Tòa án: Khóa bánh ô tô của người vào chung cư là trái pháp luật

Tòa án nhân dân TP Thủ Đức (TP.HCM) vừa mở phiên tòa xét xử vụ tranh chấp bồi thường thiệt hại về danh dự, nhân phẩm và bồi thường thiệt hại tài sản giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Quang Nhựt và bị đơn là Ban quản trị cụm chung cư Masteri Thảo Điền.

Theo đó, HĐXX tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của phía nguyên đơn về việc yêu cầu Ban quản trị cụm chung cư Masteri Thảo Điền bồi thường vì bị bảo vệ khóa bánh xe.

Tại tòa, phía nguyên đơn trình bày, ngày 31/7/2023, ông Nhựt lái xe ô tô đến cụm chung cư Masteri Thảo Điền và được bảo vệ hướng dẫn đậu xe. Đến khi xong việc, ông Nhựt phát hiện xe bị khóa bánh và yêu cầu bảo vệ mở khóa thì bảo vệ không thực hiện cho đến khi có công an xuống giải quyết.

Phía nguyên đơn cho rằng việc bảo vệ khoá xe được thực hiện theo chỉ đạo của Ban quản trị. Ngoài trường hợp của ông Nhựt, trước đó đã có nhiều trường hợp khác bị khóa bánh xe, bị xử phạt.

Phía nguyên đơn trình bày thêm, sau khi sự việc xảy ra, Ban quản trị đã đăng tải nhiều bài viết kèm hình ảnh cá nhân và xe của ông Nhựt lên tài khoản Facebook có tích xanh “Ban Quản Trị Masteri Thảo Điền”. Phía dưới bài đăng có nhiều bình luận tiêu cực và gây nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến ông Nhựt.

Phía nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Ban quản trị cụm chung cư Masteri Thảo Điền xin lỗi công khai tại nơi xảy ra sự việc; bồi thường thiệt hại chi phí lập vi bằng 4 triệu đồng và thiệt hại về tinh thần; yêu cầu Ban quản trị và Ban quản lý cụm chung cư liên đới bồi thường thiệt hại tài sản do có hành vi xâm phạm quyền sở hữu tài sản là 368.775 đồng.

Trước những trình bày của nguyên đơn, bị đơn yêu cầu tòa không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Theo bị đơn, việc nhân viên bảo vệ khóa xe của ông Nhựt không đại diện cho Ban quản trị mà xuất phát từ ý chí cá nhân; vì không biết xe thuộc sở hữu của ai và hành động xuất phát từ tình trạng nhiều xe đậu sai vị trí; nhằm bảo vệ tài sản trong khuôn viên chung cư, đảm bảo cho công tác phòng cháy chữa cháy.

Việc giữa ông Nhựt và nhân viên bảo vệ xảy ra xung đột, tranh cãi về việc khoá xe là mâu thuẫn của hai cá nhân.

Phía bị đơn cũng khẳng định không đăng nội dung liên quan đến ông Nhựt lên mạng xã hội. Cư dân của cụm chung cư có hơn 10.000 người nên không thể quản lý và sử dụng mạng xã hội để thông báo. Việc thông báo được Ban quản trị thực hiện bằng bảng thông báo dưới sảnh chung cư.

Quá trình xem xét, HĐXX nhận định, hành vi tự ý khóa bánh xe của nhân viên bảo vệ mà chưa được sự đồng ý của chủ sở hữu xe là hành vi trái pháp luật, xâm phạm quyền sở hữu tài sản của người khác. Chủ sở hữu có quyền yêu cầu tòa án buộc người có hành vi xâm phạm trả lại tài sản và buộc bên vi phạm có trách nhiệm bồi thường.

Tuy nhiên, xét trách nhiệm bồi thường thiệt hại về tài sản, HĐXX xét thấy, Ban quản trị được hội nghị chung cư bầu và được UBND công nhận nhằm đại diện chủ sở hữu thực hiện quyền, trách nhiệm liên đới về việc sử dụng nhà chung cư theo quy định pháp luật.

Ngày 30/9/2022, Ban quản lý cụm chung cư ký hợp đồng quản lý dịch vụ quản lý vận hành bất động sản với Công ty TNHH Savills để quản lý phần quản lý chung cụm chung cư. Ngày 9/1/2023, Công ty TNHH Savills ký hợp đồng dịch vụ bảo vệ với Công ty TNHH dịch vụ bảo vệ, vệ sĩ T24 Security Pervention với mục đích đảm bảo an ninh, an toàn cho cư dân cụm chung cư.

Căn cứ nội dung, quy chế hoạt động của Ban quản trị cụm chung cư và các hợp đồng dịch vụ quản lý, hợp đồng cung ứng bảo vệ, xác định không có quy định, thỏa thuận cho phép bảo vệ cụm chung cư khoá bánh xe đối với các xe vi phạm nơi đậu, đỗ xe trong cụm chung cư. Trong suốt quá trình tố tụng, Ban quản trị khẳng định không có chỉ đạo hoặc cho phép bảo vệ khoá bánh xe ô tô đậu trong cụm chung cư.

Do vậy, việc bảo vệ tự ý khóa bánh xe của ông Nhựt là hành vi pháp lý đơn phương của nhân viên bảo vệ thuộc Công ty TNHH dịch vụ bảo vệ, vệ sĩ T24. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại về tài sản thuộc về nhân viên bảo vệ của công ty này.

Nguyên đơn yêu cầu tòa án buộc Ban quản trị chung cư và Công ty TNHH Savills liên đới bồi thường là không đúng chủ thể thực hiện hành vi vi phạm. Ông Nhựt có quyền khởi kiện bên thực hiện hành vi trái luật trên bằng vụ án khác.

Về việc ông Nhựt cho rằng Ban quản trị đăng tải thông tin trên mạng xã hội Facebook “Ban quản trị Master Thảo Điền xử lý xe vi phạm” dẫn đến nhiều bình luận ảnh hưởng xấu đến ông, phía bị đơn không thừa nhận đã đăng các bài đăng này.

HĐXX xét thấy nguyên đơn không cung cấp tài liệu chứng cứ để chứng minh trang Facebook đã đăng tải nội dung trên là của Ban quản trị; nội dung, hình ảnh theo vi bằng đã mã hóa, không chỉ đích danh ông Nhựt.

Theo Khoản 1 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, nguyên đơn phải cung cấp tài liệu chứng cứ để chứng minh yêu cầu khởi kiện là có căn cứ. Do vậy, HĐXX không có căn cứ chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

Góc nhìn pháp lý về “vấn nạn” bảo vệ khóa bánh ô tô

Thời gian gần đây, mâu thuẫn giữa lực lượng bảo vệ Khu chung cư/Khu đô thị mới với cư dân, lái xe taxi và khách đến về việc dừng đỗ xe không còn là chuyện hiếm, thậm chí đang diễn ra khá phổ biến, trở thành “vấn nạn” ở nhiều Khu chung cư/Khu đô thị mới hiện nay.

Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, một trong những hành vi bị nghiêm cấm là “Lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung dưới mọi hình thức; sử dụng phần diện tích thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng”.

Ngoài ra, theo Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 được sửa đổi, bổ sung bởi các Thông tư 22, 28, 06 và 07, mỗi khu chung cư (bao gồm: Nhà chung cư, Toà nhà chung cư, Cụm nhà chung cư) sẽ đều phải ban hành Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Một trong những nội dung bắt buộc phải có trong mỗi Bản nội quy là: “Quy định áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư; quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư và chế tài xử lý các hành vi vi phạm”.

Tuy nhiên, tại Thông tư số 02/2016/TT-BXD không quy định các chế tài xử lý cụ thể được phép áp dụng khi xảy ra hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng Nhà chung cư.

Nhiều ý kiến trái chiều

Có ý kiến cho rằng, việc khóa bánh hoặc xử phạt đối với các xe đỗ sai quy định trong khu chung cư là sai, không được phép. Bởi việc bảo vệ khóa bánh ô tô đã xâm phạm đến quyền sở hữu của chủ xe, nếu việc khóa bánh xe mà dẫn đến thiệt hại về tài sản (ví dụ chủ xe không biết việc bị khóa nên vẫn lái xe dẫn đến hỏng xe) thì còn phải bồi thường.

Đặc biệt, việc xử phạt tiền đối với các chủ xe vi phạm về vị trí đỗ lại càng không được phép, kể cả trong trường hợp hành vi vi phạm đó xảy ra trên vị trí thuộc sở hữu chung. Bởi, việc xử phạt tiền chỉ được tiến hành bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định 100/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giao thông đường bộ.

Tuy nhiên, nhiều người lại cho rằng, việc khóa bánh và xử phạt đối với các xe đỗ sai quy định trong khu chung cư là cần thiết và hợp pháp, bởi nếu không áp dụng chế tài xử lý như vậy sẽ dẫn đến tình trạng lấn chiếm lòng đường, vỉa hè trong khu chung cư, gây mất mỹ quan. Đường nội bộ trong các khu chung cư hiện nay chỉ có 2 làn xe ô tô, chỉ cần một làn có xe đỗ dưới lòng đường sẽ dẫn đến tắc nghẽn, ảnh hưởng đến giao thông đi lại của cư dân, đặc biệt trong trường hợp xảy ra cháy hoặc cấp cứu.

Việc áp dụng chế tài bằng hình thức khoá bánh xe và phạt tiền là được phép bởi Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho phép các Khu chung cư được ban hành Nội quy quy định các hành vi vi phạm và hình thức xử lý các hành vi vi phạm tương ứng.

Việc khóa bánh và xử phạt xe đỗ sai quy định cần phải căn cứ vào bối cảnh, vụ việc. Cụ thể, về tình trạng một số Ban Quản lý ở các Khu chung cư/đô thị xử phạt tiền đối với các chủ phương tiện đỗ sai quy định trong khu chung cư là không được phép, không phù hợp với quy định của pháp luật.

Bởi, không giống với việc phạt vi phạm Hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Thương mại, đó là sự thoả thuận của các bên khi giao kết Hợp đồng và khi sự kiện vi phạm xảy ra thì Bên bị vi phạm có quyền phạt “Hợp đồng” đối với Bên vi phạm.

Còn đối với việc xử phạt các chủ phương tiện đỗ xe sai quy định trong Khu chung cư/Khu đô thị mới, đây là hành vi lạm quyền, không đúng quy định pháp luật. Việc xử phạt chỉ được tiến hành bởi người có thẩm quyền của Cơ quan Nhà nước. Ban Quản lý hay nhân viên bảo vệ ở các Khu chung cư/Khu đô thị không có thẩm quyền xử phạt đối với các vi phạm nêu trên.

Kể cả trong trường hợp Khu chung cư đó ban hành nội quy (được thông qua hợp pháp tại Hội nghị nhà chung cư) quy định về hình thức, mức xử phạt thì quy định xử phạt đó cũng không có hiệu lực áp dụng đối những người không phải cư dân.

Ô tô đỗ bừa trong khu đô thị - Xử lý thế nào cho đúng pháp luật?

Trước “vấn nạn” bảo vệ khóa bánh ô tô đỗ sai vị trí trong các khu chung cư, khu đô thị, câu hỏi đặt ra là cần xử lý như thế nào đối với các trường hợp xe ô tô trên cho phù hợp với các quy định của pháp luật.

Đi sâu phân tích tình huống pháp lý này, luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng văn phòng Luật sư Tinh thông luật (Đoàn luật sư TPHCM) - cho rằng, đối với việc xử lý hành vi đỗ sai quy định bằng hình thức khoá bánh xe, cần phân biệt làm 2 trường hợp.

Trường hợp thứ nhất, hành vi vi phạm xảy ra có nằm trên vị trí/phần đất thuộc sở hữu chung của các đồng chủ sở hữu chung cư hay không? Nếu thuộc sở hữu chung thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền thay mặt chủ sở hữu (cư dân) để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư (ví dụ vị trí đỗ xe phòng cháy chữa cháy, khu vực trước sảnh toà nhà, đường dẫn ra vào sảnh…), trong đó có quyền xử lý hành vi đỗ sai vị trí bằng hình thức khoá bánh xe theo quy định tại Nội quy đã ban hành, quy định tại khoản 2 Điều 9 và điểm d khoản 1, Điều 41 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

Hình thức xử lý này được phép áp dụng đối với cả chủ sở hữu chung cư (cư dân), người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư. Thẩm quyền và hình thức xử lý nêu trên là cần thiết, phù hợp với Thông tư số 02/2016/TT-BXD và không trái với các quy định pháp luật liên quan.

Trường hợp thứ hai, hành vi vi phạm xảy ra không thuộc vị trí/phần đất thuộc sở hữu chung của các đồng chủ sở hữu chung cư (có thể thuộc các công trình, hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải/đã bàn giao cho Nhà nước) thì việc phạt tiền hay khóa bánh xe đều không được phép và sai so với quy định pháp luật như đã phân tích ở trên.

Trong trường hợp này, tùy theo tính chất mức độ vi phạm của các cá nhân/Ban Quản lý tòa nhà thì các chủ phương bị khóa bánh có thể tố giác ra cơ quan Công an hoặc khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).

Masteri Thảo Điền là dự án nào?

Masteri Thảo Điền được biết đến là dự án khu căn hộ cao cấp kết hợp trung tâm thương mại, dịch vụ văn phòng và khách sạn, được triển khai bởi Masterise Homes - một trong những đơn vị thành viên đắc lực của Masterise Group.

Theo giới thiệu, Masterise Group là một trong những thương hiệu nổi tiếng hàng đầu tại thị trường Việt Nam, là doanh nghiệp có uy tín, nhận được sự tin tưởng của khách hàng và các đối tác. Bằng năng lực và kinh nghiệm giúp chủ đầu tư Masterise Homes nhanh chóng đạt được những thành công, quảng bá thương hiệu và sức mạnh của mình đến nhiều thị trường.

Đôi nét về Masterise Homes

Trên website chính thức của Công ty Cổ phần Tập đoàn Masterise (https://masterisehomes.com), Masterise Homes được giới thiệu trực thuộc Tập đoàn Masterise, nhà phát triển bất động sản quốc tế tiên phong áp dụng các chuẩn mực toàn cầu vào việc phát triển, vận hành và quản lý các sản phẩm, dịch vụ bất động sản tại Việt Nam và thế giới.

Sở hữu danh mục Branded Residences (Bất động sản hàng hiệu) lớn nhất Đông Nam Á, Masterise Homes khẳng định năng lực quốc tế qua sự hợp tác cùng Marriott International - tập đoàn khách sạn lớn nhất thế giới với những thương hiệu Marriott, JW Marriott và Ritz-Carlton.

Thương hiệu này cam kết không ngừng kiến tạo những công trình kiến trúc đẳng cấp và trải nghiệm xứng tầm cho khách hàng, tạo nên các giá trị vượt thời gian được công nhận trên toàn thế giới.

Masterise Homes còn tự hào sở hữu năng lực quốc tế nhằm kiến tạo nên những công trình kiến trúc đẳng cấp với chất lượng hàng đầu thế giới cùng trải nghiệm xứng tầm. Đơn vị này cam kết mang đến giá trị vượt trội cho mỗi sản phẩm và dịch vụ, trải nghiệm xứng tầm cho khách hàng, góp phần tạo nên các giá trị bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam và quốc tế.

Cũng theo giới thiệu trên website, bà Phan Thị Ánh Tuyết là Tổng giám đốc kiêm Giám đốc khối kế toán của Masterise Homes. Bà Tuyết tốt nghiệp Cử nhân Kinh tế tại Đại học Kinh tế Quốc dân TPHCM và là thành viên của ACCA - Australia CPA.

Bà Phan Thị Ánh Tuyết là một trong những thành viên quan trọng trong ban điều hành của Masterise Homes trong suốt 10 năm qua. Bà có những đóng góp đáng ghi nhận với bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư và quản lý tài chính. Bà Phan Thị Ánh Tuyết là người đã xây dựng một hệ thống Tài chính - Kế toán nhất quán của Mastersie Homes và góp phần vào sự phát triển bền vững của công ty.

Đi đầu trong phân khúc Bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam

Masterise Homes nổi tiếng trên thị trường với phân khúc hạng sang và tiên phong ra mắt nhiều dự án Bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam, như: The Rivus, The Grand - Hanoi, Grand Marina – Saigon.

Bất động sản hàng hiệu (Branded Residences) là một loại hình dự án nhà ở trong đó đơn vị phát triển dự án hợp tác với một thương hiệu danh giá để tạo ra những sản phẩm và những trải nghiệm sống hoàn hảo vượt mong đợi.

Một dự án của Masterise Homes được giới thiệu tọa lạc tại vị trí “kim cương” là The Global City (phường An Phú, TP Thủ Đức, TPHCM). Kết nối huyết mạch trung tâm TPHCM và cao tốc Long Thành - Dầu Giây, The Global City thừa hưởng đặc quyền di chuyển giúp cư dân dễ dàng tiếp cận các điểm đến trong thành phố. Với lợi thế từ vị trí tiếp giáp sông Rạch Chiếc, The Global City không những mang đến đa dạng cảnh quan, không khí trong lành mà còn mang đến vượng khí và tài lộc cho gia chủ.

Bên cạnh các dự án hạng sang trên, Masterise Homes còn đang triển khai nhiều dự án tại các tỉnh, thành trên cả nước, như: Masteri Waterfront (Đại đô thị Ocean Park, Dương Xá - Kiêu Kỵ - Đa Tốn, Gia Lâm, Hà Nội), LUMIÈRE Evergreen (Đại đô thị Smart City, Tây Mỗ, Đại Mỗ, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), THE CENTRIC (Khu đô thị mới Bắc Sông Cấm, Thủy Nguyên, Hải Phòng), Masteri Centre Point (Đại đô thị Vinhomes Grand Park, phường Long Bình và phường Long Thạnh Mỹ, TP. Thủ Đức, TPHCM), LUMIÈRE Boulevard (Grand Park, phường Long Bình & Long Thạnh Mỹ, TP. Thủ Đức, TPHCM), MARINA CENTRAL TOWER (Số 2 Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, quận 1, TPHCM).

Các dự án Masterise Homes đã hoàn thành gồm: Masteri West Heights (Hồ trung tâm, Đại đô thị Smart City, Tây Mỗ, Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), LUMIÈRE riverside (259 Xa Lộ Hà Nội, TP. Thủ Đức, TPHCM), Masteri An Phú (179 Xa lộ Hà Nội, phường Thảo Điền, TP. Thủ Đức, TPHCM), Masteri Thảo Điền (159 Xa lộ Hà Nội, phường Thảo Điền, TP. Thủ Đức, TPHCM), Millennium (132 Bến Vân Đồn, quận 4, TPHCM), M-One Gia Định (12 Nguyễn Bỉnh Khiêm, phường 1, quận Gò Vấp, TPHCM), M-One Nam Sài Gòn (35/12 Bế Văn Cấm, P. Tân Kiểng, quận 7, TPHCM).

Một dự án khác được Masterise Homes sắp triển khai là LUMIÈRE Springbay (Ocean Park 2, Ocean City Hà Nội).

Masteri Thảo Điền sang trọng cỡ nào?

Masteri Thảo Điền là dự án khu căn hộ cao cấp kết hợp trung tâm thương mại, dịch vụ văn phòng và khách sạn, nằm dọc theo đường Xa lộ Hà Nội, thuộc khu Thảo Điền.

Theo giới thiệu trên website của Masterise Homes, Masteri Thảo Điền tọa lạc ngay tại trung tâm Thảo Điền quận 2, tiếp giáp mặt tiền Xa Lộ Hà Nội và kết nối với hệ thống giao thông huyết mạch. Masteri Thảo Điền sở hữu vị trí đẳng cấp ngay trung tâm thành phố mới, nơi mọi người có thể phóng tầm nhìn ra toàn cảnh thành phố

Xung quanh dự án tập trung các khu đô thị lớn như: Thủ Thiêm, An Phú - An Khánh, Nam Rạch Chiếc; quy tụ cộng đồng dân cư giàu có, hệ thống tiện ích và dịch vụ chất lượng cao.

Dự án kết nối trực tiếp với ga An Phú (ga số 7), tuyến tàu điện Metro đô thị số 1 Bến Thành - Suối Tiên, người dân chỉ mất 7 phút vào trung tâm quận 1 và các quận lân cận.

“Cách sông Sài Gòn 200m, bạn có thể hưởng trọn vẹn một không gian sống thoáng đãng với nắng gió tự nhiên. Sự hòa quyện giữa nhịp sống hiện đại và không gian xanh yên bình chính là điểm nhấn độc đáo của Masteri Thảo Điền” - Masterise Homes giới thiệu.

Dự án có tổng diện tích gần 8ha, gồm 4 toà tháp đôi căn hộ cao từ 41 đến 45 tầng, 1 tòa nhà Căn hộ - Dịch Vụ - Thương Mại cao 44 tầng và khu TTTM Vincom Mega Mall Thảo Điền.

Khối đế công trình chủ yếu dùng để đậu xe, các phòng sinh hoạt cộng đồng, phòng kỹ thuật. Mỗi tầng trong một khối tháp gồm có 20-21 căn hộ được trang bị 8 thang máy, 2 thang máy chuyên dụng cho PCCC và 4 thang bộ để sử dụng trong trường hơp khẩn cấp.

Các loại hình căn hộ khá đa dạng, từ 1-3 phòng ngủ; Căn hộ ghép diện tích linh hoạt; Shophouse; Căn hộ Duplex; Penthouse.

Masteri Thảo Điền được giới thiệu là dòng sản phẩm căn hộ cao cấp, thiết kế dự án nổi bật với sự sang trọng và tinh tế. Hệ thống tiện ích nội khu được trang bị đầy đủ với chất lượng tốt, đảm bảo mọi nhu cầu của cư dân đều được đáp ứng. Dự án dành tới 60% diện tích cho kiến tạo không gian xanh, xây dựng môi trường trong lành, thoáng mát, tốt cho sức khỏe cộng đồng.

Để hỗ trợ khách hàng dễ dàng sở hữu căn hộ lý tưởng tại Masteri Thảo Điền, Techcombank - một trong những đối tác của Masterise Homes - cung cấp những sản phẩm tài chính hấp dẫn và linh hoạt như sau: Lãi suất ưu đãi: từ 4,99%/năm; Ân hạn gốc 2 năm; Miễn phí trả nợ trước hạn từ năm thứ 6; Vay tối đa 95% tổng giá trị căn hộ; Thế chấp chính căn hộ đã mua…