Chủ đầu tư có được tự tăng phí dịch vụ chung cư không?

Phí dịch vụ chung cư bao gồm những gì?

Khoản 1 Điều 3 Thông tư 37/2009/TT-BXD quy định về nội dung dịch vụ nhà chung cư gồm các hoạt động cung cấp các dịch vụ như sau:

- Điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung hoặc sử dụng chung nhà chung cư, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng;

- Các dịch vụ khác đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường.

Trong đó, phí dịch vụ nhà chung cư là một trong những nội dung cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư. Cũng tại Điều 3 Thông tư 37/2009/TT-BXD quy định rõ chi phí dịch vụ nhà chung cư gồm các khoản chi phí sau:

- Chi phí trực tiếp:

+ Chi phí sử dụng năng lượng, nguyên, nhiên, vật liệu và các chi phí khác (nếu có) để phục vụ công tác vận hành nhà chung cư, bao gồm: Thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác;

+ Chi phí nhân công điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị nhà chung cư;

+ Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà chung cư như: Bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vư­ờn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) đ­ược xác định trên cơ sở khối l­ượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ;

+ Chi phí điện chiếu sáng công cộng, nước công cộng trong khu nhà chung cư;

+ Chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế, phòng làm việc, chi phí điện, nước sinh hoạt và một số chi phí khác của bộ phận quản lý nhà chung cư.

- Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành được phân bổ vào giá dịch vụ nhà chung cư, bao gồm: Chi phí tiền lương, tiền công và các khoản phụ cấp lương, chi phí BHXH, BHYT, kinh phí công đoàn và các khoản trích nộp khác từ quỹ lương trả cho bộ phận quản lý của doanh nghiệp:

+ Chi phí tiền lương được xác định trên cơ sở định biên cán bộ công nhân viên và mức lương, phụ cấp lương, các khoản trích nộp khác từ quỹ lương theo quy định hiện hành của Nhà nước;

+ Chi phí tiền công được xác định trên cơ sở hợp đồng lao động hoặc thỏa ước lao động tập thể giữa doanh nghiệp quản lý vận hành với người lao động.

+ Chi phí BHXH, BHYT, kinh phí công đoàn của cán bộ công nhân viên theo quy định hiện hành của Nhà nước.

+ Chi phí khấu hao TSCĐ của doanh nghiệp quản lý vận hành.

- Chi phí cho Ban quản trị, bao gồm chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị.

Hội nghị nhà chung cư lần đầu được tổ chức khi nào?

Điều kiện để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu được quy định cụ thể tại Khoản 1 Điều 13 Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 5 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD) như sau:

a) Hội nghị của tòa nhà chung cư phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua); trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm này mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao;

b) Hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua) và có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư.

Chủ đầu tư có được tự tăng phí dịch vụ chung cư không?

Khoản 1 Điều 2 Thông tư số 37/2009/TT-BXD quy định về nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư như sau:

Giá dịch vụ nhà chung cư được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường; nhưng phải phù hợp với thực tế kinh tế xã hội của từng địa phương và thu nhập của người dân từng thời kỳ và được trên 50% các thành viên trong Ban quản trị nhà chung cư thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Đối với nhà chung cư chưa thành lập được ban quản trị thì giá dịch vụ nhà chung cư phải được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư nhất trí thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Trường hợp giá dịch vụ nhà chung cư đã có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện như thỏa thuận đó.

Ngoài ra, đối với giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Khoản 3 Điều 106 Luật Nhà ở 2014 quy định về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư như sau:

"Điều 106. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

…

3. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

a) Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;

b) Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định."

Như vậy, căn cứ theo quy định trên, nếu chủ đầu tư không được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư nhất trí thông qua mức phí dịch vụ mới bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín mà vẫn áp dụng giá phí dịch vụ mới, hoặc ngừng cung cấp dịch vụ gây thiệt hại đến quyền lợi của người sở hữu chung cư là trái quy định của pháp luật.

Đối với chi phí quản lý, vận hành nhà chung cư, việc xác định giá dịch vụ sẽ được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà chung cư. Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Độc giả còn vướng mắc có thể đóng góp ý kiến tại phần "Bình luận" phía dưới; liên hệ Đường dây nóng tư vấn pháp luật: 0899.515.999 hoặc gửi câu hỏi cho tòa soạn tại đây để được hỗ trợ.