Đề xuất thí điểm xây dựng nhà ở thương mại trên cơ sở thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất
Ninh Gia
Thứ tư, 13/11/2024 - 14:39
(PLPT) - Nhằm tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại, Thủ tướng Chính phủ đề xuất dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Theo đó, Nghị quyết được xây dựng trên cơ sở bảo đảm sự nhất quán, kế thừa chính sách đã được thực hiện trước đây, đã được quy định tại Luật Nhà ở năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 và 2013. Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt...
Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường Đỗ Đức Duy, từ ngày 01/7/2015, Luật Nhà ở năm 2014 quy định khác với Luật Đất đai. Cụ thể, điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng thì phải là đất ở. Quy định này tiếp tục được kế thừa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024; làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, khu vực chưa có đất ở.
Trên thực tế, hạn mức giao đất ở qua các thời kỳ đối với hộ gia đình, cá nhân cao nhất là 400 m2, còn lại là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất nên nếu nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu dân cư cũng không thực hiện được. Bên cạnh đó, phần lớn các dự án bất động sản đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở và quy hoạch chi tiết của dự án cũng gồm nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất giao thông, đất cây xanh,… nên quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai là không triển khai được trên thực tế.
Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cũng cho biết, dự thảo Nghị quyết được xây dựng để tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao do một phần nguyên nhân là việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư còn khó khăn. Vì vậy, cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, góp phần hạn chế khiếu kiện của người dân; đảm bảo công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, giữa các địa phương, duy trì ổn định nguồn cung về nhà ở thương mại, góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.
Về phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng, Nghị quyết được áp dụng trên phạm vi toàn quốc đối với dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản trong trường hợp: Nhận quyền sử dụng đất; Đang có quyền sử dụng đất; Đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất; thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích đất của cơ sở phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Toàn cảnh phiên họp xem xét nghị quyết về thí điểm của Chính phủ.
Về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Bộ trưởng cho biết, nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với một hoặc các loại đất sau: Đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp không phải đất ở; Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau: Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; Phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt; Có văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với dự án thực hiện theo hình thức nhận quyền sử dụng đất; Có văn bản của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chấp thuận cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đối với diện tích đất quốc phòng, đất an ninh hoặc diện tích đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để phát triển nhà ở đã được phê duyệt đối với trường hợp dự án thực hiện theo hình thức nhận quyền sử dụng đất; Tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan.
Thẩm tra dự thảo Nghị quyết này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhất trí với sự cần thiết xây dựng Nghị quyết như Tờ trình của Chính phủ. Chủ trương thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là tiếp tục thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại”; đồng thời, việc thí điểm nêu trên đã được cấp có thẩm quyền thống nhất về mặt chủ trương.
Về tên gọi của Nghị quyết, nhiều ý kiến cho rằng, Nghị quyết này chỉ quy định thí điểm về trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở, vì vậy, tên Nghị quyết phải là Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất không phải đất ở. Một số ý kiến đồng tình với tên gọi do Chính phủ đề xuất tại Tờ trình. Tên gọi này mang tính chất bao quát tất cả các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Các đại biểu dự phiên họp.
Về phạm vi điều chỉnh, nhiều ý kiến tán thành với Tờ trình của Chính phủ, phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết được thực hiện trên phạm vi toàn quốc để bảo đảm công bằng giữa các địa phương, không tạo cơ chế “xin - cho”. Một số ý kiến cho rằng, việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là chính sách có nhiều tác động đến việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; kết quả đầu ra của cơ chế thí điểm là những dự án nhà ở thương mại có tính chất ổn định lâu dài, có thể để lại những hậu quả không thể khắc phục, ảnh hưởng đến lợi ích của người dân và nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, nhiều địa phương báo cáo không có vướng mắc trong việc thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, một số địa phương không đề xuất các dự án, khu đất thí điểm; các địa phương thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất chủ yếu là các địa phương phát triển về kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu về đất ở cao. Mặt khác, quá trình xem xét, sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, Luật số 03/2022/QH15, Luật Đất đai năm 2024 đều chưa cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với loại đất chưa có đất ở. Do đó, đề nghị Chính phủ tính toán lộ trình triển khai, chỉ thực hiện thí điểm tại một số địa phương cụ thể, sau đó tổng kết, đánh giá trước khi đề xuất triển khai đồng bộ tại tất cả các địa phương trên phạm vi toàn quốc.
Thể chế hóa chủ trương của Bộ Chính trị, trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm của một số nước, dự thảo Nghị quyết của Quốc hội (QH) về Trung tâm tài chính quốc tế (TTTCQT) tại Việt Nam hiện quy định 12 nhóm chính sách nhằm tạo khuôn khổ pháp lý thu hút đầu tư, thúc đẩy hoạt động kinh doanh trong TTTCQT trên các lĩnh vực, bảo đảm xây dựng và vận hành thành công Trung tâm trong bối cảnh đất nước đang tiến vào kỷ nguyên mới.
Bộ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Hải Ninh cho biết, dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quốc tịch Việt Nam được xây dựng nhằm thể chế hóa các chủ trương, chính sách của Đảng trong tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho người nước ngoài, cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài khi thực hiện thủ tục nhập/trở lại quốc tịch Việt Nam.
Sáng 28/4, tiếp tục chương trình Phiên họp thứ 44, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xử lý vi phạm hành chính.
Sáng 18/4, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì Phiên họp Chính phủ chuyên đề pháp luật lần thứ 2 trong tháng 4/2025, thảo luận nhiều nội dung quan trọng chuẩn bị trình Quốc hội.
Tại Hội nghị toàn quốc quán triệt, triển khai thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 11 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII diễn ra vào sáng nay (16/4), Ủy viên Bộ Chính trị, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đã truyền đạt Chuyên đề "Về sửa đổi hiến pháp và pháp luật; phương hướng bầu cử đại biểu Quốc hội khóa XVI và đại biểu Hội đồng nhân dân các cấp nhiệm kỳ 2026-2031".
Sáng 17/4, Ban Bí thư Trung ương Đảng tổ chức Hội nghị quán triệt Kết luận số 132 năm 2025 của Bộ Chính trị về tiếp tục thực hiện Chỉ thị số 36 năm 2019 của Bộ Chính trị về tăng cường, nâng cao hiệu quả công tác phòng, chống và kiểm soát ma túy.
Chiều 15/4, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về 4 dự án Luật: Luật Dẫn độ, Luật Chuyển giao người đang chấp hành án phạt tù, Luật Tương trợ tư pháp về dân sự, Luật Tương trợ tư pháp về hình sự.