Thẩm quyền riêng biệt của tòa án đối với bất động sản: Yêu cầu địa phương, vật quyền, hay hài hòa quốc tế?

Tóm tắt. Việc không giải thích một cách cặn kẽ động lực đằng sau các quy phạm pháp luật là một lý do tạo nên khó khăn của việc áp dụng pháp luật. Do đó, bài viết này sẽ tìm cách luận giải thẩm quyền riêng biệt của Tòa án nơi có bất động sản. Với việc quy phạm này tồn tại rộng rãi ở nhiều hệ thống pháp luật trên thế giới, bài viết này tiến hành một nghiên cứu so sánh nhằm rút ra bản chất và động lực của thẩm quyền riêng biệt. Trên cơ sở đó, bài viết tổng kết rằng thẩm quyền riêng biệt không áp dụng cho trái quyền phát sinh từ bất động sản. Còn nếu thực sự cần giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu, bài viết này khuyến nghị các hội đồng trọng tài không nên đưa ra phán quyết trực tiếp đối với quyền sở hữu, mà chỉ yêu cầu một bên tiến hành các biện pháp cần thiết để xác lập quyền sở hữu cho bên có quyền.

Từ khoá. Thẩm quyền riêng biệt, Tòa án Việt Nam, bất động sản, trọng tài, giải thích thống nhất.

Abstract. The failure to thoroughly explain the motivations behind legal rules is one reason that creates difficulties in applying these norms. Therefore, this commentary will seek to interpret the exclusive jurisdiction of the forum rei sitae of real property. Given that this rule exists generally in many jurisdictions around the world, this commentary conducts a comparative study aimed at extracting the essence and motivations of exclusive jurisdiction. Against that ground, the commentary concludes that exclusive jurisdiction does not extend to in personam rights arising from real property. If resolving disputes over ownership, this commentary recommends that arbitral tribunal should not award the title directly, but merely order one party to take the necessary measures to transfer the title for the entitled party.

Keywords. Exclusive jurisdiction, Vietnam courts, real property, arbitration, uniform interpretation.

I. Đặt vấn đề

Quyền tự do kinh doanh là một quyền hiến định[1] mang tính cách nền tảng, tạo thành bệ đỡ cho nền kinh tế thị trường. Sự tự do thỏa thuận cơ quan tài phán để giải quyết tranh chấp, vốn giúp hoạt động kinh doanh trở nên ổn định, dễ dự đoán và giảm thiểu rủi ro, được coi là một biểu hiện của quyền tự do kinh doanh. Tuy thế, sự tự do thỏa thuận này lại bị giới hạn bởi thẩm quyền riêng biệt của Tòa án Việt Nam, đặc biệt là đối với bất động sản, một đối tượng kinh doanh quan trọng và phổ biến.

Sự tương tác giữa các quy phạm trên chưa rõ ràng, đặc biệt thế nào là “quyền đối với tài sản là bất động sản”, do đó có thể tạo ra nhiều tranh luận về phạm vi của thẩm quyền riêng biệt. Mặc dù vậy, đó không phải điểm chính của bài này. Điểm chính yếu của bài viết này muốn nêu một vấn đề khác cũng đáng chú ý không kém: thiếu vắng sự luận giải về lý do tại sao mà thẩm quyền riêng biệt được quy định.

Việc luận giải động lực đằng sau một quy phạm là rất quan trọng. Một quyền hiến định như quyền tự do kinh doanh chỉ có thể bị hạn chế “vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”.[5] Nếu không thể chỉ ra một cách thuyết phục lý do nào để hạn chế sự tự do lựa chọn cơ quan tài phán thì thẩm quyền riêng biệt không có giá trị hiệu lực. Bài viết này muốn làm sáng tỏ vấn đề trên.

Việt Nam là một quốc gia có thể chế đất đai rất đặc thù.[6] Do đó, mỗi khi có một quy định hạn chế quyền tự do thỏa thuận liên quan đến đất đai, cũng sẽ là hợp lý nếu giả định rằng quy định này có nguồn gốc từ thể chế pháp luật của Việt Nam. Không phải là không có lý khi nói rằng việc bất động sản nằm dưới chế độ tài phán đặc biệt của Tòa án Việt Nam như quy định nói trên ở Bộ luật Tố tụng Dân sự là một sản phẩm của thể chế đất đai mang đậm đặc trưng riêng của Việt Nam.

Tuy nhiên, bài viết này muốn chỉ ra một góc nhìn khác: thẩm quyền riêng biệt của Tòa án nơi có bất động sản không phải là đặc trưng của hệ thống pháp luật Việt Nam, mà tồn tại ở rất nhiều quốc gia trên thế giới; mặt khác, các quốc gia đang có xu hướng bãi bỏ, thu hẹp, hoặc giải thích theo hướng thu hẹp khái niệm này, như các phần tiếp theo sẽ chỉ ra cụ thể.

Trọng tài viên danh tiếng Gary Born cũng thừa nhận nhiều quốc gia trên thế giới không công nhận trọng tài ở “ít nhất một số tranh chấp liên quan đến” bất động sản.[7]

Bài viết này sẽ nghiên cứu so sánh nhiều hệ thống pháp luật khác nhau về lý do đằng sau thẩm quyền riêng biệt của Tòa án nơi có bất động sản, từ đó rút ra cách tiếp cận thích hợp nhất cho Việt Nam. Cách tiếp cận gián tiếp này sẽ hiệu quả hơn, vì việc tìm hiểu trực tiếp động lực của thẩm quyền riêng biệt của Tòa án theo pháp luật Việt Nam vẫn đang rất khó khăn do số lượng tài liệu giải thích và các nghiên cứu liên quan về quy phạm này thực sự còn rất hạn chế.

II. Luật Anh-Mỹ: Đảm bảo sự hài hòa quốc tế

2.1. Thẩm quyền thông luật: yêu cầu địa phương và yêu cầu tạm thời

Luật Anh là một trong những hệ thống pháp luật tạo điều kiện thuận lợi nhất cho trọng tài thương mại và quyền tự do thỏa thuận.[8] Tuy nhiên, ngay cả một hệ thống pháp luật như vậy cũng có những giới hạn về tự do thỏa thuận liên quan đất đai và bất động sản.

Trong hệ thống pháp luật Anh, có một truyền thống lâu đời về sự phân chia các yêu cầu khởi kiện (actions). Có hai loại yêu cầu khởi kiện: yêu cầu địa phương (local actions) và yêu cầu tạm thời (transitory actions).

Từ điển Canadian Encyclopedic Digest giải thích rằng, yêu cầu địa phương là “yêu cầu khởi kiện mà sự kiện pháp lý tạo nên nền tảng của lập luận của nguyên đơn có mối quan hệ cần thiết với một địa điểm nào đó”; còn yêu cầu tạm thời là “yêu cầu khởi kiện mà sự kiện pháp lý tạo nên nền tảng của lập luận của nguyên đơn không cần thiết phải có mối quan hệ pháp lý với một địa điểm nhất định”.[9]

Yêu cầu địa phương có “sự liên quan mật thiết đến một địa phương cụ thể, cho nên vụ kiện phải được giải quyết ở tòa án của địa phương này”, trong khi đó, yêu cầu tạm thời có thể giải quyết ở bất kỳ nơi đâu.[10]

Đối với bất động sản, Thượng viện Vương quốc Anh (House of Lords), trong án lệ Mozambique,[11]đã kết luận rằng Tòa án Anh không được quyền xét xử các yêu cầu địa phương liên quan đến bất động sản nước ngoài. Cơ quan tư pháp tối cao này định nghĩa ba loại yêu cầu địa phương như sau:

Thứ nhất, việc xác định quyền sở hữu (title) đối với bất động sản nằm ngoài Anh (England and Wales); Thứ hai, việc xác định quyền chiếm hữu (right to the possession) đối với những bất động sản này; Thứ ba, việc bồi thường thiệt hại đối với hành vi xâm phạm (trespass) đối với các bất động sản đó.[12]

Thẩm quyền riêng biệt của tòa án nơi có bất động sản, trong bối cảnh Luật Anh, là nhằm đảm bảo tính hài hòa quốc tế (comity). Nếu Tòa án Anh có thẩm quyền đối với các tranh chấp đất đai ở nước khác, điều này sẽ bị coi là “phá vỡ sự hài hòa quốc tế dựa trên nguyên tắc đồng thuận quốc gia” (“breaks the comity of national consent”).[13] Việc Tòa án Anh xét xử một tranh chấp như vậy chẳng khác nào “ đang phán quyết hoạt động của nhà cầm quyền nước ngoài”.[14] Đồng thời, khi khẳng định tranh chấp trong vụ Mozambique là yêu cầu địa phương, Tòa án đang xét theo nghĩa trong tương quan giữa các quốc gia.[15]

Nhiều ý kiến chỉ trích quy tắc Mozambique bởi vì nó hạn chế quyền tiếp cận công lý của nguyên đơn và quyền tự do thỏa thuận của các bên. Đặc biệt, thẩm quyền riêng biệt đối với việc bồi thường thiệt hại từ hành vi xâm phạm đối với bất động sản bị đánh giá là không có căn cứ, khác với hai cơ sở đầu tiên.[16]

Sau đó, Nghị viện Vương quốc Anh đã thu hẹp quy tắc Mozambique. Đạo luật Phán quyết và Thẩm quyền dân sự 1982 quy định: “Thẩm quyền của Tòa án Anh (England and Wales) hoặc North Ireland khi thụ lý các vụ kiện về hành vi xâm phạm (trespass) hoặc các yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng (tort) khác đối với bất động sản sẽ áp dụng cho cả trường hợp bất động sản nằm ngoài phần lãnh thổ đó của Vương quốc Anh (United Kingdom), trừ khi vụ kiện liên quan chủ yếu đến việc xác định quyền sở hữu hay quyền chiếm hữu bất động sản đó”.[17]

Nói cách khác, cơ sở thứ ba của quy tắc Mozambique đã bị bãi bỏ, ngoại trừ trường hợp “liên quan chủ yếu” (“principally concerned”) đến cơ sở thứ nhất và thứ hai.

Tại Hoa Kỳ, quy tắc này cũng được kế thừa từ Luật Anh, bắt đầu từ án lệ Livingston v. Jefferson.[18] Trong vụ kiện này, Thomas Jefferson, trên cương vị Tổng thống Hoa Kỳ, đã ra lệnh xâm nhập vào đất đai được cho là của nguyên đơn ở lãnh thổ Orleans và tịch thu tài sản trên đất. Sau khi bị đơn rời ghế Tổng thống, nguyên đơn khởi kiện vị cựu Tổng thống tại Tòa án Liên bang Virginia, đặt tại Bang nhà của Tổng thống. Tòa án từ chối giải quyết tranh chấp với lý do là hành vi xâm phạm vào bất động sản là yêu cầu địa phương cho nên phải thuộc thẩm quyền của Tòa án Orleans.[19]

Trong một nỗ lực nhằm bãi bỏ hoàn toàn quy tắc Jefferson ở cấp liên bang, Quốc hội Hoa Kỳ đã thông qua một đạo luật năm 2011[20] quy định rằng “thẩm quyền theo lãnh thổ đối với các yêu cầu khởi kiện dân sự được xác định mà không cần xét đến việc bản chất của yêu cầu khởi kiện đó là địa phương hay tạm thời”.[21]

Kể cả câu chữ của đạo luật đã rõ ràng như vậy, nhiều Tòa án vẫn duy trì quy tắc Jefferson, với lý do thẩm quyền riêng biệt của Tòa án nơi có bất động sản là vấn đề về thẩm quyền theo nội dung vụ việc (subject-matter jurisdiction), chứ không phải thẩm quyền theo lãnh thổ (venue).[22]

Tóm lại, thẩm quyền riêng biệt của Tòa án nơi có bất động sản là một quy tắc Thông luật lâu đời nhằm dung hòa quan hệ giữa các quốc gia, nhưng các quốc gia đang có xu hướng bãi bỏ hoặc thu hẹp phạm vi của khái niệm này nhằm thúc đẩy tính hiệu quả của hệ thống Tòa án.

2.2. Thẩm quyền công bình: yêu cầu thực hiện hợp đồng

Mặc dù vậy, người Anh rất sáng tạo trong việc giải quyết các vấn đề. Khi các bên có thỏa thuận giải quyết tranh chấp tại Tòa án Anh, nhưng lại là yêu cầu địa phương thuộc thẩm quyền riêng biệt của cơ quan tài phán nước ngoài, thì thẩm quyền công bình (equitable jurisdiction) của Tòa án Anh có thể là một yếu tố thay đổi bản chất vấn đề.

Bài viết sẽ nhắc lại một chút, vào thời Trung đại, Thông luật ngày càng trở nên hà khắc và cứng nhắc, do đó, Công bình (equity) được sáng tạo ra nhằm khắc phục các nhược điểm của Thông luật, dựa vào lương tâm (conscience).[23] Tòa Đại pháp (Court of Chancery) chịu trách nhiệm áp dụng Công bình trong các vụ án. Sau các Đạo luật Tư pháp 1873 và 1875, Tòa Đại pháp và các Tòa án Thông luật được hợp nhất thành Tòa Thượng thẩm (High Court) có thẩm quyền giải quyết cả Thông luật lẫn Công bình.[24]

Hãy phân tích tình huống sau: hai doanh nhân thỏa thuận với nhau đưa mọi tranh chấp trong tương lai về quyền sở hữu một bất động sản (tài sản kinh doanh chung) tại New York ra Tòa Thượng thẩm Anh, một cách hoàn toàn tin tưởng và ngay tình; nhưng đến khi có tranh chấp, một bên viện dẫn rằng Tòa án Anh không có thẩm quyền do đây là yêu cầu địa phương, thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa án New York. Điều này là bất công, vì một bên đã tin tưởng vào cam kết của bên còn lại để tham gia vào quan hệ kinh doanh này.

Đối với vụ kiện có đối tượng là quyền sở hữu hay quyền chiếm hữu đối với bất động sản nước ngoài, theo Thông luật, Tòa án Anh không có thẩm quyền, nhưng thẩm quyền công bình của Tòa án Anh có thể khắc phục sự bất công do Thông luật gây ra.

Tuy nhiên, thẩm quyền công bình không thể tạo ra hay công nhận quyền sở hữu (title). Bởi vì nếu như vậy, hai hệ thống quyền sở hữu do Thông luật và do Công bình tạo ra sẽ xung đột với nhau, hệ quả là không còn một hệ thống pháp luật thống nhất. Do đó, thẩm quyền công bình sẽ chỉ tác động vào con người, chứ không phải tài sản.[25]

Giải pháp ở đây rất độc đáo, thay vì trực tiếp phán quyết đối với bất động sản ở nước ngoài, Tòa án Anh sẽ yêu cầu thực hiện hợp đồng (specific performance) đối với bị đơn. Nếu nguyên đơn thắng kiện, bị đơn sẽ được yêu cầu thực hiện tất cả các biện pháp cần thiết để chuyển quyền sở hữu sang cho bên còn lại. Bởi vì đối tượng của phán quyết là công ty hay thể nhân, không phải là bất động sản, vậy thì việc bất động sản nằm ở trong hay ngoài quốc gia cũng không còn quan trọng nữa.[26]

Có nghĩa, Tòa án Anh sẽ không có thẩm quyền gì đối với bất động sản, sự chuyển giao quyền sở hữu chỉ phụ thuộc vào việc bị đơn thực hiện phán quyết. Nếu bị đơn không tuân thủ phán quyết, anh ta sẽ bị phạt tiền hoặc phạt tù do tội khinh tòa (contempt of court), nhưng Tòa án Anh sẽ không có cách nào tự mình thi hành phán quyết ở nước ngoài.[27]

Cách tư duy này được xác nhận trong án lệ Commissioners of Inland Revenue v G Angus & Co:

Một phán quyết yêu cầu thực hiện hợp đồng (specific performance) sẽ không chuyển giao quyền sở hữu cho người mua. Điều này trở nên rõ ràng khi chúng ta xem xét thẩm quyền của tòa án trong việc yêu cầu thực hiện một hợp đồng mua bán đất đai nằm ở nước ngoài. Kể từ án lệ Penn v Lord Baltimore, Tòa Đại pháp đã chấp nhận thẩm quyền này. Tại sao? Bởi phán quyết không gây ảnh hưởng hay tuyên bố gây ảnh hưởng bản thân tài sản đó; nó chỉ có hiệu lực đối nhân buộc người bán phải thực hiện bất kỳ biện pháp nào, dù là trong nước hay nước ngoài, nhằm chuyển giao quyền sở hữu cho người mua.[28]

Nguyên tắc này được xác lập bởi án lệ Penn v Lord Baltimore, một vụ tranh chấp biên giới (boundary) giới giữa Lord Baltimore, chủ sở hữu (proprietor) của Maryland, và William Penn, chủ sở hữu của Penn. Sau này, hai vùng lãnh thổ này trở thành hai Bang của Hoa Kỳ. Một tranh chấp biên giới lãnh thổ như vậy sẽ nằm ngoài thẩm quyền của Tòa án Anh, như cách thẩm phán Lord Hardwicke so sánh: “đáng được xét xử bởi Viện Nguyên lão La Mã hơn là một thẩm phán nhỏ bé” (“worthy the judicature of a Roman senate rather than of a single judge”).[29]

Tuy nhiên, hai bên đã có một thỏa thuận năm 1732 về biên giới giữa hai lãnh thổ. Thỏa thuận này đã thay đổi cách tiếp cận vấn đề. Khi đó, nguyên đơn có thể yêu cầu bị đơn thực hiện hợp đồng (specific performance), vốn không ảnh hưởng gì đến biên giới lãnh thổ một cách trực tiếp, mà chỉ ràng buộc cá nhân bị đơn phải thực hiện thỏa thuận.[30]

Tóm lại, thẩm quyền công bình đã khắc phục các hạn chế của yêu cầu địa phương, khiến cho thỏa thuận chọn tòa án ở ngoài quốc gia có bất động sản vẫn có hiệu lực, cho dù không thể ảnh hưởng trực tiếp đến bất động sản tranh chấp.

2.3. Thẩm quyền trọng tài: Đạo luật Trọng tài Anh

Trọng tài Anh không có quyền ban hành phán quyết để buộc cơ quan đăng ký bất động sản phải thực hiện,[31] trong khi đăng ký là một thủ tục quan trọng để xác lập quyền. Do đó, câu hỏi đặt ra là liệu trọng tài Anh có thể sử dụng yêu cầu thực hiện hợp đồng để thi hành phán quyết không?

Giáo sư Clyde Croft bình luận rằng trọng tài cũng có thẩm quyền tương tự như thẩm quyền công bình (equitable jurisdiction) của Tòa án, bao gồm yêu cầu các bên thực hiện hợp đồng.[32]

Mặc dù vậy, Đạo luật Trọng tài Anh quy định trọng tài Anh có quyền lực giống như Tòa án Anh trong mọi yêu cầu thực hiện hợp đồng, “trừ hợp đồng liên quan đến đất đai” (“other than a contract relating to land”).[33] Vậy phải chăng thẩm quyền công bình liên quan đến đất đai chỉ thuộc về Tòa án?

Câu hỏi này được Tòa Thượng thẩm giải quyết một cách đầy đủ trong án lệ Telia Sonera v Hilcourt.[34] Tòa án Anh đã sử dụng phương pháp lịch sử lập pháp để tiếp cận lý do đằng sau quy định này. Thẩm phán Etherton đã chỉ ra rằng, ngoại lệ về đất đai trong Đạo luật Trọng tài 1996 bắt nguồn từ các phiên bản 1934[35] và 1950.[36]

Thẩm phán Etherton cho rằng, Đạo luật Trọng tài 1934 cần được giải thích một cách phù hợp với các quy định đương thời, bao gồm Đạo luật Tòa án Tư pháp Tối cao (hợp nhất) 1925. Đạo luật 1925 quy định rằng Ban Công bình (Chancery Division) của Tòa Thượng thẩm luôn được giao các “yêu cầu thực hiện hợp đồng giữa người mua và người bán bất động sản, bao gồm cả các hợp đồng cho thuê”.[37]

Dù quy định này chỉ là sự phân chia công việc giữa các Ban (divisions) trong Tòa Thượng thẩm, chứ không hề xác lập thẩm quyền riêng biệt của Ban Công bình, Thẩm phán Etherton lại cho rằng “có vẻ như” sự loại trừ đất đai trong Đạo luật Trọng tài 1934 tương ứng với việc phân công các vụ án đất đai cho Ban Công bình.[38] Có nghĩa, các yêu cầu thực hiện hợp đồng liên quan đến đất đai sẽ thuộc thẩm quyền công bình của Tòa Thượng thẩm, chứ không phải trọng tài.

Dẫu vậy, Luật Anh vẫn là một nền tài phán rất coi trọng trọng tài, không ngạc nhiên khi Thẩm phán Etherton đã giải thích phạm vi ngoại lệ đất đai rất hẹp và chặt chẽ. Thẩm phán cho rằng khái niệm hợp đồng liên quan đến đất đai không thể giải thích theo nghĩa đen (literal) dẫn đến cách hiểu rộng là “bất kỳ hợp đồng nào có liên quan đến đất đai, dù đáng kể hay không”, mà cụm từ này “phải được giới hạn phạm vi theo cách tạo ra ý nghĩa hợp lý”.[39]

Trong án lệ này, Telia được cho thuê một mảnh đất, nhưng đổi lại, phải đập bỏ và xây mới tòa nhà trên mảnh đất đó. Do Telia không chịu thực hiện công việc xây dựng như thỏa thuận, Hilcourt khởi kiện ra trọng tài để yêu cầu thực hiện hợp đồng.[40]

Thẩm phán Etherton đồng tình với nhận định của trọng tài viên: khi xem xét một yêu cầu thực hiện hợp đồng, việc kiểm tra xem có phải là “hợp đồng liên quan đến đất đai” hay không thì không cần dựa trên toàn bộ hợp đồng, mà chỉ cân nhắc đến nghĩa vụ cụ thể mà được yêu cầu thực hiện. Thẩm phán bổ sung thêm rằng “hợp đồng liên quan đến đất đai” phải bao gồm việc chuyển giao hoặc xác định quyền sở hữu đất đai. Do đó, yêu cầu thực hiện việc xây dựng tòa nhà không nằm trong phạm vi loại trừ thẩm quyền trọng tài.[41]

Trong thực tế, quy định này sẽ không gây ra nhiều khó khăn cho các bên: các bên có quyền tự do thỏa thuận để trao cho trọng tài một quyền hạn cao hơn điều khoản mặc định của Luật Anh,[42] chẳng hạn bằng cách lựa chọn Quy tắc Tố tụng của Tòa Trọng tài Quốc tế London (LCIA), vốn trao cho trọng tài quyền ra lệnh thực hiện hợp đồng “bao gồm cả thỏa thuận trọng tài và bất kỳ hợp đồng nào liên quan đến đất đai”.[43]

Ngoài ra, nếu bất động sản nằm bên trong lãnh thổ Anh, Tòa án có thể hỗ trợ thi hành phán quyết trọng tài bằng mọi quyền lực của Tòa án, khi đó việc trọng tài không có quyền yêu cầu liên quan đến bất động sản sẽ không còn quan trọng.[44]

2.4. Bình luận

Phải thừa nhận rằng, các thẩm phán Anh đã rất linh hoạt trong tư duy, đưa ra các giải pháp hiệu quả trong khi không phá vỡ các nguyên tắc lâu đời. Khi đối mặt với yêu cầu địa phương đối với bất động sản nước ngoài, vốn ràng buộc bởi một nguyên tắc lâu đời, họ đã chọn thay đổi cách nhìn đối với vấn đề.

Đây là bài học mà các trọng tài viên có thể làm theo trong bối cảnh Việt Nam. Thay vì ban hành phán quyết trực tiếp đối với bất động sản Việt Nam, trọng tài (trong nước và nước ngoài) có thể yêu cầu một bên tiến hành mọi biện pháp nhằm chuyển giao bất động sản theo quy định của hợp đồng. Như vậy đối tượng của phán quyết không còn là bất động sản, mà là một chủ thể dân sự thông thường.

Hệ thống pháp luật Việt Nam còn thuận lợi hơn so với Luật Anh, khi coi yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hay hợp đồng (specific performance) là một chế tài trong luật nội dung,[45] do đó, hoàn toàn có thể áp dụng bởi Tòa án hay Trọng tài; khác với Luật Anh coi đây là một vấn đề thẩm quyền liên quan đến C ông bình và có hạn chế đối với trọng tài.

Bài viết này cho rằng, nếu mục đích quan trọng nhất là đảm bảo sự hài hòa quốc tế, vậy nhà lập pháp chỉ nên loại trừ thẩm quyền của tòa án và trọng tài không đặt ở quốc gia có bất động sản, còn trọng tài thành lập tại quốc gia có bất động sản (trọng tài Việt Nam giải quyết tranh chấp về bất động sản ở Việt Nam) không ảnh hưởng gì đến sự hài hòa quốc tế cả.

Khái niệm yêu cầu địa phương trong Luật Anh được thu hẹp rất nhiều từ năm 1982, chỉ còn bao gồm quyền sở hữu và quyền chiếm hữu. Tòa án Việt Nam cũng nên đi theo con đường tương tự, cần giải thích khái niệm “quyền đối với tài sản là bất động sản” một cách hẹp, nhằm thúc đẩy tự do thỏa thuận.

Việc Quốc hội Hoa Kỳ bãi bỏ hoàn toàn yêu cầu địa phương vào năm 2011 thể hiện một bước đi táo bạo hướng đến tự do kinh doanh toàn cầu. Bài viết này cũng cho rằng: lựa chọn này phản ánh xu thế hội nhập quốc tế, khiến cho không còn vấn đề thương mại nào còn được coi là “địa phương”, mà tất cả đều thuộc về một nền kinh tế toàn cầu ngày càng phụ thuộc vào nhau một cách mạnh mẽ.

III. Dân luật và EU: Hiệu lực đối kháng đối với bên thứ ba

3.1. Vật quyền và trái quyền

Đối với Dòng họ Dân luật và Liên minh Châu Âu (EU), sự phân chia vật quyền (rights in rem) và trái quyền (rights in personam) đóng vai trò then chốt đối với toàn bộ tư duy pháp lý nói chung. Điều này cũng được thể hiện qua việc sử dụng các khái niệm này để phân định thẩm quyền riêng biệt của toà án của quốc gia có bất động sản (forum rei sitae).

Luận giải sự khác biệt của vật quyền so với trái quyền, trong bối cảnh xem xét thẩm quyền riêng biệt của tòa án, Giáo sư Peter Schlosser chỉ ra rằng:

Hệ quả pháp lý quan trọng nhất rút ra từ bản chất của vật quyền nằm ở chỗ bên có quyền có thể yêu cầu bất kỳ ai không có quyền ưu tiên cao hơn phải giao trả vật là đối tượng của quyền đó.[46]

Theo Quy định số 1215/2012 của Liên minh Châu Âu, Tòa án của quốc gia nơi có bất động sản sẽ có thẩm quyền riêng biệt “với các vụ kiện có đối tượng là vật quyền đối với bất động sản” (“in proceedings which have as their object rights in rem in immovable property”).[47] Nguồn gốc của quy định này có từ Công ước Brussels 1968, gồm đại đa số thành viên là các quốc gia châu Âu lục địa theo truyền thống Dân luật.[48]

Khi một cơ quan tài phán tuyên bố rằng một người phải bồi thường do vi phạm hợp đồng, quyết định đó chỉ ràng buộc giữa các bên tham gia vào quan hệ pháp lý này. Đây là đặc trưng của trái quyền, mang bản chất nội bộ chỉ điều chỉnh quan hệ giữa bên có quyền và bên có nghĩa vụ (inter partes).[49] Cho nên, tranh chấp trái quyền hoàn toàn có thể được thỏa thuận để giải quyết ở bất kỳ trọng tài hoặc tòa án nào (trừ trường hợp mâu thuẫn với trật tự công, chẳng hạn như chính sách bảo vệ người tiêu dùng, người lao động, hay hôn nhân gia đình).

Ngược lại, khi một cơ quan tài phán công nhận quyền sở hữu của một người đối với một ngôi nhà, mà phán quyết đó được thi hành đầy đủ, thì phán quyết đó sẽ không chỉ có hiệu lực đối với các bên trong tranh chấp, mà còn đối với mọi chủ thể khác. Hiệu lực đối kháng với toàn thế giới (erga omnes) là đặc trưng nổi bật của vật quyền mà quyền sở hữu là trường hợp điển hình nhất.[50]

Hệ quả là, thỏa thuận chọn tòa án sẽ gây ra nhiều khó khăn: cho dù thỏa thuận chỉ được giao kết bởi một số chủ thể cụ thể, phán quyết tuyên bố ai có quyền sở hữu sẽ ảnh hưởng đến mọi bên thứ ba, nếu được thi hành đầy đủ. Điều này là vô lý.

Như vậy, học thuyết thứ hai để giải thích thẩm quyền riêng biệt dựa trên một nguyên tắc rất căn bản: một thỏa thuận chọn cơ quan tài phán thì chỉ ràng buộc các bên tham gia và không thể có hiệu lực chống lại một bên thứ ba (privity of contract).[51]

Do đó, thẩm quyền giải quyết tranh chấp vật quyền đối với bất động sản chỉ thuộc về một tòa án duy nhất theo luật định và nằm ngoài quyền tự do lựa chọn của các bên.[52]

Một trong các trường hợp của vật quyền tạo nên thẩm quyền riêng biệt là quyền sở hữu chung (co-ownership), được ghi nhận trong án lệ Ellmes Property Services Limited (EPS) v SP. Trong vụ kiện này, các bên đồng sở hữu một tòa nhà; trong tòa nhà này, EPS có sở hữu một căn hộ có mục đích là làm nhà ở. Tuy nhiên, công ty này thường xuyên cho những người nghỉ dưỡng thuê căn hộ. Do đó, SP yêu cầu ngăn chặn việc sử dụng căn hộ với “mục đích kinh doanh du lịch” của EPS.

Yêu cầu khởi kiện này thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa án Áo.[53] Hiệu lực đối với người thứ ba cũng áp dụng cho cả mục đích sử dụng làm nhà ở của căn hộ. Quyền sở hữu chung theo pháp luật Áo có hiệu lực bảo vệ khỏi sự can thiệp không chỉ của các đồng sở hữu mà cả những người thứ ba.[54] Chẳng hạn, SP có thể trực tiếp yêu cầu khách hàng nghỉ dưỡng rời khỏi căn hộ, chứ không chỉ có quyền đòi hỏi EPS phải đảm bảo điều đó.

Một trường hợp khác là quyền ưu tiên mua (right of pre-emption), vốn buộc chủ sở hữu khi muốn bán cho người thứ ba, trước hết phải đề xuất bán tài sản cho người có quyền ưu tiên mua, với cùng điều kiện giao dịch như của người thứ ba. Trong án lệ Weber v Weber, quyền ưu tiên mua đối với bất động sản theo Bộ luật Dân sự Đức được coi là vật quyền. Án lệ này chỉ ra rằng quyền ưu tiên mua đối với bất động sản, vốn được ghi nhận tại cơ quan đăng ký đất đai, sẽ có hiệu lực chống lại cả người thứ ba tiến hành giao dịch với chủ sở hữu khi vi phạm quyền này, chứ người mua không được coi là người thứ ba ngay tình.[55]

3.2. Hợp đồng chuyển giao bất động sản

Một trong những điểm thuận lợi trong cách tiếp cận của hệ thống Dân luật là thẩm quyền riêng biệt sẽ không ảnh hưởng đến các hợp đồng chuyển giao bất động sản. Điều này đặc biệt đúng với dòng họ Dân luật Đức, Áo, Thụy Sỹ, cũng như các quốc gia chịu ảnh hưởng mạnh là Nhật Bản và Hàn Quốc.

Một trong những nguyên tắc cơ bản của Dân luật Đức là nguyên tắc độc lập (Trennungsprinzip), trong đó hợp đồng chuyển giao tài sản và việc chuyển giao tài sản trên thực tế là hai giao dịch dân sự độc lập với nhau. Hợp đồng chuyển giao tài sản chỉ tạo ra nghĩa vụ cho một bên phải chuyển giao tài sản, chứ tự thân nó không tạo ra kết quả pháp lý này.[56]Việc hai người thỏa thuận mua bán một chiếc máy tính không đương nhiên chuyển quyền sở hữu máy tính từ người bán sang người mua.

Sự khác biệt này nằm ở chỗ là hợp đồng chuyển giao tài sản chỉ có hiệu lực giữa các bên. Bên có quyền chỉ có thể yêu cầu bên có nghĩa vụ phải chuyển giao tài sản, chứ không thể đòi bên thứ ba. Thậm chí, trong quan hệ giữa các bên, bên có quyền vẫn chưa được coi là chủ sở hữu. Ngược lại, khi việc chuyển giao đã tiến hành trên thực tế, thông qua cơ quan đăng ký đất đai (bất động sản) hoặc bàn giao tài sản (động sản), thì bên có quyền mới trở thành chủ sở hữu, có hiệu lực đối kháng chống lại mọi bên thứ ba. Bên thứ ba được giả định phải biết điều này, vì họ có thể kiểm tra bất kỳ lúc nào ở cơ quan đăng ký đất đai (bất động sản) hoặc nhận thấy việc chiếm hữu (động sản).[57]

Hệ quả là, hợp đồng chuyển giao tài sản theo quan điểm của Dân luật Đức chỉ tạo ra trái quyền, không tạo ra vật quyền. Chỉ có việc chuyển giao thực sự thì mới tạo ra vật quyền đối với bất động sản. Do đó, hợp đồng chuyển giao bất động sản sẽ không bị coi là nằm trong thẩm quyền riêng biệt của Tòa án quốc gia có bất động sản.

Nguyên tắc độc lập được chấp nhận bởi hầu hết các quốc gia theo Dân luật Đức. Trái lại, Dân luật Pháp và các quốc gia chịu ảnh hưởng lại áp dụng nguyên tắc thống nhất (Einheitsprinzip), cho rằng tự thân hợp đồng chuyển giao tài sản sẽ có hiệu lực tạo ra sự chuyển giao đó.[58] Một hợp đồng mua bán một chiếc máy tính sẽ đồng thời chuyển quyền sở hữu chiếc máy đó sang cho người mua, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, điều này không ảnh hưởng gì đến thẩm quyền riêng biệt. Dù hợp đồng chuyển giao tài sản tạo ra tư cách chủ sở hữu của người mua, nhưng vì bất động sản là một dạng tài sản đặc thù, cho nên tư cách chủ sở hữu chỉ tồn tại trong quan hệ giữa các bên trong hợp đồng, còn hiệu lực đối kháng chống lại bên thứ ba vẫn cần sự công bố tại cơ quan đăng ký đất đai.[59]

Hãy tiếp cận vấn đề này một cách thực chất. Không cần phải phân tích một cách hình thức xem liệu người mua có quyền sở hữu hay không, mà chỉ cần xem xét việc liệu quyền phát sinh từ hợp đồng có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba hay không. Cho dù người mua có quyền sở hữu, vốn được phân loại là vật quyền, nhưng nếu hợp đồng không tạo ra ảnh hưởng tiêu cực lên bên thứ ba, thì Tòa án không cần khẳng định thẩm quyền riêng biệt, vì mục đích của thẩm quyền đặc biệt này là nhằm bảo vệ bên thứ ba.

Góc nhìn này được xác nhận bởi án lệ của Liên minh Châu Âu.

Trong án lệ Richard Gaillard v Alaya Chekili, ông Gaillard và ông Chekili giao kết một hợp đồng mua bán hai bất động sản và nhiều mảnh đất khác nằm ở Pháp. Khi bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán, ông Gaillard khởi kiện ra Tòa Sơ thẩm Brussels ở Bỉ để yêu cầu hủy bỏ hợp đồng và bồi thường thiệt hại. Tòa Sơ thẩm từ chối thẩm quyền, với lý do đối tượng của hợp đồng mua bán bất động sản nằm ở Pháp, thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa án Pháp. Nguyên đơn kháng cáo lên Tòa Phúc thẩm Brussels và Tòa án này đã đệ trình câu hỏi lên Tòa án Công lý Châu Âu (ECJ).[60]

ECJ nhận định rằng yêu cầu khởi kiện đòi hủy bỏ hợp đồng là một yêu cầu khởi kiện trái quyền chứ không phải vật quyền.[61] Tòa nhận định rằng đối tượng của vụ kiện là “quyền đối nhân mà nguyên đơn có được theo hợp đồng giao kết giữa các bên và hệ quả là chỉ có thể viện dẫn đối với bên còn lại trong hợp đồng”. Đồng thời, phán quyết của Tòa cũng chỉ có hiệu lực đối với bên nhận quyết định hủy hợp đồng, chứ không phải là toàn thể mọi người.[62]

3.3. Giải thích một cách thu hẹp phạm vi thẩm quyền riêng biệt

Thực tiễn Tòa án Công lý Châu Âu (ECJ) áp dụng và giải thích Quy định số 1215/2012 và Công ước Brussels 1968 cho thấy một khuynh hướng rõ ràng khi tòa án đang giải thích khái niệm thẩm quyền riêng biệt theo hướng thu hẹp nhất có thể, để tôn trọng tối đa sự tự do thỏa thuận của các bên hoặc trao cho nguyên đơn nhiều lựa chọn nhất để có thể tiếp cận công lý, tránh tạo ra quá nhiều chi phí không cần thiết khi phải đi đến tòa án duy nhất có thẩm quyền xét xử.

Án lệ Webb v Webb thảo luận liệu tín thác (trust) có thuộc phạm vi của thẩm quyền riêng biệt.[63] Trong vụ kiện này, người bố bỏ tiền ra mua một bất động sản ở Pháp nhưng đứng tên con trai mình. Trong trường hợp không chứng minh được đây là hợp đồng tặng cho, người đứng tên sẽ có danh nghĩa sở hữu (title), trong khi người cung cấp tài chính cho việc mua bán sẽ vẫn nắm giữ lợi ích công bình (equitable interest). Theo đó, người cung cấp tài chính và người đứng tên sẽ có một quan hệ tín thác dựa trên hậu quả pháp lý (resulting trust). Người bố yêu cầu Tòa án công nhận quan hệ tín thác nói trên. Nếu được công nhận, lợi ích công bình (equitable interest) mà người bố nắm giữ sẽ có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.[64]

Dù nhận thấy rằng mục đích cuối cùng của người bố khi yêu cầu công nhận quan hệ tín thác là nhằm thụ đắc quyền sở hữu (vật quyền), ECJ vẫn cho rằng, trong phạm vi vụ kiện, người bố chỉ yêu cầu tuyên bố “việc người con nắm giữ căn hộ có mục đích duy nhất là vì lợi ích của người bố, và với tư cách này, người con có nghĩa vụ chuẩn bị các tài liệu cần thiết để chuyển giao quyền sở hữu cho người bố” chứ không hề có bất kỳ yêu cầu chống lại một bên thứ ba nào khác. Theo đó, ECJ từ chối rằng yêu cầu khởi kiện thuộc về thẩm quyền riêng biệt của Tòa án Pháp.[65]

Trong án lệ Schmidt v Schmidt, ông Schmidt tặng một bất động sản cho con gái của mình, bà Schmidt. Hợp đồng tặng cho được công chứng và ghi nhận ở cơ quan đăng ký đất đai vào ngày 14/11/2013. Tuy nhiên, ông Schmidt đã có một báo cáo tâm thần trước đó vào tháng 5/2013, dù chỉ chính thức được đặt dưới quyền giám hộ vào 17/11/2014. Người giám hộ của ông Schmidt, dưới danh nghĩa của ông, khởi kiện đòi tuyên hợp đồng tặng cho trên vô hiệu do người giao kết không có năng lực hành vi dân sự (yêu cầu thứ nhất). Đồng thời, phía ông Schmidt cũng yêu cầu hủy bỏ việc thay đổi chủ sở hữu tại cơ quan đăng ký đất đai do giao dịch vô hiệu (yêu cầu thứ hai).[66]

Với yêu cầu đầu tiên, mọi thứ khá đơn giản vì việc hợp đồng vô hiệu chỉ có hiệu lực giữa các bên và không liên quan đến thẩm quyền riêng biệt. Yêu cầu thứ hai sẽ gây khó khăn, khi chính Tòa án đệ trình câu hỏi ra ECJ đã nói rõ, việc hủy bỏ sự ghi nhận giao dịch tại cơ quan đăng ký đất đai sẽ có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba trong trường hợp bên thứ ba thụ đắc quyền sở hữu trong quá trình tố tụng diễn ra.[67]

Dù nhận định yêu cầu thứ hai là một yêu cầu vật quyền đối với bất động sản, ECJ cho rằng, yêu cầu đầu tiên và yêu cầu thứ hai có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, cùng được khởi kiện chống lại cùng một bị đơn và có thể được hợp nhất vào trong cùng một vụ kiện để giải quyết, do đó, có thể được giải quyết cùng nhau ở Tòa án thụ lý yêu cầu thứ nhất, mà không cần được giải quyết ở Tòa án quốc gia có bất động sản.[68] Có nghĩa, Liên minh Châu Âu đã cân nhắc giữa (1) lợi ích của người thứ ba và (2) việc giải quyết vụ kiện một cách nhanh chóng và thuận tiện; rồi cho rằng lợi ích thứ hai cần được ưu tiên hơn.

Các án lệ trên phản ánh xu hướng thu hẹp khi giải thích phạm vi của thẩm quyền riêng biệt. Cho dù đối tượng của vụ kiện được phân loại là vật quyền, vẫn có nhiều cách thức lập luận (phạm vi vụ kiện, khả năng hợp nhất vào cùng một vụ kiện) nhằm tránh ảnh hưởng của thẩm quyền riêng biệt.

3.4. Mối quan hệ với trọng tài thương mại

Điểm sáng nhất đối với Luật EU là trọng tài thương mại sẽ không bị ảnh hưởng bởi vấn đề này. Thẩm quyền riêng biệt, cũng như các vấn đề khác của Quy định số 1215/2012 của Liên minh Châu Âu, sẽ không áp dụng cho trọng tài; đồng thời, Tòa án tiếp nhận một vụ kiện có thỏa thuận trọng tài vẫn phải đình chỉ hoặc tạm đình chỉ vụ kiện để dẫn chiếu đến trọng tài,[69] kể cả khi đó là Tòa án tại nơi có bất động sản.

Để kiểm chứng xem liệu quan điểm này có vẫn còn đúng với các quốc gia Dân luật nằm ngoài Liên minh Châu Âu, hãy xét trường hợp của Liên bang Nga. Vấn đề này đã được giải quyết một cách rõ ràng bởi Tòa án Hiến pháp Liên bang Nga.

Trong Phán quyết số 10-П ngày 26/5/2011, Tòa án Hiến pháp Liên bang Nga đã xem xét quan điểm của Tòa án Thương mại Tối cao (Supreme Arbitrazh Court) rằng tranh chấp về bất động sản không thể giải quyết bởi trọng tài (non-arbitrable). Vấn đề tranh cãi trung tâm là: khi phán quyết trọng tài có nội dung ấn định quyền sở hữu bất động sản thì cơ quan nhà nước của Nga có thẩm quyền sẽ phải tiến hành ghi nhận điều này trong cơ sở dữ liệu đăng ký đất đai. Khi đó, phán quyết trọng tài không chỉ ràng buộc đến các bên, mà còn “tạo thành cơ sở cho những người khác thực hiện các hành vi pháp lý”.[70]

Tuy nhiên, Tòa án Hiến pháp Liên bang Nga đã không đồng tình với nhận định trên. Tòa Hiến pháp cho rằng, nếu phán quyết xâm phạm vào quyền của một người không tham gia tố tụng trọng tài, thì người đó có quyền xin hủy bỏ phán quyết này. Do đó, bên thứ ba sẽ được bảo vệ khỏi phán quyết trọng tài, vốn chỉ do các bên tham gia thỏa thuận trọng tài đồng ý.[71]

Như vậy, phán quyết trọng tài có sự khác biệt với phán quyết tòa án ở chỗ cơ chế hủy phán quyết trọng tài cho phép bên thứ ba bảo vệ lợi ích của mình trong trường hợp phán quyết trọng tài xác lập vật quyền cho một bên trong tranh chấp.

3.5. Bình luận

Các nhà lập pháp có lý do rõ ràng để ấn định thẩm quyền riêng biệt, nhằm bảo vệ bên thứ ba, chứ đây không phải một quyết định tùy tiện. Dù quyền tự do thỏa thuận bị ảnh hưởng, nhưng lợi ích của bên thứ ba là rõ ràng, do đó, việc hạn chế như vậy là cần thiết.

Mặc dù vậy, điều này không ảnh hưởng nhiều đến quyền tự do lựa chọn nơi giải quyết tranh chấp, bởi lẽ đa số các hoạt động kinh doanh đều sử dụng hợp đồng thương mại, vậy nên, các tranh chấp thường là tranh chấp hợp đồng, hơn là tranh chấp trực tiếp đối với tài sản. Thẩm quyền riêng biệt chỉ giới hạn đối với các tranh chấp có đối tượng là bất động sản, chứ không áp dụng cho hợp đồng chuyển giao bất động sản.

Do đó, có thể hiểu khái niệm “quyền đối với tài sản là bất động sản” trong pháp luật Việt Nam chỉ bao gồm vật quyền như các quốc gia Dân luật khác, bởi vì chỉ có vật quyền mới tạo ra hiệu lực với bên thứ ba, dẫn đến việc áp dụng thẩm quyền riêng biệt.

Vấn đề liệu thẩm quyền riêng biệt có áp dụng với trọng tài thương mại hay không, theo pháp luật Việt Nam, vẫn chưa rõ ràng. Khác với Luật EU, Bộ luật Tố tụng Dân sự Việt Nam 2015 không có quy định nào nói rằng thẩm quyền riêng biệt sẽ không áp dụng cho trọng tài thương mại.

Một cách tiếp cận hợp lý là các luật gia Việt Nam có thể tham khảo cách tiếp cận của Liên bang Nga. Phán quyết năm 2011 của Tòa án Hiến pháp Liên bang Nga đảm bảo sự cân bằng giữa quyền tự do lựa chọn và quyền của bên thứ ba. Một mặt, Tòa án Hiến pháp cho phép trọng tài xem xét tranh chấp về bất động sản; mặt khác, trao quyền cho bên thứ ba yêu cầu hủy bỏ phán quyết nếu ảnh hưởng đến lợi ích của mình.

Cho dù bên thứ ba không có quyền yêu cầu hủy phán quyết trọng tài Việt Nam,[86] thì cơ chế thi hành án của Việt Nam vẫn đảm bảo việc được thông báo và quyền khởi kiện độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.[87]

Thay vì khẳng định ngay lập tức rằng trọng tài không có thẩm quyền, Tòa án Hiến pháp Nga cho phép trọng tài thương mại giải quyết tranh chấp theo cách thận trọng để không phương hại đến lợi ích của bên thứ ba. Dựa trên kinh nghiệm này, các trọng tài viên Việt Nam có thể làm rõ trong phán quyết của mình rằng phán quyết sẽ chỉ có hiệu lực giữa các bên và đưa ra các chế tài thích hợp.

IV. Một số học thuyết khác

4.1. Địa điểm thuận lợi nhất

Còn nhiều học thuyết khác đưa ra cách giải thích cho thẩm quyền riêng biệt. Giáo sư Jenard đưa ra một học thuyết nổi tiếng về địa điểm thuận lợi nhất.

Giáo sư Jenard cho rằng các tranh chấp liên quan đến bất động sản sẽ đòi hỏi việc kiểm tra, đánh giá và thẩm định ở trên thực địa. Do đó, một tòa án nước ngoài sẽ không có khả năng thực thi công lý chính đáng (proper administration of justice) vì tòa án không có điều kiện thuận lợi để khảo sát trực tiếp bất động sản đó.[88]

Một số án lệ châu Âu như Schmidt v Schmidt cũng dẫn chiếu lập luận này làm cơ sở cho phán quyết.[89] Một lập luận như vậy sẽ áp dụng cho cả tòa án và trọng tài nước ngoài.

Bài viết này không đồng tình với học thuyết Jenard. Mỗi vụ kiện khác nhau sẽ có đặc thù khác nhau, không thể coi một Tòa án là thuận lợi nhất trong tất cả các vụ kiện. Việc nơi nào là địa điểm thuận lợi nhất cần phải được nhìn nhận dưới góc độ các bên. Các bên thấy cơ quan giải quyết tranh chấp nào thuận lợi nhất thì họ sẽ lựa chọn bằng điều khoản trọng tài hoặc thỏa thuận chọn tòa án.

Việc tòa án nơi có bất động sản có ưu thế trong việc xem xét vụ kiện trên thực địa có thể biện minh cho thẩm quyền chung của tòa án đó, nhưng không thể tạo ra thẩm quyền riêng biệt.

4.2. Bảo vệ lợi ích quốc gia

Đất đai thì luôn gắn liền với chủ quyền lãnh thổ. Chủ quyền lãnh thổ lại là gốc rễ của mọi quốc gia. Do đó, chúng ta không ngạc nhiên khi các quốc gia luôn có những sự hạn chế liên quan đến bất động sản.

Giáo sư Audit giải thích thẩm quyền riêng biệt theo Công ước Brussels 1968 là nhằm bảo vệ “lợi ích công, thậm chí là chủ quyền, của quốc gia được chỉ định”.[90]

Công ước Hague 2005 vốn trao quyền tự do thỏa thuận tòa án của các bên, đã loại bỏ tranh chấp về vật quyền đối với bất động sản ra khỏi phạm vi áp dụng.[91] Các Giáo sư Dogauchi và Hartley, trong Báo cáo giải thích về Bản sơ thảo Công ước Hague 2005 (tài liệu mà các quốc gia tham khảo khi thông qua văn kiện), đã đưa ra một lý do là “chủ quyền lãnh thổ của quốc gia nơi có bất động sản”.[92]

Bài viết này đánh giá rằng, các quy phạm được giải thích theo học thuyết này không rộng hơn với phạm vi thẩm quyền riêng biệt của EU và các quốc gia Dân luật. Theo đó, thẩm quyền riêng biệt theo hai công ước trên sẽ chỉ áp dụng đối với vật quyền trên bất động sản, mà không mở rộng sang trái quyền (vốn phản ánh quan hệ nội bộ giữa các bên và không thể hiện lợi ích quốc gia).

Có thể coi học thuyết này là một bộ phận của Học thuyết Hiệu lực đối kháng chống lại bên thứ ba, khi lợi ích quốc gia cũng đồng thời là cũng là lợi ích của một bên thứ ba cần được tôn trọng và bảo vệ.

4.3. “ Thực chất” của giao dịch

Cuối cùng, một góc nhìn khác mang tính ngoại lệ thuộc về Tòa án Việt Nam. Một phán quyết của Tòa án Cấp cao Seoul (Hàn Quốc) đã bị từ chối công nhận và cho thi hành ở Việt Nam, vì tranh chấp thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa án Việt Nam.

Đáng chú ý, đối tượng của hợp đồng là toàn bộ vốn góp của một công ty. Tuy nhiên, Tòa lại nhận định rằng đây “thực chất” là hợp đồng mua bán bất động sản, khi tài sản công ty mua bán có nhiều máy móc, nhà xưởng.[93]

Mặc dù việc sử dụng công ty như “bức bình phong” là hoàn toàn có thể xảy ra, nguyên tắc tư cách pháp nhân độc lập giữa chủ sở hữu và công ty vẫn là nguyên tắc chiếm ưu thế, trừ khi chứng minh một cách rõ ràng giao dịch mua bán công ty được sử dụng để che giấu giao dịch bên dưới khác để gây thiệt hại cho lợi ích của người thứ ba hay lợi ích công.

Hơn nữa, chế tài chủ yếu của các tranh chấp về cổ phần hay phần vốn góp là bồi thường thiệt hại và không hề tác động đến bản thân bất động sản đó.

Tòa án Việt Nam cũng chưa chấp nhận sự phân biệt giữa Hợp đồng chuyển giao tài sản và việc chuyển giao trên thực tế. Trong một tranh chấp mà bị đơn bị yêu cầu phải bàn giao căn hộ và chịu tiền lãi xuất phát từ một hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, thẩm quyền riêng biệt của Tòa án nơi có bất động sản được đặt ra. Trong khi Tòa án nhân dân Quận Gò Vấp cho rằng đây là tranh chấp hợp đồng, không liên quan đến bất động sản; Tòa án nhân dân Quận 10 lại cho rằng đối tượng tranh chấp là bất động sản. Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã đồng ý với quan điểm thứ hai.[94]

Có vẻ như, Tòa án Việt Nam đang cho rằng “thực chất” của tranh chấp nói trên là nhằm đạt được quyền sở hữu, hơn là quyền có từ hợp đồng. Dù đây là một tranh chấp không có yếu tố nước ngoài, các lập luận cũng có thể áp dụng cho trường hợp đó.

V. Kết luận

Quá trình phát triển của nhân loại luôn là quá trình đối kháng giữa quyền tự do cá nhân và lợi ích muốn duy trì sự ổn định. Cuộc tranh luận giữa quyền tự do thỏa thuận và thẩm quyền riêng biệt là một hình mẫu của quá trình đặc sắc này.

Có nhiều học thuyết giải thích về thẩm quyền riêng biệt đối với tranh chấp liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên, chỉ có hai học thuyết Hài hòa quốc tế của Thông luật và Hiệu lực đối kháng với bên thứ ba của Dân luật/EU được coi là hợp lý và chính đáng để giới hạn quyền tự do kinh doanh, theo bài viết này.

Một khi đã luận giải được bản chất của thẩm quyền riêng biệt, việc xác định phạm vi của thẩm quyền này sẽ trở nên đơn giản hơn nhiều. Nếu như mục đích của quy phạm là bảo vệ lợi ích của bên thứ ba thì chỉ có vật quyền sẽ nằm dưới sự điều chỉnh của thẩm quyền riêng biệt. Nếu như quy phạm là nhằm hài hòa quan hệ quốc tế, thì chỉ có tòa án và trọng tài nước ngoài chịu ảnh hưởng, cũng như chỉ có quyền sở hữu và quyền chiếm hữu là có liên quan.

Dù hai học thuyết nêu trên có vẻ khác biệt, bài viết này nhận thấy sự hội tụ dần về một quan điểm thống nhất. Điều này được tổng kết bởi trọng tài viên Gary Born khi đánh giá rằng các Tòa án quốc gia và hội đồng trọng tài về cơ bản đều chấp nhận khả năng giải quyết bằng trọng tài đối với các yêu cầu khởi kiện bất động sản.[95]

Cũng cần nhắc đến sự khéo léo và khôn ngoan của các luật sư và thẩm phán trong việc áp dụng các quy phạm pháp luật. Việc áp dụng Công bình có thể bảo vệ quyền tự do thỏa thuận khỏi một quy định có tuổi đời hơn nửa thiên niên kỷ và dường như không thể bị phá bỏ. Việc phân biệt giữa hợp đồng chuyển giao bất động sản và việc thực sự chuyển giao bất động sản khiến các hoạt động kinh doanh trở nên dễ dàng hơn.

Danh mục tài liệu tham khảo

Công trình nghiên cứu

1. Bernard Audit, Arbitration and the Brussels Convention, Arbitration International, 9(I), 1 (1993).

2. Nadine J Lumley Barmania, Actions (Ontario) (§7), Canadian Encyclopedic Digest (Ontario) (4th ed, Thomson Reuters 2025).

3. Joost Blom, Star Wars Storm Troopers, the Next Episode: Lucasfilm in the United Kingdom Supreme Court, Intellectual Property Journal, vol. 24, 15 (2011).

4. Gᴀʀʏ B. Bᴏʀɴ, Iɴᴛᴇʀɴᴀᴛɪᴏɴᴀʟ Aʀʙɪᴛʀᴀᴛɪᴏɴ: Lᴀᴡ ᴀɴᴅ Pʀᴀᴄᴛɪᴄᴇ (3d ed. 2021).

5. Gᴀʀʏ B. Bᴏʀɴ, Iɴᴛᴇʀɴᴀᴛɪᴏɴᴀʟ Cᴏᴍᴍᴇʀᴄɪᴀʟ Aʀʙɪᴛʀᴀᴛɪᴏɴ (3d ed. 2021).

6. Edward Bragiel, "A funny thing happened on the way to the forum" - actionability in the United Kingdom of infringements of intellectual property committed abroad, Intellectual Property Quarterly, 2, 135-159 (1999).

7. Stavros Brekoulakis, The Historical Treatment of Arbitration under English Law and the Development of the Policy Favouring Arbitration, Oxford Journal of Legal Studies, Vol. 39, No. 1, 124–150 (2019).

8. Clyde Croft, The Advantages of Arbitration of Property Disputes - Some valuable insights from International Commercial Arbitration, Falcon Chambers (12-09-2025), https://www.falcon-chambers.com/publications/articles/the-advantages-of-arbitration-for-resolving-property-disputes

9. Wɪʟʟɪᴀᴍ Dᴀʏ ᴀɴᴅ Lᴏᴜɪsᴇ Mᴇʀʀᴇᴛᴛ (ᴇᴅs), Lᴀɴᴅᴍᴀʀᴋ Cᴀsᴇs ɪɴ Pʀɪᴠᴀᴛᴇ Iɴᴛᴇʀɴᴀᴛɪᴏɴᴀʟ Lᴀᴡ (2023).

10.Dmitry Davydenko and Alexander Muranov, RUSSIA: Court upholds right to arbitrate real estate disputes, Global Arbitration Review (18/11/2025), https://globalarbitrationreview.com/article/russia-court-upholds-right-arbitrate-real-estate-disputes

11.Mᴀsᴀᴛᴏ Dᴏɢᴀᴜᴄʜɪ ᴀɴᴅ Tʀᴇᴠᴏʀ Hᴀʀᴛʟᴇʏ, Pʀᴇʟɪᴍɪɴᴀʀʏ Dʀᴀғᴛ Cᴏɴᴠᴇɴᴛɪᴏɴ ᴏɴ Exᴄʟᴜsɪᴠᴇ Cʜᴏɪᴄᴇ ᴏғ Cᴏᴜʀᴛ Aɢʀᴇᴇᴍᴇɴᴛs: Exᴘʟᴀɴᴀᴛᴏʀʏ Rᴇᴘᴏʀᴛ (2004).

12.Ronan E. Degnan, Livingston v. Jefferson- A Freestanding Footnote, Calif. L. Rev., 75, 115 (1987).

13.ĐỖ VĂN ĐẠI (CHỦ BIÊN), GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (TẬP 2) (xuất bản lần 2, 2022).

14.P. Jenard, Report on the Convention of 27 September 1968 on jurisdiction and the enforcement of judgments in civil and commercial matters, Official Journal of the European Communities, C59, 1 (1979).

15.Thomas Hoffmann, Aleksei Kelli and Age Värv, The Abstraction Principle: A Pillar of the Future Estonian Intellectual Property Law?, European Review of Private Law, 21(3), 823 (2013).

16.Nguyễn Thị Huyền, Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam hiện nay, Tạp chí Khoa học Xã hội Việt Nam, số 3, 33 (2017).

17.A.K. Kuhn, Local and Transitory Actions in Private International Law, U. Pa. L. Rev., 66, 301 (1917).

18.Jesse W. Lilienthal, Privity of Contract, Harvard Law Review, Vol. 1, No. 5, 226 (1887).

19.Cʜᴀʀʟᴇs Mɪᴛᴄʜᴇʟʟ ᴀɴᴅ Pᴀᴜʟ Mɪᴛᴄʜᴇʟʟ, Lᴀɴᴅᴍᴀʀᴋ Cᴀsᴇs ɪɴ Eᴏ̨ᴜɪᴛʏ (2012).

20.Guy Martin, Actionability of Foreign Intellectual Property Rights in English Courts, World Intellectual Property Rights and Remedies, vol 3, § 56:2 (updated 2025).

21.Jeffrey L. Rensberger, Jefferson's Ghost: The Local Action Rule in Federal Courts, Cardozo L. Rev., 44, 2423 (2023).

22.Aʟғ Rᴏss ᴀɴᴅ Jᴀᴋᴏʙ ᴠ. H. Hᴏʟᴛᴇʀᴍᴀɴɴ (ᴇᴅ.), Oɴ Lᴀᴡ ᴀɴᴅ Jᴜsᴛɪᴄᴇ (2019).

23.Peter Schlosser, Report on the Convention on the Association of the Kingdom of Denmark, Ireland and the United Kingdom of Great Britain and Northern Ireland to the Convention on Jurisdiction and the Enforcement of Judgments in Civil and Commercial Matters and to the Protocol on its Interpretation by the Court of Justice, Official Journal of the European Communities, C59, 71 (1979).

24.Paul L.C. Torremans, Star Wars rids us of subject matter jurisdiction: the Supreme Court does not like Kafka either when it comes to copyright, European Intellectual Property Review, 33(12), 813 (2011).

25.Gʀᴀʜᴀᴍ Vɪʀɢᴏ, Tʜᴇ Pʀɪɴᴄɪᴘʟᴇs ᴏғ Eᴏ̨ᴜɪᴛʏ & Tʀᴜsᴛs (5th ed 2023).

Văn bản pháp luật

1. Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, ngày 24 tháng 11 năm 2015.

2. Bộ luật Tố tụng Dân sự số 92/2015/QH13, ngày 25 tháng 11 năm 2015.

3. Công ước 30/6/2005 về Thỏa thuận Lựa chọn Tòa án.

4. Công ước Brussels 1968

5. Hiến pháp 2013, sửa đổi bổ sung 2025.

6. Hoa Kỳ, Bộ pháp điển Hoa Kỳ.

7. Hoa Kỳ, Đạo luật Thẩm quyền Tòa án Liên bang và Phân định Thẩm quyền theo lãnh thổ (Federal Courts. Jurisdiction and Venue Clarification Act) 2011.

8. LCIA Rules 2020.

9. Luật Đất đai số 31/2024/QH15, ngày 18 tháng 01 năm 2024.

10.Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, ngày 27 tháng 11 năm 2023.

11.Luật Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 ngày 14 tháng 11 năm 2008, sửa đổi bổ sung 2022.

12.Luật Thương mại số 36/2005/QH11, ngày 14 tháng 6 năm 2005.

13.Luật Trọng tài Thương mại số 54/2010/QH12, ngày 17 tháng 6 năm 2010.

14.Nghị viện và Hội đồng Châu Âu, Quy định số 1215/2012 (Brussels Ia Regulation).

15.Vương quốc Anh, Đạo luật Phán quyết và Thẩm quyền dân sự (Civil Jurisdiction and Judgments Act) 1982.

16.Vương quốc Anh, Đạo luật Tòa án Tư pháp Tối cao (hợp nhất) (Supreme Court of Judicature (Consolidation) Act) 1925.

17.Vương quốc Anh, Đạo luật Trọng tài (Arbitration Act) 1934.

18.Vương quốc Anh, Đạo luật Trọng tài (Arbitration Act) 1950.

19.Vương quốc Anh, Đạo luật Trọng tài (Arbitration Act) 1996, sửa đổi bổ sung 2025.

Án lệ và bản án

1. British South Africa Co. v. Companhia de Mocambique [1893] A.C. 602.

2. Case C‑294/92 Webb v Webb [1994] ECR I‑1717.

3. Case C-417/15 Schmidt v Schmidt [2017] OJ C14/13.

4. Case C‑433/19 Ellmes Property Services Limited v SP [2019] OJ C 357.

5. Case C‑438/12 Irmengard Weber v Mechthilde Weber [2012] OJ C379/16.

6. Case C-518/99 Richard Gaillard v Alaya Chekili, Order of the Court (Sixth Chamber), 5 April 2001, [2001] ECR I-2771.

7. Commissioners of Inland Revenue v G Angus & Co (1889) 23 QBD 579.

8. Companhia de Moçambique v British South Africa Company [1892] 2 QB 358 (CA).

9. Livingston v. Jefferson, 15 F. Cas. 660, No. 8,411 (C.C.D.Va.1811).

10.Penn v Lord Baltimore (1750) 1 Ves Sen 444, 27 ER 1132.

11.Telia Sonera AB v Hilcourt (Docklands) Ltd (No 2) [2003] EWHC 3540 (Ch), [2003] ArbLR 42 (Etherton J, ChD, 4 July 2003).

12.Quyết định số 28/2020/QDKDTM-PT ngày 29/6/2020 v/v Yêu cầu công nhận và cho thi hành tại Việt Nam Bản án của Tòa án nước ngoài của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

[*] Thạc sỹ Luật Kinh tế và Thương mại Quốc tế - Trường Luật Bristol - Đại học Tây Anh Quốc; Email: thanhnhan.GL@gmail.com, ngày duyệt đăng 31/12/2025

[1] Hiến pháp 2013, sửa đổi bổ sung 2025, Điều 33.

[2] Bộ luật Tố tụng Dân sự số 92/2015/QH13, ngày 25 tháng 11 năm 2015, Điều 470(1)(a), xem thêm: Điều 39(1)(c).

[3] Luật Đất đai số 31/2024/QH15, ngày 18 tháng 01 năm 2024, Điều 236(5).

[4] Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, ngày 27 tháng 11 năm 2023, Điều 194(2).

[5] Hiến pháp 2013, sửa đổi bổ sung 2025, Điều 14(2).

[6] Đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Hiến pháp 2013, sửa đổi bổ sung 2025, Điều 53). Xem thêm: Nguyễn Thị Huyền, Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam hiện nay, Tạp chí Khoa học Xã hội Việt Nam, số 3, 33, 34-5 (2017).

[7] Gᴀʀʏ B. Bᴏʀɴ, Iɴᴛᴇʀɴᴀᴛɪᴏɴᴀʟ Aʀʙɪᴛʀᴀᴛɪᴏɴ: Lᴀᴡ ᴀɴᴅ Pʀᴀᴄᴛɪᴄᴇ §3.04[B] (3d ed. 2021).

Nguyên văn: “Among other things, various nations refuse to permit arbitration of at least some disputes concerning … real estate”.

[8] Xem tổng quan về lịch sử trọng tài theo Luật Anh tại: Stavros Brekoulakis, The Historical Treatment of Arbitration under English Law and the Development of the Policy Favouring Arbitration, Oxford Journal of Legal Studies, Vol. 39, No. 1, 124–150 (2019).

[9] Nadine J Lumley Barmania, Actions (Ontario) (§7), Canadian Encyclopedic Digest (Ontario) (4th ed, Thomson Reuters 2025).

[10] A.K. Kuhn, Local and Transitory Actions in Private International Law, U. Pa. L. Rev., 66, 301, 303 (1917).

[11] British South Africa Co. v. Companhia de Mocambique [1893] A.C. 602.

[12] Paul L.C. Torremans, Star Wars rids us of subject matter jurisdiction: the Supreme Court does not like Kafka either when it comes to copyright, European Intellectual Property Review, 33(12), 813, 814 (2011); Guy Martin, Actionability of Foreign Intellectual Property Rights in English Courts, World Intellectual Property Rights and Remedies, vol 3, § 56:2 (updated 2025).

[13] Companhia de Moçambique v British South Africa Company [1892] 2 QB 358 (CA) 404–05.

[14] Edward Bragiel, "A funny thing happened on the way to the forum" - actionability in the United Kingdom of infringements of intellectual property committed abroad, Intellectual Property Quarterly, 2, 135-159, 141 (1999).

[15] Companhia de Moçambique v British South Africa Company, tlđd, 405.

[16] Joost Blom, Star Wars Storm Troopers, the Next Episode: Lucasfilm in the United Kingdom Supreme Court, Intellectual Property Journal, vol. 24, 15, 19-20 (2011).

[17] Vương quốc Anh, Đạo luật Phán quyết và Thẩm quyền dân sự (Civil Jurisdiction and Judgments Act) 1982, Điều 30(1).

[18] Livingston v. Jefferson, 15 F. Cas. 660, No. 8,411 (C.C.D.Va.1811).

[19] Xem toàn bộ lịch sử vụ kiện tại: Ronan E. Degnan, Livingston v. Jefferson- A Freestanding Footnote, Calif. L. Rev., 75, 115 (1987).

[20] Hoa Kỳ, Đạo luật Thẩm quyền Tòa án Liên bang và Phân định Thẩm quyền theo lãnh thổ (Federal Courts. Jurisdiction and Venue Clarification Act) 2011, Điều 202.

[21] Hoa Kỳ, Bộ pháp điển Hoa Kỳ, 28 U.S.C. § 1391(a)(2).

[22] Jeffrey L. Rensberger, Jefferson's Ghost: The Local Action Rule in Federal Courts, Cardozo L. Rev., 44, 2423 (2023).

[23] Gʀᴀʜᴀᴍ Vɪʀɢᴏ, Tʜᴇ Pʀɪɴᴄɪᴘʟᴇs ᴏғ Eᴏ̨ᴜɪᴛʏ & Tʀᴜsᴛs 4 (5th ed 2023).

[24] Gʀᴀʜᴀᴍ Vɪʀɢᴏ, tlđd, 7.

[25] Cʜᴀʀʟᴇs Mɪᴛᴄʜᴇʟʟ ᴀɴᴅ Pᴀᴜʟ Mɪᴛᴄʜᴇʟʟ, Lᴀɴᴅᴍᴀʀᴋ Cᴀsᴇs ɪɴ Eᴏ̨ᴜɪᴛʏ 87 (2012).

[26] Cʜᴀʀʟᴇs Mɪᴛᴄʜᴇʟʟ ᴀɴᴅ Pᴀᴜʟ Mɪᴛᴄʜᴇʟʟ, tlđd.

[27] Wɪʟʟɪᴀᴍ Dᴀʏ ᴀɴᴅ Lᴏᴜɪsᴇ Mᴇʀʀᴇᴛᴛ (ᴇᴅs), Lᴀɴᴅᴍᴀʀᴋ Cᴀsᴇs ɪɴ Pʀɪᴠᴀᴛᴇ Iɴᴛᴇʀɴᴀᴛɪᴏɴᴀʟ Lᴀᴡ 19 (2023).

[28] Commissioners of Inland Revenue v G Angus & Co (1889) 23 QBD 579, 596.

[29] Penn v Lord Baltimore (1750) 1 Ves Sen 444, 446, 27 ER 1132, 1134.

[30] Penn v Lord Baltimore, tlđd.

[31] Clyde Croft, The Advantages of Arbitration of Property Disputes - Some valuable insights from International Commercial Arbitration, Falcon Chambers (12-09-2025) https://www.falcon-chambers.com/publications/articles/the-advantages-of-arbitration-for-resolving-property-disputes

[32] Clyde Croft, tlđd.

[33] Vương quốc Anh, Đạo luật Trọng tài (Arbitration Act) 1996, sửa đổi bổ sung 2025, Điều 48(5)(b).

[34] Telia Sonera AB v Hilcourt (Docklands) Ltd (No 2) [2003] EWHC 3540 (Ch), [2003] ArbLR 42 (Etherton J, ChD, 4 July 2003).

[35] Vương quốc Anh, Đạo luật Trọng tài (Arbitration Act) 1934, Điều 7.

[36] Vương quốc Anh, Đạo luật Trọng tài (Arbitration Act) 1950, Điều 15.

[37] Vương quốc Anh, Đạo luật Tòa án Tư pháp Tối cao (hợp nhất) (Supreme Court of Judicature (Consolidation) Act) 1925, Điều 56(1).

[38] Telia Sonera AB v Hilcourt (Docklands) Ltd (No 2), tlđd, paras 26-7.

[39] Telia Sonera AB v Hilcourt (Docklands) Ltd (No 2), tlđd, para 29.

[40] Telia Sonera AB v Hilcourt (Docklands) Ltd (No 2), tlđd, para 4.

[41] Telia Sonera AB v Hilcourt (Docklands) Ltd (No 2), tlđd, para 31.

[42] Vương quốc Anh, Đạo luật Trọng tài (Arbitration Act) 1996, sửa đổi bổ sung 2025, Điều 48(1).

[43] LCIA Rules 2020, Article 22(1)(ix).

[44] Vương quốc Anh, Đạo luật Trọng tài (Arbitration Act) 1996, sửa đổi bổ sung 2025, Điều 66.

[45] Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, ngày 24 tháng 11 năm 2015, Điều 352; Luật Thương mại số 36/2005/QH11, ngày 14 tháng 6 năm 2005, Điều 297.

[46] Peter Schlosser, Report on the Convention on the Association of the Kingdom of Denmark, Ireland and the United Kingdom of Great Britain and Northern Ireland to the Convention on Jurisdiction and the Enforcement of Judgments in Civil and Commercial Matters and to the Protocol on its Interpretation by the Court of Justice, Official Journal of the European Communities, C 59, 71, 120-1, para. 166 (1979).

[47] Nghị viện và Hội đồng Châu Âu, Quy định số 1215/2012 (Brussels Ia Regulation), Điều 24(1).

[48] Công ước Brussels 1968, Điều 16(1).

[49] Aʟғ Rᴏss ᴀɴᴅ Jᴀᴋᴏʙ ᴠ. H. Hᴏʟᴛᴇʀᴍᴀɴɴ (ᴇᴅ.), Oɴ Lᴀᴡ ᴀɴᴅ Jᴜsᴛɪᴄᴇ §41, 227 (2019).

[50] Aʟғ Rᴏss ᴀɴᴅ Jᴀᴋᴏʙ ᴠ. H. Hᴏʟᴛᴇʀᴍᴀɴɴ (ᴇᴅ.), tlđd.

[51] Xem thêm: Jesse W. Lilienthal, Privity of Contract, Harvard Law Review, Vol. 1, No. 5, 226, 226 (1887).

[52] Đối với vật quyền trên động sản hữu hình, việc tạo ra hiệu lực chống lại mọi bên thứ ba trên thế giới (publicity) được thực hiện rất đơn giản thông qua việc chiếm hữu, cho nên nguyên tắc trên chỉ ảnh hưởng đến bất động sản và các quyền tài sản phải đăng ký.

Dù chiếm hữu và sở hữu là hai khái niệm khác nhau, nhưng để đơn giản hóa quá trình mua bán hàng hóa, người chiếm hữu động sản sẽ được giả định là chủ sở hữu của nó (Chẳng hạn: Bộ luật Dân sự 2015, Điều 184(2)). Do đó, việc tạo ra hiệu lực chống lại mọi bên thứ ba (publicity) đối với động sản được thực hiện rất đơn giản thông qua việc chiếm hữu.

[53] Case C‑433/19 Ellmes Property Services Limited v SP [2019] OJ C 357, paras 9-12, 19.

[54] Case C‑433/19 Ellmes Property Services Limited v SP, tlđd, paras 29 & 33.

[55] Case C‑438/12 Irmengard Weber v Mechthilde Weber [2012] OJ C379/16, paras. 45-6.

[56] Thomas Hoffmann, Aleksei Kelli and Age Värv, The Abstraction Principle: A Pillar of the Future Estonian Intellectual Property Law?, European Review of Private Law, 21(3), 823, 826-7 (2013).

[57] Peter Schlosser, tlđd, 121-2, para. 170.

[58] Thomas Hoffmann, Aleksei Kelli and Age Värv, tlđd, 827.

[59] Peter Schlosser, tlđd, 122, para. 171.

[60] Case C-518/99 Richard Gaillard v Alaya Chekili, Order of the Court (Sixth Chamber), 5 April 2001, [2001] ECR I-2771, paras 7-9.

[61] Case C-518/99 Richard Gaillard v Alaya Chekili, tlđd, para 19.

[62] Case C-518/99 Richard Gaillard v Alaya Chekili, tlđd, para 18.

[63] Case C‑294/92 Webb v Webb [1994] ECR I‑1717.

[64] Case C‑294/92 Webb v Webb, tlđd, Opinion of Advocate General Darmon, paras 35-7.

[65] Case C‑294/92 Webb v Webb, tlđd, Judgment of the Court, para 15.

[66] Case C-417/15 Schmidt v Schmidt [2017] OJ C14/13, paras 16, 17, 18, 33.

[67] Case C-417/15 Schmidt v Schmidt, tlđd, paras 34 & 21.

[68] Nghị viện và Hội đồng Châu Âu, Quy định số 1215/2012 (Brussels Ia Regulation), Điều 8(4); Case C-417/15 Schmidt v Schmidt, tlđd, para 42.

[69] Nghị viện và Hội đồng Châu Âu, Quy định số 1215/2012 (Brussels Ia Regulation), Điều 1(2)(d) và đoạn 12 của Lời nói đầu.

[70] Dmitry Davydenko and Alexander Muranov, RUSSIA: Court upholds right to arbitrate real estate disputes, Global Arbitration Review (18/11/2025), https://globalarbitrationreview.com/article/russia-court-upholds-right-arbitrate-real-estate-disputes

[71] Dmitry Davydenko and Alexander Muranov, tlđd.

[72] Bộ luật Dân sự 2015, Điều 166.

[73] Bộ luật Dân sự 2015, Điều 218(3).

[74] Bộ luật Dân sự 2015, Điều 352.

[75] Bộ luật Dân sự 2015, Điều 360.

[76] Bộ luật Dân sự 2015, Điều 310(2).

[77] Bộ luật Dân sự 2015, Điều 584.

[78] Bộ luật Dân sự 2015, Điều 319(2).

[79] Bộ luật Dân sự 2015, Điều 570.

[80] Bộ luật Dân sự 2015, Điều 185.

[81] Bộ luật Dân sự 2015, Điều 576.

[82] Bộ luật Dân sự 2015, Điều 577.

[83] Bộ luật Dân sự 2015, Điều 166.

[84] Bộ luật Dân sự 2015, Điều 580-1.

[85] Luật Nhà ở 2023, Điều 168.

[86] Luật Trọng tài Thương mại số 54/2010/QH12, ngày 17 tháng 6 năm 2010, Điều 68(1).

[87] Luật Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 ngày 14 tháng 11 năm 2008, sửa đổi, bổ sung 2022, Điều 7b.

[88] P. Jenard, Report on the Convention of 27 September 1968 on jurisdiction and the enforcement of judgments in civil and commercial matters, Official Journal of the European Communities, C59, 1, 36 (1979).

[89] Case C-417/15 Schmidt v Schmidt, tlđd, para 37.

[90] Bernard Audit, Arbitration and the Brussels Convention, Arbitration International, 9(I), 1, 5 (1993).

[91] Công ước 30/6/2005 về Thỏa thuận Lựa chọn Tòa án, Điều 2(2)(l).

[92] Mᴀsᴀᴛᴏ Dᴏɢᴀᴜᴄʜɪ ᴀɴᴅ Tʀᴇᴠᴏʀ Hᴀʀᴛʟᴇʏ, Pʀᴇʟɪᴍɪɴᴀʀʏ Dʀᴀғᴛ Cᴏɴᴠᴇɴᴛɪᴏɴ ᴏɴ Exᴄʟᴜsɪᴠᴇ Cʜᴏɪᴄᴇ ᴏғ Cᴏᴜʀᴛ Aɢʀᴇᴇᴍᴇɴᴛs: Exᴘʟᴀɴᴀᴛᴏʀʏ Rᴇᴘᴏʀᴛ 12, para 33 (2004).

[93] Quyết định số 28/2020/QDKDTM-PT ngày 29/6/2020 v/v Yêu cầu công nhận và cho thi hành tại Việt Nam Bản án của Tòa án nước ngoài của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

[94] Quyết định giải quyết khiếu nại số 849/2017/QĐ-TATP ngày 26/9/2017 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, trích trong ĐỖ VĂN ĐẠI (CHỦ BIÊN), GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (TẬP 2) 599-600 (xuất bản lần 2, 2022).

[95] Gᴀʀʏ B. Bᴏʀɴ, Iɴᴛᴇʀɴᴀᴛɪᴏɴᴀʟ Cᴏᴍᴍᴇʀᴄɪᴀʟ Aʀʙɪᴛʀᴀᴛɪᴏɴ §6.04[O] (3d ed. 2021).