Theo Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Như vậy, theo quy định trên, diện tích thửa đất thực tế có sự chênh lệch so với sổ đỏ được chia thành 2 trường hợp:

Trường hợp 1

Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp đổi Giấy chứng nhận.

Trong trường hợp này, người sử dụng đất cấp đổi sổ đỏ để ghi theo diện tích đo đạc thực tế.

Thủ tục cấp đổi

Về thủ tục cấp đổi sổ đỏ để ghi theo diện tích thực tế, Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích trên sổ đỏ thì người sử dụng đất được cấp đổi sổ đỏ để xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế.

Hồ sơ cấp đổi

Hồ sơ đề nghị cấp đổi gồm: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; Giấy chứng nhận đã được cấp.

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu. Với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất…Trường hợp khi thực hiện thủ tục mà thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính/ trích đo bản đồ địa chính thì không phải thực hiện đo đạc, xác định lại diện tích, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu.

Trường hợp khi thực hiện thủ tục mà thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận chưa sử dụng bản đồ địa chính/ trích đo bản đồ địa chính, người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận/ thuộc trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận thì thực hiện trích lục bản đồ địa chính/ trích đo bản đồ địa chính của thửa đất để thể hiện sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận.

Trường hợp 2

Ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì nguyên nhân có thể do người sử dụng đất liền kề lấn, chiếm. Với trường hợp này, người sử dụng đất có quyền yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất.

Trường hợp có tranh chấp thì tự hòa giải, nếu hòa giải không thành thì gửi đơn đề nghị UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải. Nếu hòa giải không thành thì có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án.