Tóm tắt
Đấu thầu dự án có sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư là phương thức tìm kiếm về nguồn lực tài chính ngoài ngân sách để giải quyết bài toán về thiếu hụt nguồn vốn đầu tư cho các dự án phát triển kinh tế xã hội. Triết lý của phương thức này và kỳ vọng đối với nó được thể hiện rõ trong pháp luật đất đai hiện hành. Tuy nhiên, thực tiễn đấu thầu các dự án có sử dụng đất cho thấy có khá nhiều bất cập trong các qui định của Luật đất đai năm 2013 xét ở tính khả thi lẫn tính hiệu quả. Bài viết này phân tích những bất cập trong các qui định pháp luật hiện hành về đấu thầu dự án có sử dụng đất, từ đó kiến nghị giải pháp hoàn thiện gắn với hoạt động soạn thảo Luật đất đai mới dự kiến được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2023.
Từ khóa: dự án đầu tư, đấu thầu, dự án có sử dụng đất, hoàn thiện pháp luật
Abstract
Bidding for investment projects with land use is a method of mobilising  non-budget financial resources to solve the problem of shortage of investment capital for socio-economic development. The philosophy of this approach and its expectations are evident in the current land legislation. However, the practice of bidding for projects with land use shows that there are many shortcomings in the provisions of the Land Law 2013 in terms of their feasibility and effectiveness. This article analyzes the inadequacies in the current legal regulations on bidding for land-use projects, thereby proposing solutions for improvement in connection with the drafting of a new Land Law which expected to be approved by the National Assembly by the end of 2023.
Key words: Investment project, bidding,  investment projects with land use, law improvment
Đặt vấn đề
Đấu thầu là một trọng những phương thức đặc trưng điều tiết các giao dịch kinh tế phù hợp với qui luật thị trường vì nó chứa đựng yếu tố cạnh tranh. Nói đến đấu thầu là nói đến sự cạnh tranh. Đấu thầu ở bất cứ lĩnh vực nào đều có một mục tiêu quan trọng là “lựa chọn, trao và ký kết hợp đồng với nhà thầu đã nộp đề xuất đáp ứng tốt nhất các mục tiêu của chính phủ và/hoặc thỏa thuận tốt nhất cho người dùng”.  Giá trị của đấu thầu thể hiện ở hiệu quả mà nó có thể giúp đạt được khi chọn được nhà thầu có chất lượng. “Nếu không có đấu thầu cạnh tranh, như trong trường hợp quản lý theo đàm phán, thỏa thuận đối với lợi ích lợi bảo hiểm, không có gì đảm bảo rằng công ty được chọn sẽ thực hiện theo bất kỳ tiêu chuẩn hiệu quả nào”.

Đấu thầu dự án là phương thức được luật định trong pháp luật Việt Nam từ lâu và được Luật Đấu thầu năm 2013 và Luật Đầu tư 2020, Luật Đầu tư theo đối tác công tư năm 2020, Luật Đầu tư công năm 2019 hoàn thiện một bước hướng tới những yêu cầu đầy đủ của nền kinh tế thị trường. Bản chất và vai trò của đấu thầu được xác định trong khoản 12 Điều 4 Luật Đấu thầu năm 2013. Nhìn chung, so sánh nền tảng pháp lý của đấu thầu giữa pháp luật của Việt Nam với pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới thì sự khác biệt không lớn về qui trình và các thành tố như giá cả, năng lực nhà thầu v.v.. Tuy nhiên, nội dung đấu thầu, cách tiếp cận các yếu tố nội dung cụ thể của các thành tố có nhiều khác nhau rất đáng kể. Một trong số những điểm khác nhau như vậy là đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Đấu thầu dự án có sử dụng đất được qui định trong Luật đất đai năm 2013 với kỳ vọng là đảm bảo được hiệu quả sử dụng đất trong các dự án đầu tư, chống thất thoát ngân sách cũng giống như mục tiêu tổng quát của việc ban hành Luật này. Tuy nhiên, thực tiễn thực Luật Đất đai năm 2013 cũng như các qui định trong đó về  đấu thầu dự án có sử dụng đất cho đang bộc lộ khá nhiều các mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu thống nhất và đồng bộ. Nhiều rào cản lớn được tạo ra bởi tình trạng này và đặc biệt đáng quan ngại những tiêu cực, tham nhũng, lãng phí phát sinh khá phổ biến kéo nhiều lãnh đạo trong bộ máy hành pháp, các tổ chức đảng lãnh đạo vào các vụ án ở nhiều địa phương trong cả nước. Tình trạng vi phạm pháp luật đất đai trong những năm qua được Hội nghị Trung ương lần thứ V khóa 13 chỉ rõ.  Thực tiễn đấu thầu dự án có sử dụng đất trong 10 năm vừa qua cho thấy về phương thức này trong  lựa chọn dự án đầu tư cũng là một trong những nguyên nhân góp phần tạo ra tình trạng quản lý, sử dụng đất đai thiếu hiệu quả, lãng phí. Những đánh giá khái quát trên cho thấy cần đặc biệt chú trọng hoàn thiện các qui định pháp luật trực tiếp điều chỉnh hay có liên quan đến việc điều chỉnh phương thức đấu thầu trong lựa chọn dự án đầu có sử dụng đất. Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ 5 khóa XIII cũng xác định giải pháp giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;  cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và  chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.”
1.  Những bất cập trong các qui định pháp luật hiện hành về đấu thầu dự án có sử dụng đất – Phân tích từ những khía cạnh lý luận
Đặc trưng của đấu thầu cạnh tranh dự án đầu tư ở Việt Nam chủ yếu liên quan đến chế độ sở hữu đất đai. Chế độ sở hữu đất đai được hiến định một cách khái quát song nội hàm cụ thể của nó thì còn khá nhiều khía cạnh chưa được xác định một cách phù hợp nhất với quản lý nhà nước về đất đai.
Pháp luật hiện hành chưa đưa ra định nghĩa về dự án đầu tư có sử dụng đất mặc dù khái niệm dự án đầu tư có sử dụng đất xuất hiện trong Luật đầu tư năm 2013, Luật đấu thầu 2014, Luật Đất đai năm 2013. Khái niệm này được tiếp tục được đưa vào Luật Đầu tư 2020, Luật Đầu tư theo đối tác công tư, Luật Đầu tư công năm 2020. Hầu như tất cả các luật nêu trên chỉ mới đinh danh loại dự án đặc thù này chứ chưa thể đưa ra được định nghĩa phản ánh toàn diện bản chất của dự án đầu tư có sử dụng đất. Để chi chiết hóa khái niệm này, khoản 1 Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định 31/2021/NĐ-CP) liệt kê một số loại dự án được coi là dự án đầu tư có sử dụng đất . Liệt kê này được mở rộng hơn bởi Luật Nhà ở, Nghị định số Nghị định 06/2021/NĐ-CP và được giải thích hướng dẫn trong Thông tư số Thông tư 09/2021/TT-BKHĐT có hiệu lực từ ngày 01/01/2022 (thay thế Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT). Các dự án đầu tư có sử dụng đất ngày càng được mở rộng song trên thực tế chủ yếu là dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị; xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ mà không sử dụng vốn đầu tư công để xây dựng công trình.
Căn cứ vào pháp luật hiện hành thì dự án đầu tư có sử dụng đất có một số yếu tố cấu thành cốt lõi sau.
Thứ nhất, đó là những dự án đầu tư xây dựng các công trình dân sinh, các công trình có mục tiêu phát triển hạ tầng cơ sở của nền kinh tế quốc dân hay nền kinh tế địa phương.
Thứ hai, các dự án đầu tư được coi là “dự án đầu tư có sử dụng đất” được thực hiện bằng vốn của các doanh nghiệp, chủ yếu là doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế tư nhân, không dùng vốn ngân sách.
Thứ ba, dự án thuộc phạm trù “dự án đầu tư có sử dụng đất” thuộc nhóm dự án phải đấu thầu.
Luật Đấu thầu năm 2013 qui định “Đấu thầu là quá trình lựa chọn nhà thầu để ký kết và thực hiện hợp đồng cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, mua sắm hàng hóa, xây lắp; lựa chọn nhà đầu tư để ký kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư, dự án đầu tư có sử dụng đất trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế”. Như vậy, pháp luật hiện hành, trước hết là Luật Đấu thầu năm 2013, Luật Đầu tư năm 2005,  Luật Đất đai năm 2013, tạo ra một khái niệm tích hợp “đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất”. Thông thường, các khái niệm tích hợp này hầu như không tạo ra được nội hàm thống nhất và dễ dẫn đến những bất cập trong nhận thức và thực hiện trên thực tế. Phân tích ở khía cạnh lý luận, một số bất cập sau đây của khái niệm “đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất”.
Thứ nhất, cần nhận thấy rằng bản chất, đa số dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc dự án được thực hiện theo phương thức đối tác công tư - PPP. Yếu tố công trong các dự án này chính là đất mà nhà nước giao cho dự án để xây dựng các công trình được qui hoạch cho các mục tiêu khác nhau trong phát triển kinh tế xã hội. Chính vì vậy, cần coi các dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật PPP. Hiện tại, các quan hệ phát sinh từ các dự án này được điều chỉnh bởi Luật đất đai năm 2013. Chính vì vậy, giữa Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư công và Luật Đất đai dễ nảy sinh những xung đột pháp luật, nhất là giữa các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành các luật này. Ví dụ,  tại khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp đất đưa ra đấu giá QSDĐ để đầu tư xây dựng dự án bất động sản “mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành” thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất không phải đấu giá QSDĐ. Trong trường hợp này cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ chủ động quyết định giao cho nhà đầu tư mà họ cho là phù hợp. Đây được xem như là “kẽ hở” để cho những dự án sử dụng đất lọt qua yêu cầu cơ bản, ý tưởng lập pháp của Luật Đấu thầu là đảm bảo tính cạnh tranh, tính thị trường. Qui định này xung đột với cả yêu cầu của Luật Đầu tư công là chống thất thoát, lãng phí, tham nhũng tài sản công. Chỉ cần vài thao tác đơn giản, các cơ quan quản lý nhà nước được điều hành bởi những lãnh đạo vụ lợi, tham lam thì qui định tại Điều 118 trở thành vừa cơ hội, vừa khiên đỡ cho hành vi tham nhũng đất đai. 
Thứ hai, dự án có sử dụng đất khá mơ hồ về khía cạnh đất trong đó. Có thể khẳng định rằng không có dự án nào là không sử dụng đất. Vấn đề là đất đóng vai trò gì trong dự án đó. Có dự án đất được coi là để xây dựng trụ sở, kho tàng và xưởng sản xuất. Những dự án khác thì đất là nền tảng cơ bản, quyết định đối với các dự án như xây dựng khu đô thị, xây dựng công trình giao thông v.v. Những dự án có sử dụng đất nhưng với diện tích không lớn như những dự án khởi nghiệp, những dự án phát triển công nghệ, điện tử rất khác với những dự án xây dựng khu đô thị, xây dựng thủy điện, phát triển nông nghiệp công nghệ cao. Chính vì vậy, cách tiếp cận yếu tố đất được sử dụng trong các dự án khác nhau cần phù hợp với mục tiêu của dự án và diện tích đất sử dụng trong đó. Khái niệm dự án có sử dụng đất khá mơ hồ song lại không thể bao quát được hết các dự án có sử dụng đất. Chính vì vậy, liệt kê một số dự án sử dụng đất thuộc diện đấu thầu chưa thực sự chuẩn xác. TS. Đinh Văn Minh đã đánh giá khá chính xác mâu thuẫn giữa các luật chuyên ngành với Luật đấu thầu liên quan đế đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất.
Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa tương thích với nhau, cụ thể: Luật Đất đai chỉ quy định các trường hợp phải áp dụng hoặc không áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất; Luật Đấu thầu chỉ quy định các trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; Luật Đầu tư chỉ quy định các trường hợp quyết định chủ trương đầu tư. Do đó, khi xem xét một trường hợp cụ thể, các địa phương còn lúng túng và khó khăn trong việc áp dụng pháp luật để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án (thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất hay chỉ định chủ đầu tư).
Thứ ba, ý tưởng lập pháp của Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013, Luật PPP hay Luật Đầu tư 2020, Luật đầu tư công 2019 hướng tới đất công, tức là đất mà Nhà nước chưa giao cho bất cứ tổ chức, cá nhân nào. Tuy nhiên, tất cả các luật kể trên đều không có định nghĩa nào về đất công. Chính vì vậy, rất khó xác định dự án có sử dụng đất thì đất ở đây được hiểu như thế nào. Không ít các nhà đầu tư rơi vào tình cảnh “tiền mất, tật mang” khi được trúng thầu dự án song cơ quan quản lý bác vì cho rằng không phù hợp với Luật Đất đai. Chính không xác định được yếu tố “đất” trong khái niệm “đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất” gây khó khăn cho doanh nghiệp.  Thực tiễn cho thấy cách hiểu và thực hiện các qui định pháp luật liên quan đến dự án đầu tư có sử dụng đất gặp nhiều khó khăn liên quan đến yếu tố đất. Mặc dù, các dự án có sử dụng đất được liệt kê và bổ sung liên tục trong các văn bản pháp luật song vẫn chưa thể bao trùm hết các dự án. Yếu tố đất trong các dự án còn thiếu rõ ràng ở khía cạnh chủ thể thực hiện dự án đóng vai trò gì đối với đất trong các dự án đó. Đất thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước làm người đại diện đã được hiến định. Tuy nhiên, đất đai thuộc lãnh thổ quốc gia được giao cho các chủ thể khác nhau quản lý như chính quyền địa phương, các bộ, ngành, các tổ chức và doanh nghiệp, cá nhân. Với các chủ thể như UBND các cấp, các Bộ thì đất được sử dụng trong dự án có bao gồm đất đã giao cho các doanh nghiệp, các tổ chức trực thuộc, đặc biệt là các doanh nghiệp, các tổng công ty, tập đoàn nhà nước. Nếu các doanh nghiệp, các tập đoàn, tổng công ty triển khai các dự án xây dựng theo kế hoạch phát triển sản xuất kinh doanh được Bộ chủ quản hay chính phủ phê duyệt thì việc sử dụng đất có làm cho các dự án đó thuộc diện đấu thầu hay không. Các qui định pháp luật hiện hành chưa làm rõ được khía cạnh này.
Thứ năm, khi đấu thầu một dự án thì cần phải đấu thầu toàn bộ dự án, bao gồm cả đất được sử dụng trong đó dù được thuê hay được giao không thu tiền sử dụng đất. Khái niệm đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất chưa cho thấy rõ là dự án đầu tư được đấu thầu với điều kiện, những tiêu chí như thế nào. Trong đấu thầu để lựa chọn nhà thầu phù hợp thì có 5 thành tố chiếm phần lớn các tiêu chí lựa chọn gồm giá, các yếu tố năng lực vận hành, biến số và tài chính, các yếu tố liên quan đến nhiên liệu và những nhân tố phi trị giá.  Dự án đầu tư có sử dụng đất khi đưa ra đấu thầu có thể hiện được đánh giá lựa chọn dựa trên những thành tố cơ bản hay chỉ dựa trên đấu giá QSDĐ là khía cạnh chưa hoàn toàn rõ ràng nếu dựa vào nội hàm của các qui định trong các Luật có liên quan nêu trên. Đối với nhiều người, toàn bộ nội dung mời thầu và đấu thầu dường như thách thức các phân tích và được che đậy trong một số bí ẩn nhất định. Sở dĩ như vậy là do có rất nhiều biến số khó có thể được tiên liệu và chắc chắn không thể tiên liệu nếu chúng tương tác với nhau. Điều này kiến cho việc đưa ra các dự đoán cụ thể, chính xác cho dự án là rất khó khăn. Những biến số quan trọng nhưng khó tiên liệu hơn cả liên quan đến chi phí để hoàn thành dự án, điều kiện mặt bằng, thời tiết, các điều chỉnh thiết kế, tiến độ công trình, tình trạng thiếu nguyên liệu hoặc thiếu thông tin cần thiết.  Đối với các việc đấu thầu các dự án đầu tư có sử dụng đất trong bối cảnh hiện tại ở Việt Nam thì những biến số bí ẩn mà J. F Woodward nêu trên là những thách thức đáng lo ngại hơn. Sở dĩ như vậy là việc giá đất ở Việt Nam không do thị trường quyết định mà do cơ quan nhà nước quyết định trong khung giá được ban hành 5 năm một lần. Giá đất biến động hàng năm và cơ quan quản lý nhà nước điều chỉnh bằng chỉ số K. Tuy nhiên, chỉ số K này cũng không phản ánh được giá trị thực của đất đai, nhất là khi thị trường bất động sản bị thao túng một cách khốc liệt. Tình trạng thao túng thị trường dẫn tới sự biến động rất dữ dội của giá đất diễn ra khá phổ biến. Điển hình là vụ Tân Hoàng Minh  - một cú thao túng chưa từng có ở Việt Nam. Thực tiễn cho thấy việc xác định giá đất khi giao, cho thuê đất còn để xảy ra vi phạm, xác định giá thu tiền sử dụng đất chưa sát với giá thị trường, chưa thực hiện đúng các phương pháp xác định giá theo quy định . Với bất cập này thì đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất sẽ khó mang lại những giá trị mà kỳ vọng.
2. Hệ lụy của những bất cập trong thực tiễn và những giải pháp cần khắc phục cần luật hóa trong Luật đất đai mới
Dự án có sử dụng đất là quá trình lựa chọn nhà thầu để ký kết và thực hiện các dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, xây lắp, xây dựng; lựa chọn nhà đầu tư để ký kết thực hiện hợp đồng dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư, dự án đầu tư có sử dụng đất trên cơ sở cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế. Đây cũng là một trong những phương thức tiếp cận đất đai được Luật Đấu thầu năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013 đặt ra cho nhà đầu tư nhằm hướng tới đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - nhà đầu tư - người sử dụng đất; phát huy, tận dụng tốt nguồn lực của doanh nghiệp, giải quyết bài toán về tài chính, ngân sách thiếu hụt, khó khăn ở các địa phương. Hiện sự thiếu hụt tài chính đang là rào cản cho việc chi trả bồi thường và giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án. Mặt khác, đấu thầu dự án có sử dụng đất cũng là cơ hội để các địa phương thực hiện chủ trương đô thị hoá, công nghiệp hoá ở quy mô lớn. Việc đấu thầu dự án có sử dụng đất là một giải pháp đặt ra trong bối cảnh Nhà nước chưa thể bố trí ngân sách để bồi thường khi thu hồi đất.
Đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư hiện được  chính thức trong Luật Đấu thầu năm 2013; Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 của Chính phủ  chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư và Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT của Bộ Kế hoạch Đầu tư hướng dẫn Nghị định 25/2020/NĐ-CP. Cùng với đó, Luật Đất đai năm 2013, Luật Đầu tư 2020, Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành có nhiều chế định có liên quan trực tiếp về vấn đề này. Tuy nhiên, giữa các văn bản pháp luật nêu trên còn khá nhiều các biểu hiện sự chồng chéo và không thống nhất, gây khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn thực thi, nguy hại hơn, là tạo ra nhiều kẽ hở cho các hành vi vi phạm, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai. 
Thứ nhất, về điều kiện áp dụng đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất. Đấu thầu dự án đầu tư là hình thức lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện thông qua đấu thầu rộng rãi theo pháp luật về đấu thầu. Ngoài việc đảm bảo các điều kiện chung về giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư nói chung tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2013, để áp dụng đấu thầu dự án đầu tư, Dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:
(i) Dự án xây dựng công trình thương mại dịch vụ; công trình/tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh (điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định 25/2010/NĐ-CP).
(ii) Đáp ứng một số điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất theo  pháp luật nêu tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP) như sau:
+ Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo  của pháp luật về đất đai hoặc Dự án thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; thuộc chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo  của pháp luật về phát triển đô thị.
+ Dự án phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo  của pháp luật; và đặc biệt là:
+ Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ theo  của pháp luật về đất đai.
(iii) Dự án đầu tư phải được cơ quan có thẩm chấp thuận chủ trương đầu tư theo  tại khoản 2 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 đối với các dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.
Phân tích kỹ các điều kiện để áp dụng đấu thầu dự án có sử dụng đất nêu trên cho thấy, các loại hình dự án đầu tư có sử dụng đất được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo khoản 1 Điều 1 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi khoản 1 Điều 108 Nghị định 31/2021/NĐ-CP về hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đầu tư) thiếu sự thống nhất, thiếu sự đồng bộ với các dự án được thu hồi đất theo Điều 62 Luật Đất đai năm 2013.  Điều này dẫn đến các dự án nhà ở thương mại, trụ sở, văn phòng làm việc, công trình thương mại, dịch vụ không thể áp dụng phương thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Do đó, muốn thực hiện phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với các dự án như vậy phải được đưa vào danh mục dự án mà chủ trương đầu tư đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Quá trình đưa các dự án vào danh mục này cũng tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng, lợi ích nhóm từ phía chính quyền khi có sự thông đầu, cấu kết với chủ đầu tư. Lý do là nếu không thuộc danh mục dự án Nhà nước thu hồi đất, chủ đầu tư muốn có đất thực hiện dự án phải thông qua các giao dịch thương mại, dân sự để có được đất cho dự án theo Điều 73 Luật Đất đai năm 2013. Lợi ích đặt ra trong 02 trường hợp này khác nhau rất lớn và chính nó là nguyên nhân dẫn đến nhiều hành vi sai phạm của cơ quan nhà nước cũng như của chủ đầu tư.
     Thứ hai, về việc lựa chọn nhà đầu tư. Theo  tại Điều 20, Điều 22 Luật đấu thầu năm 2013, hình thức lựa chọn đầu tư đối với dự án có sử dụng đất bao gồm: (i) Chỉ định thầu (chỉ định nhà đầu tư); (ii) Đấu thầu rộng rãi. Như vậy, mọi dự án đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư nếu thuộc trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thực hiện thì áp dụng hình chỉ định thầu. Trong khi tại Điều 10 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020  khi lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất thì chỉ áp dụng hình thức chỉ định thầu nếu “chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện do liên quan đến sở hữu trí tuệ, bí mật thương mại, công nghệ hoặc thu xếp vốn”; còn“b) Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu, Chủ tịch Ủy ban nhân cấp tỉnh ra quyết định giao Sở Kế hoạch và Đầu tư thông báo và hướng dẫn nhà đầu tư nộp hồ sơ trình quyết định chủ trương đầu tư theo  của pháp luật về đầu tư, pháp luật khác có liên quan. Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tuân thủ theo  của pháp luật về đất đai” .
Qui định nêu trên của Luật Đấu thầu  năm 2013 và Nghị định số 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chính ngay Luật này đã bất cập, mâu thuẫn. Cụ thể, với trường hợp dự án đầu tư chỉ có một nhà đầu tư đăng ký sẽ có 02 trường hợp xảy ra:
(i) Nếu áp dụng theo Luật Đấu thầu năm 2013 thì sẽ lựa chọn nhà đầu tư theo chỉ định thầu mà không đấu thầu rộng rãi. Qui định này tạo kẽ hở lớn cho lãnh đạo các địa phương, bộ lựa chọn nhà đầu tư là “sân sau” của mình hoặc chọn theo tỷ lệ “lại quả”. Rất dễ để thực hiện việc chuyển từ đấu thầu rộng rãi sang chỉ định thầu bằng việc cung cấp thông tin không minh bạch, hạn chế tiếp cận hồ sơ mời thầu, nâng tiêu chí cao để hạn chế, loại bỏ các nhà đầu tư không để đạt tới mục đích: Chỉ có một nhà thầu tham gia. Rõ ràng, đây là cơ hội cho những nhóm lợi ích, quan tham áp dụng hình thức chỉ định thầu một cách hợp pháp, bỏ qua giá trị và vai trò của đấu thầu cạnh tranh phù hợp với yêu cầu của nền kinh tế thị trường.
(ii) Theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 thì trong trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký đủ điều kiện đăng ký đấu thầu dự án có sử dụng đất thì Chủ tịch Ủy ban nhân cấp tỉnh ra quyết định giao Sở Kế hoạch và Đầu tư thông báo và hướng dẫn nhà đầu tư nộp hồ sơ trình quyết định chủ trương đầu tư theo  của pháp luật về đầu tư, pháp luật khác có liên quan. Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tuân thủ theo  của pháp luật về đất đai”. Do vậy, trường hợp này sẽ không có nhà đầu tư trúng thầu, nhà đầu tư sẽ không được áp dụng trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua trúng đấu giá QSDĐ theo quy định của Luật đất đai. Để được giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá thì phải xin ý kiến của Thủ tướng Chính phủ để dự án được quyết định theo  tại Điểm i Khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013:“2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm: …i. Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định”. Điều kiện “có ý kiến Thủ tướng Chính phủ” sẽ gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc tiếp cận đất để thực hiện dự án. Điều kiện này cũng gia tăng thêm mức độ bí ẩn của đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất vì biến số “Ý kiến” của Thủ tướng. Ý kiến này được hiểu là sự chấp thuận hay bao gồm cả bác bỏ. Ý kiến có thể là ý kiến phản đối hay ý kiến đồng ý hay đồng ý có điều kiện kèm theo. Nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn và sẽ phải tìm cách để tiếp cận đất đai bằng việc “thông thầu”, “quân xanh, quân đỏ”. Hậu quả là tình trạng tham nhũng đất đai trở nên phổ biến, đáng lo ngại về hậu quả đối với sự phát triển của đất nước như các nhà Lãnh đạo Đảng và Nhà nước đã nhấn mạnh. 
Thứ ba, về quy trình và thủ tục thực hiện giao đất, cho thuê đất sau đấu thầu đối với nhà đầu tư.
Nghị định 25/2020/NĐ-CP qui định các bước cơ bản, bắt buộc trong quy trình đấu thầu Dự án đầu tư bất động sản gồm: 1. Xác định danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm lập, phê duyệt, công bố danh mục; 2. Chủ đầu tư chuẩn bị, nộp hồ sơ đấu thầu và Sở KH&ĐT chủ trì đánh giá năng lực, kinh nghiệm của Chủ đầu tư; quyết định hình thức đấu thầu rộng rãi khi có từ 02 Chủ đầu tư trở lên đáp ứng hoặc quyết định chủ trương đầu tư (khi chỉ có một Chủ đầu tư đáp ứng); 3. đánh giá, thẩm tra về tiêu chuẩn kỹ thuật, kinh tế, tính khả thi, năng lực tài chính, năng lực kinh nghiệm triển khai đầu tư. 
Theo quy trình nêu trên, các nhà đầu tư căn cứ vào quy mô, vị trí của dự án trong danh mục dự án có sử dụng đất phải đấu thầu đánh giá nhu cầu và năng lực đầu tư của mình để tham gia. Luật Đấu thầu năm 2013, Luật Đầu tư năm 2020 không hạn chế về số lượng các dự án BĐS cần đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, đấu thầu rộng rãi rất hạn chế. Số lượng các dự án được đấu thầu rộng rãi hầu như tỷ lệ nghịch với số lượng các vi pháp pháp luật đất đai trong giao đất, cho thuê đất. Tính từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực (ngày 01/7/2014) đến ngày 31/12/2021, các Tòa án trong cả nước đã thụ lý 187.743 vụ án liên quan đến đất đai, trong đó tranh chấp đất đai xảy ra nhiều nhất là trong lĩnh vực dân sự, kinh tế với 161.187 vụ, sau đó là hành chính với 26.443 vụ và hình sự là 113 vụ.  Nếu tính cả những vi phạm bị xử lý hành chính thì con số này lớn hơn rất nhiều. Dĩ nhiên, những vi phạm pháp luật đất đai liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất triển khai dự án đầu tư song số liệu nêu trên cũng góp phần khẳng định mức độ vi phạm trong đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất.
Thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu sau khi hợp đồng được ký kết với nhà đầu tư, gồm các bước sau đây: (1). Bên mời thầu cùng với nhà đầu tư phối hợp với cơ quan chuyên ngành trình cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo  của pháp luật về đất đai. Nhà đầu tư nộp giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2) và tiền nộp ngân sách nhà nước (M3) được xác định trong hồ sơ dự thầu cho cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng. (2)  Giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất  tại khoản 3 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ  chi tiết thi hành một số của Luật Đất đai năm 2013. (3) Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh báo cáo Hội đồng Nhân dân tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thẩm định giá đất xem xét trước khi chuyển cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. (4) Nhà đầu tư trúng thầu triển khai thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo  tại hợp đồng và pháp luật.
Theo quy trình giao đất, cho thuê đất nêu trên, sau khi trúng thầu, sau khi ký hợp đồng nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng. Hợp đồng là căn cứ pháp lý quan trọng để các địa phương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, điểm bất cập trong quy trình này chính là sự thiếu vắng cơ chế xác định giá đất trong đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án đầu tư có sử dụng đất. Hiện nay, Nhà nước giao, cho thuê đất không thông qua đấu giá, giá đất giao cho nhà đầu tư trúng thầu sẽ được tính theo giá đất Nhà nước qui định, cụ thể là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh nơi có đất trúng thầu xác định. Việc áp giá đất do nhà nước qui định trong đấu thầu đã loại bỏ tính cạnh tranh vốn đặc trưng của nó. Cũng như đối với bất cập trong qui trình  lựa chọn nhà đầu tư, bất cập trong trình tự, thủ tục giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu là một trong những nguyên nhân thao túng đấu thầu phục vụ lợi ích nhóm và tình trạng tham nhũng đất đai.
3. Một số kiến nghị sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện pháp luật về đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất
Nghị quyết 18- NQ/BCT cũng đã chỉ rõ: “Thể chế, chính sách về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Có chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai; kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện về đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí”.
Những phân tích về bất cập cả ở góc độ lý luận lẫn thực tiễn cung cấp những căn cứ cho các đề xuất hoàn thiện pháp luật, cụ thể đối với việc soạn thảo Luật đất đai mới nhằm tạo ra những đột phá mới trong lĩnh vực đất đai và bất động sản, bảo vệ lợi ích sở hữu của Nhà nước, quyền và lợi ích luật định của người sử dụng đất. Những sửa đổi bổ sung đối với các qui định về đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất cũng đòi hỏi phải hoàn thiện một số luật cụ thể, trước hết là Luật Đấu thầu năm 2013, Luật Đầu tư công năm 2020 nhằm tạo ra một hệ thống các qui định pháp luật đồng bộ, thống nhất và hiệu quả để điều chỉnh quan hệ phát sinh từ đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất.
Thứ nhất, sửa đổi  của Luật đấu thầu năm 2013 về các dự án có sử dụng đất được thực hiện đấu thầu theo hướng  cụ thể danh mục các dự án có sử dụng đất thực hiện đấu thầu (trong đó bao gồm dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị; xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ…). Không đặt ra dự án đó phải thuộc danh mục dự án Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai; dự án thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng. Cách tiếp cận này sẽ hạn chế hiệu quả tình trạng thông đồng, cấu kết lợi ích nhóm giữa chủ đầu tư với chính quyền để đưa dự án đầu tư có sử dụng đất vào danh mục dự án Nhà nước thu hồi đất. Cách tiếp cận này cũng sẽ góp phần tạo ra nội hàm cụ thể của khái niệm tích hợp “Đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất”.
Thứ hai, sửa đổi các qui định về giao đất, cho thuê đất sau khi nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cần tiếp cận vấn đề này theo hướng, nếu dự án thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ thì nhà đầu tư sau khi trúng đấu thầu sẽ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; còn nếu thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ thì nhà đầu tư sau khi trúng thầu sẽ được giao đất, cho thuê đất theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Qua đó, đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ giữa Luật đất đai và Luật đấu thầu.
Thứ ba, cần bỏ qui định chỉ định thầu khi chỉ có một nhà đầu tư đăng ký khi tiến hành đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trường hợp chỉ có một người đăng ký đấu thầu dự án có sử dụng đất lần một sẽ xác định là đấu thầu không thành. Trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất lần hai mà vẫn chỉ có một người đăng ký thì sẽ không tiến hành thủ tục đấu thầu dự án mà chuyển thành giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ hoặc không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Thứ tư, Theo  của Luật Đất đai năm 2013, nhà đầu tư tham gia đấu giá QSDĐ để thực hiện dự án bất động sản đối với đất đã được giải tỏa, đền bù, hay nói cách khác đó là “đất sạch”. Đấu giá QSDĐ  là bước lựa chọn, xác định nhà đầu tư có đủ năng lực để thực hiện dự án theo của Luật Đầu tư năm 2020. Do đó, trên thực tế tồn tại tình trạng nhiều dự án bất động sản nhà đầu tư đã đấu giá thành công nhưng chưa được bàn giao mặt bằng. Bên cạnh đó, mặc dù Luật Đất đai năm 2013 đã rõ trường hợp đất sử dụng cho dự án kinh doanh bất động sản được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bắt buộc phải thông qua đấu giá, nhưng vẫn có những sai phạm diễn ra trên thực tế khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền “cố tình” không tiến hành đấu giá QSDĐ. Luật đất đai mới cần bổ sung một chương riêng về phát triển quỹ đất. Quỹ đất này sẽ được Nhà nước chủ động sử dụng để đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu cho ngân sách đồng thời để giải quyết tình trạng chồng lấn phạm vi đấu giá, đấu thầu các dự án sử dụng đất hỗn hợp, tạo bước chuyển biến đột phá trong chính sách đất đai.
Thứ năm, nghiên cứu tác động của các trong Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 của Chính phủ chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư (Nghị định số 25/2020/NĐ-CP) và các qui định của Luật đất đai năm 2013 về các dự án được thu hồi đất. Các qui định giữa hai văn bản này thiếu thống nhất và mâu thuẫn. Về mặt hiệu lực pháp luật, các qui định của Nghị định số 25/2020/NĐ-CP là không được ưu tiên áp dụng so với các qui định của Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, do Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ban hành 7 năm sau khi Luật đất đai có hiệu lực thi hành nên nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn đã được Nghị định này xử lý. Chính vì vậy, cần xác định phương án hủy bỏ các qui định của Nghị định số 25/2020/NĐ-CP hay sửa đổi các qui định của Luật Đất đai năm 2013 trong lần sửa đổi tới đây nhằm khắc phục sự mâu thuẫn nêu trên.
Thứ sáu, cần bổ sung hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất trong  của Luật Đất đai năm 2013;  điều kiện, tiêu chí cụ thể để tổ chức, cá nhân tham gia đấu thầu nhằm bảo đảm tính đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013. Các điều kiện, tiêu chí này phải bao hàm các thành tố cơ bản, phổ quát của đấu giá cạnh tranh như phân tích ở mục 2. Hiện nay, trong các  quy định của pháp luật về điều kiện để nhà đầu tư được tham gia đấu giá QSDĐ đang thiếu các quy định về năng lực/kinh nghiệm phát triển dự án tương đương, hoặc/và giải trình về phương án đầu tư hiệu quả của các nhà đầu tư. Mặt khác, cần xử lý tình trạng “chồng lấn” giữa các qui định pháp luật về đấu giá QSDĐ và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất. Điểm mờ này đang tồn tại trên thực tế tại nhiều địa phương trong thời gian vừa qua và mang lại nhiều hệ lụy phức tạp cho việc thực hiện các dự án đầu tư. Cơ chế đấu giá QSDĐ và cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sự khác nhau cơ bản nên cần có sự phân biệt rõ ràng trong các Luật có liên quan cơ chế đầu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất và cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất.
3. Kết luận
Đất đai là nguồn lực to lớn, có vai trò quyết định và không thể thay thế đối với sự phát triển kinh tế - xã hội và đảm bảo an ninh quốc gia của đất nước. Chính vì thế, đất đai phải được quản lý và khai thác có hiệu quả, chống lãng phí và thất thoát. Sự thất thoát, lãng phí đất đai có nguyên nhân gắn với chuyển nhượng đất đai. Đây là một thực tế càng ngày càng trở nên đáng quan ngại ở Việt Nam. Không ngẫu nhiên, Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ 5 khóa XIII đã đặt ra với nhiệm vụ, giải pháp: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất...”  Tuy nhiên, để hiện thực hóa chủ trương này, một nền tảng pháp lý phù hợp, vững chắc cần được xây dựng. Luật đất đai năm 2013 đang được đánh giá để sửa đổi nhằm khắc phục những hạn chế, bất cập. Đây là cơ hội để loại bỏ những sự can thiệp hành chính vào các giao dịch đất đai, xây dựng những qui định pháp luật hướng tới việc tuân thủ các quy luật của thị trường trong giao đất, cho thuê đất. Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất dựa trên nguyên tắc công khai, minh bạch và các đòi hỏi của kinh tế thị trường chính là giải pháp hiệu quả để hiện thực hóa cơ hội này.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Andrew Bockelman and Joseph P. Overton, What Is the Importance of Competitive Bidding? Mackinac Center, November 1, 1993, https://www.mackinac.org
2. Ban chấp hành Trung ương Đảng, Nghị Quyết số 18 – NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”; trang 6.
3. Báo Người Lao động, Vụ tập đoàn Tân Hoàng Minh bỏ lô đất trúng đấu giá ở Thủ Thiêm: Những hệ lụy nghiêm trọng,  nld.com.vn 13-01-2022 - 09:00, https://nld.com.vn/thoi-su/vu-tap-doan-tan-hoang-minh-bo-lo-dat-trung-dau-gia-o-thu-thiem-nhung-he-luy-nghiem-trong-20220112211606083.htm, truy cập 15/102022
4. GS.TS Hoàng Văn Cường, Luật Đất đai đã lạc hậu, nổi lên nhiều tồn tại, bất cập, laodong.vn, 30/8/2022, https://laodong.vn/kinh-doanh/luat-dat-dai-da-lac-hau-noi-len-nhieu-ton-tai-bat-cap-1087072.ldo
5. Thủ tướng Phạm Minh Chính, Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa đất nước trở thành nước phát triển có thu nhập cao, phát biểu tại Hội nghị toàn quốc nghiên cứu, học tập, quán triệt Nghị quyết Hội nghị lần thứ 5, khóa XIII ngày 21/7/2022;
6. Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Tuyệt đối tránh hợp thức hóa các vi phạm khi sửa Luật Đất đai, dẫn từ Vietnamnet số ra 22/9/2022, https://vietnamnet.vn/ chu-tich-quoc-hoi-tuyet-doi-tranh-hop-thuc-hoa-cac-vi-pham-khi-sua-luat-dat-dai-2062599.html
7. TS. Đinh Văn Minh, Vi phạm pháp luật về đất đai qua công tác thanh tra và một số giải pháp hoàn thiện, noichinh.vn, 18/10/2022,  https://noichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/202108/vi-pham-phap-luat-ve-dat-dai-qua-cong-tac-thanh-tra-va-mot-so-giai-phap-hoan-thien-309902/
8. PGS.TS. Nguyễn Thị Nga, Nhận diện những rào cản pháp lý trong việc tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản, tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số tháng 6 (363) năm 2022, trang 29 – 36.
9. PPIAF, Toolkit for Public - Private Partnerships in roads &  Highways, https://ppiaf.org/sites/ppiaf. org/files/documents/toolkits/highwaystoolkit/6/pdf-version/5-44.pdf
10.  Blair G. Swezey, The Impact of Competitive Bidding on Market Prospects for Renewable Electric Technologies, National Renewable Energy Laboratory, 4 (1993), https://www.nrel.gov/docs/legosti/old/5479.pdf
11.  Ths. Ngô Hoài Thương, ThS Chu Thị Hiền, Một số sai phạm trong quản lý nhà nước về đất đai thông qua thực tiễn xét xử, nguyên nhân và giải pháp, Tòa án Nhân dân điện tử, 20 tháng 05 năm 2022, https://tapchitoaan.vn/mot-so-sai-pham-trong-quan-ly-nha-nuoc-ve-dat-dai-thong-qua-thuc-tien-xet-xu-nguyen-nhan-va-giai-phap6390.html
12.  Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng, Làm rõ vì sao đất chưa trở thành nội lực quan trọng, Vnexpress 4/5/2022, 09:18 https://vnexpress.net/tong-bi-thu-lam-ro-vi-sao-dat-chua-tro-thanh-noi-luc-quan-trong-4458985.html , truy cập 11/10/2022;
13.  J. F. WOODWARD, COMPETITIVE BIDDING IN: d, J.F. (1975). QUANTITIVE METHODS IN CONSTRUCTION MANAGEMENT AND DESEIGN, PALGRAVE MACMILLAN, LONDON, https://