Điều kiện để được mua bán, chuyển nhượng đất

Mua bán đất đai, hay chính xác hơn là "chuyển nhượng quyền sử dụng đất", phải tuân theo những quy định pháp luật nhất định. Đặc biệt, theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, đất đai chỉ được phép chuyển nhượng khi đáp ứng đủ 5 điều kiện sau:

(1) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là điều kiện quan trọng nhất. Đất phải có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) để hợp pháp hóa việc chuyển nhượng.

(2) Đất không tranh chấp: Đất không được phép có tranh chấp hoặc nếu có, phải được giải quyết dứt điểm bởi cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể, bản án hoặc quyết định của tòa án, phán quyết của trọng tài phải có hiệu lực pháp luật trước khi thực hiện chuyển nhượng.

(3) Đất không bị kê biên: Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc các biện pháp khác nhằm thi hành nghĩa vụ dân sự.

(4) Vẫn trong thời hạn sử dụng đất: Quyền sử dụng đất chỉ có thể được chuyển nhượng nếu đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng mà Nhà nước cấp.

(5) Đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Điều này nhằm ngăn chặn các trường hợp đất đang bị phong tỏa hoặc nằm trong các khu vực đặc biệt cần áp dụng biện pháp khẩn cấp.

Nếu đất không đáp ứng đủ các điều kiện này mà vẫn thực hiện chuyển nhượng, hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu và bên chuyển nhượng có thể bị xử lý theo pháp luật. Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng phải được thực hiện thông qua hợp đồng và có chứng thực từ cơ quan có thẩm quyền. Chỉ sau khi đăng ký vào sổ địa chính, việc chuyển nhượng mới có hiệu lực pháp lý.

Cố tình mua bán đất không sổ đỏ sẽ bị xử phạt nghiêm khắc

Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 4/10/2024, hành vi mua bán, chuyển nhượng đất đai không có sổ đỏ sẽ bị xử phạt với mức phạt cụ thể như sau:

- Phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng đối với cá nhân thực hiện hành vi chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài hình phạt tiền, các bên liên quan còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả. Cụ thể:

- Buộc trả lại đất: Bên nhận chuyển nhượng phải trả lại đất cho bên chuyển nhượng, trừ những trường hợp đặc biệt được quy định.

- Hợp đồng vô hiệu: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp vi phạm sẽ bị coi là vô hiệu.

- Nộp lại số lợi bất hợp pháp: Bên vi phạm phải nộp lại toàn bộ lợi ích thu được từ hành vi vi phạm.

- Thực hiện đăng ký đất đai: Trường hợp đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp, bên vi phạm phải hoàn tất thủ tục đăng ký đất đai để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, đối với trường hợp bên bán là tổ chức đã giải thể hoặc phá sản hoặc là cá nhân nhưng đã chết mà không có người thừa kế hay không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, thì bên mua phải chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc khắc phục hậu quả và phải tiến hành đăng ký đất đai cho mảnh đất đó.

Đối với tổ chức vi phạm, mức phạt sẽ cao hơn, từ 60 triệu đồng đến 100 triệu đồng, kèm theo việc thực hiện đầy đủ các biện pháp khắc phục hậu quả như đã nêu.

Các trường hợp được mua bán đất không có sổ đỏ

Mặc dù luật quy định rõ ràng về việc phải có sổ đỏ khi chuyển nhượng đất, nhưng Luật Đất đai 2024 cũng có ngoại lệ cho một số trường hợp đặc biệt.

Cụ thể, có 2 trường hợp được phép mua bán đất dù không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

(1) Trường hợp thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp: Trong trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng vẫn có thể được thực hiện ngay cả khi chưa có giấy chứng nhận.

2) Quy định tại Khoản 7 Điều 124 và Điểm a Khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024: Trường hợp này áp dụng đối với các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản. Ngoài ra, hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp sổ cũng được phép thực hiện các hoạt động như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Với các quy định mới trong Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi mua bán đất đai không có sổ đỏ sẽ bị xử phạt nghiêm khắc hơn từ tháng 10/2024. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ các quy định pháp luật về đất đai, đảm bảo quyền lợi của các bên và tránh các tranh chấp, rủi ro pháp lý trong quá trình giao dịch.

Người dân cần lưu ý, trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến đất đai, cần kiểm tra kỹ các điều kiện và tuân thủ các thủ tục pháp lý để đảm bảo giao dịch hợp pháp và tránh bị xử phạt.

Độc giả còn vướng mắc có thể đóng góp ý kiến tại phần "Bình luận" phía dưới; liên hệ Đường dây nóng tư vấn pháp luật: 0899.515.999 hoặc gửi câu hỏi cho tòa soạn tại đây để được hỗ trợ.