản qua sàn được kỳ vọng là công cụ minh bạch hóa thị trường, giảm thiểu rủi ro và bảo vệ các bên tham gia. Tuy nhiên, chính trong môi trường này vẫn tồn tại nhiều dạng gian lận phức tạp với những đặc điểm riêng biệt, thể hiện qua các khía cạnh sau:

Một là, Gian lận có tính tổ chức và cấu kết giữa nhiều chủ thể

Khác với các hành vi gian lận cá nhân nhỏ lẻ, gian lận trong môi trường sàn giao dịch thường mang tính cấu kết có hệ thống giữa nhiều bên như: Chủ đầu tư - sàn giao dịch - môi giới. Sàn giao dịch - cơ quan cấp giấy tờ - tổ chức định giá. Nhân viên môi giới trong nội bộ sàn cùng câu kết thao túng. Ví dụ, một số sàn lập ra các "dự án ma" hoặc giả danh đại diện chủ đầu tư để thực hiện giao dịch, gây thiệt hại lớn cho người mua. “Gian lận trong các giao dịch bất động sản qua môi giới thường liên quan đến những âm mưu có tổ chức, trong đó nhiều bên thông đồng với nhau để trình bày sai lệch về tình trạng tài sản hoặc tình trạng sở hữu, khiến việc phát hiện và xử lý trở nên khó khăn hơn” [10].

Hai là, Che giấu thông tin tinh vi và khó xác minh, gian lận qua sàn thường lợi dụng vị trí trung gian của sàn để che giấu, làm mờ hoặc thao túng thông tin, trong đó phổ biến là: Thông tin pháp lý không rõ ràng, không cập nhật (sổ đỏ, quy hoạch, thế chấp…). Giá cả bị đẩy lên qua nhiều lớp giao dịch nội bộ (môi giới nội bộ giả danh khách hàng). Thông tin thị trường một chiều từ sàn, thiếu nguồn kiểm chứng độc lập. Do người mua thường tin tưởng vào sàn và thiếu công cụ tra cứu độc lập, họ dễ bị đưa vào “bẫy thông tin”. Theo Ronald Coase và Douglass North, thị trường chỉ vận hành hiệu quả khi tồn tại các quy tắc trung gian giúp giảm thiểu chi phí thương lượng, kiểm soát rủi ro và thực thi hợp đồng [11]. (Coase, 1937; North, 1990)

Ba là, lợi dụng niềm tin vào "tính hợp pháp hóa" của sàn

Một đặc điểm rất đặc trưng là tâm lý tin tưởng rằng giao dịch qua sàn là an toàn, từ đó tạo điều kiện để các hành vi gian lận dễ dàng diễn ra hơn. Một số sàn lợi dụng giấy phép kinh doanh hợp pháp để che giấu các hoạt động lừa đảo. Việc đặt cọc, ký thỏa thuận, thanh toán qua sàn khiến người mua chủ quan, niềm tin mặc định của khách hàng vào vai trò “bảo chứng pháp lý” của sàn giao dịch bất động sản. Khi sàn được xem như một thiết chế “hợp pháp hóa” các giao dịch, người dân có xu hướng giảm mức độ thẩm định độc lập, từ đó tạo điều kiện để các hành vi gian lận lợi dụng và phát sinh. Đây là biểu hiện cụ thể của sự bất cân xứng thông tin và xung đột lợi ích trong mô hình người ủy quyền - người đại diện.

Bốn là, khó chứng minh và xử lý trong thực tiễn pháp lý

Do bản chất gian lận tinh vi, thường không thể hiện rõ ràng trong hợp đồng, nên: Rất khó chứng minh yếu tố “cố ý gian dối” trong tranh chấp dân sự. Các chế tài hình sự (ví dụ tội lừa đảo) cần chứng cứ rõ ràng về hành vi và hậu quả, thường bị rơi vào khoảng trống xử lý. Sàn giao dịch thường đổ lỗi cho “bên thứ ba” hoặc “môi giới tự phát”, né tránh trách nhiệm. Pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về nghĩa vụ giám sát của sàn giao dịch bất động sản đối với tính trung thực của thông tin, dẫn đến khó xác định trách nhiệm pháp lý khi phát sinh gian lận. “Các giao dịch bất động sản hấp dẫn đối với tội phạm vì chúng có thể được sử dụng để che giấu nguồn gốc của các khoản tiền bất hợp pháp và hợp thức hóa chúng trong nền kinh tế chính thống. Tại nhiều quốc gia, hoạt động giám sát đối với các đại lý bất động sản và giao dịch còn hạn chế, khiến lĩnh vực này dễ bị lạm dụng” [12].

Năm là, khả năng lặp lại và lan rộng nhờ công nghệ số

Hiện nay, nhiều sàn sử dụng nền tảng trực tuyến để tiếp cận hàng loạt người tiêu dùng, từ đó: Phát tán thông tin sai lệch với tốc độ nhanh (qua website, ứng dụng, mạng xã hội); tạo "giao dịch ảo" hoặc đánh giá giả để tăng niềm tin; sử dụng công nghệ deepfake, giấy tờ điện tử giả trong khâu xác minh chủ thể hoặc tài sản.

Từ các đặc điểm trên, có thể thấy rằng gian lận trong môi trường giao dịch BĐS qua sàn là hành vi có tổ chức, lợi dụng vai trò trung gian và niềm tin xã hội đối với sàn để thực hiện các thủ đoạn tinh vi, khó xử lý. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện khung pháp lý và thiết lập các cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn đối với sàn giao dịch và người hành nghề.

III. Thực trạng tại Việt Nam về phòng chống gian lận trong kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

1. Một số hình thức gian lận điển hình trong kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Thực tiễn tại Việt Nam thời gian qua cho thấy sự gia tăng đáng lo ngại của các hành vi gian lận trong kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản (BĐS), với thủ đoạn ngày càng tinh vi, có tổ chức và tận dụng triệt để sự thiếu minh bạch trong thông tin, khoảng trống trong cơ chế kiểm soát. Các hành vi phổ biến có thể kể đến gồm:

Thứ nhất, thông tin sai lệch về tình trạng pháp lý, quy hoạch, giá trị tài sản. Một số sàn BĐS và môi giới đã cố ý cung cấp thông tin không trung thực hoặc chưa được xác minh, khiến người mua hiểu sai về tính pháp lý của tài sản, quyền sử dụng đất, hoặc quy hoạch phát triển trong tương lai. “Đối với hai dự án The Spring Town và Legacy Hill Hòa Bình nằm trên địa bàn huyện Lương Sơn: Đến nay, hai dự án này chưa có thông báo của Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình về dự án đủ điều kiện rao bán hoặc huy động vốn” [13].

Thứ hai, lập giao dịch ảo để “làm giá” và tạo hiệu ứng giả tạo về tính thanh khoản. Nhiều sàn thiết lập các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc khống giữa các bên liên quan để tạo ra ảo tưởng về lượng giao dịch lớn, nhằm “thổi giá” và đánh lừa thị trường. Ông Nguyễn Mạnh Hùng, ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế, cho hay vừa qua giao dịch qua sàn bất động sản chưa quản lý được, xuất hiện nhiều hiện tượng “bắt tay” giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch để nâng giá, đẩy giá bất động sản lên cao, gây sốt ảo thị trường” [14].

Thứ ba, lợi dụng danh nghĩa “sàn được cấp phép” để tạo lòng tin sai lệch. Không ít trường hợp các cá nhân, tổ chức tự nhận là “sàn giao dịch BĐS có giấy phép”, đăng tải hình ảnh văn phòng hoành tráng để trấn an khách hàng, nhưng trên thực tế không có đăng ký hoạt động sàn theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản. Cuối tháng 8/2023, lực lượng chức năng đã bắt quả tang Công ty Lộc Phúc đang mở sàn giao dịch bất động sản ảo tại một bãi đất trống thuộc xã An Viễn, huyện Trảng Bom (Đồng Nai) để lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng.Tại hiện trường, công an đã khống chế 186 đối tượng liên quan, bao gồm 143 đối tượng là Tổng giám đốc, nhân viên công ty, những người được thuê đóng giả khách hàng và 43 nạn nhân” [15].

Thứ tư, chiếm đoạt tiền đặt cọc thông qua việc bán tài sản không có quyền sở hữu hoặc đang thế chấp. Nhiều vụ việc cho thấy người mua bị dẫn dụ đến ký hợp đồng đặt cọc với bên không phải là chủ sở hữu hợp pháp hoặc đối với tài sản đang bị kê biên, thế chấp.

Thủ đoạn của những doanh nghiệp này đa phần giống nhau. Sau khi đặt cọc chuyển nhượng khu đất (chưa thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán hết số tiền, chưa nhận chuyển nhượng) hoặc đã nhận chuyển nhượng nhưng chưa hoàn thiện hành lang pháp lý dự án theo quy định pháp luật, các đối tượng cho dựng hàng rào bao quanh khu đất, làm đường trái phép, xây dựng cổng chào, treo bảng quảng cáo, tự vẽ phân lô dự án, đưa thông tin rao bán lên mạng. Sau đó các đối tượng thuê đơn vị phân phối cùng hợp tác bán sản phẩm dự án, cho nhân viên sale phát tờ rơi, khuếch trương, nhằm lấy niền tin khách hàng [16].

Thứ năm, thông đồng giữa chủ đầu tư và sàn môi giới để “bán hai lần”, hoặc giữ lại sản phẩm đẹp để bán chênh lệch giá. Đây là hành vi vi phạm nghĩa vụ trung thực, công khai, tạo ra sự bất bình đẳng giữa người tiêu dùng và các nhóm lợi ích. Các dạng hành vi này đều phản ánh rõ một đặc điểm chung: tình trạng thông tin bất đối xứng nghiêm trọng, thiếu cơ chế giám sát độc lập, và sự mơ hồ trong trách nhiệm pháp lý của sàn.

2. Khung pháp luật điều chỉnh hành vi gian lận qua sàn giao dịch bất động sản

2.1. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023

Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã có những cải tiến nhất định về quản lý hoạt động sàn, đặc biệt là:

Khoản 1 Điều 66 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn phải thành lập doanh nghiệp và đăng ký hoạt động sàn với Sở Xây dựng; Điều 68 yêu cầu sàn phải công khai thông tin bất động sản giao dịch, bao gồm hồ sơ pháp lý, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình trạng thế chấp, tranh chấp, v.v. Tuy nhiên, Luật không quy định cụ thể về trách nhiệm kiểm chứng thông tin, cũng không đặt ra nghĩa vụ “đền bù thiệt hại” cho hành vi đưa sai thông tin, trừ khi có hậu quả hình sự.

2.2. Bộ luật Dân sự 2015

Về lý thuyết, Điều 122, 123, 124 quy định các giao dịch dân sự vô hiệu nếu vi phạm điều cấm, giả tạo, lừa dối hoặc nhằm che giấu giao dịch khác. Nhưng trên thực tế, việc chứng minh yếu tố “gian dối có chủ đích” là rất khó khăn, đặc biệt trong trường hợp hợp đồng đặt cọc hoặc thỏa thuận nguyên tắc.

2.3. Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017)

Một số hành vi có thể bị xử lý theo Điều 174 (tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản), Điều 198 (tội sử dụng mạng máy tính để chiếm đoạt), tuy nhiên, việc áp dụng điều luật hình sự còn hạn chế, do yêu cầu chứng minh yếu tố lỗi cố ý và hậu quả thiệt hại cụ thể, dẫn đến phần lớn vụ việc chỉ dừng ở mức “tranh chấp dân sự”.

3. Một số bất cập cốt lõi của pháp luật Việt Nam về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Đến nay chúng ta chưa có định nghĩa pháp lý rõ ràng về “gian lận trong sàn BĐS”. Không có khái niệm hoặc điều khoản riêng trong Luật kinh doanh BĐS nên khó xác định chế tài hành chính hoặc dân sự. Không quy định trách nhiệm xác minh của sàn mà chỉ yêu cầu công khai thông tin; không buộc sàn xác thực như vậy sàn có thể “vô can” nếu phát sinh tranh chấp. Không có cơ chế báo cáo, lưu trữ dữ liệu giao dịch dẫn đến không có cơ sở dữ liệu điện tử liên thông về giao dịch BĐS khó truy vết giao dịch, kiểm tra gian lận. Sau đây là một số hạn chế mà sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam chúng ta chưa khắc phục được:

Một là, là mức độ minh bạch thông tin còn hạn chế: Việt Nam chưa có cơ chế pháp lý bắt buộc các sàn công khai toàn diện thông tin về người môi giới, tình trạng pháp lý của bất động sản, lịch sử giao dịch hay giá bán thực tế. Quy định hiện hành chủ yếu mang tính khuyến khích, chưa có biện pháp kiểm tra, xác thực thông tin.

Hai là, khả năng kiểm tra giao dịch từ phía cơ quan nhà nước còn yếu: Cơ quan quản lý chưa được trang bị nền tảng số hoặc hệ thống dữ liệu thời gian thực để giám sát hoạt động giao dịch trên sàn. Các giao dịch hiện nay chủ yếu diễn ra theo phương thức “giấy tay”, hoặc do bên thứ ba tự tổ chức, gây khó khăn cho việc theo dõi và xử lý khi có dấu hiệu gian lận.

Ba là, trách nhiệm pháp lý và chế tài xử lý chủ sàn chưa đủ mạnh: Luật mới đã có quy định về thu hồi giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh đối với sàn vi phạm, tuy nhiên chưa quy định rõ nghĩa vụ giám sát, trách nhiệm bồi thường, hay hình sự hóa đối với hành vi gian lận có tổ chức. Trong thực tiễn, nhiều sàn “ma” vẫn tồn tại dưới dạng chi nhánh trá hình, khó bị xử lý triệt để.

Bốn là, về hạ tầng công nghệ: Từ thủ công đến số hóa rời rạc, chúng ta đang ở giai đoạn đầu của quá trình chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản, với những bất cập đáng kể: Chưa có Hệ thống quản lý và công khai giá giao dịch bất động sản thực tế của Hàn Quốc Hiện nay, không tồn tại một hệ thống thống nhất để quản lý các giao dịch BĐS từ khâu đăng thông tin, xác minh pháp lý đến ký kết hợp đồng và chuyển nhượng. Một số địa phương đang triển khai thí điểm các sàn giao dịch số, nhưng quy mô còn nhỏ và không mang tính bắt buộc. Hình thức hợp đồng BĐS điện tử tuy được pháp luật dân sự và thương mại công nhận, nhưng thiếu cơ chế pháp lý cụ thể trong lĩnh vực BĐS. Không có quy định yêu cầu sử dụng nền tảng điện tử trong giao dịch, dẫn đến sự phổ biến của hợp đồng giấy dễ bị làm giả hoặc chỉnh sửa.

Năm là, thiếu liên thông dữ liệu giữa các cơ quan: Dữ liệu đất đai, nhà ở, quy hoạch, thuế và thông tin chủ sở hữu hiện đang được quản lý bởi nhiều bộ ngành, thiếu tích hợp và chia sẻ thông tin. Việc tra cứu thông tin phụ thuộc nhiều vào cán bộ địa phương và không có công cụ trực tuyến minh bạch, tạo điều kiện cho tình trạng thông tin bất cân xứng.

Các hạn chế nêu trên không chỉ mang tính kỹ thuật, mà còn liên quan đến thể chế, nhận thức và nguồn lực: Thiếu nguồn lực xây dựng hệ thống kỹ thuật số hiện đại: Việc xây dựng một hệ thống quản lý tương tự RTMS đòi hỏi nguồn đầu tư lớn, đội ngũ kỹ thuật có trình độ và sự hợp tác liên ngành - điều mà hiện nay Việt Nam vẫn đang thiếu. Cơ sở dữ liệu thiếu tích hợp - Thực tế cho thấy các cơ quan nhà nước hiện nay vẫn vận hành trên cơ sở dữ liệu cục bộ, thủ công, thiếu hệ thống giao diện lập trình ứng dụng( API) kết nối, gây khó khăn trong việc thiết lập hệ thống kiểm soát gian lận toàn quốc. Ngoài ra, tính chính xác và cập nhật của dữ liệu địa phương còn thấp, làm giảm hiệu quả phòng ngừa gian lận. Nhận thức pháp lý của người dân và nhà đầu tư còn yếu: Phần lớn người tham gia thị trường bất động sản vẫn không có thói quen kiểm tra tính pháp lý qua kênh chính thống, dễ bị lôi kéo bởi quảng cáo gian dối trên mạng xã hội. Tâm lý “giao dịch nhanh”, “chạy tắt” và thiếu kỹ năng pháp lý khiến nhiều người dân trở thành nạn nhân của sàn “ảo”, hợp đồng “ma”. Từ những tồn tại nêu trên, vấn đề đặt ra chúng ta cần tham khảo các mô hình sàn giao dịch bất động sản của các nước tiên tiến trên thế giới, đặc biệt là nghiên cứu các vấn đề pháp lý cho phòng chống gian lận trong giao dịch bất động sản qua sàn để hạn chế thấp nhất rủi ro cho nhà đầu tư và người tiêu dùng. Pháp luật Việt Nam hiện nay thiếu một thiết kế thể chế hoàn chỉnh trong việc phòng, chống gian lận qua sàn BĐS. Việc giao phó quá nhiều trách nhiệm cho người tiêu dùng, trong khi không làm rõ nghĩa vụ pháp lý của sàn - vốn là bên trung gian có thông tin và khả năng kiểm soát - là một bất cân đối nghiêm trọng. Trong bối cảnh đó, mô hình của Hàn Quốc, vốn dựa trên nền tảng số hóa, truy xuất dữ liệu và trách nhiệm rõ ràng của sàn, có thể mang lại nhiều gợi mở giá trị cho Việt Nam.

IV. Pháp luật của Hàn Quốc trong phòng chống gian lận giao dịch bất động sản qua sàn

Hàn Quốc là quốc gia có thị trường BĐS phát triển sôi động nhưng cũng từng trải qua các giai đoạn “sốt đất” và khủng hoảng. Từ những năm 2000, Chính phủ Hàn Quốc đã chủ trương kiểm soát chặt chẽ hoạt động giao dịch BĐS qua sàn nhằm đảm bảo minh bạch thông tin và ngăn ngừa đầu cơ, gian lận. Hệ thống các sàn giao dịch tại Hàn Quốc hoạt động theo mô hình ủy quyền - công khai - kiểm soát với sự giám sát chặt chẽ của Nhà nước. Mô hình này được xây dựng trên một hệ thống pháp lý đa tầng, bao gồm luật khung, luật chuyên ngành, và quy định hành chính đi kèm với hệ thống công nghệ pháp lý do Nhà nước phát triển.

1. Cơ sở pháp lý

1.1. Luật Kinh doanh Môi giới Bất động sản

Đây là đạo luật trung tâm điều chỉnh toàn bộ hoạt động môi giới và sàn giao dịch bất động sản, bao gồm: Điều 3, 9, 26: Yêu cầu bắt buộc đăng ký hành nghề môi giới, điều kiện cấp giấy phép và kiểm soát hoạt động sàn giao dịch. Điều 30 - 33: Quy định về xử phạt hành chính, thu hồi giấy phép, đình chỉ hành nghề đối với hành vi gian lận, giả mạo, thông tin sai lệch. Điều 25: Bắt buộc sử dụng hợp đồng mẫu, lưu trữ hồ sơ giao dịch và cung cấp thông tin cho cơ quan quản lý khi được yêu cầu. Giá trị pháp lý: Đây là luật nền tảng, xác lập trách nhiệm pháp lý của môi giới, cơ chế cấp phép, nghĩa vụ minh bạch thông tin và khung xử lý vi phạm hành chính.

1.2. Luật Giao dịch Bất động sản công khai

Luật này quy định trách nhiệm báo cáo và xác minh giao dịch bất động sản, bao gồm:

Điều 3 - 5: Mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản phải báo cáo và xác thực qua hệ thống giao dịch điện tử trong vòng 30 ngày. Điều 10 -12: Thiết lập cơ sở dữ liệu quốc gia về giá giao dịch thực tế (Real Transaction Price Disclosure System). Điều 13 - 15: Truy cứu trách nhiệm nếu khai báo gian dối, giao dịch ngầm, hoặc trốn thuế. Đây là nền tảng cho hệ thống giao dịch bất động sản điện tử toàn quốc (K-RETS) và xây dựng dữ liệu minh bạch về giá giao dịch.

1.3. Luật Quy hoạch và Sử dụng Đất đai

Luật này không điều chỉnh trực tiếp gian lận, nhưng đóng vai trò hậu thuẫn minh bạch thông tin quy hoạch, ngăn gian lận từ thông tin sai lệch: Điều 117 - 119: Nghĩa vụ cung cấp dữ liệu quy hoạch đất đai cho công chúng. Cơ sở cho hệ thống LURIS (Land Use Regulation Information System) - nơi tích hợp toàn bộ quy hoạch, mục đích sử dụng, hạn chế xây dựng theo từng thửa đất. Giá trị pháp lý: Giúp người dân và sàn giao dịch kiểm chứng quy hoạch, mục đích sử dụng đất, tránh bị lừa đảo bởi thông tin dự án không có thật

1.4. Luật Chính phủ Điện tử

Đây là nền tảng pháp lý cho việc chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm: Điều 8 - 10: Thiết lập hệ thống tích hợp dữ liệu công, công khai thông tin hành chính. Điều 24 - 27: Cung cấp dịch vụ hành chính số, bao gồm cấp phép điện tử, hợp đồng điện tử, lưu trữ và xác thực. Giá trị pháp lý: Hợp thức hóa việc sử dụng nền tảng công nghệ, làm công cụ pháp lý trong quản lý và phòng chống gian lận.

1.5. Các văn bản dưới luật và hướng dẫn hành chính

Các bộ, đặc biệt là Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (MOLIT), ban hành hàng loạt quy chế quản lý môi giới, hợp đồng, nền tảng giao dịch và xử lý vi phạm, ví dụ:Thông tư về Hệ thống Giao dịch BĐS Điện tử (RETS Operation Regulation)

Chỉ thị số 2023-12/MOLIT về tăng cường xử lý môi giới bất hợp pháp;Quy chế vận hành dữ liệu công giá BĐS thực tế; Bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp môi giới (Broker’s Ethical Code). Đây là các công cụ linh hoạt để thực thi hiệu quả pháp luật khung, đảm bảo tính thích ứng theo thị trường và công nghệ.

Mô hình sàn ở Hàn Quốc được xây dựng trên một hệ thống pháp luật đa tầng - từ luật khung đến luật chuyên ngành và quy định hành chính kỹ thuật, kết hợp chặt chẽ giữa quy phạm pháp lý và hạ tầng số hóa, tạo thành một môi trường pháp lý minh bạch - có trách nhiệm - dễ kiểm chứng - có thể truy cứu. Chính điều này giúp phòng chống gian lận không chỉ qua xử phạt, mà quan trọng hơn là ngăn chặn hành vi gian lận ngay từ kiến trúc thể chế. Theo Park, J. H. “Việc pháp điển hóa các nghĩa vụ và trách nhiệm là điều cấp thiết nhằm bảo đảm trách nhiệm giải trình trong các giao dịch kỹ thuật số” [17].

2. Tư duy lập pháp của Hàn Quốc trong kiểm soát gian lận bất động sản

Hàn Quốc xây dựng khung pháp lý về bất động sản dựa trên nguyên tắc “công khai - giám sát - truy xuất - răn đe”, với ba mục tiêu trọng tâm: Ngăn chặn gian lận từ gốc bằng hệ thống dữ liệu minh bạch. Định danh và kiểm soát toàn bộ chủ thể tham gia thị trường. Tăng cường chế tài hình sự - hành chính đối với các hành vi vi phạm. Mô hình quản lý sàn giao dịch bất động sản Hàn Quốc nhấn mạnh tính pháp trị số hóa, kết hợp giữa pháp luật và công nghệ. Lấy “minh bạch và truy xuất” làm trung tâm của thiết kế pháp luật.Hàn Quốc tiếp cận kiểm soát gian lận trong bất động sản dựa trên nguyên tắc minh bạch hóa thị trường thông qua hệ thống báo cáo giao dịch bắt buộc được quy định tại: Luật Báo cáo Giá giao dịch BĐS thực tế (Real Estate Actual Transaction Price Reporting Act) - sửa đổi 2020. Hệ thống này yêu cầu người mua, người bán và môi giới phải báo cáo trung thực, đúng thời hạn toàn bộ chi tiết giao dịch, bao gồm giá cả, thời điểm, tình trạng tài sản,… đến cơ quan có thẩm quyền. Thông tin này sau đó được tích hợp vào hệ thống đăng ký giao dịch quốc gia. Tư duy lập pháp ở đây thể hiện sự chuyển dịch từ kiểm tra hậu kiểm sang phòng ngừa chủ động bằng dữ liệu số hóa.

3. Các thiết chế hỗ trợ thực thi pháp luật

Hàn Quốc không chỉ xây dựng luật, mà còn tổ chức bộ máy thực thi hiệu quả: Cơ quan Giám sát Giao dịch Bất động sản Quốc gia: Thu thập, phân tích và cảnh báo giao dịch bất thường. Hệ thống Cổng Thông tin Nhà đất Hàn Quốc : Công khai giá, chủ sở hữu, quy hoạch, giấy phép xây dựng từng bất động sản theo thời gian thực. Trung tâm Thanh tra Môi giới Bất động sản (RE Brokerage Inspection Team): Thực hiện thanh - kiểm tra định kỳ và đột xuất hoạt động sàn, môi giới.

4. Tác động tích cực đến thị trường

Các chính sách pháp lý nghiêm ngặt giúp Hàn Quốc: Hạn chế tình trạng thổi giá, đầu cơ đất nền và "dự án ma". Tăng niềm tin của người tiêu dùng vào môi trường giao dịch bất động sản. Giảm mạnh các vụ kiện dân sự liên quan đến thông tin sai lệch trong giao dịch. Theo thống kê từ Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc, số lượng vụ gian lận trong giao dịch bất động sản qua sàn đã giảm 42% từ năm 2018 đến 2022 sau khi áp dụng hệ thống khai báo giá thực tế và quản lý sàn điện tử.

5. Các nguyên tắc cơ bản nhằm hạn chế gian lận tại Hàn Quốc

5.1. Nguyên tắc minh bạch thông tin

Thông tin quy hoạch, giá giao dịch, chủ thể tham gia, lịch sử môi giới, hợp đồng mẫu… đều được công khai bắt buộc trên các nền tảng số của Nhà nước. Các bên tham gia giao dịch có quyền và nghĩa vụ kiểm tra - xác thực - lưu vết thông tin pháp lý trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào. Ngăn chặn gian lận từ gốc rễ là thông tin sai lệch - vốn là hình thức gian lận phổ biến nhất.

5.2. Nguyên tắc truy xuất và truy cứu trách nhiệm

Mọi giao dịch đều phải báo cáo trên hệ thống điện tử (RETS), đồng thời được lưu trữ, định danh, và xác thực từ môi giới đến bên mua - bên bán. Nếu phát hiện gian lận, hệ thống có thể truy nguyên trách nhiệm cá nhân (môi giới, sàn, chủ đầu tư) thông qua lịch sử giao dịch điện tử. Như vậy không có chỗ cho “vô danh hóa” hay “trách nhiệm tập thể mơ hồ” - điều thường tạo ra kẽ hở cho lừa đảo ở các nước chưa số hóa.

5.3. Nguyên tắc phòng ngừa rủi ro trước - xử lý vi phạm sau

Hệ thống pháp luật và công nghệ được thiết kế để gian lận khó xảy ra, thay vì chỉ trừng phạt sau khi thiệt hại đã diễn ra.Các quy định về xác thực thông tin, điều kiện cấp phép, đánh giá tín nhiệm môi giới, và hợp đồng điện tử chuẩn hóa đều là nhằm ngăn hành vi vi phạm ngay từ đầu. Đây là biểu hiện của nguyên tắc quản trị phòng ngừa, một cấp độ cao hơn so với quản lý hành chính đơn thuần.

5.4. Nguyên tắc trách nhiệm pháp lý phân định rõ ràng

Môi giới và sàn giao dịch không chỉ có quyền thực hiện dịch vụ, mà còn chịu trách nhiệm pháp lý độc lập và cụ thể nếu xảy ra vi phạm. Luật yêu cầu môi giới phải bồi thường thiệt hại cho khách hàng nếu vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, đạo đức nghề nghiệp hoặc trốn tránh báo cáo giao dịch. Ý nghĩa: Chấm dứt tình trạng “vô trách nhiệm pháp lý” của một số sàn, đồng thời tăng tính chuyên nghiệp hóa trong lĩnh vực môi giới.

5.5. Nguyên tắc phối hợp đa tầng

Cơ chế vận hành mô hình này bao gồm sự phối hợp giữa: Chính phủ trung ương (Bộ Đất đai - MOLIT): thiết kế hệ thống, cấp phép, giám sát toàn quốc. Chính quyền địa phương: kiểm tra định kỳ, xử phạt, điều phối thanh tra. Doanh nghiệp công nghệ, sàn giao dịch, người dân: sử dụng nền tảng, báo cáo, cảnh báo hành vi gian lận. Từ đây xây dựng hệ sinh thái chống gian lận đa trung tâm, không phụ thuộc một chiều vào bộ máy hành chính

5.6. Nguyên tắc kết hợp pháp luật và công nghệ

Hàn Quốc là quốc gia tiên phong trong việc “pháp lý hóa” hạ tầng công nghệ: các nền tảng số như RETS, K-APT, LURIS đều được công nhận giá trị pháp lý tương đương các thủ tục giấy tờ.Hợp đồng điện tử, lưu trữ số, mã định danh người hành nghề, tra cứu quy hoạch… đều được pháp luật công nhận và có tính bắt buộc. Việc này tạo nên nền tảng “pháp quyền số (digital legality)”, nơi công nghệ là phương tiện thực thi pháp luật hiệu quả, chứ không chỉ là công cụ hành chính.

Các nguyên tắc vận hành của mô hình Hàn Quốc không chỉ là kỹ thuật quản lý, mà phản ánh một tầm nhìn pháp lý hiện đại: lấy phòng ngừa làm gốc, minh bạch làm phương tiện, trách nhiệm làm động lực, và công nghệ làm công cụ. Đây là hệ thống quy tắc thể hiện cấp độ phát triển cao của quản trị nhà nước pháp quyền trong lĩnh vực thị trường bất động sản – một lĩnh vực vốn dễ phát sinh rủi ro, gian lận và bất bình đẳng thông tin.

6. Hạ tầng công nghệ chống gian lận

Hàn Quốc là một trong số ít quốc gia tích hợp toàn bộ quá trình giao dịch bất động sản vào môi trường số với ba nền tảng công nghệ chủ đạo:

RTMS - Real Estate Transaction Management System: Là hệ thống quản lý giao dịch bất động sản cấp quốc gia, kết nối dữ liệu từ tất cả các văn phòng đăng ký, sàn giao dịch, cơ quan thuế và ngân hàng. RTMS giúp kiểm soát dòng thông tin liên quan đến chủ thể, loại hình, giá trị và quy trình giao dịch, đồng thời phát hiện dấu hiệu bất thường trong thời gian thực.

Electronic Contract System (Hệ thống hợp đồng điện tử): Từ năm 2016, chính phủ Hàn Quốc bắt buộc các giao dịch bất động sản sử dụng hợp đồng điện tử có xác thực số. Nền tảng này lưu trữ hợp đồng trên hệ thống dữ liệu của chính phủ, giúp đảm bảo tính nguyên vẹn, xác thực và truy vết được.

Hệ thống công khai thông tin bất động sản: Người dân có thể truy cập thông tin pháp lý, quy hoạch, giá giao dịch thực tế của từng bất động sản thông qua cổng thông tin quốc gia. Điều này giúp hạn chế hành vi “thổi giá”, “vẽ quy hoạch” sai sự thật hoặc che giấu thông tin xấu.Ngoài ra, nhiều sàn giao dịch hiện nay còn tích hợp các công nghệ như xác thực hai bước (2FA), định danh điện tử (e-KYC), và thử nghiệm áp dụng blockchain trong lưu trữ hợp đồng và xác minh danh tính nhằm phòng chống giả mạo.

7. Cơ chế kiểm soát và xử lý vi phạm

Khác với Việt Nam, Hàn Quốc thực thi một cơ chế giám sát chặt chẽ: Đăng ký bắt buộc và cấp mã số hành nghề: Tất cả sàn giao dịch và cá nhân môi giới phải đăng ký hoạt động với chính quyền địa phương, được cấp mã số hành nghề duy nhất, gắn với cơ sở dữ liệu quốc gia. Hành vi môi giới không phép hoặc mạo danh bị xử phạt rất nghiêm khắc. Giám sát qua cơ sở dữ liệu nhà nước: Cơ quan chức năng thường xuyên kiểm tra chéo thông tin giữa các sàn, hệ thống hợp đồng điện tử và dữ liệu thuế để phát hiện sai lệch. Hệ thống RTMS tự động cảnh báo khi có bất thường về giá, tần suất giao dịch, hoặc trùng lặp thông tin sở hữu. Chế tài mạnh và hiệu lực cao: Các hành vi gian lận, bao gồm thông tin sai lệch, lừa cọc, môi giới không phép đều có thể bị xử lý hành chính ở mức cao, truy cứu hình sự hoặc rút giấy phép vĩnh viễn. Chính phủ cũng yêu cầu người hành nghề phải có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, tạo cơ chế bồi thường nhanh chóng cho người bị hại.

Mô hình Hàn Quốc là một ví dụ điển hình về quản trị số trong phòng chống gian lận bất động sản qua sàn. Việc kết hợp giữa pháp luật chặt chẽ, công nghệ hiện đại và giám sát công - tư tạo ra hiệu ứng tích cực và đáng để Việt Nam tham khảo trong quá trình xây dựng hệ sinh thái giao dịch bất động sản minh bạch.Việc kết hợp giữa khuôn khổ pháp lý rõ ràng, hạ tầng công nghệ hiện đại và chế tài nghiêm khắc đã giúp Hàn Quốc kiểm soát hiệu quả tình trạng gian lận trong giao dịch bất động sản, cụ thể:Số vụ gian lận giảm mạnh: Theo thống kê của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc, số lượng vụ gian lận thông qua môi giới đã giảm hơn 60% kể từ khi triển khai hệ thống hợp đồng điện tử. Tăng mức độ tin cậy của người dân: Khảo sát năm 2022 cho thấy trên 75% người dân tin tưởng vào tính minh bạch của thị trường, nhờ khả năng kiểm tra trực tuyến thông tin và truy xuất nguồn gốc giao dịch.Loại bỏ gần như hoàn toàn sàn giao dịch “ma”: Từ năm 2019, 100% sàn giao dịch đều phải công khai thông tin hoạt động trên cổng dữ liệu quốc gia, được cập nhật tự động qua hệ thống RTMS.

V. Gợi mở chính sách cho Việt Nam

1. Hoàn thiện pháp luật

Một là, sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản (Luật năm 2023 và các văn bản hướng dẫn), theo hướng: Bổ sung nghĩa vụ minh bạch thông tin: bắt buộc sàn giao dịch và môi giới phải công khai pháp lý bất động sản, tình trạng quy hoạch, chủ thể giao dịch, giá cả trung bình khu vực. Bắt buộc áp dụng hợp đồng điện tử đối với các giao dịch có yếu tố môi giới hoặc qua sàn, đi kèm cơ chế xác thực số.Thiết lập cơ chế đăng ký bắt buộc đối với các sàn giao dịch, gắn mã số định danh và quản lý trên nền tảng thống nhất.

Hai là, ban hành khung pháp lý giao dịch bất động sản điện tử: Làm nền tảng pháp lý cho giao dịch phi vật chất, hợp đồng điện tử, xác thực định danh và lưu trữ số. Điều chỉnh quyền, nghĩa vụ của các bên và trách nhiệm pháp lý trong không gian số.

Ba là, nên quy định định sàn giao dịch bất động sản là một thiết chế pháp lý độc lập có đủ tư cách pháp nhân để tự hoạt động và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Thiết lập cơ chế “giao dịch bắt buộc qua sàn”. (Nên sửa đổi khoản 7 Điều 7 Luật KDBS: “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản”), quy định rõ tư cách pháp nhân của sàn, đảm bảo sàn không chỉ là nơi đăng tin mà còn là chủ thể trung gian có trách nhiệm pháp lý rõ ràng, việc giao dịch qua sàn để minh bạch hóa thị trường.

Bốn là, thiết lập cơ chế xử phạt nghiêm minh và công khai vi phạm: Áp dụng mức phạt hành chính cao, rút giấy phép vĩnh viễn đối với hành vi gian lận có tổ chức.Công khai thông tin các sàn vi phạm trên cổng thông tin quốc gia để tạo sức răn đe thị trường.

2. Phát triển hạ tầng kỹ thuật và công nghệ

Xây dựng Hệ thống quản lý giao dịch bất động sản quốc gia (VN-RTMS): Là nơi lưu trữ, kiểm tra, xác thực mọi thông tin về bất động sản, hoạt động của sàn, lịch sử giao dịch. Ứng dụng công nghệ số vào quy trình giao dịch: Áp dụng công nghệ định danh điện tử (eKYC), hợp đồng thông minh (smart contracts) và lưu trữ bằng blockchain nhằm tăng tính xác thực, không thể chỉnh sửa và truy vết dễ dàng. Tích hợp liên thông với các cơ sở dữ liệu khác: Kết nối hệ thống quản lý giao dịch với cơ sở dữ liệu đất đai, đăng ký hộ tịch, thuế và quy hoạch, nhằm đảm bảo đồng bộ thông tin phục vụ kiểm tra pháp lý tài sản trước giao dịch. Sàn giao dịch BĐS không chỉ là phương tiện giao dịch mà còn là công cụ quản trị công tích hợp giữa hành chính, tài chính và giám sát pháp luật trong thị trường đất đai đô thị [19].

3. Tăng cường cơ chế thực thi và giám sát

Xây dựng cơ chế phối hợp liên ngành hiệu quả: Tăng cường hợp tác giữa Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp - Bộ Công an - Bộ khoa học và công nghệ, nhằm giám sát hoạt động sàn, xử lý gian lận và điều tra vi phạm. Thiết lập cổng thông tin quốc gia về bất động sản: Cổng này sẽ là nơi người dân có thể tra cứu tình trạng pháp lý bất động sản, thông tin quy hoạch, mã số sàn, chứng chỉ hành nghề của môi giới, giá trị giao dịch thực tế khu vực. Bên cạnh cần đẩy mạnh kiểm tra định kỳ và cơ chế phản ánh từ người dân: Tạo cơ chế đơn giản để người dân báo cáo vi phạm của sàn/ môi giới, đồng thời tổ chức hậu kiểm ngẫu nhiên và đột xuất nhằm phát hiện hành vi gian lận.

VI. Tại sao Việt Nam nên nghiên cứu áp dụng

Thứ nhất, Việt Nam chúng ta đang đối mặt với tình trạng gian lận giao dịch bất động sản diễn biến phức tạp và khó kiểm soát Trong bối cảnh thị trường phát triển nóng, tình trạng “thổi giá”, “bán lúa non”, “dự án ma”, môi giới không phép”, “giao dịch ảo” ngày càng nhiều. Pháp luật dù đã có Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở… nhưng vẫn thiếu cơ chế kiểm soát thực chất hành vi của các chủ thể trung gian (sàn/môi giới). Cơ quan quản lý thiếu công cụ kiểm tra điện tử, thiếu dữ liệu liên thông, thiếu hệ thống cảnh báo sớm rủi ro. Mô hình Hàn Quốc cho thấy muốn phòng chống gian lận hiệu quả, cần kết hợp giữa công nghệ - thể chế - cơ chế giám sát chủ động, điều mà chúng ta hiện còn rất thiếu.

Thứ hai, Việt Nam có điều kiện kinh tế - xã hội và văn hóa pháp lý tương đồng với Hàn Quốc. Cả hai đều là quốc gia Á Đông, có truyền thống trọng quan hệ - tín nhiệm - cộng đồng địa phương, dễ xảy ra gian lận do niềm tin cảm tính thay vì pháp lý rõ ràng. Cả hai đều có giai đoạn phát triển nóng thị trường nhà ở, đất đai, với môi giới nhỏ lẻ, không chuyên, thiếu chuẩn đạo đức nghề nghiệp. Mô hình Hàn Quốc không “sao chép phương Tây” mà đã nội địa hóa thành công luật pháp và công nghệ, nên hoàn toàn khả thi cho Việt Nam nếu được điều chỉnh phù hợp.

Thứ ba, mô hình Hàn Quốc không chỉ quản lý bằng pháp luật, mà tạo dựng được nền tảng hạ tầng số để phòng ngừa gian lận tận gốc.Việt Nam chúng ta hiện chưa có hệ thống giao dịch bất động sản điện tử toàn quốc, chưa tích hợp được thông tin quy hoạch, chủ sở hữu, định giá thị trường và giao dịch thực tế.Trong khi đó, Hàn Quốc đã xây dựng các nền tảng như K-RETS, LURIS, K-APT, giúp xác thực, theo dõi, lưu vết và kiểm chứng toàn bộ quá trình giao dịch. Việt Nam hoàn toàn có thể học hỏi mô hình này để xây dựng “hệ sinh thái giao dịch bất động sản số”, giúp Nhà nước điều tiết thị trường thông minh, người dân an tâm giao dịch.

Thứ tư, mô hình Hàn Quốc tạo ra môi trường thị trường minh bạch - đáng tin cậy, là tiền đề thu hút vốn đầu tư và giảm thiểu rủi ro hệ thống. Việt Nam đang đẩy mạnh thị trường tài chính hóa bất động sản, với các sản phẩm như trái phiếu, quỹ đầu tư BĐS, REITs… nhưng thiếu dữ liệu giao dịch minh bạch khiến rủi ro hệ thống rất lớn.Nếu áp dụng mô hình Hàn Quốc, các ngân hàng, nhà đầu tư tổ chức, công ty bảo hiểm có thể dựa trên hệ thống dữ liệu chuẩn để đánh giá, tài trợ hoặc bảo hiểm giao dịch.Mô hình này giúp thị trường Việt Nam chuyển từ “niềm tin cảm tính” sang “niềm tin thể chế”, là nền tảng cho phát triển thị trường bền vững.

Thứ năm, mô hình này phù hợp với chiến lược chuyển đổi số quốc gia và mục tiêu xây dựng chính phủ số - xã hội số của Việt Nam. Chúng ta đang triển khai chương trình chuyển đổi số quốc gia, trong đó ngành bất động sản và đất đai là một trong những lĩnh vực trọng điểm.Tuy nhiên, nhiều địa phương còn chậm triển khai hệ thống dữ liệu đất đai, chưa có cơ chế giao dịch bất động sản trực tuyến một cách chính danh và toàn diện.Việc học tập mô hình Hàn Quốc sẽ giúp Việt Nam “đi tắt đón đầu” về thể chế số, tránh được các sai lầm khi phát triển tự phát và thiếu kiểm soát.

Mô hình Hàn Quốc mang giá trị thực chứng, khả thi và thích ứng cao, đặc biệt với các quốc gia đang phát triển như Việt Nam. Trong bối cảnh gia tăng gian lận, thiếu minh bạch và nhu cầu chuyển đổi số mạnh mẽ, chúng ta cần chủ động học hỏi có chọn lọc mô hình này, từ đó thiết kế hệ sinh thái pháp luật - công nghệ - giám sát cho thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch và hiện đại.

VII. Kết luận

Gian lận trong kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản đang trở thành một thách thức nghiêm trọng đối với sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam. Những hành vi như tạo lập sàn "ma", lừa đảo tiền đặt cọc, thao túng thông tin giá cả… không chỉ gây thiệt hại trực tiếp cho người dân mà còn làm xói mòn niềm tin vào cơ chế thị trường và pháp luật. Trong bối cảnh đó, việc thiết lập một hệ thống pháp lý và kỹ thuật đủ mạnh để phòng chống gian lận là yêu cầu cấp thiết, không thể trì hoãn.

Kinh nghiệm từ Hàn Quốc cho thấy, việc kết hợp giữa khung pháp luật chặt chẽ, ứng dụng công nghệ số tiên tiến và cơ chế giám sát hiệu quả có thể góp phần gần như triệt tiêu các hành vi gian lận trong giao dịch bất động sản. Mô hình RTMS, hệ thống hợp đồng điện tử bắt buộc, chế tài mạnh tay và dữ liệu công khai toàn diện đã minh chứng cho năng lực quản lý nhà nước hiện đại, phục vụ cả minh bạch hóa thị trường và bảo vệ lợi ích công dân. Từ góc độ chính sách, Việt Nam hoàn toàn có thể tiếp thu những kinh nghiệm phù hợp từ Hàn Quốc, nhưng điều đó đòi hỏi sự đồng thuận chính trị mạnh mẽ, cam kết cải cách thể chế, và đầu tư nghiêm túc cho hạ tầng kỹ thuật số. Chỉ khi nào các công cụ pháp lý và công nghệ cùng vận hành một cách thống nhất, chúng ta mới có thể xây dựng được một thị trường bất động sản minh bạch - an toàn - phát triển và bền vững.

Tài liệu tham khảo

1. Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, số 29/2023/QH15, ban hành ngày 28/11/2023.

2. Bộ luật Dân sự 2015, Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, số 91/2015/QH13, ban hành ngày 24/11/2015.

1. Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, số 29/2023/QH15, ban hành ngày 28/11/2023.

2. Bộ luật Dân sự 2015, Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, số 91/2015/QH13, ban hành ngày 24/11/2015.

3. Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), số 100/2015/QH13.

4. Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023, số 19/2023/QH15.

5. LIM, S., & HAN, J.. "REAL ESTATE FRAUD AND BROKERAGE MARKET REGULATION IN KOREA", KOREAN JOURNAL OF REAL ESTATE STUDIES (2021)

6. GEORGE A. AKERLOF, THE MARKET FOR “LEMONS”: QUALITY UNCERTAINTY AND THE MARKET MECHANISM, 84 Q.J. ECON. 488 (1970).

7. MICHAEL C. JENSEN & WILLIAM H. MECKLING, THEORY OF THE FIRM: MANAGERIAL BEHAVIOR, AGENCY COSTS AND OWNERSHIP STRUCTURE, 3 J. FIN. ECON. 305 (1976).

8. DONALD R. CRESSEY, OTHER PEOPLE'S MONEY: A STUDY IN THE SOCIAL PSYCHOLOGY OF EMBEZZLEMENT, FREE PRESS (1953).

9. United Nations Office on Drugs and Crime (UNODC[A1] ),

10.Manual on Real Estate Fraud and Money Laundering Risks (2020),

11.https://www.unodc.org/documents/treaties/UNCAC/Real_Estate_Fraud_Manual_UNODC2020.pdf

12.Zhou & Logan, Real Estate Risk Management 134 (2021)

13.Nadav Shoked, Ownership and Deception in Urban Real Estate, 46 Fordham Urb. L.J. 987 (2019)

https://ir.lawnet.fordham.edu/ulj/vol46/iss5/2.

14.Edelman, B. (2014). "Market Design and Transparency in Real Estate Platforms". Harvard Business School Working Paper.

15.(Zhou & Logan, Real Estate Risk Management, 2021)

16.Ronald H. Coase, The Nature of the Firm, 4 Economica (n.s.) 386, 390–91 (1937).

17.Đức Thịnh, Văn Thi, Huyện Lương Sơn (Hòa Bình): Một số dự án bất động sản rao bán khi chưa đủ yếu tố pháp lý, Quân đội nhân dân (24/7/2020 23:21) https://www.qdnd.vn/phong-su-dieu-tra/dieu-tra/mot-so-du-an-bat-dong-san-rao-ban-khi-chua-du-yeu-to-phap-ly-627909

18.Ngọc An, Bộ trưởng Hồ Đức Phớc chỉ cách tránh lừa đảo trong giao dịch bất động sản, Tuổi trẻ (19/6/2023 17:28) https://tuoitre.vn/bo-truong-ho-duc-phoc-chi-cach-tranh-lua-dao-trong-giao-dich-bat-dong-san-20230619165858978.htm

19.Hoàng Anh, Khởi tố 41 người liên quan đến công ty bất động sản lập 'dự án ma' để lừa đảo, Vietnamnet (11/6/2024 22:18)

https://vietnamnet.vn/khoi-to-41-dong-pham-lien-quan-den-cong-ty-bat-dong-san-lap-du-an-ma-lua-dao-2290621.html

20.Lâm Thiện, Bình Dương: Bán "lậu" bất động sản hình thành trong tương lai, nhiều chủ dự án bị bắt, Kinh tế & đô thị (17/7/2022 14:35) https://kinhtedothi.vn/ban-lau-bat-dong-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai-nhieu-chu-du-an-bi-bat

21.Park, J. H., “Digital Transformation of Korea’s Real Estate Market: Legal Framework and Challenges,” Asian Journal of Law and Society, vol. 8, no. 2, 2021.

22. Liu Jiayuan, Reform and Development of Urban Housing Transaction Platforms in China, URB. PLAN. F., no. 6, 2018.

[*] Ths. Phan Văn Lâm; Email: Phanlamplxh@gmail.com

[1] LIM, S., & HAN, J. "REAL ESTATE FRAUD AND BROKERAGE MARKET REGULATION IN KOREA", KOREAN JOURNAL OF REAL ESTATE STUDIES (2021)

[2] GEORGE A. AKERLOF, THE MARKET FOR “LEMONS”: QUALITY UNCERTAINTY AND THE MARKET MECHANISM, 84 Q.J. ECON. 488 (1970).

[3] MICHAEL C. JENSEN & WILLIAM H. MECKLING, THEORY OF THE FIRM: MANAGERIAL BEHAVIOR, AGENCY COSTS AND OWNERSHIP STRUCTURE, 3 J. FIN. ECON. 305 (1976).

[4] DONALD R. CRESSEY, OTHER PEOPLE'S MONEY: A STUDY IN THE SOCIAL PSYCHOLOGY OF EMBEZZLEMENT, FREE PRESS (1953).

[5] United Nations Office on Drugs and Crime (UNODC), Manual on Real Estate Fraud and Money Laundering Risks (2020), tại: https://www.unodc.org/documents/treaties/UNCAC/Real_Estate_Fraud_Manual_UNODC2020.pdf

[6] Zhou & Logan, Real Estate Risk Management 134 (2021)

[7] Nadav Shoked, Ownership and Deception in Urban Real Estate, 46 Fordham Urb. L.J. 987 (2019), https://ir.lawnet.fordham.edu/ulj/vol46/iss5/2.

[8] EDELMAN, B. (2014). "MARKET DESIGN AND TRANSPARENCY IN REAL ESTATE PLATFORMS". HARVARD BUSINESS SCHOOL WORKING PAPER.

[9] SHOKED, N.. “OWNERSHIP AND DECEPTION IN URBAN REAL ESTATE”. FORDHAM URBAN LAW JOURNAL (2019)

[10] Zhou & Logan, Real Estate Risk Management, 2021

[11] Ronald H. Coase, The Nature of the Firm, 4 Economica (n.s.) 386, 390 - 91 (1937).

[12] United Nations Office on Drugs and Crime (UNODC), Manual on Real Estate Fraud and Money Laundering Risks (2020),

[13] Đức Thịnh, Văn Thi, Huyện Lương Sơn (Hòa Bình): Một số dự án bất động sản rao bán khi chưa đủ yếu tố pháp lý, Quân đội nhân dân (24/7/2020 23:21) https://www.qdnd.vn/phong-su-dieu-tra/dieu-tra/mot-so-du-an-bat-dong-san-rao-ban-khi-chua-du-yeu-to-phap-ly-627909

[14] Ngọc An, Bộ trưởng Hồ Đức Phớc chỉ cách tránh lừa đảo trong giao dịch bất động sản, Tuổi trẻ (19/6/2023 17:28) https://tuoitre.vn/bo-truong-ho-duc-phoc-chi-cach-tranh-lua-dao-trong-giao-dich-bat-dong-san-20230619165858978.htm

[15] Hoàng Anh, Khởi tố 41 người liên quan đến công ty bất động sản lập 'dự án ma' để lừa đảo, Vietnamnet (11/6/2024 22:18) https://vietnamnet.vn/khoi-to-41-dong-pham-lien-quan-den-cong-ty-bat-dong-san-lap-du-an-ma-lua-dao-2290621.html

[16] Lâm Thiện, Bình Dương: Bán "lậu" bất động sản hình thành trong tương lai, nhiều chủ dự án bị bắt, Kinh tế & đô thị (17/7/2022 14:35) https://kinhtedothi.vn/ban-lau-bat-dong-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai-nhieu-chu-du-an-bi-bat

[17] Park, J. H., “Digital Transformation of Korea’s Real Estate Market: Legal Framework and Challenges,” Asian Journal of Law and Society, vol. 8, no. 2, 2021, pp. 241 - 260.

[18] Korea Real Estate Portal – www.r-one.co.kr

[19] Liu Jiayuan, Reform and Development of Urban Housing Transaction Platforms in China, URB. PLAN. F., no. 6, 2018, at 45. (Urban Planning Forum)