Thế nào là đất vườn?

Theo Luật Đất đai 2024, đất vườn không được phân loại riêng biệt mà được xem là đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Cụ thể, Khoản 2 Điều 9 Luật đất đai 2024 quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

- Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác.

- Đất trồng cây lâu năm.

- Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

- Đất nuôi trồng thủy sản.

- Đất chăn nuôi tập trung.

- Đất làm muối.

- Đất nông nghiệp khác.

Như vậy, theo quy định trên thì pháp luật không có phân loại đất vườn vào nhóm đất nào. Tuy nhiên, có thể dựa vào mục đích sử dụng đất có thể hiểu đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm (thuộc nhóm đất nông nghiệp).

Những căn cứ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Điều 116 Luật Đất đai năm 2024 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

- Đối với danh mục các công trình, dự án dự kiến thực hiện trong năm; dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (nếu có); diện tích đất để đấu giá quyền sử dụng đất, các dự án thu hồi đất trong năm, dự án tái định cư, đất sản xuất dự kiến bồi thường cho người có đất thu hồi thì căn cứ vào:

Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt và quyết định đầu tư hoặc;

Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời cùng quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc;

Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc;

Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

- Đối với dự án chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì căn cứ vào:

+ Quyết định đầu tư theo quy định về đầu tư công hoặc;

+ Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời cùng quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc;

+ Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

- Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở: Xét theo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, từ 01/8/2024, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất vườn lên đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm như trước kia.

Điều kiện cần thiết để chuyển từ đất vườn sang đất ở

Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Theo đó, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn và thửa đất xin chuyển thuộc khu vực được phép chuyển (khu vực này quy định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm).

Hay nói cách khác, UBND cấp huyện chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất vườn sang đất ở khi đủ 02 điều kiện sau:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở (nếu không cho phép thì phải đợi).

- Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Lưu ý: Quy hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra hoặc hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.

Trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở

Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm thì người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan quản lý đất đai.

Bước 3: Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trừ trường hợp được miễn.

Bước 5: Chuyển hồ sơ đến Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Sổ, đồng thời cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại Sổ cho người sử dụng đất.

Trường hợp vừa chuyển quyền sử dụng, vừa chuyển mục đích sử dụng thì sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Chuyển đất vườn sang đất ở mất bao nhiêu tiền?

Những khoản phải trả khi chuyển từ đất vườn sang đất ở bao gồm:

1. Tiền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:

2. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

- Đối tượng áp dụng: Chỉ nộp lệ phí này nếu được cấp Giấy chứng nhận mới (được cấp bìa sổ mới).

- Mức nộp: Dù mỗi tỉnh thành có mức thu khác nhau nhưng hầu hết đều dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

3. Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định, lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x diện tích) x 0,5%.

Độc giả còn vướng mắc có thể đóng góp ý kiến tại phần "Bình luận" phía dưới; liên hệ Đường dây nóng tư vấn pháp luật: 0899.515.999 hoặc gửi câu hỏi cho tòa soạn tại đây để được hỗ trợ.