Kiến nghị tháo gỡ vướng mắc trong Luật Đất đai 2024

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa gửi văn bản góp ý, đề xuất giữ lại và bổ sung một số nội dung quan trọng trong dự thảo Luật Đất đai 2024 nhằm tháo gỡ các vướng mắc thực tiễn, biến nguồn lực đất đai thành động lực phát triển kinh tế - xã hội.

Cụ thể, HoREA kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường giữ nguyên nội dung tại khoản 26 Điều 1 của dự thảo Luật (ngày 28/7/2025) về việc sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024. Nội dung này theo hướng bãi bỏ quy định bất hợp lý về “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”.

Theo HoREA, việc bỏ đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 2 Điều 257 sẽ khiến nhiều dự án có sử dụng đất tiếp tục gặp khó khăn. Thực tế, nhiều trường hợp cơ quan nhà nước chậm ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc quyết định bổ sung, dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính nặng nề cho doanh nghiệp.

Hiện tại, căn cứ điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, khoản 1 Điều 50 và khoản 9 Điều 51 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định: “Khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung… được tính bằng mức thu 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp”. Quy định này khiến khoản bổ sung trở nên rất lớn, gây áp lực cho doanh nghiệp và làm chậm tiến độ triển khai dự án.

Ví dụ, dự án A được giao đất năm 1995 cách đây 30 năm, đến nay năm 2025 mới được thông báo tiền sử dụng đất là 100 tỷ đồng thì ngoài nghĩa vụ nộp 100 tỷ đồng tiền sử dụng đất, còn phải nộp bổ sung thêm số tiền 100 tỷ đồng x 5,4%/năm x 30 năm = 162 tỷ đồng (gấp 1,62 lần số tiền sử dụng đất phải nộp).

Dự án B được giao đất năm 2025 cách đây 20 năm, đến năm 2025 mới được thông báo tiền sử dụng đất là 100 tỷ đồng thì ngoài nghĩa vụ nộp 100 tỷ đồng tiền sử dụng đất, còn phải nộp bổ sung thêm số tiền 100 tỷ đồng x 5,4%/năm x 20 năm = 108 tỷ đồng (gấp 1,08 lần số tiền sử dụng đất phải nộp).

Dự án C được giao đất năm 2015 cách đây 10 năm, đến nay năm 2025 mới được thông báo tiền sử dụng đất là 100 tỷ đồng thì ngoài nghĩa vụ nộp 100 tỷ đồng tiền sử dụng đất, còn phải nộp bổ sung thêm số tiền 100 tỷ đồng x 5,4%/năm x 10 năm = 54 tỷ đồng (bằng 54% số tiền sử dụng đất phải nộp).

Đề xuất giữ nhiều quy định quan trọng trong Luật Đất đai 2024

HoREA cho rằng việc không đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai chưa phù hợp với khoản 2 Điều 55 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025.

HoREA cho rằng điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 thực chất có hiệu lực hồi tố, áp dụng cho các trường hợp giao đất, cho thuê đất từ thời Luật Đất đai 1993, 2003, 2013. Điều này khiến người sử dụng đất phải nộp thêm tiền cho khoảng thời gian trước đây chưa được tính tiền sử dụng hoặc thuê đất.

Theo HoREA, quy định này không phù hợp với Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025, vốn cấm áp dụng hiệu lực trở về trước nếu làm phát sinh trách nhiệm pháp lý mới hoặc tăng nặng trách nhiệm. Do đó, nội dung này cần được sửa đổi để tránh tạo gánh nặng tài chính bất hợp lý cho doanh nghiệp và người dân.

HoREA cho rằng quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về việc thu “khoản tiền bổ sung” cho thời gian chưa tính tiền sử dụng hoặc thuê đất đã áp dụng cho cả các trường hợp giao đất, cho thuê đất từ thời Luật Đất đai 1993, 2003 và 2013 - những giai đoạn pháp luật chưa hề quy định nghĩa vụ này. Điều đó đồng nghĩa đây là quy định mang tính hồi tố, làm phát sinh trách nhiệm pháp lý mới và nặng hơn so với trước, không phù hợp với nguyên tắc ban hành văn bản pháp luật.

Theo Nghị định 103/2024, khoản tiền bổ sung này hiện tính theo mức 5,4%/năm trên số tiền sử dụng hoặc thuê đất phải nộp. Dù Bộ Tài chính đề xuất giảm xuống 3,6%/năm, HoREA vẫn cho rằng mức này quá cao và kiến nghị chỉ nên còn 0,5%/năm. Lý do là việc chậm ban hành quyết định giá đất hay thông báo nghĩa vụ tài chính hoàn toàn thuộc trách nhiệm của cơ quan quản lý, không phải lỗi của doanh nghiệp. Doanh nghiệp chỉ bị xử phạt khi đã nhận thông báo mà chậm hoặc không nộp.

HoREA cũng phản bác quan điểm “lỗi hỗn hợp” giữa cơ quan nhà nước và doanh nghiệp, bởi việc quyết định giá đất hay chấp thuận điều chỉnh quy hoạch hoàn toàn thuộc thẩm quyền Nhà nước, doanh nghiệp không thể can thiệp, trừ khi có tiêu cực.

Vì thế, HoREA đề nghị giữ lại khoản 62 Điều 1 “dự thảo Luật đã đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 như sau: Chính phủ quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này.

Trước đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam đã nhiều lần bày tỏ số tiền sử dụng đất trong trường hợp này DN phải nộp là điều bất hợp lý. Lỗi chậm nộp tiền sử dụng đất không phải do doanh nghiệp, nhưng doanh nghiệp lại phải chịu trận. Chúng tôi đã kiến nghị nhiều lần nhưng Bộ Tài chính vẫn chưa đồng thuận. Tại các địa phương chúng tôi làm dự án, họ cũng công nhận khoản thu này là bất hợp lý nhưng không kiến nghị được vì là cơ quan thực hiện pháp luật.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), bày tỏ: Nếu dự án chưa được định giá đất mà bắt doanh nghiệp phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất là không hợp lý cả về tình và lý.

“Một số địa phương yêu cầu doanh nghiệp phải hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng mới được cấp phép xây dựng. Định giá đất là trách nhiệm của nhà nước. Phạt lỗi không thuộc về doanh nghiệp, trong khi doanh nghiệp không hề vi phạm, là hành vi chưa phù hợp”, ông Toản thẳng thắn.