Sau khi Luật Đất đai 2024 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/8, các vấn đề liên quan đến sổ đỏ được rất nhiều người quan tâm. Nhiều người thắc mắc theo quy định của luật được ban hành thì các vấn đề về sang nhượng sổ đỏ có thay đổi gì so với trước đây.

Hộ gia đình không còn là đối tượng nhận chuyển nhượng đất đai

Luật Đất đai 2024 có một số thay đổi về đối tượng sang tên sổ đỏ. Thứ nhất, hộ gia đình không còn được nhận chuyển nhượng. Cụ thể, các quy định về người sử dụng đất không còn đề cập đến hộ gia đình như Luật Đất đai 2013

Theo Luật Đất đai 2024, Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Như vậy, từ ngày 1/8, hộ gia đình không còn được nhận chuyển nhượng do không nằm trong danh sách về người sử dụng đất như trước đây.

Thứ 2, Luật Đất đai 2024 bổ sung đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa là cá nhân/tổ chức kinh tế không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Tuy nhiên doanh nghiệp được nhận quyền nhận chuyển nhượng đất trồng lúa phải có phương án sử dụng đất và được UBND cấp huyện chấp thuận.

Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa và được UBND cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.

Luật Đất đai 2024: Thay đổi về điều kiện sang tên

Theo Luật Đất đai 2024, điều kiện sang tên sổ đỏ của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều có sự thay đổi.

Cụ thể, với bên chuyển nhượng, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung điều kiện mới tại điểm đ, khoản 1, Điều 45 là quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Trong đó, các biện pháp khẩn cấp tạm thời có thể kể đến như kê biên tài sản đang tranh chấp, cấm chuyển dịch quyền về tài sản đang tranh chấp, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp, phong tỏa tài sản.

Như vậy điều kiện sang tên sổ đỏ áp dụng với bên chuyển nhượng được quy định tại điều 45, Luật Đất đai 2024 bao gồm:

- Có sổ đỏ trừ trường hợp thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa.

- Đất đai không có tranh chấp hoặc có nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bản án có quyết định của tòa án, quyết định phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án dân sự.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Về phía nhận chuyển nhượng, Luật Đất đai 2023 cũng quy định rõ 3 trường hợp không được nhận chuyển nhượng tại khoản 8, điều 45, bao gồm:

- Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Có một số thay đổi về đối tượng nhận sang nhượng quyền sử dụng đất (Ảnh: Tiến Thành).

Tăng lệ phí trước bạ sang tên sổ đỏ

Hiện nay giá đất để tính lệ phí trước bạ khi sang tên được tính theo giá chuyển nhượng (giá trong hợp đồng cao hơn giá tại bảng giá đất) hoặc theo giá tại bảng giá đất (nếu giá đất tại hợp đồng thấp hơn giá tại bảng giá đất)

Bảng giá đất là một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí làm sổ đỏ. Thế nên, việc điều chỉnh quy định liên quan đến bảng giá đất sẽ có ảnh hưởng không nhỏ tới chi phí cấp sổ đỏ

Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định bảng giá đất do các tỉnh quyết định căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm 01 lần. Trong đó, khung giá đất được hiểu là mức giá thấp nhất hoặc cao nhất với từng loại đất cụ thể.

Dự thảo Luật Đất đai mới nhất đã bãi bỏ khung giá đất, theo đó căn cứ xác định bảng giá đất được quy định cụ thể tại Điều 154.

Cụ thể, Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất mà thay vào đó trước khi ban hành bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, các phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng bảng giá đất.

Theo quy định Luật Đất đai 2024, từ ngày 1/1/2026 ban hành bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường và điều chỉnh hàng năm. Điều này đồng nghĩa với giá đất tại bảng giá đất sẽ sát với giá thị trường và không căn cứ theo khung giá tối thiểu, tối đa của Chính phủ như hiện nay. Từ đó giá đất để tính lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ sẽ tăng theo.