Nhận diện những khoảng trống pháp lý khi thể chế hóa chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW vào Luật Đất đai 2024 và khuyến nghị hoàn thiện

Tóm tắt
Bài viết phân tích quá trình thể chế hóa chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW vào Luật Đất đai 2024, ghi nhận những đổi mới đột phá như áp dụng giá đất theo thị trường, bảo vệ người dân khi thu hồi đất và hiện đại hóa quản lý. Tuy nhiên, bài viết cũng chỉ ra các “khoảng trống pháp lý” còn tồn tại, bao gồm thiếu cơ chế điều tiết địa tô, kiểm soát đầu cơ; chưa lượng hóa tiêu chí đảm bảo đời sống người bị thu hồi đất; và sự thiếu đồng bộ trong chuyển đổi số cũng như với các luật chuyên ngành khác. Các khoảng trống này làm giảm hiệu quả quản lý, gây lãng phí nguồn lực và tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp. Từ đó, tác giả đề xuất các nhóm giải pháp về lập pháp, tổ chức thực thi và tăng cường giám sát xã hội để lấp đầy những khoảng trống này nhằm đảm bảo đất đai thực sự trở thành nguồn lực quan trọng cho sự phát triển quốc gia.
Từ khóa: Luật Đất đai 2024, Nghị quyết 18-NQ/TW, khoảng trống pháp lý, thể chế hóa, chính sách đất đai.

Abtract:
This article analyzes the institutionalization of the directives from Resolution No. 18-NQ/TW into the Land Law 2024, acknowledging breakthrough innovations such as the application of market-based land pricing, the protection of citizens during land acquisition, and the modernization of land management. However, the paper also identifies persistent "legal gaps," including the lack of mechanisms to regulate land rent, control speculation, and quantify the criteria for ensuring the livelihoods of those whose land is expropriated. Furthermore, it points to a lack of synchronization in digital transformation and with other specialized laws. These gaps diminish management efficiency, cause resource wastage, and create potential for disputes. Consequently, the author proposes groups of solutions concerning legislation, implementation, and the strengthening of social supervision to fill these voids, aiming to ensure that land truly becomes a critical resource for national development.

Keywords: Land Law 2024, Resolution 18-NQ/TW, legal gaps, institutionalization, land policy.

1. Giới thiệu

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022,[1] Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao (Nghị quyết số 18-NQ/TW) đã xác định rõ loạt chủ trương đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, coi đây là động lực then chốt để phát triển đất nước bền vững, hướng đến mục tiêu trở thành quốc gia có thu nhập cao. Theo tinh thần của Nghị quyết này, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 là bước đi quan trọng nhằm cụ thể hóa những định hướng lớn của Đảng trong quản lý, khai thác, sử dụng nguồn lực đất đai một cách hiệu quả, công bằng, minh bạch và khắc phục triệt để các bất cập, hạn chế kéo dài.

Luật Đất đai 2024 đã được Quốc hội XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 này 18/01/2024,[2] với kỳ vọng hiện thực hóa các quan điểm, chủ trương mới của Đảng về quản lý, sử dụng đất đai, tạo nền tảng pháp lý cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, quá trình thể chế hóa các chủ trương đột phá trong Nghị quyết số 18-NQ/TW vào Luật Đất đai 2024 vẫn còn tồn tại những khoảng trống pháp lý nhất định: từ cơ chế điều tiết địa tô và kiểm soát đầu cơ, thị trường quyền sử dụng đất, bảo đảm sinh kế cho người bị thu hồi đất, vai trò giám sát xã hội cho đến xử lý những tồn đọng lịch sử về đất đai. Những khoảng trống này ảnh hưởng không nhỏ tới hiệu lực, hiệu quả quản trị đất đai cũng như khả năng thực thi đồng bộ các chủ trương lớn khác nhằm phát triển đất nước theo mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh” mà Đảng đã đặt ra.

2. Từ những định hướng chiến lược của Nghị quyết 18-NQ/TW đến việc thể chế hóa trong Luật Đất đai 2024 nhằm thực hiện khát vọng phát triển quốc gia

Trong hành trình hiện thực hóa khát vọng phát triển quốc gia thịnh vượng, việc khơi thông các nguồn lực nội sinh, đặc biệt là nguồn lực đất đai, luôn có ý nghĩa chiến lược quyết định. Tuy nhiên, thực tiễn sau gần một thập kỷ triển khai Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012,[3] Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới và Luật Đất đai 2013 cho thấy nguồn lực quý giá này vẫn bị ràng buộc bởi nhiều “nút thắt” thể chế.[4] Cụ thể là tình trạng đầu cơ, lãng phí đất đai còn phổ biến, cơ chế định giá đất bất cập gây thất thoát ngân sách, tạo ra bất bình đẳng và trở thành nguồn cơn của những khiếu kiện, tranh chấp phức tạp, làm xói mòn lòng tin của nhân dân. Thêm vào đó, tham nhũng, tiêu cực liên quan đến đất đai cùng với những thách thức từ quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa đã đặt ra yêu cầu cấp bách phải có một cuộc cải cách toàn diện.[5]

Trước những đòi hỏi cấp thiết từ thực tiễn, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW. Văn kiện này không chỉ đơn thuần giải quyết các vấn đề trước mắt mà còn đóng vai trò là một cương lĩnh cải cách toàn diện, vạch ra những định hướng mang tính đột phá cho thể chế đất đai. Với vai trò kim chỉ nam trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2024, Nghị quyết 18-NQ/TW đã đưa ra những tư duy mới, tập trung tháo gỡ các rào cản cố hữu, nhằm hiện thực hóa mục tiêu chiến lược: giải phóng nguồn lực đất đai, tạo động lực đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

2.1. Thể chế hóa nguyên tắc định giá đất theo thị trường

Có thể thấy rõ, nguyên tắc định giá đất theo thị trường một trong những đột phá trọng tâm, thay đổi toàn diện tư duy về tài chính đất đai của Nghị quyết 18-NQ/TW. Việc quyết định loại bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất hằng năm theo nguyên tắc thị trường đã giải quyết thẳng vào gốc rễ của cơ chế “hai giá" tồn tại suốt thời gian dài[6], vốn là nguyên nhân dẫn đến thất thu ngân sách và tạo cơ hội tham nhũng, tiêu cực diễn ra trong thời gian qua. Đồng thời, chỉ khi được định giá đúng, đất đai mới thực sự trở thành một nguồn vốn to lớn cho phát triển kinh tế - xã hội[7].

Chủ trương này đã được Luật Đất đai 2024 thể chế hóa tạo ra một bước tiến mới trong chính sách tài chính về đất đai. Cụ thể, Luật đã chính thức bãi bỏ quy định về khung giá đất do Chính phủ ban hành vốn đã tồn tại hàng thập kỷ. Thay vào đó, Điều 159 quy định các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định và công bố bảng giá đất vào ngày 01 tháng 01 hằng năm và Điều 160 đã quy định cụ thể các phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường (như so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh) khi Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất, tính thuế, hoặc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

2.2. Thể chế hóa chính sách thu hồi đất và tái định cư theo hướng bảo vệ người dân

Nghị quyết 18-NQ/TW đã thể hiện bước chuyển quan trọng trong chính sách thu hồi đất, thể hiện một tầm nhìn nhân văn, cân bằng giữa phát triển kinh tế và ổn định xã hội. Định hướng này được Luật Đất đai 2024 thể chế hóa một cách sâu sắc và chặt chẽ, tạo ra một hành lang pháp lý mới nhằm bảo vệ quyền lợi người dân và thúc đẩy môi trường đầu tư công bằng.

Cụ thể hóa chủ trương thu hẹp phạm vi thu hồi đất thông qua quyết định hành chính, Điều 79 của Luật đã quy định một cách rành mạch và giới hạn trong 31 trường hợp cụ thể mà Nhà nước được phép thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Song song đó, Luật đã chính thức chấm dứt việc Nhà nước đứng ra thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại đơn thuần. Thay vào đó, Điều 127 quy định rõ các chủ đầu tư phải thực hiện thông qua cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất với người dân hoặc phải có sẵn quỹ đất hợp pháp. Sự thay đổi kép này đã thay thế tư duy quản lý mệnh lệnh - hành chính bằng việc tôn trọng quyền tài sản của người dân và quy luật thị trường.

Đặc biệt, nguyên tắc “người có đất bị thu hồi phải có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” đã được nâng tầm từ một chủ trương của Đảng thành một quy phạm pháp luật bắt buộc. Điều 91 của Luật đã khẳng định dứt khoát rằng việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chỉ được thực hiện sau khi khu tái định cư (với hạ tầng kỹ thuật và xã hội) đã hoàn thành hoặc đủ điều kiện bố trí. Nguyên tắc "tái định cư phải đi trước một bước" này là một sự đảm bảo pháp lý vững chắc, không chỉ giải quyết vấn đề an sinh mà còn nhằm tạo dựng đồng thuận xã hội, đảm bảo cho sự phát triển bền vững.

2.3. Thể chế hóa chính sách hiện đại hóa nông nghiệp: Tích tụ đất đai và sử dụng đất đa mục đích

Nghị quyết 18-NQ/TW đặt nền móng cho việc hiện đại hóa nông nghiệp thông qua hai định hướng chính sách then chốt là tích tụ đất đai và sử dụng đất đa mục đích và cả hai định hướng này đều đã được Luật Đất đai 2024 thể chế hóa bằng những quy định cụ thể.

Trước hết, để giải quyết tình trạng “manh mún”, “phân mảnh” ruộng đất [8], Luật Đất đai 2024 đã trực tiếp hiện thực hóa chủ trương của Nghị quyết về tích tụ, tập trung đất đai. Cụ thể: Điều 45 chính thức cho phép các tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp có điều kiện; Điều 177 nâng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương; Điều 192 quy định về tập trung đất nông nghiệp…. Đây là tiền đề để thu hút vốn và công nghệ đầu tư vào các vùng hàng hóa quy mô lớn. Mô hình ngân hàng đất nông nghiệp vốn đã rất thành công tại các quốc gia phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức, Pháp và Hà Lan giúp tích tụ, tập trung ruộng đất và tối ưu hóa việc sử dụng đất nông nghiệp, hạn chế tình trạng đất bị bỏ hoang, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người nông dân và doanh nghiệp tiếp cận đất đai phục vụ sản xuất hiệu quả thúc đẩy sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, hiện đại [9]. Nhận thấy những lợi ích đó, Nghị quyết 18-NQ/TW đã đưa ra chủ trương xây dựng ngân hàng đất nông nghiệp ở Việt Nam nhằm tạo bước đột phá quan trọng trong tích tụ, tập trung đất đai và phát triển nông nghiệp hiện đại, bền vững, phù hợp với thực tiễn của nước ta.

Thứ hai, chủ trương đột phá về sử dụng đất đa mục đích đã được luật hóa tại Điều 218 cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được phép kết hợp với các hoạt động thương mại, dịch vụ ( như du lịch sinh thái, nông nghiệp kết hợp năng lượng tái tạo) mà không cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, miễn là không làm hư hại, suy thoái đất nông nghiệp. Đây chính là sự mở đường để Việt Nam áp dụng các mô hình tiên tiến, phá bỏ tư duy quản lý đơn mục đích, tối ưu hóa giá trị trên từng thửa đất và đưa ra lời giải bền vững cho bài toán an ninh lương thực và phát triển nông thôn đã được minh chứng thành công tại nhiều quốc gia phát triển, điển hình là mô hình “nông nghiệp đa chức năng (multifunctional agriculture)” ở Hà Lan. Tại đây, các trang trại không chỉ sản xuất nông sản mà còn kết hợp cung cấp dịch vụ du lịch, giáo dục, chăm sóc sức khỏe, qua đó tạo ra nguồn thu nhập bổ sung đáng kể [10].

2.4. Thể chế hóa chủ trương hiện đại hóa và số hóa quản lý đất đai

Nghị quyết 18-NQ/TW cũng tạo tiền đề để hiện đại hóa toàn diện hệ thống quản lý đất đai, đưa Việt Nam bắt kịp xu thế của Cách mạng công nghiệp 4.0. Chủ trương này đã được Luật Đất đai 2024 thể chế hóa thành một trong những nhiệm vụ trọng tâm, đặt nền móng cho một nền quản trị đất đai minh bạch và hiệu quả. Cụ thể là, Chương XII của Luật được dành riêng để quy định về việc xây dựng, quản lý và vận hành Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai. Luật yêu cầu hệ thống này phải được thiết kế theo hướng tập trung, thống nhất, đa mục tiêu và được kết nối, chia sẻ rộng rãi với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, doanh nghiệp và các ngành khác. Điều này chính là sự hiện thực hóa yêu cầu xây dựng một “bản đồ số” tài nguyên quốc gia, trong đó mỗi thửa đất được định danh, xác thực và có thể truy xuất công khai về quy hoạch, tình trạng pháp lý, lịch sử giao dịch. Khi thông tin trở thành tài sản chung, minh bạch, nó sẽ triệt tiêu “vùng xám” vốn là mảnh đất màu mỡ cho tham nhũng, tiêu cực tồn tại. Tiềm năng to lớn của hướng đi này đã được chứng minh qua các mô hình thực tiễn tại nhiều quốc gia. Hàn Quốc là một ví dụ điển hình về triển khai thành công với hệ thống “Korea Land Information System” (KLIS) [11]. Hệ thống này cho phép người dân và doanh nghiệp truy cập gần như mọi thông tin về đất đai qua mạng, từ đó thúc đẩy một thị trường bất động sản hiệu quả và minh bạch bậc nhất châu Á. Trong khi đó, Thụy Điển lại là quốc gia tiên phong trong việc thử nghiệm đăng ký giao dịch đất đai bằng công nghệ blockchain, chứng minh về mặt kỹ thuật rằng có thể rút ngắn thời gian giao dịch từ vài tháng xuống còn vài giờ, đồng thời đảm bảo an ninh và tính bất biến của hồ sơ [12].

2.5. Thể chế hóa cơ chế “kiềng ba chân”: Nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản trị đất đai

Để đảm bảo tất cả các chủ trương đột phá nêu trên được thực thi một cách nghiêm túc, Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu phải nâng cao toàn diện hiệu lực, hiệu quả của nền quản trị đất đai quốc gia. Thay vì chỉ là một khẩu hiệu chung chung, định hướng này đã được Luật Đất đai 2024 thể chế hóa thành một cơ chế “kiềng ba chân” vững chắc, nơi quyền lực nhà nước được thực thi song hành với sự giám sát của xã hội và sự thượng tôn của pháp luật, cụ thể:

(i) Chân kiềng thứ nhất: Thể chế hóa vai trò giám sát và phản biện xã hội. Luật Đất đai 2024 đã tạo ra một bước tiến về chất khi không còn xem quản lý đất đai là câu chuyện riêng của cơ quan nhà nước. Điều 19 của Luật đã quy định cụ thể quyền và trách nhiệm giám sát của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên và công dân trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Quan trọng hơn, cơ chế này được bảo đảm thực thi thông qua các quy định bắt buộc phải công khai thông tin và lấy ý kiến nhân dân đối với những nội dung quan trọng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất và bảng giá đất. Điều này đã mở ra một kênh giám sát quyền lực từ bên ngoài, giúp phát hiện sớm bất cập và ngăn ngừa tiêu cực ngay từ gốc.

(ii) Chân kiềng thứ hai: Thể chế hóa vai trò thanh tra, kiểm tra chủ động của Nhà nước. Song song với giám sát từ xã hội, Luật Đất đai 2024 đã “siết lại kỷ luật, kỷ cương” từ bên trong hệ thống cơ quan nhà nước. Chương XV của Luật được dành riêng để quy định về hoạt động thanh tra, kiểm tra chuyên ngành đất đai. Luật yêu cầu hoạt động này phải được tiến hành thường xuyên, có trọng tâm, trọng điểm, tập trung vào các lĩnh vực nhạy cảm, dễ phát sinh tiêu cực. Đồng thời, Điều 241 quy định rõ trách nhiệm của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong việc kiểm tra, phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương, tăng cường trách nhiệm giải trình của người đứng đầu.

(iii) Chân kiềng thứ ba: Thể chế hóa việc xử lý nghiêm minh để răn đe. Đây chính là yếu tố cuối cùng để hoàn thiện cơ chế là sự nghiêm minh của pháp luật. Tinh thần “xử lý nghiêm minh, không có vùng cấm” của Nghị quyết đã được quán triệt trong toàn bộ Chương XV của Luật, quy định về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. Các điều khoản đã quy định cụ thể, chi tiết các hành vi vi phạm và chế tài xử lý tương ứng đối với cả người sử dụng đất và người thi hành công vụ. Việc quy định rõ ràng trách nhiệm pháp lý, từ xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính đến truy cứu trách nhiệm hình sự, đã gửi đi một thông điệp mạnh mẽ, không chỉ nhằm trừng phạt sai phạm mà quan trọng hơn là tạo ra sức răn đe, củng cố niềm tin của người dân và doanh nghiệp vào sự công bằng của pháp luật.

Tóm lại, Nghị quyết 18-NQ/TW là sự về đổi mới tư duy, một cương lĩnh hành động với những định hướng chiến lược và giải pháp đột phá. Nó thể hiện quyết tâm chính trị to lớn của Đảng trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn thể chế lớn nhất, giải phóng nguồn lực quan trọng nhất, nhằm tạo ra động lực tăng trưởng mạnh mẽ và bền vững, phục vụ trực tiếp cho việc thực hiện thành công khát vọng phát triển quốc gia hùng cường, thịnh vượng.

3. Nhận diện các khoảng trống pháp lý khi thể chế hóa chủ trương từ Nghị quyết 18-NQ/TW vào Luật Đất đai 2024

Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã thể chế hóa thành công nhiều chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW, quá trình triển khai thực tiễn đến giữa năm 2025 vẫn bộc lộ những khoảng trống pháp lý và điểm nghẽn. Các bất cập này phát sinh do yêu cầu đồng bộ với các luật chuyên ngành khác và những thách thức từ mô hình chính quyền địa phương hai cấp “tỉnh – xã” mới, cụ thể:

3.1. Khoảng trống về điều tiết địa tô, kiểm soát đầu cơ và đất bỏ hoang

Thứ nhất, điều tiết địa tô tăng thêm

Dù Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu “nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch” đặc biệt là việc điều tiết phần địa tô chênh lệch không do người sử dụng đất tạo ra mà phát sinh từ các yếu tố như quy hoạch, hạ tầng công cộng do Nhà nước đầu tư nhưng quy định cụ thể về thu hồi lợi ích tăng thêm này vẫn còn mờ nhạt trong Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn. Hệ quả dẫn đến sự tồn tại nghịch lý là chủ trương bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường là đúng đắn nhưng vì thiếu công cụ điều tiết hữu hiệu, nó lại tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn. Nhà nước bỏ nguồn lực khổng lồ làm giá đất tăng, nhưng lại không thu hồi được phần giá trị gia tăng đó một cách công bằng, tạo điều kiện cho đầu cơ và làm gia tăng sự bất bình đẳng trong xã hội.

Thứ hai, kiểm soát đầu cơ đất đai và giải quyết tình trạng bỏ hoang đất, lãng phí nguồn lực

Mặc dù Nghị quyết 18-NQ/TW đã yêu cầu phải có biện pháp hữu hiệu chống đầu cơ và tình trạng đất bỏ hoang, nhưng quá trình thể chế hóa chủ trương này vào hệ thống pháp luật hiện vẫn còn nhiều bất cập, dẫn đến cơ chế kiểm soát kém hiệu quả. Cụ thể, bất cập này thể hiện ở hai khía cạnh sau đây:

Một là, công cụ tài chính còn yếu: Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2008 (sửa đổi bổ sung năm 2024) quy định mức thuế quá thấp (diện tích trong hạn mức: 0,03%; phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức: 0,07%; phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức: 0,15) không đủ tạo áp lực kinh tế lên các cá nhân, tổ chức đầu cơ đất đai.

Hai là, công cụ hành chính thực thi còn khó khăn: Dù Điều 81 Luật Đất đai 2024 đã quy định biện pháp thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm, nhưng thủ tục thực hiện lại phức tạp và thiếu cơ chế giám sát, cưỡng chế hiệu quả dẫn đến khó thực thi.

Sự thiếu đồng bộ giữa pháp luật đất đai và pháp luật về thuế đã tạo ra khoảng trống lớn: Luật Đất đai xác định hành vi vi phạm nhưng thiếu chế tài kinh tế tương ứng, trong khi pháp luật về thuế lại chưa có cơ sở để áp dụng mức thuế cao với các hành vi này. Bên cạnh đó, việc chậm hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai càng gây khó khăn cho việc kiểm soát đầu cơ đất và bỏ hoang đất gây lãng phí nguồn lực [13], tiềm ẩn rủi ro cho thị trường bất động sản.

3.2. Khoảng trống về phát triển thị trường quyền sử dụng đất, ngân hàng đất nông nghiệp

Dù chủ trương thương mại hóa quyền sử dụng đất đã được xác lập trong Nghị quyết 18-NQ/TW và Luật Đất đai 2024, việc hoàn thiện khung pháp lý để vận hành hiệu quả thị trường này vẫn còn dang dở với nhiều khoảng trống đáng kể, cụ thể:

Thứ nhất, thị trường quyền sử dụng đất chủ yếu mới ở mức “khung pháp lý”, thiếu những quy định chi tiết, cụ thể để phát triển thị trường thứ cấp. Các giao dịch đa dạng như cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mặc dù đã được thừa nhận nguyên tắc nhưng lại thiếu hướng dẫn thực hiện, khiến rủi ro pháp lý tăng, doanh nghiệp và tổ chức tín dụng còn e dè tham gia thị trường [14].

Thứ hai, hạ tầng công nghệ và thể chế cho giao dịch còn lạc hậu, chưa theo kịp yêu cầu của nền kinh tế số. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia tập trung, thống nhất và liên thông vẫn còn chậm. Hệ quả là quá trình chuyển đổi sang giao dịch điện tử và thanh toán không dùng tiền mặt bị đình trệ. Tình trạng này không chỉ làm giảm tốc độ lưu thông của nguồn lực đất đai mà còn là mảnh đất màu mỡ cho các chi phí không chính thức [15]. Gây ra sự thiếu minh bạch, làm méo mó thông tin thị trường và suy giảm lòng tin của các chủ thể tham gia [16].

Thứ ba, như đã đề cập, Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa có quy định về việc thành lập, vận hành hay cơ chế của ngân hàng đất nông nghiệp. Khoảng trống này cũng tạo rào cản trong việc tích tụ tập trung đất nông, hỗ trợ phát triển nông nghiệp quy mô lớn và hạn chế khả năng “cứu” đất đai, đất bị bỏ hoang hoặc sử dụng kém hiệu quả ở nước ta.

3.3. Khoảng trống về tiêu chí bảo đảm đời sống người bị thu hồi đất

Thứ nhất, tiêu chí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Nghị quyết 18-NQ/TW đã đặt ra yêu cầu phải có các quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm bảo đảm sau khi thu hồi đất, người dân bị ảnh hưởng phải được bố trí chỗ ở mới với điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Tuy nhiên, các quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP vẫn còn một số hạn chế [17]. Cụ thể, các tiêu chí liên quan đến hạ tầng xã hội (như trường học, y tế), khoảng cách tiếp cận dịch vụ công, bảo đảm sinh kế ổn định, cũng như chất lượng đời sống sau tái định cư chủ yếu mang tính định tính, chưa được cụ thể hóa, lượng hóa rõ ràng và chưa đồng bộ giữa các địa phương. Điều này dẫn đến việc thực thi chính sách có sự khác biệt, thiếu nhất quán, chưa thực sự đáp ứng mục tiêu nâng cao điều kiện sống của người dân sau khi bị thu hồi đất.

Thứ hai, cơ chế giám sát và cơ sở pháp lý của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Điều 86 Luật Đất đai 2024 quy định cơ chế giám sát Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng vẫn thiếu cơ sở pháp lý vững chắc, dẫn đến khoảng trống trong thực thi. Cụ thể, thiếu quy định chi tiết về thành phần Hội đồng, chưa yêu cầu đại diện độc lập từ cộng đồng hoặc chuyên gia, thẩm quyền xử lý tranh chấp, trách nhiệm pháp lý cá nhân đối với thành viên Hội đồng.

3.4. Khoảng trống trong chế tài xử lý sai phạm và phòng, chống tham nhũng, lợi ích nhóm

Thứ nhất, các quy định về trách nhiệm của cá nhân và tập thể khi để xảy ra sai phạm vẫn còn chung chung, chưa đủ sức răn đe. Đặc biệt, các chế tài này tỏ ra yếu thế trong những lĩnh vực nhạy cảm, dễ phát sinh tham nhũng như định giá đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.

Thứ hai, pháp luật hiện hành thiếu các quy định cụ thể để nhận diện và ngăn chặn”lợi ích nhóm”. Các yêu cầu về công khai mối quan hệ thân nhân của người có thẩm quyền hay minh bạch hóa tài sản liên quan đến các quyết định về đất đai vẫn chưa được thể chế hóa mạnh mẽ. Khoảng trống này chính là kẽ hở để hợp thức hóa cơ chế “xin - cho” và tạo điều kiện cho sự móc nối giữa cán bộ, công chức thoái hoá, biến chất với các doanh nghiệp “sân sau”.

Thứ ba, sự phối hợp giữa các cơ quan từ Trung ương đến địa phương trong việc thanh tra, giám sát và xử lý sai phạm còn rời rạc, thiếu đồng bộ. Điều này khiến cho việc phát hiện và xử lý các vụ việc tiêu cực trở nên chậm trễ, thiếu hiệu quả, đặc biệt trong bối cảnh các mô hình chính quyền địa phương hai cấp “tỉnh – xã mới vận hành.

3.5. Khoảng trống trong việc xử lý các loại đất có nguồn gốc phức tạp và đất sử dụng đa mục đích

Thứ nhất, các loại đất do nông, lâm trường quản lý, đất quốc phòng sau sắp xếp, đất của các cơ sở sản xuất phải di dời, hay đất công trong các doanh nghiệp đã cổ phần hóa... vẫn là những “điểm nghẽn” lớn. Mặc dù Luật Đất đai 2024 và các nghị định liên quan đã có quy định khung về việc rà soát, nhưng lại thiếu hướng dẫn chi tiết về cách xử lý quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, trình tự chuyển đổi mục đích sử dụng, và cơ chế giải quyết các tranh chấp tồn đọng.

Thứ hai, các mô hình kinh tế mới như đất thương mại dịch vụ kết hợp lưu trú, đất nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái, hay các công trình ngầm và dự án lấn biển... đang phát triển nhanh nhưng khung pháp lý lại chưa theo kịp. Sự thiếu vắng quy định rõ ràng khiến nhiều địa phương lúng túng trong cấp phép và quản lý, dễ dẫn đến tình trạng biến tướng, cấp "giấy phép con" sai quy định, gây khó khăn cho công tác hậu kiểm và xử lý vi phạm.

Thứ ba, các vấn đề như giao đất sai đối tượng, cấp đất không đúng thẩm quyền, nợ đọng nghĩa vụ tài chính và các vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, di dân tái định cư... vẫn chưa có cơ chế xử lý dứt điểm, đồng bộ, tiếp tục gây ra lãng phí và khiếu kiện kéo dài.

3.6. Khoảng trống về chuyển đổi số và minh bạch hóa thông tin đất đai

Thứ nhất, nền tảng dữ liệu đất đai quốc gia được số hóa, kết nối liên thông và cập nhật theo thời gian thực vẫn chưa hoàn thiện. Phạm vi thông tin về quy hoạch, giá đất, tình trạng pháp lý, kết quả đấu giá và nghĩa vụ tài chính còn chưa đầy đủ và thiếu thống nhất giữa các địa phương.

Thứ hai, các quy định về việc công khai thông tin tuy đã có nhưng lại thiếu tính thực chất, chưa làm rõ hình thức, tần suất cập nhật và chế tài xử phạt đủ mạnh đối với các hành vi không công khai hoặc công khai hạn chế. Tình trạng bất bình đẳng trong tiếp cận thông tin vẫn tồn tại, tạo điều kiện cho các hành vi đầu cơ và thao túng thị trường.

Thứ ba, việc kết nối, chia sẻ dữ liệu bắt buộc giữa các ngành như tài nguyên - môi trường, tài chính, thuế, và ngân hàng vẫn còn là một "điểm nghẽn". Sự thiếu liên thông này gây ra tình trạng chồng chéo, làm tăng gánh nặng thủ tục hành chính cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính hoặc xử lý tranh chấp.

3.7. Các khoảng trống pháp lý khác

Thứ nhất, các quy định trong Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan vẫn được thiết kế dựa trên mô hình ba cấp truyền thống. Khi áp dụng vào thực tiễn hai cấp (tỉnh - xã), đã nảy sinh sự chồng lấn, giao thoa, thậm chí là bỏ trống thẩm quyền trong các khâu then chốt như thu hồi đất, định giá, và giải quyết khiếu nại. Dù nỗ lực sửa đổi đang được tiến hành, việc thiếu các quy định chuyển tiếp cụ thể vẫn gây lúng túng cho các địa phương.

Thứ hai, các quy định về quyền sử dụng đất của đồng bào dân tộc thiểu số và các nhóm dễ bị tổn thương khác vẫn còn cứng nhắc, chưa thực sự tôn trọng các hình thức quản lý, sử dụng đất theo truyền thống và cộng đồng. Việc lồng ghép các yếu tố văn hóa, xã hội vào luật pháp vẫn còn là một khoảng trống cần được lấp đầy để đảm bảo sự phát triển công bằng và bền vững.

Tóm lại, việc thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW vào Luật Đất đai 2024 đã đạt nhiều thành tựu, song còn vướng nhiều khoảng trống pháp lý lớn, nổi bật ở các nhóm về điều tiết địa tô – kiểm soát đầu cơ, tiêu chí đời sống người bị thu hồi đất, vai trò giám sát cộng đồng, xử lý đất đa nguồn gốc, chuyển đổi số, phân cấp quản lý và chế tài xử lý sai phạm,… Đây là những điểm nghẽn cần sớm được luật hóa, hướng dẫn cụ thể, đồng bộ, đồng thời với tiến trình cải cách bộ máy để đảm bảo “đất đai thực sự là nguồn lực phát triển quốc gia” như tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW. Đặc biệt, các sửa đổi đang diễn ra cho thấy nhu cầu cấp bách phải khắc phục các bất cập thực tiễn, với trọng tâm xây dựng bộ máy gọn nhẹ, thủ tục nhanh chóng và minh bạch hơn để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

4. Nguyên nhân, tác động của các khoảng trống pháp lý đến hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai

4.1. Nguyên nhân hình thành các khoảng trống pháp lý

Thứ nhất, từ góc độ kỹ thuật lập pháp, sự xung đột giữa tầm nhìn chiến lược của Nghị quyết 18-NQ/TW và nhu cầu quy phạm cụ thể, khả thi đã dẫn đến các quy định mang tính nguyên tắc chung chung. Nghị quyết đưa ra các chủ trương lớn như “điều tiết địa tô tăng thêm” hay “phát triển thị trường quyền sử dụng đất minh bạch”, nhưng việc chuyển hóa thành quy định pháp lý chi tiết như cơ chế thu hồi địa tô hay hành lang giao dịch điện tử gặp thách thức do tính phức tạp và rủi ro xung đột với các luật hiện hành. Kết quả là, các nhà lập pháp thường chọn cách “an toàn” bằng cách để lại khoảng mở cho văn bản dưới luật dẫn đến sự tồn tại của khoảng trống pháp lý.

Thứ hai, từ góc độ hệ thống pháp luật, sự thiếu đồng bộ và sức ì giữa Luật Đất đai 2024 với các luật liên quan như pháp luật về thuế, pháp luật về đầu tư. Như đã nhận diện, Luật Đất đai chưa được đồng bộ hóa kịp thời, gây “vênh chuẩn” trong chính sách thuế chống đầu cơ hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sự lệch pha này xuất phát từ tiến độ lập pháp chậm trễ, khiến các chủ trương cải cách như đánh thuế đất bỏ hoang hay xây dựng ngân hàng đất nông nghiệp bị kẹt ở mức định hướng mà không có cơ sở thực thi thống nhất.

Thứ ba, từ góc độ năng lực thực thi và nguồn lực, sự e ngại trước thách thức triển khai lớn đã tạo ra các khoảng mở linh hoạt nhưng thiếu hướng dẫn cụ thể. Việc đòi hỏi nguồn lực khổng lồ cho chuyển đổi số hay phân cấp quản lý hai cấp như xây dựng dữ liệu đất đai quốc gia hoặc đào tạo cán bộ cơ sở – vượt quá khả năng của nhiều địa phương, dẫn đến quy định chung chung về minh bạch thông tin hay kiểm soát nội bộ. Năng lực chuyên môn hạn chế, đặc biệt ở cấp xã sau sáp nhập, khiến lập pháp tránh quy định quá chi tiết để “linh hoạt”, nhưng lại vô tình tạo kẽ hở cho áp dụng không thống nhất.

Thứ tư, từ góc độ chính trị - xã hội, sự tồn tại lợi ích nhóm và hạn chế giám sát xã hội đã làm “mềm hóa” các quy định [18]. Đất đai liên quan đến lợi ích kinh tế lớn, nên các nhóm lợi ích có thể vận động hành lang, ảnh hưởng đến việc thể chế hóa các chủ trương như điều tiết địa tô hay bảo vệ quyền lợi nhóm dễ bị tổn thương. Đồng thời, vai trò giám sát cộng đồng chưa được quy định ràng buộc, dẫn đến thiếu đối trọng, khiến các khoảng trống về chế tài xử lý sai phạm hay tiêu chí đời sống người bị thu hồi đất trở nên kéo dài và khó khắc phục.

4.2. Tác động của các khoảng trống pháp lý

Các khoảng trống pháp lý gây tác động tiêu cực, đa chiều, làm suy giảm hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW gây ảnh hưởng đến kinh tế - xã hội của đất nước, điều này cụ thể như sau:

Thứ nhất, về mặt kinh tế, đây chính là nguyên nhân dẫn đến phân bổ nguồn lực đất đai méo mó và lãng phí. Ví dụ, khoảng trống về điều tiết địa tô và kiểm soát đầu cơ dẫn đến đầu cơ, tích trữ đất, đẩy giá bất động sản lên cao, tăng chi phí sản xuất cho doanh nghiệp và kìm hãm phát triển thị trường quyền sử dụng đất. Tương tự, bất cập trong xử lý đất đa nguồn gốc và chuyển đổi số làm chậm tích tụ ruộng đất nông nghiệp, giảm năng suất và sức cạnh tranh kinh tế quốc gia.

Thứ hai, về mặt xã hội, các khoảng trống này làm gia tăng bất bình đẳng và bất ổn. Thiếu tiêu chí cụ thể về đời sống người bị thu hồi đất và quyền lợi nhóm dễ bị tổn thương dẫn đến khiếu kiện kéo dài, mất lòng tin xã hội. Vai trò giám sát cộng đồng yếu càng làm trầm trọng hóa vấn đề, tạo cảm giác bất công khi một nhóm nhỏ hưởng lợi từ đầu cơ, trong khi đa số người dân đối mặt với chi phí đất đai cao và tái định cư kém chất lượng.

Thứ ba, về hiệu quả quản trị và niềm tin chính sách, đây chính là tác động hệ thống lâu dài. Khoảng trống về chế tài xử lý cán bộ tạo “vùng xám” cho tham nhũng, lợi ích nhóm, làm suy giảm hiệu lực quản nhà nước. Sự khác biệt giữa chủ trương Nghị quyết và thực tiễn xói mòn niềm tin của người dân và doanh nghiệp, giảm sự ủng hộ cho cải cách, từ đó cản trở mục tiêu biến đất đai thành nguồn lực phát triển quốc gia.

5. Khuyến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về đất đai nhằm thể chế hóa đầy đủ chủ trương Nghị quyết 18-NQ/TW

5.1. Nhóm giải pháp về lập pháp: Sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn

Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch và kiểm soát đầu cơ đất đai.

Cần sửa đổi các quy định liên quan đến tài chính đất đai để chống đầu cơ và thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả. Cụ thể:

- Bổ sung quy định về thuế suất lũy tiến đối với hành vi chậm đưa đất vào sử dụng hoặc bỏ đất hoang, tích hợp vào Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp để đảm bảo tính đồng bộ.

- Xây dựng cơ chế thu hồi một phần địa tô tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại (chẳng hạn khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng của Nhà nước), đảm bảo lợi ích được chia sẻ hài hòa giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Thứ hai, lượng hóa các tiêu chí về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để đảm bảo đời sống người dân

Cần chuyển hóa nguyên tắc “có nơi ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” thành các chỉ số cụ thể, có thể đo lường. Cụ thể:

- Bổ sung Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai với các tiêu chí định lượng, có thể đo lường được. Thay vì các quy định định tính chung chung, cần có những chỉ số cụ thể như: quy định khoảng cách tối đa từ khu tái định cư đến các dịch vụ công thiết yếu có thể như dưới 03 km đối với trường học, trạm y tế); đặt ra mục tiêu mức tăng trưởng thu nhập tối thiểu có thể xem xét tăng ít nhất 20% so với trước khi di dời cho người dân; và quan trọng nhất là quy định bắt buộc thực hiện Đánh giá tác động xã hội (SIA) một cách thực chất trước khi thu hồi đất. Việc thể chế hóa SIA không phải là một ý tưởng mới mà đã được chứng minh là một công cụ quản trị cực kỳ hiệu quả trên thế giới. Điển hình như tại tỉnh British Columbia, Canada, SIA được luật hóa thành một hợp phần bắt buộc trong mọi dự án lớn. Thay vì phụ thuộc vào thiện chí của chủ đầu tư, quy trình này đòi hỏi phải tham vấn cộng đồng, phân tích kỹ lưỡng các tác động đến nhà ở, việc làm, dịch vụ công và phải công khai báo cáo để người dân phản biện. Nhờ cơ chế chặt chẽ này, SIA đã trở thành công cụ quản trị hữu hiệu, giúp điều chỉnh nhiều dự án theo hướng hài hòa hơn: từ thay đổi quy mô, bổ sung nhà ở xã hội, đến quy hoạch thêm không gian công cộng. Qua đó, British Columbia đã chứng minh rằng việc luật hóa SIA là con đường hiệu quả để cân bằng giữa phát triển kinh tế và đảm bảo công bằng, ổn định xã hội [19].

Thứ ba, xây dựng khung pháp lý đầy đủ cho việc quản lý đất có nguồn gốc phức tạp và đất sử dụng đa mục đích.

- Đối với đất có nguồn gốc lịch sử nông, lâm trường; cơ sở quốc phòng, an ninh, trụ sở cơ quan nhà nước sau sáp nhập) thì cần có nghị định quy định rõ về cơ chế xử lý quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan, trình tự chuyển đổi mục đích và thiết lập cơ chế giải quyết dứt điểm các tranh chấp tồn đọng.

- Đối với đất sử dụng đa mục đích (thương mại kết hợp lưu trú, nông nghiệp kết hợp du lịch): Cần ban hành quy định về cấp một giấy phép thống nhất, xóa bỏ tình trạng “giấy phép con” và tích hợp các yêu cầu về phát triển bền vững (như tỷ lệ không gian xanh, bảo vệ môi trường).

Thứ tư, thể chế hóa việc chuyển đổi số và minh bạch hóa thông tin đất đai

- Luật hóa việc xây dựng nền tảng dữ liệu đất đai quốc gia theo hướng bắt buộc liên thông, chia sẻ giữa các bộ, ngành, địa phương.

- Quy định rõ về thời hạn, hình thức công khai thông tin như quy hoạch, giá đất, kết quả đấu giá và bổ sung chế tài đủ mạnh đối với hành vi vi phạm, đảm bảo người dân và doanh nghiệp được tiếp cận thông tin một cách công bằng, kịp thời.

5.2. Nhóm giải pháp về tổ chức thực thi và cơ chế kiểm soát, giám sát

Pháp luật dù hoàn thiện đến đâu cũng sẽ không đi vào cuộc sống nếu năng lực thực thi yếu kém và thiếu cơ chế giám sát hữu hiệu. Do đó, cần tập trung vào việc kiện toàn bộ máy, nâng cao năng lực cán bộ và thiết lập các “hàng rào” kiểm soát quyền lực để phòng chống tham nhũng, lợi ích nhóm

Thứ nhất, nâng cao năng lực và nguồn lực cho bộ máy thực thi, đặc biệt là ở cấp cơ sở

- Xây dựng chương trình đào tạo, bồi dưỡng chuẩn hóa toàn quốccho đội ngũ cán bộ địa chính, tập trung vào các kỹ năng mới như định giá đất theo thị trường, phân tích dữ liệu số và đánh giá tác động xã hội.

- Có cơ chế phân bổ ngân sách từ trung ương để hỗ trợ các địa phương (đặc biệt là các địa phương khó khăn) đầu tư cho chuyển đổi số và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai.

Thứ hai, thiết lập cơ chế kiểm soát quyền lực và phòng, chống xung đột lợi ích.

- Nghiên cứu thành lập một cơ quan giám sát độc lập (trực thuộc Chính phủ hoặc Quốc hội) có thẩm quyền thanh tra, kiểm tra đột xuất các quyết định nhạy cảm về đất đai.

- Hoàn thiện và thực thi nghiêm các quy định về kê khai tài sản, thu nhập của cán bộ, công chức, đặc biệt là các mối quan hệ gia đình, thân nhân có liên quan đến các dự án, quyết định về đất đai, kèm theo chế tài xử lý nghiêm khắc.

Thứ ba, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn liền với giám sát và phối hợp liên ngành.

- Tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật để tương thích hoàn toàn với mô hình chính quyền hai cấp, phân định rõ thẩm quyền và trách nhiệm của từng cấp, chấm dứt tình trạng đùn đẩy, chồng chéo.

- Thiết lập một nền tảng quản trị số dùng chung để bắt buộc sự phối hợp, liên thông giữa các ngành Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Thuế, Ngân hàng, giảm thiểu phiền hà cho người dân và doanh nghiệp.

5.3. Nhóm giải pháp về nâng cao vai trò của người dân, cộng đồng và các tổ chức xã hội

Thứ nhất, luật hóa vai trò tham gia và phản biện bắt buộc. Bổ sung quy định trong Luật Đất đai, yêu cầu bắt buộc phải lấy ý kiến và có sự tham gia của Mặt trận Tổ quốc, các tổ chức xã hội trong quá trình lập quy hoạch, xây dựng bảng giá đất và SIA của các dự án thu hồi đất, kèm theo cơ chế giải trình công khai của cơ quan nhà nước.

Thứ hai, xây dựng cơ chế bảo vệ và hỗ trợ pháp lý. Cần phải Ban hành quy định cụ thể, rõ ràng để bảo vệ người dân khi họ thực hiện quyền giám sát, tố cáo các hành vi vi phạm pháp luật đất đai có thể xem xét. Đồng thời, cung cấp các dịch vụ hỗ trợ pháp lý miễn phí cho các nhóm yếu thế để họ có thể bảo vệ quyền lợi của mình một cách hiệu quả.

Thứ ba, tăng cường năng lực và công cụ giám sát cho cộng đồng thông qua công nghệ và giáo dục. Để vai trò giám sát của người dân thực sự hiệu quả, họ cần được trang bị kiến thức và công cụ. Giải pháp này bao gồm:

- Phát triển các ứng dụng di động hoặc cổng thông tin trực tuyến cho phép người dân dễ dàng tra cứu thông tin quy hoạch, giá đất, tiến độ dự án và gửi phản ánh, tố cáo vi phạm kèm theo hình ảnh, video. Hệ thống này cần liên thông với cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và có cơ chế theo dõi, phản hồi tình trạng xử lý một cách công khai.

- Đẩy mạnh truyền thông, giáo dục pháp luật đất đai: Tổ chức các chương trình phổ biến kiến thức pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất một cách thường xuyên, sâu rộng qua nhiều kênh như truyền hình, mạng xã hội, các buổi họp tổ dân phố..., giúp người dân hiểu rõ quyền lợi của mình để họ có thể tham gia vào quá trình giám sát một cách chủ động và hiệu quả hơn.

5.4. Nhóm giải pháp về hài hòa các mục tiêu phát triển kinh tế - công bằng xã hội - bảo vệ môi trường

Thứ nhất, tích hợp chặt chẽ yêu cầu bảo vệ môi trường vào mọi giai đoạn của quy hoạch và dự án đất đai. Điều này có nghĩa là mọi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các dự án đầu tư có quy mô lớn đều phải trải qua quy trình Đánh giá Tác động Môi trường (EIA) bắt buộc, với các tiêu chí khoa học, cụ thể về bảo tồn đa dạng sinh học, duy trì độ che phủ của không gian xanh, và giảm thiểu ô nhiễm. Đây cũng không phải là một cách tiếp cận mới mà đã được chứng minh là cực kỳ thành công tại các quốc gia phát triển, nơi EIA được xem là “tấm khiên pháp lý” cho môi trường. Minh chứng điển hình nhất là Chỉ thị về EIA của Liên minh Châu Âu. Văn bản này bắt buộc tất cả 27 quốc gia thành viên phải luật hóa quy trình EIA, áp dụng cho hàng loạt dự án từ xây dựng đường cao tốc đến các dự án phát triển đô thị. Chỉ thị yêu cầu phải đánh giá chi tiết các tác động lên đa dạng sinh học, đất, nước, không khí và phải công khai tham vấn cộng đồng. Nhờ đó, nhiều dự án đã phải thay đổi thiết kế hoặc bổ sung các biện pháp giảm thiểu tốn kém, như việc xây dựng các “cầu xanh” (green bridge) cho động vật hoang dã ở Đức để bảo vệ hành lang di cư bị chia cắt bởi đường cao tốc [20]. Tương tự, Đạo luật Chính sách Môi trường Quốc gia (NEPA) của Hoa Kỳ, ra đời từ năm 1970, đã thiết lập triết lý “nhìn trước khi nhảy”. NEPA yêu cầu các cơ quan liên bang phải phân tích các phương án thay thế, bao gồm cả phương án “không làm gì”, trước khi phê duyệt một dự án. Sức mạnh của nó được thể hiện qua vụ kiện lịch sử TVA v. Hill (1978), khi Tòa án Tối cao đã dừng một dự án đập gần hoàn thành để bảo vệ một loài cá nhỏ có nguy cơ tuyệt chủng, khẳng định sự ưu tiên của việc bảo tồn đa dạng sinh học [21].

Thứ hai, lồng ghép các mục tiêu công bằng xã hội vào chính sách tài chính và phân bổ đất đai. Để đất đai thực sự trở thành nguồn lực của toàn dân, cần vượt qua tư duy chỉ tối đa hóa nguồn thu cho ngân sách. Thay vào đó, phải xây dựng các cơ chế chia sẻ lợi ích một cách minh bạch và công bằng. Ví dụ điển hình là quy định trích một phần đáng kể nguồn thu từ đấu giá đất, thuế đất đai hoặc phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thành lập các quỹ phát triển cộng đồng. Các quỹ này sẽ được dùng để đầu tư trở lại cho các chương trình an sinh xã hội, xây dựng nhà ở xã hội, hỗ trợ tái định cư bền vững, và ưu tiên tạo lập quỹ đất cho các nhóm yếu thế. Các bài học thành công trên thế giới đã chứng minh tính hiệu quả của cách tiếp cận này. Cụ thể:

Một là, tại Canada, nhiều thành phố như Vancouver đã áp dụng thành công cơ chế “ Đóng góp tiện ích cộng đồng - Community Amenity Contributions ”(CACs) [22]. Khi một nhà đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch để xây dựng một dự án có mật độ cao hơn, sinh lợi nhiều hơn, họ phải đóng góp lại cho cộng đồng. Khoản đóng góp này không chỉ là tiền mặt mà còn có thể là xây dựng và bàn giao lại các tiện ích công cộng như nhà trẻ, công viên, trung tâm văn hóa, hoặc một tỷ lệ nhất định số căn hộ trong dự án phải là nhà ở giá rẻ. Cơ chế này đã giúp Vancouver có thêm hàng ngàn căn nhà cho thuê với giá thấp hơn thị trường và nhiều tiện ích công cộng mà không cần dùng đến ngân sách.

Hai là, mô hình khác rất nổi tiếng là cơ chế “Thu hồi giá trị gia tăng từ đất - Land Value Capture” được áp dụng rộng rãi ở Colombia, đặc biệt là tại thủ đô Bogotá. Khi nhà nước đầu tư vào các dự án hạ tầng công cộng như việc xây dựng tuyến xe buýt nhanh TransMilenio hoặc công viên, giá trị đất của các khu vực xung quanh tăng vọt. Thay vì để lợi ích này rơi hoàn toàn vào tay các chủ đất tư nhân, chính quyền sẽ thu lại một phần của giá trị gia tăng đó thông qua một loại thuế hoặc phí đặc biệt. Nguồn thu này sau đó được tái đầu tư để tiếp tục mở rộng hạ tầng và tài trợ cho các chương trình xã hội, tạo ra một vòng tuần hoàn phát triển công bằng [23].

Những ví dụ thực tiễn này cho thấy việc chia sẻ lợi ích từ đất đai không phải là một ý tưởng mang tính từ thiện, mà là một công cụ chính sách kinh tế - xã hội thông minh. Nó không chỉ giúp giải quyết các bất bình đẳng, đảm bảo người dân được hưởng lợi trực tiếp từ sự phát triển, mà còn tạo ra nguồn lực bền vững để tái đầu tư cho chính cộng đồng, giảm gánh nặng cho ngân sách và ngăn ngừa xung đột xã hội.

Thứ ba, nghiên cứu thiết lập cơ chế điều phối đa ngành để ra quyết định cân bằng. Theo đó, thành lập các Hội đồng tư vấn về phát triển đất đai bền vững ở cấp quốc gia và cấp tỉnh, với sự tham gia của đại diện các cơ quan nhà nước, chuyên gia, doanh nghiệp và cộng đồng, nhằm đánh giá các dự án lớn dựa trên bộ tiêu chí hài hòa cả ba yếu tố kinh tế - xã hội - môi trường.

6. Kết luận

Quá trình thể chế hóa các chủ trương, định hướng chiến lược của Nghị quyết số 18-NQ/TW vào Luật Đất đai 2024 đã tạo một nền tảng pháp lý quan trọng, đánh dấu bước tiến trong việc hoàn thiện chính sách đất đai, hướng tới một nền quản trị quốc gia hiện đại, minh bạch và hiệu quả hơn. Những đổi mới mang tính đột phá, từ việc áp dụng nguyên tắc giá đất theo thị trường, tái cấu trúc chính sách thu hồi đất và tái định cư theo hướng bảo vệ quyền lợi người dân, đến việc hiện đại hóa hệ thống quản lý và tăng cường cơ chế giám sát xã hội, đã góp phần giải quyết các bất cập mang tính hệ thống, khơi thông nguồn lực đất đai cho sự phát triển quốc gia.

Tuy vậy, quá trình chuyển hóa từ định hướng chính sách sang thực thi pháp luật vẫn bộc lộ những khoảng trống đáng kể. Các vấn đề cốt lõi như cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch, công cụ kiểm soát đầu cơ, việc lượng hóa tiêu chí đảm bảo đời sống người bị thu hồi đất, cơ sở pháp lý và vai trò của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cùng với cơ chế xử lý các loại đất có nguồn gốc phức tạp và sự thiếu đồng bộ trong chuyển đổi số vẫn là những thách thức lớn. Những khoảng trống này không chỉ giới hạn hiệu quả quản lý nhà nước và cản trở sự vận hành của thị trường mà còn tiềm ẩn nguy cơ gây ra tranh chấp, xói mòn lòng tin xã hội và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường đầu tư.

Để Nghị quyết số 18-NQ/TW được hiện thực hóa một cách toàn diện và hiệu quả, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai là một yêu cầu cấp bách. Các giải pháp cần tập trung vào việc: (i) Xây dựng và ban hành các văn bản dưới luật nhằm lượng hóa các tiêu chí và quy trình còn mang tính định tính; (ii) Bảo đảm tính đồng bộ, nhất quán giữa Luật Đất đai và các luật chuyên ngành khác như thuế, đầu tư, và kinh doanh bất động sản; (iii) Tăng cường năng lực thực thi của bộ máy hành chính, đồng thời thiết lập cơ chế kiểm soát quyền lực, phòng chống tham nhũng hữu hiệu; và (iv) Thúc đẩy chuyển đổi số một cách thực chất, đảm bảo tính minh bạch, công khai của thông tin và tăng cường sự tham gia của cộng đồng vào quá trình giám sát. Việc lấp đầy các khoảng trống pháp lý này là điều kiện tiên quyết để đất đai thực sự trở thành nguồn lực nội sinh quan trọng, kiến tạo động lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội bền vững, công bằng và thịnh vượng, đúng như tinh thần mà Nghị quyết đã đề ra.

Tài liệu tham khảo

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Báo cáo đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai 2013 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai (2022).

2. Luan Nguyen Thanh, Against Corruption and Promoting Socio-Economic Development in Vietnam Today through Amending the Law on State Acquisition of Land for Socio-Economic Development for the National or Public Benefit, 25 Prolegómenos 81 (2022), https://revistas.umng.edu.co/index.php/dere/article/view/5937.

3. Nguyen Thanh Luan & Corresponding author Hanoi, Proposals To Amend The Law On Land Prices In Vietnam Today, European Proceedings of Social and Behavioural Sciences 643 (2020), https://www.europeanproceedings.com/article/10.15405/epsbs.2020.10.05.86.

4. Nguyen Thanh Luan, Harsh Reality of Low-Income Individuals in Acquiring Social Houses in Vietnam: Outlining Contradictions and Illogicalities of Ongoing Laws and Proposing Practical Amendments, 11 Journal of Advocacy, Research and Education. 2024, http://kadint.net/our-journal.html (last visited Jul. 19, 2025).

5. Tạ Thị Hiệp, Phân mảnh đất đai và thu nhập từ hoạt động nông nghiệp: Nghiên Cứu Hộ Gia Đình Nông Thôn Việt Nam, 14 Tạp chí Nghiên cứu Tài chính - Marketing 41 (2023), https://jfm.edu.vn/index.php/jfm/article/view/343.

6. Trần Đình Thành, Kinh Nghiệm Phát Triển Ngân Hàng Đất Đai Ai Một Số Quốc Gia Trên Thế Giới, Chuyên đề II Tạp chí Môi trường (2023), https://danso.org/hoa-ky/.

7. P. W. Heringa, C. M. Van Der Heide & W. J.M. Heijman, The Economic Impact of Multifunctional Agriculture in Dutch Regions: An Input-Output Model, 64–65 NJAS - Wageningen Journal of Life Sciences 59 (2013), https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1573521413000043.

8. East Asia et al., Integrating Geospatial Information: How the Republic of Korea Overcame Obstacles to Improve Data Management, 1998–2016 (2020).

9. Gertrude Chavez-Dreyfuss, Sweden Tests Blockchain Technology for Land Registry (2017), http://www.reuters.com

10. Đinh Văn Thông, Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản ở Nước Ta Hiện Nay, 31 VNU JOURNAL OF ECONOMICS AND BUSINESS (2015), https://js.vnu.edu.vn/EAB/article/view/50.

11. Tống Sỹ Sơn, Hoàn Thiện Pháp Luật Quy Định về Quyền Sử Dụng Đất ở Việt Nam Hiện Nay | Tạp Chí Quản Lý Nhà Nước, Tạp chí Quản lý Nhà nước (2025), https://www.quanlynhanuoc.vn/2025/03/18/hoan-thien-phap-luat-quy-dinh-ve-quyen-su-dung-dat-o-viet-nam-hien-nay/.

12. CECODES, RTA & UNDP, 2024 Provincial Governance and Public Administration Performance Index (PAPI) Report | United Nations Development Programme, (2025), https://www.undp.org/vietnam/publications/2024-provincial-governance-and-public-administration-performance-index-papi-report.

13. Nguyễn Ngọc Quỳnh, Nguyễn Vân Anh & Nguyễn Thảo Linh, Giao Dịch Quyền Sử Dụng Đất Trên Nền Tảng Proptech Những Vấn Đề Pháp Lý và Thực Tiễn Đặt Ra, (Jul. 11, 2025), https://phaply.net.vn/giao-dich-quyen-su-dung-dat-tren-nen-tang-proptech-nhung-van-de-phap-ly-va-thuc-tien-dat-ra-a258274.html.

14. Nghị định 88/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, Chính phủ, (2024), https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-88-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Dat-dai-2024-582023.aspx (accessed July 21, 2025).

15. Nguyễn Thị Mai Hoa & Nguyễn Văn Chung, “Nhóm Lợi Ích” Trong Thực Thi Chính Sách Đất Đai, Tạp chí Cộng sản (2020), https://www.tapchicongsan.org.vn/chinh-tri-xay-dung-dang/-/2018/820757/%E2%80%9Cnhom-loi-ich%E2%80%9D-trong-thuc-thi-chinh-sach-dat-dai.aspx.

16. by BA Lauren Arnold, Assessing And Managing The Cumulative Social Effects Of Resource Development Projects (2022) (University of British Columbia), https://open.library.ubc.ca/media/stream/pdf/24/1.0416161/4

European Commission, Environmental Impact Assessment , (2011), https://environment.ec.europa.eu/law-and-governance/environmental-assessments/environmental-impact-assessment_en.

18. Supreme Court of the United States, U.S. Reports: TVA v. Hill, 437 U.S. 153 (1978). (1977).

19. 2024 Annual Reporting on Community Amenity Contributions and Density Bonus Zoning Contributions (2025).

20. Nestor Garza & Ivan Gonzalez, An Urban System Assessment of Land Value Capture: The Colombian Case, 109 Land use policy 105598 (2021), https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0264837721003215.

21. Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, Nghị Quyết Số 18-NQ/TW, Ngày 16/6/2022, Hội Nghị Lần Thứ Năm Ban Chấp Hành Trung Ương Đảng Khóa XIII về Tiếp Tục Đổi Mới, Hoàn Thiện Thể Chế, Chính Sách, Nâng Cao Hiệu Lực, Hiệu Quả Quản Lý và Sử Dụng Đất, Tạo Động Lực Đưa Nước Ta Trở Thành Nước Phát Triển Có Thu Nhập Cao | Hệ Thống Văn Bản, (2022), https://tulieuvankien.dangcongsan.vn/he-thong-van-ban/van-ban-cua-dang/nghi-quyet-so-18-nqtw-ngay-1662022-hoi-nghi-lan-thu-nam-ban-chap-hanh-trung-uong-dang-khoa-xiii-ve-tiep-tuc-doi-moi-hoan-8628.

22. Quốc Hội, Luật Đất Đai 2024 Số 31/2024/QH15 Áp Dụng Năm 2025 Mới Nhất, (2024), https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Dat-dai-2024-31-2024-QH15-523642.aspx.

23. Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI), Nghị Quyết Số 19-NQ/TW, Ngày 31/10/2012, Hội Nghị Lần Thứ 6 Ban Chấp Hành Trung Ương Đảng (Khóa XI) về Tiếp Tục Đổi Mới Chính Sách, Pháp Luật về Đất Đai Trong Thời Kỳ Đẩy Mạnh Toàn Diện Công Cuộc Đổi Mới | Ban Chấp Hành Trung Ương Đảng, (2012), https://tulieuvankien.dangcongsan.vn/ban-chap-hanh-trung-uong-dang/ban-chap-hanh-trung-uong-dang/khoa-xi/nghi-quyet-so-19-nqtw-ngay-31102012-hoi-nghi-lan-thu-6-ban-chap-hanh-trung-uong-dang-khoa-xi-ve-tiep-tuc-doi-moi-chinh-582.

Nghị định 88/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, Chính phủ, (2024), https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-88-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Dat-dai-2024-582023.aspx (accessed July 21, 2025).

* TS, Viện trưởng Viện Khoa học và Bổ trợ pháp lý, E-mail: thanhluanbdbp@gmail.com. Sdt: 0869.908.238

[1] Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, Nghị Quyết Số 18-NQ/TW, Ngày 16/6/2022, Hội Nghị Lần Thứ Năm Ban Chấp Hành Trung Ương Đảng Khóa XIII về Tiếp Tục Đổi Mới, Hoàn Thiện Thể Chế, Chính Sách, Nâng Cao Hiệu Lực, Hiệu Quả Quản Lý và Sử Dụng Đất, Tạo Động Lực Đưa Nước Ta Trở Thành Nước Phát Triển Có Thu Nhập Cao | Hệ Thống Văn Bản, (2022), https://tulieuvankien.dangcongsan.vn/he-thong-van-ban/van-ban-cua-dang/nghi-quyet-so-18-nqtw-ngay-1662022-hoi-nghi-lan-thu-nam-ban-chap-hanh-trung-uong-dang-khoa-xiii-ve-tiep-tuc-doi-moi-hoan-8628.

[2] Quốc Hội, Luật Đất Đai 2024 Số 31/2024/QH15 Áp Dụng Năm 2025 Mới Nhất, (2024), https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Dat-dai-2024-31-2024-QH15-523642.aspx.

[3] Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI), Nghị Quyết Số 19-NQ/TW, Ngày 31/10/2012, Hội Nghị Lần Thứ 6 Ban Chấp Hành Trung Ương Đảng (Khóa XI) về Tiếp Tục Đổi Mới Chính Sách, Pháp Luật về Đất Đai Trong Thời Kỳ Đẩy Mạnh Toàn Diện Công Cuộc Đổi Mới | Ban Chấp Hành Trung Ương Đảng, (2012), https://tulieuvankien.dangcongsan.vn/ban-chap-hanh-trung-uong-dang/ban-chap-hanh-trung-uong-dang/khoa-xi/nghi-quyet-so-19-nqtw-ngay-31102012-hoi-nghi-lan-thu-6-ban-chap-hanh-trung-uong-dang-khoa-xi-ve-tiep-tuc-doi-moi-chinh-582.

[4] BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG, BÁO CÁO ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THI HÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 VÀ ĐỊNH HƯỚNG SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI (2022).

[5] Luan Nguyen Thanh, Against Corruption and Promoting Socio-Economic Development in Vietnam Today through Amending the Law on State Acquisition of Land for Socio-Economic Development for the National or Public Benefit, 25 PROLEGÓMENOS 81 (2022), https://revistas.umng.edu.co/index.php/dere/article/view/5937.

[6] Nguyen Thanh Luan & Corresponding author Hanoi, Proposals To Amend The Law On Land Prices In Vietnam Today, EUROPEAN PROCEEDINGS OF SOCIAL AND BEHAVIOURAL SCIENCES 643 (2020), https://www.europeanproceedings.com/article/10.15405/epsbs.2020.10.05.86.

[7] Nguyen Thanh Luan, Harsh Reality of Low-Income Individuals in Acquiring Social Houses in Vietnam: Outlining Contradictions and Illogicalities of Ongoing Laws and Proposing Practical Amendments, 11 JOURNAL OF ADVOCACY, RESEARCH AND EDUCATION. 2024, http://kadint.net/our-journal.html (last visited Jul. 19, 2025).

[8] Tạ Thị Hiệp, Phân Mảnh Đất Đai và Thu Nhập Từ Hoạt Động Nông Nghiệp: Nghiên Cứu Hộ Gia Đình Nông Thôn Việt Nam, 14 TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU TÀI CHÍNH - MARKETING 41 (2023), https://jfm.edu.vn/index.php/jfm/article/view/343.

[9] Trần Đình Thành, Kinh Nghiệm Phát Triển Ngân Hàng Đất Đai Ai Một Số Quốc Gia Trên Thế Giới, Chuyên đề II TẠP CHÍ MÔI TRƯỜNG (2023), https://danso.org/hoa-ky/.

[10] P. W. Heringa, C. M. Van Der Heide & W. J.M. Heijman, The Economic Impact of Multifunctional Agriculture in Dutch Regions: An Input-Output Model, 64–65 NJAS - WAGENINGEN JOURNAL OF LIFE SCIENCES 59 (2013), https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1573521413000043.

[11] East Asia et al., Integrating Geospatial Information: How the Republic of Korea Overcame Obstacles to Improve Data Management, 1998–2016 (2020).

[12] Gertrude Chavez-Dreyfuss, Sweden Tests Blockchain Technology for Land Registry (2017), http://www.reuters.com.

[13] Đinh Văn Thông, Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản ở Nước Ta Hiện Nay, 31 VNU JOURNAL OF ECONOMICS AND BUSINESS (2015), https://js.vnu.edu.vn/EAB/article/view/50.

[14] Tống Sỹ Sơn, Hoàn Thiện Pháp Luật Quy Định về Quyền Sử Dụng Đất ở Việt Nam Hiện Nay | Tạp Chí Quản Lý Nhà Nước, TẠP CHÍ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC (2025), https://www.quanlynhanuoc.vn/2025/03/18/hoan-thien-phap-luat-quy-dinh-ve-quyen-su-dung-dat-o-viet-nam-hien-nay/.

[15] CECODES, RTA & UNDP, 2024 Provincial Governance and Public Administration Performance Index (PAPI) Report | United Nations Development Programme, (2025), https://www.undp.org/vietnam/publications/2024-provincial-governance-and-public-administration-performance-index-papi-report.

[16] Nguyễn Ngọc Quỳnh, Nguyễn Vân Anh & Nguyễn Thảo Linh, Giao Dịch Quyền Sử Dụng Đất Trên Nền Tảng Proptech Những Vấn Đề Pháp Lý và Thực Tiễn Đặt Ra, (Jul. 11, 2025), https://phaply.net.vn/giao-dich-quyen-su-dung-dat-tren-nen-tang-proptech-nhung-van-de-phap-ly-va-thuc-tien-dat-ra-a258274.html.

[17] Nghị định 88/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, Chính phủ, (2024), https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-88-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Dat-dai-2024-582023.aspx (accessed July 21, 2025).

[18] Nguyễn Thị Mai Hoa & Nguyễn Văn Chung, “Nhóm Lợi Ích” Trong Thực Thi Chính Sách Đất Đai, TẠP CHÍ CỘNG SẢN (2020), https://www.tapchicongsan.org.vn/chinh-tri-xay-dung-dang/-/2018/820757/%E2%80%9Cnhom-loi-ich%E2%80%9D-trong-thuc-thi-chinh-sach-dat-dai.aspx.

[19] BY BA LAUREN ARNOLD, ASSESSING AND MANAGING THE CUMULATIVE SOCIAL EFFECTS OF RESOURCE DEVELOPMENT PROJECTS (2022) (UNIVERSITY OF BRITISH COLUMBIA), HTTPS://OPEN.LIBRARY.UBC.CA/MEDIA/STREAM/PDF/24/1.0416161/4.

[20] European Commission, Environmental Impact Assessment , (2011), https://environment.ec.europa.eu/law-and-governance/environmental-assessments/environmental-impact-assessment_en.

[21] Supreme Court of the United States, U.S. Reports: TVA v. Hill, 437 U.S. 153 (1978). (1977).

[22] 2024 Annual Reporting on Community Amenity Contributions and Density Bonus Zoning Contributions (2025).

[23] Nestor Garza & Ivan Gonzalez, An Urban System Assessment of Land Value Capture: The Colombian Case, 109 LAND USE POLICY 105598 (2021), https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0264837721003215.