Quan hệ đối tác thân thiết giữa 'tài chính' và 'bất động sản'

Theo các chuyên gia, nếu lãnh đạo các công ty bất động sản (BĐS) đồng thời là chủ sở hữu của ngân hàng tuân thủ chặt chẽ các quy tắc hoạt động thì không đáng lo ngại. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cũng cho rằng, việc hàng loạt các nhà phát triển BĐS lớn bất ngờ xuất hiện trong vai trò lãnh đạo ngân hàng làm gia tăng lo ngại về rủi ro cho vay, khi dòng vốn ngân hàng có thể bị điều tiết để cho các doanh nghiệp “sân sau” vay một các dễ dàng và bằng những mối quan hệ tưởng như chỉ là đối tác với nhau nhưng phía sau đó là mối quan hệ thân hữu người nhà với nhau. Ví dụ các vụ án gần đây là điển hình:

Trong thương vụ thâu tóm “đất vàng” của VINAFOOD 2 đáng chú ý vai trò của các ngân hàng đứng sau, giúp sức các doanh nghiệp.

Cụ thể, căn cứ kết quả điều tra và tài liệu, chứng cứ thu thập được, ngày 26/10/2023, Cơ quan An ninh điều tra Công an TP Hồ Chí Minh đã ra Quyết định khởi tố vụ án hình sự, khởi tố bị can và áp dụng các biện pháp ngăn chặn đối với 02 cá nhân: Huỳnh Thế Năng (sinh năm: 1959; nguyên Tổng Giám đốc VINAFOOD 2) và Đinh Trường Chinh (sinh năm: 1974; nguyên giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân) về tội "Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí" theo khoản 3 Điều 219 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017.

Hai bị can này đã có hành vi vi phạm pháp luật trong việc quản lý, sử dụng khu đất khu đất số 33 Nguyễn Du và 34, 36, 42 Chu Mạnh Trinh, phường Bến Nghé, Quận 1, TP Hồ Chí Minh, gây thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng cho Nhà nước.

Theo xác nhận của Cục Quản lý xuất nhập cảnh, Bộ Công an, bà Hoàng Ngọc Cẩm Hồng đã xuất cảnh từ ngày 10/02/2016, nhưng lạ rằng trong cùng ngày 15/02/2016 (sau 05 ngày), bà Hồng đã ký lập 09 ủy nhiệm chi tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (Ngân hàng MSB), với tổng số tiền 792 tỷ đồng/09 ủy nhiệm chi để chuyển tiền từ tài khoản của bà tại ngân hàng MSB vào tài khoản của Công ty Việt Hân cũng tại MSB, với nội dung “Chuyển một phần tiền theo hợp đồng chuyển nhượng vốn góp ngày 30/01/2016” (mua 99% vốn góp (792 tỷ đồng) trong Công ty Việt Hân Sài Gòn).

Đồng thời, trong cùng ngày 15/02/2016, Công ty Bất động sản Mùa Đông cũng lập 20 ủy nhiệm chi (có một số ủy nhiệm chi có cùng nét chữ của 09 ủy nhiệm chi do bà Hoàng Ngọc Cẩm Hồng nêu trên) với tổng số tiền là 1.683 tỷ đồng chuyển tiền từ tài khoản của Công ty CP Bất động sản Mùa Đông vào tài khoản của bà Hoàng Ngọc Cẩm Hồng cũng tại Ngân hàng MSB, với nội dung “Chuyển tiền mua phần vốn góp tại Công ty Việt Hân Sài Gòn theo hợp đồng chuyển nhượng phần vốn góp số 03/2016 HĐCNVG/VH-SG ngày 02/02/2016” (mua 99% vốn góp không ngang giá (1.683 tỷ đồng) trong Công ty Việt Hân Sài Gòn).

Không chỉ có vậy, ngày 04/02/2016 Ngân hàng MSB và Công ty cổ phần Bất động sản Mùa Đông đã ký kết Hợp đồng cho vay số 042/2016/HĐCV, tổng số tiền được vay là 1.683 tỷ đồng, mục đích để tài trợ cho Công ty cổ phần Bất động sản Mùa Đông mua 99% vốn góp trong Công ty Việt Hân Sài Gòn của bà Hoàng Ngọc Cẩm Hồng. Ngân hàng MSB đã thực hiện giải ngân ngày 04/02/2016.

Song song với đó, ngày 29/5/2016, ông Đinh Trường Chinh, thời điểm này là Chủ tịch HĐTV là đại diện theo pháp luật của Công ty Việt Hân Sài Gòn đã ký Hợp đồng thế chấp với Ngân hàng MSB, Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh (Hợp đồng không số) bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 04 cơ sở nhà đất này có tổng giá trị tài sản đảm bảo là 2.043 tỷ đồng để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho Công ty cổ phần Bất động sản Mùa Đông theo Hợp đồng cho vay số 042/2016/HĐCV.

Không chỉ có vậy, tìm hiểu của phóng viên cho thấy, tháng 2/2016 Công ty Việt Hân Sài Gòn cũng đã dùng khoản phải thu hình thành trong tương lai phát sinh từ việc bán căn hộ, tầng hầm, trung tâm thương mại, văn phòng… của dự án tại địa chỉ 34, 36, 42 Chu Mạnh Trinh và 33 Nguyễn Du làm tài sản thế chấp cho giao dịch tín dụng cũng với Ngân hàng MSB, Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh.

Thương vụ chuyển nhượng phần vốn góp, thâu tóm “đất vàng” của VINAFOOD 2 chưa dừng lại ở đó. Sau khi Công ty cổ phần Bất động sản Mùa Đông mua lại 99% phần vốn góp của bà Hoàng Ngọc Cẩm Hồng tại Công ty Việt Hân Sài Gòn thì Công ty Việt Hân và Công ty cổ phần Bất động sản Mùa Đông tiếp tục thực hiện chuyển nhượng toàn bộ 100% vốn góp (800 tỷ đồng vốn điều lệ) trong Công ty Việt Hân Sài Gòn cho 02 pháp nhân mới là Công ty cổ phần Saigon Dimenaion, và Công ty Đầu tư BOB, với giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng tăng từ 1.980 tỷ đồng thành 2.250 tỷ đồng.

Như vậy, có thể thấy dù Công ty cổ phần Bất động sản Mùa Đông nắm giữ 99% vốn góp của Công ty Việt Hân Sài Gòn trong thời gian ngắn nhưng đã kịp vay hàng nghìn tỷ đồng từ Ngân hàng MSB để “lướt sóng” đất vàng thu lợi. Chưa tính việc Công ty Việt Hân Sài Gòn cũng đã dùng tài sản hình thành trong tương lai của dự án “đất vàng” này để thực hiện giao dịch tín dụng với Ngân hàng MSB. (7)

Hay như điển hình qua vụ Vạn thịnh Phát, câu chuyện “đại gia” đứng sau thao túng, chi phối các tổ chức tín dụng đã được đặt ra. Vấn đề này, Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng, chống tham nhũng, tiêu cực (Ban Chỉ đạo Trung ương) từng có cảnh báo. Từ năm 2015, Ban Chỉ đạo Trung ương đã chỉ đạo kiểm tra chuyên đề về lĩnh vực tín dụng, ngân hàng, đưa ra 29 kiến nghị, yêu cầu cụ thể, theo đó, tình hình khó khăn, vướng mắc và vi phạm, tội phạm trong lĩnh vực này đã đỡ đi rất nhiều. Tuy nhiên, để thay đổi và bảo đảm sự minh bạch, lành mạnh không thể một sớm một chiều.

Vụ Vạn Thịnh Phát là vụ án điển hình về tham ô trong khu vực tư và không chỉ dừng lại ở một hành vi tham ô mà còn kéo theo nhiều hành vi phạm tội khác rất nghiêm trọng. Việc xử lý bà Trương Mỹ Lan và đồng phạm là lời răn đe, cảnh tỉnh “cả vùng, cả lĩnh vực”. Đây là bài học không của riêng ai. Các doanh nghiệp, doanh nhân, nhất là các doanh nghiệp “đồng sở hữu” tổ chức tín dụng cần xem đây là tấm gương để tự soi, tự sửa. (8)

Câu hỏi quan trọng hơn mà dư luận đặt ra đối với cơ quan quản lý nhà nước, là làm sao đề ngăn chặn thêm các "SCB" trong tương lai? Cách đây gần 20 năm chúng ta nói nhiều đến “sở hữu chéo”. Và trong quá khứ cũng đầy rẫy những bài học từ sở hữu chéo, đặc biệt trong hoạt động ngân hàng thương mại. Đáng tiếc, những cảnh báo hóa ra chỉ giúp “sỡ hữu chéo” ngày càng tinh vi hơn. nhiều đại biểu tiếp tục lên tiếng cho rằng, việc sở hữu chéo, chi phối và thao túng ngân hàng ngày càng phức tạp, cần phải xây dựng khuôn khổ pháp lý nhằm xác định được cá nhân, tổ chức hay còn gọi với những cái tên mỹ miều, như "ông bầu"; "madam" nắm quyền... ra quyết định trong hoạt động của ngân hàng. Họ là ai? Là các chủ doanh nghiệp lớn.

Các cổ đông có thể lách quy định sở hữu bằng việc nhờ đứng tên hộ. Nhưng điều này thường không giấu được cơ quan chức năng. Muốn làm quyết liệt sẽ làm được, việc điều tra một người có liên quan đến ai trong ngân hàng đâu có khó!

Chính vì thế mà có một tình trạng phổ biến là, tiền trong ngân hàng là tiền gửi của dân, nhưng người dân lại rất khó vay do những “quy định điều kiện vay” hết sức ngặt nghèo, trong khi lại quá dễ dàng cho doanh nghiệp “sân sau”.

Cũng phải ghi nhận rằng, trong giai đoạn sơ khai của thị trường tài chính vừa qua, nhiều đại gia mua lại các ngân hàng, đa phần lúc đó còn là “ngân hàng nông thôn”, rồi dần phát triển trở thành các nhà băng tên tuổi trên thị trường hiện nay. Họ có công lao không nhỏ trong công cuộc phát triển kinh tế Việt Nam, góp phần quan trọng khẳng định vai trò của khối tư nhân.

Nhưng không ít trong số họ đã biến ngân hàng trở thành công cụ tài chính huy động vốn, điều chuyển một lượng lớn nguồn lực, chính là tiền gửi của người dân, cho các hoạt động kinh tế thân hữu, mà tỷ trọng lớn nhất là bất động sản (BĐS). (9)

Xã hội đã hình thành tâm lý đầu cơ BĐS, dòng vốn không ưu tiên cho sản xuất, kinh doanh, mà “chôn” và "chết" ở BĐS dẫn tới lãi suất rất khó để hạ xuống. Với sản xuất kinh doanh, lãi suất cao đồng nghĩa với sức cạnh tranh teo tóp so với các đối thủ nước ngoài, trên “sân chơi” hội nhập.

Giá tài sản (chủ yếu là BĐS) phải càng tăng thì định giá vay ngân hàng mới nhiều hơn, giúp giới chủ bù đắp các khoản vay và duy trì hệ thống.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, điểm vướng lớn nhất của thị trường bất động sản là trái phiếu doanh nghiệp. Năm 2023 - 2024, trung bình mỗi năm, doanh nghiệp địa ốc sẽ phải trả tới hàng trăm ngàn tỷ. Trong khi, dự án khó thanh khoản, phía ngân hàng cạn room tín dụng, áp lực trả nợ trái phiếu của doanh nghiệp rất lớn. Ông Cường còn lo ngại đây là vấn đề có thể đẩy thị trường địa ốc vào điểm xấu.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, Ngân hàng Nhà nước có quy định giới hạn cho vay vào BĐS, tuy nhiên, nếu đó là chủ ngân hàng, thành viên hội đồng quản trị… thì họ sẽ có nhiều cách để cho doanh nghiệp sân sau được vay vốn. Chẳng hạn, doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu và ngân hàng sẽ đứng ra mua. Đây cũng là một hình thức cho vay, song rủi ro cho vay đã bị che lấp. Điều này sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy trong việc cho vay cũng như tạo sự mất bình đẳng giữa các doanh nghiệp.

Ông Thịnh cho rằng để hạn chế tình trạng tín dụng chảy vào các "sân sau", các cơ quan quản lý cần tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động cho vay BĐS tại các ngân hàng có lãnh đạo liên quan đến doanh nghiệp BĐS. Đồng thời, cần giám sát các hình thức cho vay khác nhau, kể cả việc mua bán trái phiếu, cho vay thông qua các lĩnh vực khác… để hướng dòng tín dụng của ngân hàng chảy vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, phục vụ cả nền kinh tế.

Tại một hội thảo mới đây, TS Lê Xuân Nghĩa cho biết, thị trường trái phiếu của Việt Nam đáng buồn khi gần 50% trái phiếu là BĐS, 30% là ngân hàng, 20% còn lại thì 5-7% rơi vào điện mặt trời phát hành ồ ạt. Khối lượng trái phiếu phát hành vài năm qua dường như không có bóng dáng của khu vực sản xuất, công nghiệp chế biến, chế tạo, nông nghiệp, thương mại… mà tập trung chủ yếu cho ngành có cơ hội đầu cơ cao nhất là BĐS.

“Ngân hàng phát hành trái phiếu chỉ để tăng vốn chủ sở hữu (tăng vốn cấp 2), để có thêm nhiều cơ hội huy động vốn, tăng tổng tài sản lên, mà huy động vốn lại để cho vay. Tuy nhiên, việc cho vay này chủ yếu tập trung vào các công ty "sân sau", tập trung vào BĐS”, ông Nghĩa nói.

Ông Nghĩa nhấn mạnh: “Số ngân hàng cho các tập đoàn "sân sau" vay lớn tới mức đáng báo động, chưa từng có trong lịch sử Việt Nam. Tuy nhiên, các con số công bố chính thức gần như vẫn đúng theo Luật Các tổ chức tín dụng và đây là điều rất đáng lo ngại”, ông Nghĩa nói và cho biết trái phiếu “buồn” vì vắng bóng các khu vực sản xuất, dịch vụ, thương mại…

Cũng theo ông Nghĩa, bao nhiêu năm phát triển trái phiếu doanh nghiệp mà không vào sản xuất - lĩnh vực cần trái phiếu nhất. Lý do là lãi suất quá cao thì ngành sản xuất không chịu đựng được, ngoài ra kỳ hạn trái phiếu phần lớn chỉ 3 năm thay vì 5 năm, 10 năm, 15 năm thì các doanh nghiệp không xoay xở được.

Thủ tướng yêu cầu Bộ Công an phối hợp với Ngân hàng Nhà nước khẩn trương có các giải pháp ngăn chặn, xử lý tình trạng sở hữu chéo, thao túng tại các tổ chức tín dụng, bảo đảm an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng và an ninh tài chính, tiền tệ. (10) (11)

Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI - cho rằng giới chủ của các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân thường có xu hướng tăng tỷ lệ sở hữu cổ phần. Do đó, tăng vốn chủ yếu là của cá nhân, thậm chí nhiều cổ đông tăng sở hữu bằng vốn thực chất của cá nhân.Theo ông Đức, điều này dẫn đến tình trạng trong một số thời kỳ, ước đoán có nhiều hơn một nửa số ngân hàng cổ phần chỉ do một số ít cá nhân sở hữu chi phối. Tuy nhiên, khác với lộ trình giảm dư nợ cấp tín dụng (cho một khách hàng từ 15%, mỗi năm giảm 1%, xuống 10% vốn tự có kể từ năm 2029, tương tự là giảm mức dư nợ đối với mỗi nhóm khách hàng và người có liên quan từ 25% xuống 15%), lại chưa đặt ra lộ trình cụ thể giảm sở hữu vốn, mà giao toàn quyền cho Ngân hàng Nhà nước.

Luật Các Tổ chức tín dụng năm 2024 quy định cổ đông là cá nhân chỉ được sở hữu tối đa 5% vốn điều lệ ngân hàng, trong khi cổ đông tổ chức không được sở hữu quá 10%. Các tổ chức tín dụng cũng phải công khai danh sách cổ đông sở hữu từ 1% vốn điều lệ. Điều này giúp minh bạch hóa việc giám sát các ngân hàng. Tuy nhiên, đến nay mới có 23 ngân hàng chấp hành quy định công bố công khai danh sách này.

“Một người dân không nằm trong diện nộp thuế thu nhập cá nhân nhưng lại là cổ đông nắm 1% vốn ngân hàng, một doanh nghiệp liên quan đến giới chủ vay rất nhiều tiền từ ngân hàng, nếu được công khai chi tiết thông tin thì công chúng đều nhìn thấy và cơ quan chức năng phải xem xét ngay. Tuy nhiên, nếu 10 cổ đông, mỗi người được nhờ đứng tên sở hữu suýt soát 1% thì tổng số đã gần gấp đôi giới hạn đối với một cổ đông cá nhân mà không phải công khai, tức không bị giám sát chặt”, luật sư Trương Thanh Đức phân tích.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, tỷ lệ sở hữu của cá nhân tại Luật Các tổ chức tín dụng được quy định thấp hơn so với pháp nhân. Các cổ đông có thể lách quy định sở hữu bằng việc nhờ đứng tên hộ. “Nhưng điều này thường không giấu được cơ quan chức năng. Muốn làm quyết liệt sẽ làm được, việc điều tra một người có liên quan đến ai trong ngân hàng đâu có khó,” TS. Nguyễn Trí Hiếu nói. (12)

(Còn nữa)

Tài liệu tham khảo:

1. Nhật Lệ, Techcombank tiếp tục mở rộng hệ sinh thái, https://vnexpress.net/techcombank-tiep-tuc-mo-rong-he-sinh-thai-4849504.html

2. Nhật Minh, Hệ sinh thái Masterise và dấu ấn Techcombank, https://viettimes.vn/he-sinh-thai-masterise-group-va-dau-an-techcombank-post180062.html

3-4. Khánh Ngân, Ngân hàng MSB đóng vai trò quan trọng trong các dự án của TNR Holdings Việt Nam, https://doanhnghiepvadautu.info.vn/ngan-hang-msb-dong-vai-tro-quan-trong-trong-cac-du-an-cua-tnr-holdings-viet-nam.html

5. Gia Hân, MSB - TNG Holdings: Chồng lãnh đạo Ngân hàng - vợ là “đại gia” bất động sản, https://daibieunhandan.vn/msb-tng-holdings-chong-lanh-dao-ngan-hang-vo-la-dai-gia-bat-dong-san-post320705.html

6. Linh Giang: Ngân hàng MSB: “Báo động“ gánh nợ trái phiếu và dư nợ tín dụng bất động sản - https://reatimes.vn/ngan-hang-msb-bao-dong-ganh-no-trai-phieu-va-du-no-tin-dung-bat-dong-san-202201224000019137.htm

7. Trọng Vũ - Nguyễn Nguyên, Trung ương chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ điều tra liên quan sai phạm tại Vinafood 2 và nhiều vụ “nóng” khác, https://tuoitrethudo.vn/trung-uong-chi-dao-day-nhanh-tien-do-dieu-tra-lien-quan-sai-pham-tai-vinafood-2-va-nhieu-vu-nong-khac-167811.html

8. Tạp chí Pháp Lý, Một số vấn đề rút ra từ vụ án xảy ra tại Tập đoàn Vạn Thịnh Phát và ngân hàng SCB, https://phaply.net.vn/mot-so-van-de-rut-ra-tu-vu-an-xay-ra-tai-tap-doan-van-thinh-phat-va-ngan-hang-scb-a257774.html

9. Báo Cựu chiến binh, Ngô Đức Hoành, Những bài học từ vụ Vạn Thịnh Phát: Bài 3: “Sân sau” bóp chết Giám sát ngân hàng, https://cuuchienbinh.vn/nhung-bai-hoc-tu-vu-van-thinh-phat/

10-11. Thư viện pháp luật, Luật các tổ chức tín dụng, https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Tien-te-Ngan-hang/Luat-Cac-to-chuc-tin-dung-32-2024-QH15-577203.aspx; https://antv.gov.vn/kinh-te-5/bo-cong-an-se-tham-gia-xu-ly-tinh-trang-so-huu-cheo-ngan-hang-600A2DB34.html

12. Báo Việt Nam Net, Tuân Nguyễn, Không dễ để xử lý tình trạng sở hữu chéo, sở hữu ngân hàng vượt trần, https://vietnamnet.vn/khong-de-de-xu-ly-tinh-trang-so-huu-cheo-so-huu-ngan-hang-vuot-tran-2348914.html