Tóm tắt: Vấn đề hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi người tặng cho chết nhưng chưa đăng ký biến động về tài sản là vấn đề cần bàn luận, phân tích trong bối cảnh hiện nay. Bởi quyền sử dụng đất với vai trò là tài sản có thể là đối tượng của nhiều giao dịch dân sự thông qua hình thức hợp đồng hoặc là quyền thừa kế. Trong trường hợp Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp này thì liệu đã cân nhắc đến nguyên tắc “tự do ý chí trong giao kết hợp đồng” hay chưa? Đồng thời, trong giải quyết tranh chấp nếu phát sinh từ vấn đề này, quy định pháp luật hiện hành cần nên sửa đổi bổ sung như thế nào để vừa bảo vệ được lợi ích của các chủ thể có liên quan, vừa tôn trọng ý chí của người để lại di sản trong mối quan hệ hài hòa với các nguyên tắc cơ bản của chính quy phạm pháp luật đó? Bằng phương pháp phân tích luật viết, so sánh và đối chiếu pháp luật giữa các quốc gia trong cùng hệ thống (Dân Luật): Việt Nam với Pháp, Trung Quốc, nhóm tác giả sử dụng lý thuyết về tự do ý chí trong giao kết hợp đồng cũng như các nguồn pháp luật để làm rõ và đề xuất một số gợi ý có liên quan.

Từ khóa: quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho, Luật Đất đai, Bộ Luật Dân sự

Abstract: The validity of the contract for the donation of land use rights where the donor dies but the change in the property’s ownership has not yet been registered is a matter for discussion and analysis in the current context. Since land use rights have legal status as property, this may arise as the subject matter of many civil transactions in the form of contracts or inheritances. In the event that the Court invalidates the contract for the donation of land use rights in this case, has the principle of “freedom of contract” been considered? At the same time, in the settlement of disputes arising from this issue, how should the current legal regulations be amended and supplemented to both protect the interests of the involved parties while respecting the will of the deceased who left the property in a harmonious alignment with the basic principles of that legal norm? By analyzing statutory law, comparing and contrasting laws between countries in the same legal system (i.e., Civil law): Vietnam, France, and China, the authors apply the theory of freedom of contract as well as legal sources to clarify and suggest some relevant recommendations.

Keywords: land use rights, contract for donation, Land Law, Civil Code

I. Đặt vấn đề

Đất đai hay quyền sử dụng đất tại Việt Nam là đối tượng có thể dẫn đến tranh chấp bởi nhiều chủ thể liên quan đến mối quan hệ đất đai về quyền và nghĩa vụ tương ứng đối với từng bên.[1] Theo Lê Thị Bích Chi, Nguyễn Thị Thanh Loan, tranh chấp đất đai được quy định tại Luật Đất đai có phạm vi rất rộng[2] như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ đối với quyền sử dụng đất, tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện các hợp đồng về quyền sử dụng đất bằng việc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố hợp đồng vô hiệu… hoặc là tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn, quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất… Như vậy, một trong những vấn đề có thể dẫn đến tranh chấp quyền sử dụng đất là tính hiệu lực của hợp đồng và quyền thừa kế có liên quan đến quyền sử dụng đất. Đây là những vấn đề, theo nhóm tác giả cần nghiên cứu, làm rõ để tháo gỡ những vướng mắc, bất cập trong thực tế thi hành cũng như giải quyết các tranh chấp có liên quan đến Luật Đất đai và các pháp luật khác có liên quan theo hướng hợp tình, hợp lý tránh kiện tụng dai dẳng, tốn kém chi phí rất lớn cho cá nhân và xã hội. Bởi quyền sử dụng đất được quy định là quyền tài sản[3] sẽ phát sinh nhiều giao dịch dân sự thông qua hình thức hợp đồng hoặc là quyền thừa kế. Chính vì vậy, các nguyên tắc cơ bản trong pháp luật điều chỉnh cần được xem là “kim chỉ nam” trong việc áp dụng nhằm đạt được lợi ích xã hội cao nhất nhưng đồng thời vẫn giữ được mục tiêu cân bằng giữa trật tự công cộng và đạo đức xã hội. Theo đó, vấn đề hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi người tặng cho chết nhưng chưa đăng ký biến động về tài sản là vấn đề cần bàn luận, phân tích trong bối cảnh hiện nay. Bởi vì, theo nhóm tác giả, trong giải quyết tranh chấp nếu phát sinh từ vấn đề này, làm sao quy định pháp luật vừa bảo vệ được lợi ích của các chủ thể có liên quan, vừa tôn trọng ý chí của người để lại di sản trong mối quan hệ hài hòa với các nguyên tắc cơ bản của chính quy phạm pháp luật đó.

Bằng phương pháp phân tích luật viết, so sánh và đối chiếu pháp luật giữa các quốc gia trong cùng hệ thống (Dân Luật): Việt Nam với Pháp, Trung Quốc, nhóm tác giả sử dụng lý thuyết về tự do ý chí trong giao kết hợp đồng cũng như các nguồn pháp luật để làm rõ và đề xuất một số gợi ý giải quyết vấn đề cấp thiết này.

II. Lý thuyết về tự do ý chí trong giao kết hợp đồng

Theo Vũ Văn Mẫu, nguyên tắc tự do ý chí là một sản phẩm lịch sử có nguồn gốc từ các lý thuyết tự do đã có ảnh hưởng mạnh mẽ ở Pháp trong thế kỷ XVIII và về phương diện triết học, ý chí được xem là căn bản của các nghĩa vụ vì tin tưởng rằng khi các cá nhân được tự do thương lượng một cách tuyệt đối thì quyết định của họ đưa ra “phản chiếu được sự công bằng”.[4] Cũng theo Vũ Văn Mẫu, học thuyết về tự do ý chí một cách tuyệt đối đã bị chỉ trích bởi trường phái xã hội trong thế kỷ XIX mà tại Pháp, tiêu biểu là León Duguit khi chủ trương rằng “ý chí của các cá nhân không thể tạo thành nghĩa vụ” và “nguồn gốc của nghĩa vụ là xã hội”.[5] Theo James Gordley, các luật gia thế kỷ XVIII, bao gồm Pháp, Đức, Anh-Mỹ (Anglo-American) mặc dù phát triển học thuyết về tự do ý chí của hợp đồng (will theory of contract) nhưng đã không giải thích tại sao hợp đồng có hiệu lực ràng buộc và phải được thi hành[6], cũng như không lý giải tại sao ý chí của các bên trong hợp đồng phải được tôn trọng.[7] Giống như Vũ Văn Mẫu, James Gordley cũng viện dẫn Duguit khi cho rằng các luật gia trong thế kỷ XIX khi chỉ trích học thuyết tự do ý chí đã nhận định rằng những người phát triển học thuyết này “lờ đi mục đích giao kết hợp đồng hoặc luật ràng buộc các bên trong hợp đồng”.[8] Theo Vũ Văn Mẫu, hiệu lực ràng buộc của nghĩa vụ hợp đồng căn cứ trên ba yếu tố, bao gồm (i) nguyên tắc tự do ý chí ràng buộc cá nhân như luật pháp, (ii) về phương diện luân lý, một lời hứa khi được xác lập thì người kết ước phải thi hành dưới bất kỳ điều kiện nào (nguyên tắc “cam kết phải được tôn trọng” hay pacta sunt servanda được áp dụng), (iii) đảm bảo tính ổn định về trật tự xã hội, kinh tế và đề cao sự thành tín trong xã hội.[9] Theo Ngô Huy Cương, cần phải cân đối giữa cá nhân và cộng đồng bằng cách tôn trọng quyền tự do giao kết hợp đồng và chỉ giới hạn sự tự do này bởi những nguyên nhân chính đáng mà tiêu biểu là trật tự công cộng và đạo đức xã hội.[10]

Nguyên tắc tự do ý chí trong pháp luật dân sự Việt Nam được thể hiện trong Điều 3 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 về các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự. Cụ thể, khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015 quy định:

Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.[11]

Tuy nhiên, ý chí tồn tại dưới hình thái cơ bản nhất là ý thức của con người không thể tự nó xác lập giao dịch mà chỉ có thể được biểu đạt thông qua ngôn ngữ, hành vi của chủ thể. Theo Trần Kiên và Nguyễn Khắc Thu, một người khi “đã tuyên bố ý chí về sự tự ràng buộc thì người đó không còn được tự do thực hiện nghĩa vụ nữa mà sẽ bị cưỡng chế thực hiện” bởi hiệu lực ràng buộc của hợp đồng.[12] Nói cách khác, hợp đồng, với tư cách là một nguồn của nghĩa vụ, khi phát sinh hiệu lực sẽ tạo ra nghĩa vụ và áp đặt nghĩa vụ này lên các bên trong hợp đồng.

III. Quy định pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất

3.1. Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định tại BLDS năm 2015[13], việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản phù hợp với quy định của BLDS và quy định pháp luật về đất đai, các quy định pháp luật có liên quan. Luật Đất đai năm 2024[14] quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Do đó, về hình thức, hợp đồng tặng cho bất động sản là quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực.

3.2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam được quy định trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau, bao gồm BLDS, Luật Đất đai. Khoản 2 Điều 459 BLDS năm 2015 quy định hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. Điều 503 BLDS năm 2015 quy định: “việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.” Khoản 1 Điều 131 Luật Đất đai năm 2024 về nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất quy định: “đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý” và theo điểm a khoản 1 Điều 133, người sử dụng đất phải đăng ký biến động khi thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Như vậy, trong trường hợp đối tượng của hợp đồng tặng cho bất động sản là quyền sử dụng đất thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Nói cách khác, chỉ khi việc đăng ký hoàn thành, tức là thông tin của người được tặng cho quyền sử dụng đất được đăng ký biến động[15] và cập nhật trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (GCNQSDĐ)) thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mới phát sinh hiệu lực pháp luật.[16] Như vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đồng thời cũng là thời điểm chuyển dịch quyền sử dụng đất (từ người sử dụng đất cũ (bên tặng cho) sang người sử dụng đất mới (bên nhận tặng cho)).

3.3. Giá trị pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Trên thế giới hiện nay ghi nhận hai hệ thống đăng ký tài sản chủ yếu đối với mô hình đăng ký tài sản, một là hệ thống đăng ký nhằm xác lập quyền và hai là hệ thống đăng ký nhằm xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba.[17] Trong đó, hệ thống đăng ký thứ hai không tạo ra quyền mà chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin cho bên thứ ba nhằm xác lập hiệu lực đối kháng, việc đăng ký chỉ có giá trị công bố quyền đã được xác lập.[18] Ở Việt Nam hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về giá trị pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất. Quan điểm thứ nhất cho rằng đăng ký quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý trong việc xác lập quyền của người sử dụng đất,[19] thể hiện ở quy định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký tại Luật Đất đai. Quan điểm thứ hai cho rằng việc đăng ký quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam hiện nay nhằm mục đích phục vụ quản lý nhà nước, không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và cũng không xác lập quyền.[20] Theo quan điểm của nhóm tác giả, giá trị pháp lý của việc đăng ký đất đai trong Luật Đất đai có ý nghĩa xác lập quyền của người sử dụng đất, thể hiện ở quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó yêu cầu bắt buộc người sử dụng đất phải có GCNQSDĐ thì mới có thể tham gia vào các giao dịch dân sự, trong đó có hợp đồng về quyền sử dụng đất theo quy định tại BLDS năm 2015. Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.[21] Như vậy, đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì việc đăng ký quyền sử dụng đất không chỉ xác lập quyền của người được tặng cho đối với quyền sử dụng đất mà còn là điều kiện để hợp đồng tặng cho phát sinh hiệu lực pháp luật. Việc làm rõ giá trị pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định thời điểm mà bên được tặng cho được ghi nhận là người có quyền đối với tài sản tặng cho trên cơ sở của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực hợp pháp (thỏa mãn quy định về hình thức của hợp đồng).

IV. Tình huống liên quan đến hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

4.1. Tình huống

Xét một tình huống giả định như sau: A có ba người con là B, C và D. A có một mảnh đất do A đứng tên trên GCNQSDĐ. A tặng cho quyền sử dụng đất của mảnh đất này cho B. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa A và B đã được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật vào ngày 03/01/2023. Ngày 05/01/2023, A chết không để lại di chúc. GCNQSDĐ tại thời điểm A chết vẫn ghi nhận A là người sử dụng đất của mảnh đất. Như vậy, theo quy định của BLDS, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng giữa A và B chưa phát sinh hiệu lực pháp luật tại thời điểm A chết do quyền sử dụng đất của mảnh đất chưa được đăng ký biến động cập nhật tên của B (do chưa đăng ký). Về bản chất pháp lý, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa A và B chỉ hoàn thành khi GCNQSDĐ của mảnh đất cập nhật tên của B là người sử dụng đất. Trong trường hợp A chết, hợp đồng tặng cho chấm dứt tại thời điểm A chết theo quy định tại khoản 3 Điều 422 BLDS năm 2015. Vì vậy, trong tình huống này, khi GCNQSDĐ chưa ghi nhận B là người sử dụng đất của mảnh đất thì quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền sở hữu của A và trở thành di sản do A để lại cho người thừa kế theo quy định pháp luật về thừa kế.[22] Khi đó, cả ba người con – B, C và D – đều có quyền thừa kế đối với mảnh đất. Theo quy định của pháp luật, C và D hoàn toàn có quyền yêu cầu chia di sản thừa kế đối với mảnh đất mà A đã tặng cho B. Khi đó, tranh chấp có thể phát sinh liên quan đến quyền sử dụng mảnh đất theo quy định của pháp luật dân sự về thừa kế hoặc tính hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

4.2. Giải pháp pháp lý trong Án lệ số 52/2021/AL

Tình huống tương tự với tình huống nêu trên được giải quyết bởi Án lệ số 52/2021/AL như sau:

Khái quát tình huống án lệ: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập thành văn bản đã được công chứng, chứng thực; bên được tặng cho chưa đăng ký quyền sử dụng đất do trở ngại khách quan thì bên tặng cho tài sản chết.” Điểm khác biệt giữa tình huống trong án lệ với tình huống giả định trong bài viết là việc bên được tặng cho chưa đăng ký quyền sử dụng đất có nguyên nhân xuất phát từ trở ngại khách quan về thủ tục hành chính.[23] Án lệ số 52/2021/AL đưa ra giải pháp pháp lý công nhận hiệu lực pháp luật của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với tình huống án lệ.

Theo nhận định của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh trong Án lệ số 52/2021/AL, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai nên khi phát sinh tình huống mà bên tặng cho chết khi quyền sử dụng đất chưa được đăng ký thì chưa có sự chuyển dịch về quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho.[24]Do đó, quyền sử dụng đất (là đối tượng của hợp đồng tặng cho) trở thành di sản của bên tặng cho và Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm chấp nhận yêu cầu thừa kế của người thừa kế của là đúng.[25] Mặt khác, trên cơ sở lý giải rằng vì hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng đơn vụ nên chỉ có một bên có nghĩa vụ đối với bên còn lại, Tòa án nhân dân cấp cao nhận định rằng “tòa án có thể xem xét công nhận hiệu lực pháp luật của hợp đồng tặng cho” khi “xác định rằng hợp đồng này là văn bản thể hiện ý chí sau cùng”, “văn bản thể hiện quyền định đoạt tài sản” của bên tặng cho trước khi chết, kèm theo một số điều kiện nhất định.[26] Án lệ đưa ra ba điều kiện công nhận hiệu lực của hợp đồng, bao gồm:

(i) Hợp đồng đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất (điều kiện 1).

(ii) Cho đến khi chết, người tặng cho tài sản không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết trước đó và không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết (điều kiện 2).

(iii) Người được tặng cho tài sản không thực hiện được việc đăng ký tài sản (quyền sử dụng đất) là do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính (hoặc do trở ngại khách quan khác), không phải do ý chí chủ quan của người tặng cho tài sản (điều kiện 3).

Có thể thấy rằng các điều kiện công nhận hiệu lực của hợp đồng trong Án lệ số 52/2021/AL đều dựa trên yếu tố chủ đạo là ý chí của người tặng cho tài sản. Cụ thể là ý chí của người tặng cho tài sản không thay đổi từ thời điểm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật cho đến khi người tặng cho tài sản chết. Từ điều kiện 1 có thể suy luận rằng khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đáp ứng các yêu cầu của pháp luật thì mặc nhiên được hiểu rằng ý chí của người tặng cho là tự nguyện. Điều kiện 2 và điều kiện 3 có sự tương đồng ở điểm là sau thời điểm hợp đồng tặng cho được xác lập hợp pháp, bên tặng cho không thay đổi ý định tặng cho tài sản theo hợp đồng đã ký kết cho đến khi chết. Điều kiện 3 còn thể hiện nguyên nhân của việc đăng ký tài sản không được thực hiện là do trở ngại khách quan. Từ điều kiện 3 có thể suy luận rằng người được tặng cho vẫn phải thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai chứ không được miễn nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất. Nói cách khác, trở ngại khách quan làm cho việc đăng ký không thể hoàn thành là điều kiện hoàn cảnh dẫn đến việc chưa thể dịch chuyền quyền sử dụng đất từ người tặng cho qua người được tặng cho theo quy định của pháp luật đất đai. Từ Án lệ số 52/2021/AL có thể thấy rằng trong trường hợp này, các nhận định của án lệ đã vượt ra khỏi sự áp dụng pháp luật một cách cứng nhắc và máy móc đối với các quy định của pháp luật về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và giá trị pháp lý của việc đăng ký đất đai về quyền sử dụng đất. Cách giải quyết của Án lệ số 52/2021/AL không những đảm bảo việc thực hiện ý chí của bên tặng cho tài sản trên nguyên tắc tự do ý chí trong hợp đồng mà còn đảm bảo tính ổn định của hợp đồng, đề cao sự thành tín trong xã hội.

Điểm hạn chế của Án lệ số 52/2021/AL là án lệ này chỉ có thể áp dụng giới hạn trong trường hợp khi người được tặng cho tài sản không thực hiện được việc đăng ký là do trở ngại khách quan. Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 quy định thời hạn đăng ký biến động do thay đổi người sử dụng đất khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất là không quá 30 ngày. Như vậy, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực hợp pháp, người được tặng cho quyền sử dụng đất phải nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai. Theo quan điểm của nhóm tác giả, Án lệ số 52/2021/AL viện dẫn trở ngại khách quan dẫn đến việc người được tặng cho không thể đăng ký tài sản là phù hợp trong tình huống của án lệ, tuy nhiên “trở ngại khách quan” không thể bao quát được toàn bộ các tình huống vốn “muôn hình vạn trạng” trong đời sống xã hội liên quan đến việc không đăng ký tài sản. Ví dụ như trong tình huống giả định của bài viết, B chưa kịp đăng ký biến động quyền sử dụng đất (sang tên “sổ đỏ”) đối với mảnh đất được A tặng cho thì C và D đã yêu cầu chia di sản là mảnh đất dẫn đến phát sinh tranh chấp. Trong tình huống này, nếu cho rằng việc A chết hoặc yêu cầu chia di sản của C hay D là “trở ngại khách quan” dẫn đến việc B không thể sang tên sổ đỏ thì lại là không hợp lý, vì cái chết của A hay yêu cầu chia di sản của C hay D có phải là “hoàn cảnh khách quan” làm cho A không thể đăng ký biến động quyền sử dụng đất là không rõ ràng, không minh xác như định nghĩa của “trở ngại khách quan” trong BLDS.[27]

V. Đề xuất

Hợp đồng tặng cho rất phổ biến trong xã hội, đặc biệt là các dạng tặng cho bất động sản phải đăng ký như nhà ở, quyền sử dụng đất. Khác với các hợp đồng mang tính chất giao dịch, trao đổi như hợp đồng mua bán, hợp đồng dịch vụ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất… các bên trong hợp đồng tặng cho thường không chú trọng vào đối ứng về quyền và lợi ích (hợp đồng tặng cho không có điều kiện). Về khía cạnh xã hội, các bên trong hợp đồng tặng cho thông thường đều có mối quan hệ tình cảm, thân tình đến quan hệ máu mủ, huyết thống, hiếm khi có trường hợp không tồn tại yếu tố tình cảm nào. Điều 457 BLDS năm 2015 quy định: “hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.” Như vậy, hợp đồng tặng cho, cũng giống như các dạng hợp đồng khác, trước hết là sự gặp gỡ về ý chí giữa các bên trong hợp đồng. Mặc dù hợp đồng tặng cho không có tính đền bù, hợp đồng tặng cho vẫn có thể là hợp đồng song vụ trong trường hợp tặng cho có điều kiện.[28] Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho.[29]

Tham khảo quy định về tặng cho trong BLDS Pháp, Điều 931 quy định: “mọi chứng thư tặng cho phải được lập trước công chứng viên, theo hình thức thông thường của hợp đồng và được công chứng viên lưu bản chính. Nếu không tuân thủ các quy định này, chứng thư tặng cho sẽ vô hiệu.”[30] Điều 938 BLDS Pháp quy định “việc tặng cho được coi là hoàn tất ngay khi có sự đồng ý của hai bên; quyền sở hữu tài sản tặng cho được chuyển cho người được tặng cho mà không cần phải chuyển giao tài sản trên thực tế.”[31] Như vậy, việc tặng cho trong BLDS Pháp về hình thức phải được công chứng và thời điểm việc tặng cho được xem là hoàn tất là ngay khi bên được tặng cho đồng ý, quyền sở hữu tài sản tặng cho được chuyển sang người được tặng cho mà không cần phải có sự chuyển giao tài sản trên thực tế. Việc tặng cho trong pháp luật Pháp cũng có thể bị hủy bỏ trong một số trường hợp nhất định, ví dụ như khi điều kiện kèm theo việc tặng cho không được thực hiện, khi người tặng cho có con hoặc người được tặng cho vô ơn với người tặng cho.[32] BLDS năm 2020 của Trung Quốc cũng có cách tiếp cận tương tự trong chế định về tặng cho.[33] Cụ thể, Điều 658 BLDS Trung Quốc quy định trước thời điểm chuyển quyền lợi tài sản thì người tặng cho có thể hủy bỏ việc tặng cho, tuy nhiên khi hợp đồng tặng cho có công chứng thì người tặng cho không thể hủy bỏ việc tặng cho.[34] Điều 660 BLDS Trung Quốc còn quy định đối với hợp đồng tặng cho có công chứng mà người tặng cho không giao tài sản được tặng thì người được tặng cho có thể yêu cầu người tặng cho bàn giao tài sản được tặng, nếu người tặng cho cố ý làm hư hỏng, mất mát tài sản được tặng thì phải chịu trách nhiệm bồi thường. BLDS của Trung Quốc cũng quy định một số trường hợp mà người tặng cho hoặc người thừa kế của người tặng cho có quyền hủy bỏ pháp định đối với việc tặng cho và thời hạn thực hiện quyền này, ví dụ như người tặng cho chết do hành vi phạm pháp của người được tặng cho, người được tặng cho xâm phạm các quyền lợi hợp pháp của người tặng cho hoặc người thân của người tặng cho, người được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ phụng dưỡng hoặc không thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận với người tặng cho.[35] Từ các quy định này, có thể thấy rằng pháp luật Pháp và Trung Quốc đều ghi nhận hiệu lực của hợp đồng tặng cho khi hợp đồng được công chứng chứng thực tại thời điểm hợp đồng được công chứng, xác lập hợp pháp.[36]Đây là điểm khác biệt so với quy định của pháp luật Việt Nam về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho khi hợp đồng được công chứng, chứng thực. Pháp luật Việt Nam quy định hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản (nếu tài sản không phải đăng ký) hoặc thời điểm đăng ký tài sản (nếu tài sản phải đăng ký như quyền sử dụng đất, nhà ở, xe máy, tàu thuyền...).

Dựa trên các phân tích trong bài viết, nhóm tác giả cho rằng cần mở rộng tinh thần của Án lệ số 52/2021/AL trong các trường hợp tương tự khi phát sinh tình huống người tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất hoặc bất động sản phải đăng ký mà chết trước thời điểm dịch chuyển quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu bất động sản phải đăng ký cho người được tặng cho (nói đơn giản, người được tặng cho chưa kịp đăng ký tài sản theo quy định của pháp luật thì người tặng cho đã chết), không chỉ áp dụng giới hạn cho trường hợp khi có trở ngại khách quan. Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 quy định “công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản”. Như vậy, từ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hợp pháp, có thể xác định được rằng ý chí của người tặng cho trong việc tặng cho tài sản là xác thực, hợp pháp và do đó, phải được các chủ thể khác tôn trọng theo nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự tại khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015, bao gồm cả Tòa án và các cơ quan nhà nước.[37] Khi quyền sử dụng đất chưa được đăng ký mà người tặng cho tài sản đã chết, thì hợp đồng tặng cho bị chấm dứt, không phát sinh hiệu lực của hợp đồng, dẫn đến việc người được tặng cho quyền sử dụng đất không thể đăng ký tài sản. Sự giới hạn quyền của người được tặng cho tài sản trong tình huống này có nguyên nhân từ giá trị pháp lý của việc đăng ký theo quy định của pháp luật đất đai, chứ không dựa trên lý thuyết về hạn chế tự do ý chí trong giao kết hợp đồng trên cơ sở của trật tự công cộng và đạo đức xã hội. Nói cách khác, chính sự hạn chế trong các quy định của pháp luật đã vô tình tước đi quyền lợi hợp pháp của bên được tặng cho tài sản (là quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu bất động sản phải đăng ký) mà không đưa ra được sự giải thích hợp lý hoặc nguyên nhân chính đáng cho sự hạn chế này. Ngoài ra, các chủ thể khác có thể lợi dụng sự không hoàn chỉnh của pháp luật để làm trái đi ý chí của người tặng cho tài sản trước khi chết, cưỡng đặt sự bội ước cho chính người để lại di sản xuất phát từ lòng tham hoặc lợi ích không chính đáng, đi ngược lại với các nguyên tắc cơ bản mà BLDS xây dựng và ghi nhận.

Trên cơ sở tôn trọng ý chí của người đã chết dựa trên nguyên tắc về tự do ý chí của hợp đồng trong BLDS, pháp luật Việt Nam cần công nhận hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc bất động sản phải đăng ký tại thời điểm hợp đồng tặng cho đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho như điều kiện 1 và điều kiện 2 trong Án lệ số 52/2021/AL. Người được tặng cho tài sản không cần phải chứng minh trở ngại khách quan là nguyên nhân của việc không thể đăng ký theo quy định của pháp luật đất đai (như điều kiện 3 của Án lệ số 52/2021/AL) trong một số tình huống cụ thể mà qua đó có thể xác định rằng người tặng cho đến khi chết không có sự thay đổi về ý chí đối với việc tặng cho, bao gồm một số trường hợp như sau:

(i) người tặng cho tài sản chết mà không để lại di chúc;

(ii) người tặng cho tài sản để lại di chúc nhưng không định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất đã tặng cho theo hợp đồng tặng cho;

(iii) người được tặng cho tài sản là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của người tặng cho tài sản theo quy định của pháp luật dân sự như vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi.

Nhóm tác giả đề xuất rằng trong lần sửa đổi kế tiếp của BLDS, nhà làm luật có thể xem xét bổ sung quy định tại Điều 459 của BLDS năm 2015 về hợp đồng tặng cho bất động sản để ghi nhận hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất hoặc bất động sản phải đăng ký tại thời điểm hợp đồng tặng cho được công chứng, chứng thực trong các trường hợp cụ thể nói trên, tôn trọng tuyệt đối ý chí của người tặng cho tài sản trước khi chết cũng như đảm bảo sự ổn định hợp đồng, đề cao sự thành tín trong xã hội./.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015

2. Bộ luật dân sự Trung Quốc năm 2020

3. Bộ luật dân sự Pháp năm 1804

4. Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18 tháng 1 năm 2024

5. Luật Công chứng số 53/2014/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2014

6. Án lệ số 52/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất

7. JAMES GORDLEY, THE PHILOSOPHICAL ORIGINS OF MODERN CONTRACT DOCTRINE, OXFORD UNIVERSITY PRESS INC., NEW YORK, 163, (1991)

8. LÊ KHÁNH LINH, TRƯƠNG HUỲNH NGA, NGUYỄN MINH TÂM, HOÀNG THẢO ANH, TRẦN KIÊN, BỘ LUẬT DÂN SỰ TRUNG QUỐC 2020 BẢN DỊCH VÀ LƯỢC GIẢI, NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI, HÀ NỘI, 209, (2021)

9. NGÔ HUY CƯƠNG, GIÁO TRÌNH LUẬT HỢP ĐỒNG (PHẦN CHUNG), ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI, HÀ NỘI, 30, (2013)

10. PHAN CHÍ HIẾU, NGUYỄN THANH TÚ, LÊ THỊ HOÀNG THANH, ĐINH THỊ PHƯƠNG THẢO, QUYỀN SỞ HỮU VÀ QUYỀN KHÁC ĐỐI VỚI TÀI SẢN: PHÁP LUẬT, THỰC TIỄN VÀ KIẾN NGHỊ, NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA SỰ THẬT, HÀ NỘI, 126, (2021)

11. VŨ VĂN MẪU, VIỆT NAM DÂN LUẬT LƯỢC KHẢO – QUYỂN II NGHĨA VỤ VÀ KHẾ ƯỚC, BỘ QUỐC GIA GIÁO DỤC, SÀI GÒN, 83 – 84, (1963)

12. Đại sứ quán Pháp tại Việt Nam, Bản dịch Bộ luật Dân sự Pháp, Trường Đại học Luật Đại học Huế,(25/6/2022), https://drive.google.com/file/d/11ZauxoAZJ-uya3nXM4FIl3nPdXAkvAtV/view (ngày truy cập: 23/10/2024)

13. Lê Thị Bích Chi, Nguyễn Thị Loan, Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án: một số bất cập và kiến nghị, Nghiên cứu lập pháp, (16/1/2023), https://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=211536 (ngày truy cập: 28/5/2023)

14. Nguyễn Ngọc Điện, Bảo đảm an toàn cho giao dịch bất động sản bằng hệ thống đăng ký – Kinh nghiệm các nước và sự lựa chọn của Việt Nam, Nghiên cứu lập pháp, (2014), http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=208191 (ngày truy cập: 28/5/2023)

15. Nguyễn Ngọc Điện, Đăng ký bất động sản tại Việt Nam – các vấn đề lý luận và thực tiễn, Nghiên cứu lập pháp, (01/3/2012), http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=207776 (ngày truy cập: 28/5/2023)

16. Trần Kiên, Nguyễn Khắc Thu, Khái niệm hợp đồng và những nguyên tắc cơ bản của hệ thống pháp luật hợp đồng Việt Nam, Nghiên cứu lập pháp, (15/8/2019), http://www.lapphap.vn/ Pages/TinTuc/210246/Khai-niem-hop-dong-va-nhung-nguyen-tac-co-ban-cua-he-thong-phap-luat-hop-dong-Viet-Nam.html (ngày truy cập: 28/5/2023)

* Lê Hữu Nghĩa, Khoa Luật, Trường Kinh tế, Luật và QLNN, Đại học Kinh tế TP.HCM. Duyệt đăng 2/10/2024. Email: nghia.huule@yahoo.com

** Phạm Việt Tuấn, Luật sư, Công ty Luật Tư Vấn Quốc Tế (Indochine Counsel)

*** Nguyễn Quang Vinh, Khoa Luật, Trường Kinh tế, Luật và QLNN, Đại học Kinh tế TP.HCM

[1] Luật Đất đai số 31/2024/QH15, ngày 18 tháng 1 năm 2024, Điều 3 Khoản 47

[2] Lê Thị Bích Chi, Nguyễn Thị Loan, Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án: một số bất cập và kiến nghị, Nghiên cứu lập pháp,(16/1/2023), https://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=211536 (ngày truy cập: 28/5/2023)

[3] Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, ngày 24 tháng 11 năm 2015, Điều 105, 107, 115

[4] VŨ VĂN MẪU, VIỆT NAM DÂN LUẬT LƯỢC KHẢO – QUYỂN II NGHĨA VỤ VÀ KHẾ ƯỚC, BỘ QUỐC GIA GIÁO DỤC, SÀI GÒN, 83 – 84, (1963)

[5] Vũ Văn Mẫu, tlđd, 4, 84

[6] JAMES GORDLEY, THE PHILOSOPHICAL ORIGINS OF MODERN CONTRACT DOCTRINE, OXFORD UNIVERSITY PRESS INC., NEW YORK, 163, (1991).

[7] JAMES GORDLEY, tlđd, 6, 164

[8] JAMES GORDLEY, tlđd, 6, 163

[9] Vũ Văn Mẫu, tlđd, 4, 244

[10] NGÔ HUY CƯƠNG, GIÁO TRÌNH LUẬT HỢP ĐỒNG (PHẦN CHUNG), ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI, HÀ NỘI, 30, (2013).

[11] BLDS số 91/2015/QH13, Điều 3 Khoản 2

[12] Trần Kiên, Nguyễn Khắc Thu, Khái niệm hợp đồng và những nguyên tắc cơ bản của hệ thống pháp luật hợp đồng Việt Nam, Nghiên cứu lập pháp, (15/8/2019), http://www.lapphap.vn/Pages/TinTuc/210246/Khai-niem-hop-dong-va-nhung-nguyen-tac-co-ban-cua-he-thong-phap-luat-hop-dong-Viet-Nam.html (ngày truy cập: 28/5/2023)

[13] BLDS số 91/2015/QH13, Điều 459 Khoản 1

[14] Luật Đất đai số 31/2024/QH15, ngày 18 tháng 1 năm 2024, Điều 27 Khoản 3 Điểm a

[15] Luật Đất đai số 31/2024/QH15, ngày 18 tháng 1 năm 2024, Điều 131 Khoản 3

[16] Luật Đất đai số 45/2013/QH13, ngày 29 tháng 11 năm 2013, Điều 95, Khoản 4 điểm a

[17] PHAN CHÍ HIẾU, NGUYỄN THANH TÚ, LÊ THỊ HOÀNG THANH, ĐINH THỊ PHƯƠNG THẢO, QUYỀN SỞ HỮU VÀ QUYỀN KHÁC ĐỐI VỚI TÀI SẢN: PHÁP LUẬT, THỰC TIỄN VÀ KIẾN NGHỊ, NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA SỰ THẬT, HÀ NỘI, 126, (2021).

[18] Nguyễn Ngọc Điện, Bảo đảm an toàn cho giao dịch bất động sản bằng hệ thống đăng ký – Kinh nghiệm các nước và sự lựa chọn của Việt Nam, Nghiên cứu lập pháp, (2014), http://www. lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=208191 (ngày truy cập: 28/5/2023)

[19] Phan Chí Hiếu và những người khác, tlđd, 17, 214

[20] Nguyễn Ngọc Điện, Đăng ký bất động sản tại Việt Nam – các vấn đề lý luận và thực tiễn, Nghiên cứu lập pháp, (01/3/2012), http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=207776 (ngày truy cập: 28/5/2023)

[21] Luật Đất đai số 31/2024/QH15, ngày 18 tháng 1 năm 2024, Điều 3 khoản 21

[22] BLDS số 91/2015/QH13, Điều 612

[23] Án lệ số 52/2021/AL, Phần “Nhận định của Tòa án” số 7

[24] Án lệ số 52/2021/AL, Phần “Nhận định của Tòa án” đoạn 13 và 14

[25] Án lệ số 52/2021/AL, Phần “Nhận định của Tòa án” đoạn 15

[26] Án lệ số 52/2021/AL, Phần “Nhận định của Tòa án” số 16

[27] BLDS số 91/2015/QH13, Điều 156

[28] BLDS số 91/2015/QH13, Điều 402 Khoản 1

[29] Khoản 1 Điều 462 BLDS số 91/2015/QH13, Điều 462 Khoản 1

[30] Đại sứ quán Pháp tại Việt Nam, Bản dịch Bộ luật Dân sự Pháp, Trường Đại học Luật Đại học Huế, (25/6/2022),https://drive.google.com/file/d/11ZauxoAZJ-uya3nXM4FIl3nPdXAkvAtV/view (ngày truy cập: 23/10/2024)

[31] Đại sứ quán Pháp tại Việt Nam, tlđd, 30, 238

[32] Cộng hòa Pháp, Bộ luật dân sự năm 1804, từ Điều 953 đến Điều 966

[33] LÊ KHÁNH LINH, TRƯƠNG HUỲNH NGA, NGUYỄN MINH TÂM, HOÀNG THẢO ANH, TRẦN KIÊN, BỘ LUẬT DÂN SỰ TRUNG QUỐC 2020 BẢN DỊCH VÀ LƯỢC GIẢI, NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI, HÀ NỘI, 209, (2021).

[34] Trung Quốc, Bộ luật dân sự năm 2020, Điều 658

[35] Trung Quốc, Bộ luật dân sự năm 2020, Điều 663, 664

[36] Trung Quốc, Bộ luật dân sự năm 2020, Điều 502

[37] Luật Công chứng số 53/2014/QH13, ngày 20 tháng 6 năm 2014, Điều 5 Khoản 3