Bắt giữ 5 người vụ 'thổi giá' 30 tỷ đồng/m2 đất đấu giá huyện Sóc Sơn

Ngày 3/12, Cơ quan Cảnh sát điều tra - Công an TP Hà Nội đã ra Lệnh giữ người trong trường hợp khẩn cấp, Lệnh bắt người bị giữ trong trường hợp khẩn cấp, Quyết định tạm giữ đối với các đối tượng liên quan vụ vi phạm quy định đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn ở thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn.[1]

Trước đó, tháng 11/2024, Phạm Ngọc Tuấn (SN 1991, HKTT tại thị trấn Đông Anh, huyện Đông Anh, Hà Nội) biết được thông tin về cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn (thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn, do UBND huyện Sóc Sơn tổ chức). Vì thế, đối tượng đã nhờ Ngô Văn Dương (SN 1994, HKTT xã Xuân Nộn, huyện Đông Anh, Hà Nội) mua hồ sơ đấu giá do Công ty Thanh Xuân (địa chỉ phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội) - đơn vị phối hợp tổ chức cuộc đấu giá phát hành.

Để chắc chắn trúng đấu giá được các lô đất như ý, Phạm Ngọc Tuấn thỏa thuận, bàn bạc với Nguyễn Thị Quỳnh Liên (SN 1981, HKTT xã Nguyên Khê, huyện Đông Anh); Nguyễn Đức Thành (SN 1992, HKTT Khu Lãm Làng, phường Vân Dương, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh); Nguyễn Thế Trung; Nguyễn Thế Quân và Ngô Văn Dương (cùng SN 1994, HKTT tại huyện Đông Anh) về việc cùng tham gia đấu giá và bàn bạc thống nhất sẽ thực hiện việc nâng giá tại buổi đấu giá.

Cụ thể, Tuấn đã đưa ra bảng giá tham khảo đối với từng lô đất do Tuấn tính toán, chuẩn bị từ trước. Theo bảng tính này, các lô đất có giá trị dao động khoảng từ 20 triệu đồng đến 32 triệu đồng/m2, ước tính từ 1,7 tỷ đồng - 3,9 tỷ đồng/lô đất.

Các đối tượng xác định đây là giá cao nhất có thể mua của từng lô đất nên nếu ở vòng thứ 4, người trả giá cao nhất vẫn ở dưới mức giá Tuấn đã ghi trong bảng tính thì nhóm Dương, Liên, Thành, Quân và Trung sẽ tham gia tiếp vòng thứ 5 và vòng thứ 6, nhưng không trả giá vượt quá mức giá do Tuấn đã thẩm định.

Nếu vòng thứ 4 có người trả giá vượt mức giá tối đa do Tuấn đưa ra thì các đối tượng sẽ đưa ra một mức giá cao bất thường tại vòng thứ 5, nhưng bỏ đấu giá tại vòng cuối cùng (vòng thứ 6); vì vậy, việc đấu giá sẽ buộc phải dừng để tổ chức đấu giá lại vào lần sau, do không đấu giá đủ 6 vòng theo quy chế. Khi đó các đối tượng sẽ không mất tiền đặt cọc và sẽ có cơ hội tiếp tục tham gia đấu giá để mua được lô đất như mong muốn. Để thực hiện ý đồ, các đối tượng đã chuyển khoản tiền cho Dương và Tuấn; sau đó Tuấn chuyển khoản tổng số tiền 3,616 tỷ đồng cho Công ty Thanh Xuân để đặt cọc đấu giá mua đất.

Thực tế tại phiên đấu giá ngày 29/11, ban đầu các đối tượng đấu giá theo trình tự giá đạt mức có thể mua được. Nhưng khi phát hiện giá đấu của 36/58 lô đất vượt mức tối đa mà các đối tượng đã bàn bạc từ trước; tại vòng đấu giá thứ 5 các đối tượng đã đưa ra mức giá rất cao, vượt xa giá khởi điểm; thậm chí Phạm Ngọc Tuấn còn đưa ra mức giá trên 30 tỷ/m2 (cao gấp khoảng 12.000 lần mức giá khởi điểm)… dẫn đến việc 36 lô đất đấu giá không thành công.

Trước các dấu hiệu bất thường của cuộc đấu giá, Giám đốc Công an TP Hà Nội đã chỉ đạo Phòng CSĐT tội phạm tham nhũng, kinh tế, buôn lậu, môi trường phối hợp các đơn vị liên quan khẩn trương điều tra xác minh, làm rõ các hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật của các đối tượng.

Đồng thời, chỉ đạo các đơn vị nghiệp vụ tăng cường rà soát, kịp thời phát hiện, đấu tranh ngăn chặn và xử lý nghiêm đối với các hành vi lợi dụng chính sách pháp luật để hoạt động vi phạm pháp luật trong lĩnh vực đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng trên địa bàn thành phố.

Hiện Cơ quan CSĐT Công an TP Hà Nội đang củng cố tài liệu, chứng cứ để khởi tố vụ án, khởi tố bị can, xử lý nghiêm các đối tượng liên quan theo quy định.

Đấu giá đất Hoài Đức cao gấp 18 lần giá khởi điểm

Vào cuối tháng 8, tại phiên đấu giá đất Hoài Đức (Hà Nội), giá trúng đấu giá cao nhất là hơn 133 triệu đồng/m2, cao gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m2. Ngoài ra, 11 lô khác cũng được thiết lập mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Hai lô đất có giá trúng thấp nhất tại phiên này là 91,3 triệu đồng/m2. Mức giá này vẫn cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm.[2]

Theo Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức, tính đến trước ngày đấu giá đất, đã có hơn 700 bộ hồ sơ và khoảng 400 khách hàng tham gia đấu giá. Từ dự kiến thực hiện tối thiểu 6 vòng trả giá, Ban tổ chức đã phải thực hiện tới 9 vòng trả giá. Những người tham gia đấu giá và Ban tổ chức đã phải thức xuyên đêm để hoàn tất việc đấu giá 19 lô đất.

Trong quá trình đấu giá 19 lô đất trên, nhiều người tham gia đấu giá đã bỏ cuộc vì cho rằng giá đất đã bị nâng lên quá cao, vượt quá dự tính ban đầu của họ.

Lý giải về "sức nóng" của phiên đấu giá đất Hoài Đức, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội - cho biết, trong bối cảnh giá nhà tăng cao, phân khúc đất nền phân lô được nhiều người săn đón bởi vừa với túi tiền của nhiều người dân. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8 vừa qua đã cấm hoạt động phân lô bán nền ở 105 thành phố, thị xã. Việc khan hiếm nguồn cung khiến cho lượng quan tâm của người dân với những phiên đấu giá đất ven đô tăng mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn - dự báo rằng, từ quý II/2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu vào xu hướng chính của phục hồi. Còn các đợt sóng hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực. Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, có 3 yếu tố chính tác động lớn đến thị trường đất nền, bao gồm kinh tế của khu vực (thậm chí vĩ mô hơn là kinh tế đất nước), quy hoạch hạ tầng và dân số cùng sự kết nối với các địa phương khác.

Trước phiên đấu giá đất Hoài Đức, một số phiên đấu giá đất vùng ngoại thành Hà Nội cũng ghi nhận mức giá trúng đấu giá cao kỷ lục. Tại huyện Đan Phượng, phiên đấu giá 85 thửa đất trong ngày 28/7 ghi nhận có lô đất trúng đấu giá chạm mốc 100 triệu đồng/m2.

Ngày 10/8, gần 2.000 người đã tham gia buổi đấu giá để có 68 suất đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, Hà Nội. Kết quả, giá trúng đấu giá dao động khoảng 80-90 triệu đồng/m2, đặc biệt một lô góc có giá trúng cao nhất lên tới hơn 100,5 triệu đồng/m2. So với giá khởi điểm 8,6-12,5 triệu đồng/m2, mức giá trúng đã cao gấp 5-8 lần.

Đáng chú ý, ngay sau phiên đấu giá, nhiều nhà đầu tư trúng đấu giá đã lập tức rao bán chênh từ 300-500 triệu đồng/lô. Ví dụ, lô đất LK01-4 có diện tích 85 m2, giá trúng 7,2 tỷ đồng (84,7 triệu đồng/m2) đang được chào bán chênh 500 triệu đồng. Tương tự, lô đất LK02-8 có diện tích 85 m2, giá trúng 7,03 tỷ đồng (83 triệu đồng/m2) cũng đang được chào bán chênh 500 triệu đồng.

Trao đổi với báo điện tử VTV, anh Hùng - môi giới bất động sản ở Thanh Oai - nói: "Mức giá trúng trong buổi đấu giá 68 thửa đất là chưa từng có tại xã Thanh Cao. Thực tế, đất nền ở Thanh Cao giao dịch quanh mức 25-35 triệu đồng/m2, có một số lô đẹp có giá lên đến 40 triệu đồng/m2".[3]

Ngay sau cuộc đấu giá, các hội nhóm về mua bán đất trên mạng xã hội xuất hiện nhiều "cò đất", rao bán với giá bằng giá trúng cộng với mức chênh từ 200-500 triệu đồng/lô, tùy diện tích và vị trí.[4]

Anh Lê Dũng, một nhà đầu tư chuyên phân khúc đất nền tại Thanh Oai, chia sẻ với tạp chí Tri thức trực tuyến rằng, mức giá trên 80 triệu đồng cho mỗi m2 đất Thanh Cao là bất thường. Theo anh, 3-4 năm trở lại đây, hạ tầng khu vực Thanh Cao được cải thiện đáng kể, thị trường nhà đất cũng ấm lên, song giá chỉ tăng khoảng 20-25%.

"Từ trước đến nay, đất Thanh Cao chủ yếu phục vụ nhu cầu ở, sản xuất theo mô hình làng nghề vải, hiện tượng đầu tư là có nhưng không nhiều. Năm 2023, 6 lô đất trúng đấu giá ở Thanh Cao cũng chỉ quanh mức 20 triệu đồng/m2", anh Dũng cho hay.

Người trúng đấu giá "bỏ cọc chạy lấy người" có thể bị xử lý như thế nào?

Tại nhiều địa phương, tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất đang diễn ra ngày càng phổ biến, với quy mô khác nhau.

Tháng 10/2023, các địa phương tỉnh Bắc Giang đã tổ chức 92 phiên đấu giá đất với tổng số 2.969 lô. Tổng số tiền thu sử dụng đất toàn tỉnh đạt 3.870 tỷ đồng, bằng gần 65% kế hoạch năm. Tuy nhiên, qua rà soát, có 90 lô trúng đấu giá tại các huyện Tân Yên, Lạng Giang và Hiệp Hòa dù đến hạn nộp tiền nhưng khách hàng đã bỏ cọc. Tổng số tiền trúng đấu giá 90 lô là hơn 88,3 tỷ đồng, số tiền bỏ cọc gần 10 tỷ đồng.

Cũng trong năm 2023, UBND huyện Phú Xuyên (Hà Nội) đã hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 19 trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với số tiền tương ứng là 25,52 tỷ đồng.

Hay hồi đầu năm 2022, Trung tâm quỹ đất huyện Mê Linh (Hà Nội) cũng phải hủy bỏ kết quả đấu giá gần 20 thửa do người trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, số tiền nhà đầu tư bỏ cọc trên địa bàn huyện khoảng 60 tỷ đồng.

Trường hợp đáng chú ý hơn, kết quả đấu giá các lô đất Thủ Thiêm cũng từng nổi tiếng vì tổng giá trị dự kiến mang về cho ngân sách TPHCM là hơn 37.346 tỷ đồng. Tuy nhiên, lần lượt cả 4 doanh nghiệp đều chấp nhận bỏ cọc mặc dù không ít lần cam kết sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi trúng đấu giá.

Cụ thể, Công ty CP Dream Republic cọc 115 tỷ đồng, Công ty CP Sheen Mega cọc 203 tỷ đồng, Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt cọc hơn 588 tỷ đồng và Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh cọc hơn 145 tỷ đồng. Như vậy, 4 lô đất Thủ Thiêm có diện tích 30.014 m2 đã không thực hiện được giao dịch thành công.[5]

Trước tình trạng "bỏ cọc chạy lấy người" liên tiếp diễn ra tại các phiên đấu giá đất mà giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, dư luận băn khoăn, pháp luật có quy định như thế nào đối với hành vi bỏ cọc sau khi trúng đấu giá nói chung và đấu giá đất nói riêng?

Lý giải vấn đề này, luật sư Tạ Anh Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH Emme Law - cho hay, theo quy định của Luật Đấu giá tài sản sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, nếu vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền, phải hủy kết quả, sẽ bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm, tùy mức độ vi phạm.

Cụ thể, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản với 463/463 đại biểu có mặt tán thành, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025. Một trong những nội dung đáng chú ý là Luật quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước.

"Theo Luật mới, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức có liên quan có hành vi vi phạm các quy định của Luật này, tùy theo tính chất, mức độ bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định.

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm" - luật sư Tuấn phân tích.

Bên cạnh đó, Điều 39 Luật Đấu giá tài sản sửa đổi năm 2024 quy định về tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước có nhiều điểm đáng chú ý.[6]

Theo đó, Luật quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức hành nghề đấu giá tài sản mở tại ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.

Người tham gia đấu giá, người có tài sản đấu giá và tổ chức hành nghề đấu giá tài sản có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng. Tiền đặt trước do tổ chức hành nghề đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm.

Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm.

[1] Xuân Mai, Bắt khẩn cấp 5 đối tượng đẩy giá đất tại huyện Sóc Sơn lên 30 tỷ đồng/m2, Công an nhân dân, 19h06 ngày 03/12/2024, https://cand.com.vn/Ban-tin-113/bat-khan-cap-5-doi-tuong-day-gia-dat-tai-huyen-soc-son-len-30-ty-dong-m2-i752195/

[2] Hùng Võ, Đấu giá đất cao gấp hơn 18 lần ở Hoài Đức: Giá cao kỷ lục, chuyên gia nói gì?, Báo VietNamPlus, 14h00 ngày 20/08/2024, https://www.vietnamplus.vn/dau-gia-dat-cao-gap-hon-18-lan-o-hoai-duc-gia-cao-ky-luc-chuyen-gia-noi-gi-post971484.vnp

[3] Phương Hoàng, "Môi giới, nhà đầu tư lấy thông tin đấu giá Thanh Oai 100 triệu đồng/m2 để tăng giá bán các dự án khu vực khác, làm cho giá BĐS Hà Nội thêm nóng", Báo Cafef, 14h25 ngày 12/08/2024, https://cafef.vn/moi-gioi-nha-dau-tu-lay-thong-tin-dau-gia-thanh-oai-100-trieu-dong-m2-de-tang-gia-ban-cac-du-an-khu-vuc-khac-lam-cho-gia-bds-ha-noi-them-nong-188240812135819315.chn

[4] Thái Nguyễn, Đấu giá đất Thanh Oai: Hơn 100 triệu đồng/m2, có phải do "thổi giá"?, Báo Dân Việt, 15h40 ngày 11/08/2024, https://danviet.vn/vu-dau-gia-dat-o-thanh-oai-2024-hon-100-trieu-dong-m2-co-phai-do-thoi-gia-20240811151954916.htm

[5] Tiểu Thúy, TP Hồ Chí Minh: Cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đã "bỏ cọc"?, Báo Kinh tế đô thị, 16h14 ngày 06/07/2022, https://kinhtedothi.vn/tp-ho-chi-minh-ca-4-doanh-nghiep-trung-dau-gia-dat-thu-thiem-dabo-coc.html

[6] Luật Đấu giá tài sản số 37/2024/QH15 ngày 17/11/2016, sửa đổi 2024