Giải mã lực đẩy chính sách và thanh lọc dòng tiền để tái định vị thị trường bất động sản

Đặt thị trường vào đúng trục phân tích

Diễn ra với sự tham gia của các chuyên gia kinh tế, đại diện hiệp hội nghề nghiệp và doanh nghiệp phân phối, talkshow đã tập trung mổ xẻ những biến động mới của kinh tế vĩ mô và khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản trong quý II/2026.

Từ góc nhìn tổ chức chương trình, ông Phạm Xuân Hiếu, Chủ tịch HĐQT Mayhomes, Tổng Giám đốc SalePro.com, nhấn mạnh yêu cầu phải định vị lại tư duy hành động của lực lượng môi giới và doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường không còn vận hành theo lối cũ.

Theo ông Phạm Xuân Hiếu, “nếu công nghệ là vũ khí, thì tư duy vĩ mô chính là kim chỉ nam”, qua đó cho thấy trong một thị trường biến động mạnh, ai đọc đúng xu thế sẽ giữ được vị thế, còn ai chậm thích ứng sẽ bị đào thải.

Thông điệp từ đơn vị tổ chức không dừng ở câu chuyện bán hàng hay mở rộng thị phần, mà hướng vào một yêu cầu lớn hơn: tái cấu trúc hoạt động môi giới theo hướng chuyên nghiệp, minh bạch và dựa trên dữ liệu. Đây cũng là tinh thần xuyên suốt của chương trình khi đặt bất động sản trong tương quan chặt chẽ với lãi suất, thể chế, đầu tư công, bảng giá đất mới và sức chịu đựng thực của dòng tiền trên thị trường.

Trong phần trình bày chuyên đề, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng bức tranh kinh tế thế giới vẫn chứa đựng nhiều biến số bất định, song tác động đến Việt Nam chưa đến mức tạo cú sốc kinh tế - tài chính. Dù vậy, điều cần đặc biệt lưu ý là những điểm nghẽn nội tại của nền kinh tế, trong đó có cải cách thể chế còn dở dang và mặt bằng lãi suất tăng cao.

Theo phân tích tại sự kiện, Việt Nam vẫn có dư địa tăng trưởng ở mức 9–9,3%, lạm phát khoảng 4,5–5%, nhưng dư địa ấy chỉ có thể chuyển hóa thành động lực thực cho bất động sản khi chính sách tín dụng, đầu tư và cải cách thể chế được vận hành đồng bộ, hiệu quả hơn.

Đáng chú ý, TS Lê Xuân Nghĩa cũng đưa ra một loạt kiến nghị đáng suy ngẫm, từ tháo gỡ tín dụng cho nhà ở xã hội, nới lỏng tín dụng hợp lý cho bất động sản, thúc đẩy khu vực tư nhân đến rà soát chính sách thuế đối với kinh tế hộ gia đình. Đây không chỉ là khuyến nghị kinh tế, mà còn là cảnh báo chính sách: thị trường sẽ rất khó phục hồi bền vững nếu các nút thắt về vốn, pháp lý và cơ chế chưa được xử lý đến nơi đến chốn.

Chu kỳ mới đã mở ra - Cơ hội chỉ dành cho chủ thể đủ năng lực và đủ sạch

Từ thực tiễn thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đã phác họa rõ hơn trạng thái vận động hiện nay của bất động sản.

Theo dữ liệu trình bày tại talkshow, quý I/2026 toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt 38.000 sản phẩm; tổng giao dịch hơn 24.000, tỷ lệ hấp thụ sơ cấp đạt 47%. Những con số này cho thấy thị trường không đóng băng, nhưng cũng chưa thể phục hồi đồng đều, bởi thanh khoản đang co lại theo hướng chọn lọc và phụ thuộc ngày càng lớn vào chất lượng pháp lý, giá bán thực và sức cầu ở thực.

Một trong những điểm nhấn đáng chú ý là cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối. Căn hộ chung cư thương mại vẫn dẫn dắt thị trường, song phân khúc bình dân gần như vắng bóng; trong khi đó, chi phí đất đai, vốn và nguyên vật liệu neo cao khiến giá bán khó giảm sâu. TS. Nguyễn Văn Đính thẳng thắn chỉ ra rằng thị trường hiện “không còn đồng pha mà có sự phân hóa mạnh”.

Nói cách khác, chu kỳ hiện nay không dành cho những dự án yếu pháp lý, đầu cơ theo tin đồn hay chiến lược lướt sóng ngắn hạn; thay vào đó, thị trường đang tự thanh lọc để dồn cơ hội cho những sản phẩm có giá trị sử dụng thật, chủ đầu tư có năng lực và những khu vực gắn với trục hạ tầng, đô thị hóa và tăng trưởng dân cư thực chất.

Đặt trong tổng thể các tham luận và phần thảo luận, có thể thấy sự kiện đã làm nổi lên ba trục lớn đang chi phối thị trường bất động sản giai đoạn tới bởi chính sách, dòng tiền và pháp lý. Khi bảng giá đất mới, mặt bằng lãi suất, đầu tư công và các bộ luật mới cùng lúc thẩm thấu vào thị trường, bất động sản buộc phải bước sang một giai đoạn phát triển kỷ luật hơn, minh bạch hơn và có chuẩn mực cao hơn. Đây là quá trình sàng lọc tất yếu, nhưng cũng là cơ hội cần thiết để thị trường rũ bỏ những lệch lạc cũ, tái lập trật tự phát triển và hướng tới một chu kỳ bền vững hơn.