Luật đất đai mới nhất 2024: Chi tiết 4 phương pháp định giá đất
Nhật Duy
Thứ sáu, 16/08/2024 - 08:12
Nghe audio
0:00
(PLPT) - Luật Đất đai năm 2024 quy định có 4 phương pháp định giá đất bao gồm: Phương pháp so sánh; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Luật Đất đai số 31/2024/QH15
có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 quy định nhiều điểm mới về việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, về việc xử lý diện tích đất thực tế chênh lệch trên sổ
đỏ, về việc bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất mới.
Theo Khoản 5 Điều 158 Luật Đất
đai 2024, phương pháp định giá đất bao gồm: Phương pháp so sánh; Phương pháp thu
nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Ngoài ra, chính
phủ quy định phương pháp định giá đất khác ngoài 4 phương pháp trên sau khi được
sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024
Theo đó, phương pháp so sánh được thực hiện bằng
cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng
nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường,
đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ
tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất
(nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.
Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập
ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm
bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân
hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần
có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần
nhất có số liệu trước thời điểm định giá.
Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh
thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất,
khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ
xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Phương
pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy
giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh
giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá
đất thị trường.
Chính phủ quy định phương
pháp định giá đất khác ngoài 4 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy
ban Thường vụ Quốc hội.
Điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất
Thứ nhất: Phương pháp so
sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có
cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người
trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá
(sau đây gọi là thửa đất so sánh), trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c
và d khoản 4 Điều này.
Thứ hai: Phương pháp thu
nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không
đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập,
chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định
giá, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này.
Thứ ba: Phương pháp thặng
dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự
án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập
nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự
án, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này.
Thứ tư: Phương pháp hệ số
điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất
đã được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và thuộc
một trong các trường hợp sau:
a) Các trường hợp quy định
tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai;
b) Tính tiền thuê đất trả
tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền
sử dụng đất;
c) Tính giá khởi điểm để
đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp
thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
d) Xác định giá đất của
thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá
đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng
đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh
miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp
sau:
Các trường hợp quy định tại
điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai;
Tính tiền thuê đất trả tiền
một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất.
đ) Tính tiền bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề
nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so
sánh.
(PLPT) - Ngày 17/9/2024, Bộ Y tế đã họp với Trung ương Hội Chữ thập đỏ để đánh giá, góp ý dự thảo và phối hợp triển khai Đề án "Nâng cao năng lực của người dân và cộng đồng về sơ cấp cứu đến năm 2030".
(PLPT) - Tổng cục Thuế vừa có văn bản số 4062/TCT-CS gửi 26 Cục Thuế tỉnh, thành phố yêu cầu triển khai hướng dẫn các giải pháp hỗ trợ tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp bị tổn thất do bão số 3 (Yagi) và mưa lũ sau bão.
(PLPT) - Lấy cảm hứng từ những hình ảnh thân thuộc, bình dị và đặc trưng nhất của Hà Nội, bộ đôi áo đấu và huy chương của giải chạy VPBank International Marathon (VPIM) năm nay được Ban tổ chức kỳ vọng sẽ truyền tải thông điệp quảng bá hình ảnh Hà Nội tươi đẹp, thân thiện, hấp dẫn với khách du lịch trong và ngoài nước.
(PLPT) - Bộ Y tế cần một hệ thống thông tin tập trung để hỗ trợ công tác điều hành quản lý, cải thiện chất lượng khám chữa bệnh và giảm thiểu thời gian thủ tục trong công tác giám định. Hệ thống này phải cung cấp thông tin dữ liệu chất lượng cao, hỗ trợ phản ứng nhanh và tiết kiệm chi phí.
(PLPT) - Bộ Công an đang dự thảo Luật Thi hành án hình sự (sửa đổi). Trong đó, Bộ đề xuất quy định giải quyết trường hợp người được hưởng án treo có nguyện vọng làm việc ngoài nơi cư trú.
(PLPT) - Tại Việt Nam, việc bảo vệ tài sản trước những rủi ro do thiên tai gây ra thông qua bảo hiểm đã trở nên cần thiết hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, quy trình bồi thường thiệt hại bảo hiểm tài sản do thiên tai vẫn còn nhiều thách thức và phức tạp.
(PLPT) - Bảo hiểm tài sản, vốn được coi là giải pháp an toàn để bảo vệ tài sản và giảm thiểu thiệt hại tài chính, lại trở thành một bài toán khó với nhiều doanh nghiệp khi yêu cầu bồi thường.