Quyền bề mặt trong pháp luật La Mã và một số kiến nghị cho Việt Nam

Tóm tắt: Chế định quyền bề mặt (superficies), có nguồn gốc từ Luật La Mã, là một quyền tài sản quan trọng cho phép tách bạch quyền sở hữu công trình trên mặt đất với quyền sử dụng đất. Bài viết phân tích các giá trị cốt lõi của chế định này trong Luật La Mã, bao gồm cơ chế phát sinh, các biện pháp bảo vệ mang tính vật quyền (ius in re), và các quy định về chấm dứt quyền. Trên cơ sở đó, bài viết so sánh với các quy định tương ứng trong Bộ luật Dân sự 2015 của Việt Nam, chỉ ra những hạn chế trong quá trình tiếp nhận như thiếu khung lý luận vật quyền, thiếu cơ chế bảo vệ đặc thù và sự chưa đồng bộ giữa các văn bản pháp luật. Từ đó, bài viết đề xuất một số kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về quyền bề mặt, phát huy tối đa giá trị của chế định này trong thực tiễn giao dịch bất động sản và đầu tư hạ tầng.

Từ khoá: Quyền bề mặt, Luật La Mã, Luật Dân sự.

Abstract: The institution of superficies, originating from Roman law, is a significant property right that allows for the separation of ownership of structures on the land from the right to use the land itself. This article analyzes the core values of this institution in Roman law, including its establishment mechanisms, in rem protective measures (possessing the nature of real rights), and provisions for its termination. Based on this analysis, the article draws a comparison with the corresponding regulations in Vietnam's Civil Code 2015 and land law, highlighting limitations in the reception process such as the lack of a theoretical framework for real rights (iura in re), the absence of specific protective mechanisms, and the inconsistency among legal documents. Consequently, the article proposes specific recommendations to improve Vietnamese law on superficies, aiming to fully leverage the value of this institution in real estate transactions and infrastructure investment.

Keywords: Superficies, Roman Law, Civil Law

Đặt vấn đề:

Trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh cải cách pháp luật dân sự và đất đai, việc hoàn thiện các công cụ pháp lý để khai thông nguồn lực bất động sản là một đòi hỏi cấp thiết. Một trong những điểm mới quan trọng được ghi nhận tại Bộ luật Dân sự 2015 chính là chế định quyền bề mặt. Tuy nhiên, trên thực tế, việc vận dụng chế định này vẫn còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được kỳ vọng trong việc thúc đẩy các giao dịch bất động sản phức tạp (như chuyển nhượng dự án, cho thuê quyền sử dụng đất), triển khai các dự án đầu tư hạ tầng, hay đảm bảo tính minh bạch trong đăng ký các quyền tài sản trên Giấy chứng nhận.

Xuất phát từ thực tiễn đó, bài viết lựa chọn góc tiếp nhận ”đi tìm cái gốc” từ nền tảng Luật La Mã - nơi khai sinh ra chế định quyền bề mặt với một cấu trúc pháp lý chặt chẽ và linh hoạt. Bằng việc phân tích các giá trị nền tảng và cơ chế vận hành của quyền bề mặt trong luật La Mã, bài viết sẽ đối chiếu, đánh giá một cách có hệ thống những quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam. Từ đó, nghiên cứu không chỉ chỉ ra những khoảng trống và hạn chế mà còn kiến nghị các giải pháp mang tính nền tảng, góp phần hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, biến quyền bề mặt thực sự trở thành một công cụ hữu hiệu cho sự phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế Việt Nam.

1. Chế định quyền bề mặt trong luật La Mã

1.1. Căn cứ phát sinh quyền bề mặt

Trong Luật La Mã, quyền bề mặt là một quyền cho phép một người được hưởng quyền bề mặt xây dựng và sở hữu một công trình trên một mảnh đất thuộc sở hữu của người khác, thường là để đổi lấy một khoản tiền thuê định kỳ gọi là solarium.[1] Trường hợp phổ biến nhất của quyền bề mặt là các công trình xây dựng trên đất thuộc sở hữu của người khác. Luật gia La Mã nổi tiếng Gaius[2] đã định nghĩa trong một đoạn của sách Digest[3]: “Những công trình được gọi là aedes superficiariae là các công trình xây dựng trên đất thuê, mà quyền sở hữu, theo cả luật dân sự và luật tự nhiên, thuộc về người sở hữu đất.” Tương tự, nhà hùng biện và luật gia vĩ đại Cicero[4] cũng đã sử dụng một cụm từ tương đồng là superficies aedium (nghĩa là công trình trên bề mặt) để chỉ các cấu trúc như vậy.[5] Về cơ bản, nó là một quyền tài sản có thể được thừa kế và chuyển nhượng, cho phép hưởng dụng lâu dài một công trình xây dựng trên đất của người khác.

Chế định này ra đời từ thực tiễn của La Mã cổ đại.[6] Nhà nước và các thành phố thường sở hữu những khu đất công nhưng không trực tiếp xây dựng. Thay vào đó, họ cho các cá nhân thuê dài hạn hoặc vô thời hạn để xây dựng cửa hàng, nhà ở. Ban đầu, mối quan hệ này chỉ được xem là một hợp đồng thuê, người thuê không có quyền đối vật đối với công trình mà chỉ có quyền đối nhân với chủ đất. Điều này có nghĩa là họ chỉ được bảo vệ trước hành vi vi phạm của chủ đất, chứ không phải của bên thứ ba.

Nhận thấy sự yếu thế của người thuê, các Pháp quan đã can thiệp để bảo vệ họ tốt hơn. Dần dần, quyền của người thuê được “vật quyền hóa” thông qua việc trao cho họ các công cụ pháp lý mạnh mẽ hơn, biến quyền bề mặt từ một quan hệ hợp đồng đơn thuần thành một quyền tài sản độc lập, có hiệu lực chống lại tất cả mọi người.[7] Sự thay đổi này để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể được hưởng quyền bề mặt, cụ thể: “Nếu người đó đã thuê đất, họ có thể khởi kiện theo hợp đồng thuê; nếu họ đã mua quyền sử dụng, họ có thể kiện theo hợp đồng mua bán chống lại chủ sở hữu đất. Nếu chủ sở hữu can thiệp vào quyền lợi của họ, ông ta có thể bị kiện để bồi thường theo mức độ thiệt hại của nguyên đơn. Khi quyền lợi của họ bị bên thứ ba xâm phạm, chủ sở hữu đất sẽ buộc phải bồi thường và chuyển nhượng quyền khởi kiện của mình cho người bị ảnh hưởng.”[8]

Tiếp theo, căn cứ phát sinh quyền bề mặt phổ biến nhất là thông qua hợp đồng với chủ đất, cụ thể, chủ đất cho phép người khác xây dựng trên đất của mình thông qua các hình thức tặng cho, trao đổi hoặc thuê dài hạn (Digest 43.18.1.1, Ulpianus libro 70 ad ed). Ngoài ra, quyền này cũng có thể phát sinh từ hợp đồng mua bán, nghĩa là chủ đất có thể bán một tòa nhà mà không chuyển quyền sở hữu đất. Quan chấp chính có thể xem đó như một quyền bề mặt thực sự, vì không phải mọi người thuê đều được hưởng quyền này nếu thời gian sử dụng quyền bề mặt kéo dài. Một cách khác để hình thành quyền bề mặt là thông qua di chúc của chủ đất (Digest 30.86.4, Iulianus libro 34 digestorum) hoặc qua phán quyết tòa án (adjudicatio in judicum divisorium). Việc chiếm hữu lâu dài để xác lập quyền sở hữu có thể áp dụng cho quyền bề mặt hay không vẫn là một vấn đề gây tranh cãi (Digest 6.2.12.3, Paulus libro 19 ad edictum; Digest 41.3.26, Ulpianus libro 29 ad Sabinum).

1.2. Nội dung và cơ chế bảo vệ quyền bề mặt

Nội dung của quyền bề mặt trong Luật La Mã thể hiện một sự cân bằng tinh tế giữa lợi ích của người có quyền bề mặt và chủ đất. Thay vì chỉ là một người thuê đất đơn thuần, chủ thể có quyền bề mặt được pháp luật trao cho những quyền năng mạnh mẽ, gần như tương đương với một chủ sở hữu đối với công trình, phản ánh rõ nét bản chất vật quyền của chế định này.

Quyền của người được hưởng quyền bề mặt, dù áp dụng cho toàn bộ hay chỉ một phần của nó (ví dụ, một căn hộ[9]). Nội dung của quyền được thể hiện trong Luật La Mã, như sau:

Thứ nhất, người có quyền bề mặt được hưởng quyền chiếm hữu, sử dụng và hưởng dụng công trình một cách toàn diện và độc lập. Chủ thể hưởng quyền bề mặt có quyền sử dụng bề mặt đất để xây dựng hoặc khai thác theo thỏa thuận với chủ đất. Công trình hoặc cấu trúc trên đất do Chủ thể hưởng quyền bề mặt xây dựng có thể được sử dụng để ở, kinh doanh, hoặc cho thuê (Digest 43.18.2, Gaius libro 25 ad ed. Provinc). Quyền này cho phép Chủ thể hưởng quyền bề mặt khai thác tối đa giá trị kinh tế của đất, đồng thời tạo động lực đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Ví dụ, một người có quyền bề mặt có thể xây nhà cho thuê trên đất công và thu lợi nhuận từ việc này, nhưng công trình vẫn thuộc sở hữu của nhà nước. Hoặc là, trong thời kỳ La Mã, nhiều chủ thể hưởng quyền bề mặt đã xây dựng các tòa nhà nhiều tầng trên đất thuê để cho thuê lại cho người dân. Điều này không chỉ mang lại lợi nhuận cho họ mà còn giải quyết nhu cầu nhà ở cho dân cư đô thị, nhất là trong bối cảnh sự gia tăng dân số trong thời kỳ này.

Thứ hai, người có quyền bề mặt có quyền định đoạt linh hoạt đối với chính quyền bề mặt của mình. Quyền bề mặt được công nhận là một tài sản vô hình, một phần di sản có giá trị của người có quyền. Do đó, họ có thể thực hiện các hành vi định đoạt một cách tự do. Họ có thể chuyển nhượng quyền bề mặt khi còn sống thông qua các giao dịch như bán hoặc tặng cho (Digest 43.18.1.7, Ulpianus libro 70 ad ed). Quan trọng hơn, quyền này không chấm dứt khi người có quyền chết mà có thể được để lại thừa kế, dù là theo di chúc hay theo pháp luật (Digest 43.18.1.7, Ulpianus libro 70 ad ed; Digest 33.39.5.1, Ulpianus, liber 21 ad Sabinum). Đặc biệt, tính tài sản của quyền bề mặt còn được thể hiện rõ qua việc nó có thể được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Luật gia Ulpianus[10] đã khẳng định, người có quyền bề mặt có toàn quyền sử dụng công trình và các quyền địa dịch gắn liền, đồng thời có thể dùng chính quyền bề mặt của mình để thế chấp hoặc xác lập các quyền địa dịch mới (Digest .43.18.6-7, Ulpianus libro 70 ad edictum). Trong khi đó, luật gia Paulus[11] cũng nhấn mạnh rằng việc thế chấp quyền bề mặt là một công cụ pháp lý hữu hiệu để bảo đảm nghĩa vụ tài chính, cho phép chủ nợ có quyền phát mãi quyền bề mặt (chứ không phải mảnh đất) để thu hồi nợ (Digest 13.7.16.2, Paulus libro 29 ad edictum).

Thứ ba, chủ thể được hưởng quyền được pháp luật bảo vệ một cách toàn diện, cho phép họ chống lại mọi hành vi xâm phạm, bất kể hành vi đó đến từ chủ đất hay bất kỳ bên thứ ba nào. Chủ thể hưởng quyền bề mặt được bảo vệ bởi các công cụ pháp lý nếu quyền bề mặt của họ bị xâm phạm là Lệnh cấm bảo vệ quyền bề mặt, tương tự như lệnh cấm bảo vệ quyền chiếm hữu (Digest 43.1.1.pr.1, Ulpianus libro 67 ad ed); Hay là Hành động pháp lý đối vật cho phép người có quyền bề mặt yêu cầu bảo vệ quyền lợi trước sự can thiệp của chủ đất hoặc bên thứ ba (Digest 43.18.1.4 (Ulpianus, On the Edict, Book LXX)); hay là Lệnh cấm chống lại bạo lực hoặc sự chiếm đoạt bất hợp pháp từ người khác (Digest 43.1.5.pr.1, Paulus libro 13 ad Sabinum).

Đi đôi với những quyền năng rộng rãi, pháp luật La Mã cũng đặt ra những nghĩa vụ rõ ràng cho người có quyền bề mặt nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của chủ đất và đảm bảo sự bền vững của tài sản. Các nghĩa vụ này tạo nên một khuôn khổ pháp lý chặt chẽ, cân bằng và công bằng.

Nghĩa vụ quan trọng hàng đầu là nghĩa vụ tài chính. Nếu các bên có thỏa thuận, người có quyền bề mặt phải thanh toán một khoản tiền thuê đất định kỳ, được gọi là solarium (Digest 43.8.2.17, Ulpianus libro 68 ad ed; Codex Justinianus 11.59.1). Đây được xem là nghĩa vụ cốt lõi phát sinh từ bản chất hợp đồng ban đầu của quyền bề mặt. Việc không thực hiện hoặc chậm trễ nghĩa vụ này có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng. Theo một số luật gia, nếu người có quyền bề mặt không trả solarium trong một thời gian nhất định (ví dụ, hai năm), chủ đất có quyền khởi kiện để chấm dứt quyền bề mặt. Ngoài ra, người có quyền bề mặt còn phải chịu trách nhiệm đối với tất cả các loại thuế và gánh nặng công cộng liên quan đến công trình như là thuế (vectigal) (Digest 18.5.9.pr, Scaevola libro quarto digestorum), tiền thuê (pensio) (Digest 6.1.73.1, Ulpianus libro 17 ad edictum).

Thứ hai, người hưởng quyền phải sử dụng bề mặt đất theo đúng mục đích đã thỏa thuận. Mọi sự thay đổi mục đích, ví dụ từ xây dựng nhà ở sang kinh doanh mà không có sự cho phép, đều bị xem là vi phạm hợp đồng và có thể dẫn đến các chế tài pháp lý.

Thứ ba là nghĩa vụ duy trì và bảo quản công trình. Người có quyền bề mặt không chỉ được hưởng lợi từ công trình mà còn phải có trách nhiệm bảo quản nó trong tình trạng tốt. Luật gia Gaius đã nêu rõ rằng nếu công trình bị hư hỏng hoặc phá hủy do sự sơ suất của người có quyền bề mặt, người đó phải chịu trách nhiệm sửa chữa hoặc bồi thường thiệt hại phát sinh. Nghĩa vụ này đảm bảo rằng giá trị của tài sản không bị suy giảm do sự thiếu trách nhiệm của người đang trực tiếp sử dụng và khai thác nó. (Digest 43.18.2, Gaius libro 25 ad edictum provincial).

Cuối cùng là nghĩa vụ tôn trọng quyền của chủ đất. Mặc dù có quyền năng gần như chủ sở hữu đối với công trình, người có quyền bề mặt phải luôn ý thức rằng họ đang thực thi quyền trên đất của người khác. Do đó, việc thực hiện quyền bề mặt không được làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đất. Ulpianus đã chỉ rõ rằng người có quyền bề mặt không được phép thực hiện bất kỳ hành động nào làm cản trở quyền sở hữu hoặc làm giảm giá trị của thửa đất (Digest 43.18.2, Gaius libro 25 ad edictum provincial). Việc vi phạm nghiêm trọng các nghĩa vụ này, cùng với việc hết thời hạn hoặc công trình bị phá hủy hoàn toàn mà không thể khôi phục, đều là những căn cứ pháp lý để chấm dứt quyền bề mặt, trả lại nguyên trạng cho chủ đất.

Như đã đề cập trong quyền của chủ thể hưởng quyền bề mặt, có thể thấy, chủ thể hưởng quyền bề mặt được pháp luật trao cho một cơ chế bảo vệ chống lại sự xâm phạm từ bên ngoài đến việc sử dụng khai thác quyền bề mặt của mình. Quá trình hình thành và bảo vệ quyền bề mặt trong Luật La Mã là một minh chứng điển hình cho sự phát triển linh hoạt của pháp luật, từ một quan hệ mang tính trái quyền sang một vật quyền hoàn chỉnh. Theo đó, cơ chế bảo vệ quyền bề mặt được thể hiện như sau:

Ban đầu, quyền của chủ thể hưởng quyền bề mặt chỉ được bảo vệ trong khuôn khổ hợp đồng. Nếu bị xâm phạm, họ chỉ có thể kiện chủ đất dựa trên hợp đồng thuê, một cơ chế tỏ ra bất lực khi đối mặt với sự can thiệp từ bên thứ ba. Nhận thấy sự yếu kém này, các Pháp quan đã có những bước đi sáng tạo để tăng cường bảo vệ cho chủ thể có quyền.

Bước ngoặt đầu tiên là việc ban hành lệnh cấm chuyên biệt, đó là Lệnh bảo vệ quyền bề mặt (Interdictum de superficiebus) (Digest 43.1.1.pr.1, Ulpianus libro 67 ad ed). Đây là một biện pháp tố tụng đặc biệt, cho phép người có quyền bề mặt yêu cầu chấm dứt ngay lập tức mọi hành vi xâm phạm, quấy rối đến việc sử dụng công trình của họ, bất kể hành vi đó đến từ chủ đất hay bất kỳ ai khác. Biện pháp này đã trao cho quyền bề mặt hiệu lực đối kháng ban đầu, bảo vệ trực tiếp tình trạng chiếm hữu mà không cần thông qua chủ đất.

Để giải quyết triệt để tình trạng người có quyền bề mặt bị chiếm đoạt công trình, các Pháp quan La Mã đã sáng tạo ra một công cụ pháp lý mạnh mẽ, đó là Hành động pháp lý đối vật hữu ích (actio in rem utilis) (Digest 43.18.1.4 (Ulpianus, On the Edict, Book LXX)). Việc sáng tạo ra “Hành động pháp lý đối vật hữu ích” không chỉ là một giải pháp kỹ thuật, mà nó thể hiện rõ tư duy pháp lý thực tiễn và linh hoạt của các Pháp quan La Mã. Thay vì bị trói buộc bởi các hình thức tố tụng cứng nhắc, họ đã ưu tiên bảo vệ lợi ích chính đáng của người có quyền. Đây chính là giá trị tiếp nhận cốt lõi mà pháp luật Việt Nam cần học hỏi: pháp luật không chỉ nên dừng lại ở việc định nghĩa quyền, mà phải tạo ra công cụ hữu hiệu để quyền đó được thực thi.

1.3. Các trường hợp chấm dứt quyền bề mặt

Ngoài ra, quyền bề mặt có thể bị chấm dứt theo các phương thức tương tự như bất kỳ quyền trên vật nào khác. Theo đó, sự phá hủy của khu đất, sự hợp nhất tài sản (confusio), v.v.); bên cạnh đó, việc từ bỏ hoặc giao nộp, mất hiệu lực vì vi phạm, và qua thời hiệu (prescription) dường như là những phương thức phổ biến. Tuy nhiên, có tranh cãi về việc liệu chủ đất có thể thu hồi quyền này nếu người được hưởng quyền bề mặt không trả tiền thuê đất trong hai năm hay không (Digest 19.2.54, Paulus libro 5 responsorum).

Có thể thấy, Luật La Mã đã xây dựng nên một chế định quyền bề mặt không chỉ linh hoạt về mặt thương mại mà còn được bảo vệ vô cùng chặt chẽ bằng các cơ chế mang tính vật quyền. Mô hình hoàn chỉnh này không chỉ là một di sản lịch sử mà còn là một hệ quy chiếu kinh điển. Chính từ góc nhìn này, khi đối chiếu với pháp luật Việt Nam hiện hành, chúng ta mới có thể đánh giá một cách toàn diện những bước tiến đã đạt được cũng như những khoảng trống pháp lý cần được lấp đầy.

2. Thực trạng pháp luật về quyền bề mặt và những vấn đề đặt ra tại Việt Nam

2.1. Căn cứ phát sinh quyền bề mặt theo pháp luật Việt Nam

Sự ra đời của BLDS 2015 đánh dấu một bước tiến quan trọng khi lần đầu tiên chính thức pháp điển hóa chế định quyền bề mặt (Điều 267-273), thừa nhận nó là một trong những “quyền khác đối với tài sản”. Việc này đã tạo ra nền tảng pháp lý cho sự tách bạch giữa quyền đối với không gian (trên và dưới mặt đất) và quyền sử dụng đất, một khái niệm vốn đã tồn tại lâu đời trong Luật La Mã.

Điều 268 BLDS 2015 quy định: “Quyền bề mặt được xác lập theo thỏa thuận, theo di chúc hoặc theo quy định khác của pháp luật”. Quy định này đã thiết lập ba cơ chế pháp lý nền tảng để quyền bề mặt đi vào giao dịch dân sự, phản ánh sự tiếp thu có chọn lọc các nguyên tắc kinh điển của luật tư.

Thứ nhất, về cơ chế thỏa thuận. Đây là căn cứ phát sinh phổ biến và quan trọng nhất, thể hiện sự tôn trọng nguyên tắc tự do ý chí và tự do hợp đồng. Cơ chế này cho phép các chủ thể (chủ sử dụng đất và nhà đầu tư) chủ động cấu trúc các quyền và nghĩa vụ để tối ưu hóa lợi ích kinh tế. Tuy nhiên, tính khái quát của quy định này cũng làm phát sinh những vấn đề pháp lý cần được làm rõ. Pháp luật hiện hành chưa quy định cụ thể về hình thức của thỏa thuận xác lập quyền bề mặt (ví dụ, có bắt buộc phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hay không). Mặc dù Điều 269 BLDS 2015 yêu cầu đăng ký để quyền có hiệu lực đối kháng với người thứ ba, nhưng hiệu lực và tính ràng buộc của thỏa thuận gốc giữa các bên khi chưa đăng ký vẫn là một vấn đề bỏ ngỏ, có thể dẫn đến tranh chấp.

Thứ hai, về cơ chế di chúc. Việc cho phép xác lập quyền bề mặt thông qua di chúc mở ra một phương thức định đoạt tài sản linh hoạt cho người để lại di sản, cho phép họ tách bạch quyền sử dụng đất và quyền khai thác không gian trên/dưới lòng đất để trao cho những người thừa kế khác nhau. Đây là một công cụ hữu hiệu trong việc hoạch định di sản, đặc biệt đối với các tài sản phức hợp.

Thứ ba, về “quy định khác của pháp luật”. Đây là một quy định mở, mang tính dự phòng, cho phép các luật chuyên ngành trong tương lai có thể xác lập quyền bề mặt trong những trường hợp đặc thù (ví dụ, thông qua quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong các dự án phát triển đô thị, hạ tầng công cộng). Mặc dù tạo ra sự linh hoạt cho hệ thống pháp luật, sự thiếu vắng các quy định cụ thể ở thời điểm hiện tại làm cho căn cứ này chưa có tính ứng dụng thực tiễn.

Nhìn chung, các căn cứ phát sinh quyền bề mặt tại Điều 268 là hợp lý và phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, sự thành công của chế định này không chỉ phụ thuộc vào việc nó được xác lập như thế nào, mà còn phụ thuộc vào nội dung và cơ chế bảo vệ quyền sau khi đã được xác lập.Tuy nhiên, về thực tiễn phát triển đô thị tại Việt Nam đang đặt ra nhiều bài toán phức tạp như xây dựng, tận dụng các khoảng không gian để làm các bãi đỗ xe ngầm dưới các công viên công cộng, các trung tâm thương mại trên không bắc qua các tuyến đường giao thông, hay các dự án metro. Việc thiếu một cơ chế pháp lý rõ ràng cho quyền bề mặt đã và đang tạo ra những rào cản lớn, gây lúng túng cho cả nhà đầu tư và cơ quan quản lý trong việc cấp phép, đăng ký và giao dịch các loại tài sản này.

Mặc dù việc ghi nhận những quy định trên trong BLDS 2015 là một bước tiến pháp lý đáng kể, tạo ra nền tảng ban đầu cho việc áp dụng quyền bề mặt, tuy nhiên, đó mới chỉ là những nét phác thảo đầu tiên. Khi đi sâu vào phân tích và so sánh với cấu trúc chặt chẽ của Luật La Mã, có thể thấy quá trình tiếp nhận tại Việt Nam vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế cố hữu, khiến chế định này chưa thể phát huy hết tiềm năng trong thực tiễn.

2.2. Nội dung và cơ chế bảo vệ quyền bề mặt

Thứ nhất, về nội dung quyền. Điều 271 BLDS 2015 quy định một cách tương đối toàn diện về nội dung của quyền bề mặt, bao gồm quyền khai thác, sử dụng không gian; quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập; và các quyền năng định đoạt như chuyển giao, cho thuê, để lại thừa kế hoặc thế chấp.

Quy định này là hạt nhân của chế định, chính thức pháp điển hóa sự tách biệt về mặt pháp lý giữa quyền sở hữu công trình và quyền sử dụng đất. Việc thừa nhận chủ thể hưởng quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản do mình tạo lập là một bước tiến mang tính đột phá, giải quyết được vướng mắc cốt lõi tồn tại trước đây theo nguyên tắc công trình trên đất thuộc về chủ đất (superficies solo cedit). Hơn nữa, việc trao cho quyền bề mặt đầy đủ các thuộc tính của một tài sản (khả năng định đoạt) đã biến nó từ một quyền năng đơn thuần thành một đối tượng có giá trị trong lưu thông dân sự, có khả năng trở thành tài sản bảo đảm cho các giao dịch tín dụng. Đây là nền tảng pháp lý quan trọng để huy động vốn cho các dự án đầu tư hạ tầng quy mô lớn.

Thứ hai, về cơ chế bảo vệ quyền. Đây là điểm yếu nghiêm trọng nhất trong cấu trúc pháp lý của quyền bề mặt tại Việt Nam. BLDS 2015 không thiết lập bất kỳ một cơ chế tố tụng chuyên biệt nào để bảo vệ quyền bề mặt. Do đó, khi quyền này bị xâm phạm, chủ thể chỉ có thể viện dẫn đến các cơ chế bảo vệ chung được quy định tại Mục 2, Chương X của BLDS 2015, mà điển hình là quyền đòi lại tài sản (Điều 166).

Việc áp dụng các cơ chế chung là không đầy đủ và không hiệu quả. Đầu tiên, sự không tương thích về đối tượng. Quyền đòi lại tài sản (Điều 166) được thiết kế chủ yếu để bảo vệ quyền sở hữu đối với vật hữu hình bị chiếm hữu bất hợp pháp. Trong khi đó, hành vi xâm phạm quyền bề mặt không phải lúc nào cũng là hành vi chiếm đoạt công trình. Các hành vi xâm phạm có thể tinh vi hơn, chẳng hạn như cản trở việc thi công, gây khó khăn cho việc tiếp cận, hoặc thực hiện các hoạt động trên phần đất liền kề làm ảnh hưởng đến sự ổn định của không gian ngầm/trên không. Đối với các hành vi này, kiện đòi lại tài sản không phải là một phương thức bảo vệ phù hợp. Tiếp theo, sự thiếu hiệu quả về mặt thời gian. Thủ tục tố tụng dân sự thông thường kéo dài, tốn kém và không đáp ứng được yêu cầu bảo vệ khẩn cấp của các hoạt động đầu tư, xây dựng. Trái ngược với cơ chế nhanh chóng và chuyên biệt của La Mã như Lệnh cấm về quyền bề mặt (Interdictum de superficiebus) – một biện pháp tố tụng cấp tốc do Pháp quan ban hành để chấm dứt ngay lập tức hành vi xâm phạm – pháp luật Việt Nam thiếu một công cụ tương đương. Sự trì hoãn trong việc giải quyết tranh chấp có thể gây ra thiệt hại kinh tế khổng lồ, làm đình trệ dự án và thậm chí dẫn đến phá sản.

Sự thiếu vắng một cơ chế bảo vệ đặc thù, hiệu quả đã làm suy giảm đáng kể giá trị và tính an toàn pháp lý của quyền bề mặt, biến nó thành một quyền tài sản rủi ro cao trong mắt các nhà đầu tư và tổ chức tín dụng.

2.3. Các trường hợp chấm dứt quyền bề mặt

Điều 272 BLDS 2015 liệt kê các căn cứ chấm dứt quyền bề mặt, bao gồm: hết thời hạn, chủ thể hưởng quyền và chủ sử dụng đất là một, chủ thể hưởng quyền từ bỏ quyền, hoặc khi quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai.

Các căn cứ này về cơ bản là logic và bao quát được các tình huống phổ biến. Tuy nhiên, Điều 272 đã bộc lộ một khoảng trống pháp lý đặc biệt nghiêm trọng: sự im lặng của luật pháp về hậu quả pháp lý khi công trình xây dựng trên bề mặt bị phá hủy hoặc tiêu huỷ, trong khi thời hạn của quyền bề mặt vẫn còn.

Sự im lặng này tạo ra một tình trạng bất định pháp lý cao độ. Từ góc độ của chủ sử dụng đất, họ có thể lập luận rằng đối tượng vật chất mà quyền bề mặt gắn liền (công trình) đã không còn tồn tại, do đó, quyền bề mặt cũng mặc nhiên chấm dứt. Lập luận này có cơ sở từ nguyên tắc chung rằng quyền đối với vật chấm dứt khi vật đó bị tiêu huỷ. Ngược lại, từ góc độ của nhà đầu tư (chủ thể có quyền bề mặt), họ sẽ cho rằng đối tượng của quyền không phải là công trình cụ thể, mà là quyền khai thác không gian trên hoặc dưới lòng đất trong một thời hạn nhất định. Do đó, việc công trình bị phá hủy không làm chấm dứt quyền khai thác không gian đó, và họ có quyền được xây dựng lại công trình mới.[12]

Hậu quả của sự bất định này là vô cùng lớn. Nó tạo ra rủi ro mang tính hủy diệt đối với các dự án đầu tư dài hạn. Không một nhà đầu tư hay tổ chức tín dụng nào sẵn sàng rót vốn vào một dự án có vòng đời 50 năm nếu toàn bộ khoản đầu tư có thể bị mất trắng do một sự kiện bất khả kháng (như hỏa hoạn, thiên tai) xảy ra và họ không có quyền pháp lý chắc chắn để tái thiết. Khoảng trống này trái ngược hoàn toàn với các hệ thống pháp luật phát triển (như Luật về Quyền xây dựng lâu dài của Đức - ErbbauRG), nơi luật pháp khẳng định rõ ràng rằng quyền bề mặt không chấm dứt khi công trình bị phá hủy và chủ thể có quyền được xây dựng lại. Đây là một điểm yếu cốt lõi, cần được khắc phục khẩn cấp để chế định quyền bề mặt có thể được áp dụng trong thực tiễn.

2.4. Nguyên nhân của sự tiếp nhận quyền bề mặt hạn chế

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, bao gồm cả yếu tố lịch sử, pháp lý, kinh tế và nhận thức.

Thứ nhất, ảnh hưởng của hệ thống pháp luật Xã hội chủ nghĩa, điển hình là chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.[13] Trong một thời gian dài, hệ thống pháp luật Việt Nam chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ mô hình Xô Viết, nơi mà chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được nhấn mạnh và các quyền tư nhân đối với đất đai (bao gồm cả các quyền phức tạp như quyền bề mặt) không được khuyến khích hoặc phát triển. Tư duy về đất đai chủ yếu tập trung vào “quyền sử dụng đất” như một thể thống nhất do Nhà nước giao hoặc cho thuê. Sự khác biệt căn bản này không chỉ tạo ra thách thức kỹ thuật trong việc áp dụng quyền bề mặt, mà còn cho thấy sự xung đột trong tư duy pháp lý. Trong khi Luật La Mã xây dựng quyền bề mặt trên nền tảng sở hữu tư nhân về đất đai, tạo ra một 'vật quyền hạn chế' trên một 'vật quyền đầy đủ', thì Việt Nam lại đang phải xây dựng một vật quyền hạn chế trên một 'quyền sử dụng đất' vốn đã là một quyền có giới hạn. Điều này làm cho bản chất vật quyền của quyền bề mặt trở nên mờ nhạt và phụ thuộc nhiều hơn vào quan hệ hành chính với Nhà nước.

Thứ hai, xuất phát từ tư duy lập pháp, có thể là việc các nhà làm luật đã chủ trương một cách tiếp cận thận trọng, ưu tiên sự đơn giản trong giai đoạn đầu. Việc chính thức đưa chế định quyền bề mặt, một khái niệm phức tạp kế thừa từ truyền thống Dân luật, vào BLDS 2015 đã là một bước tiến mang tính đột phá. Trước một khái niệm mới, các nhà làm luật có thể đã lựa chọn chỉ giới thiệu những quy định cốt lõi nhất để hệ thống pháp luật và xã hội có thời gian tiếp nhận và làm quen, đồng thời để lại các vấn đề kỹ thuật chi tiết cho quá trình hoàn thiện sau này, sau khi đã có những kinh nghiệm thực tiễn ban đầu.

Thứ ba, thiếu một khung lý luận vật quyền rõ ràng. Mặc dù BLDS 2015 đã có được cấu trúc cũng như nội dung rõ ràng và logic hơn so với BLDS 1995 và BLDS 2005, làm thay đổi căn bản diện mạo của BLDS 2015. Ảnh hưởng của học thuyết phân biệt vật quyền và trái quyền được thể hiện qua kết cấu của BLDS 2015 đã logic và có tính khái quát lý luận cao. Đây cũng chính là cơ sở để lý giải cho sự hợp lý và tương đồng hơn về kết cấu của Phần thứ hai của BLDS 2015 với một số bộ luật dân sự hiện đại trên thế giới.[14] Tuy nhiên, BLDS 2015 chỉ định nghĩa quyền bề mặt là một “quyền khác đối với tài sản” mà không xây dựng một hệ thống lý luận chung về vật quyền với các nguyên tắc đặc thù như quyền theo đuổi hay quyền ưu tiên. Điều này khiến bản chất vật quyền của quyền bề mặt trở nên mờ nhạt và khó áp dụng nhất quán. Điều này khiến bản chất vật quyền của quyền bề mặt trở nên mờ nhạt và khó áp dụng nhất quán.

Tuy nhiên, chính cách tiếp cận “từng bước” này đã vô hình trung tạo ra một chế định chưa hoàn chỉnh, thiếu sức sống trong thực tiễn. Một quyền tài sản, dù được pháp luật ghi nhận, nhưng nếu thiếu cơ chế bảo vệ đặc thù, hiệu quả và một quy trình đăng ký, giao dịch rõ ràng, thì giá trị của nó sẽ bị hạn chế đáng kể. Sự im lặng của luật pháp trong các vấn đề quan trọng như hậu quả khi công trình bị phá hủy hay thủ tục tố tụng để giải quyết tranh chấp đã tạo ra một môi trường pháp lý bất định, rủi ro cao cho các nhà đầu tư. Hệ quả là, thay vì trở thành một công cụ pháp lý năng động thúc đẩy các dự án đầu tư phức hợp, quyền bề mặt tại Việt Nam vẫn còn mang nặng tính lý thuyết. Điều này không chỉ làm giảm giá trị ứng dụng của chính cải cách lập pháp mà còn đẩy gánh nặng diễn giải và lấp đầy các “khoảng trống” pháp lý về phía các cơ quan xét xử, tiềm ẩn nguy cơ áp dụng pháp luật không thống nhất.

Từ việc phân tích các hạn chế cốt lõi về khung lý luận, cơ chế bảo vệ và sự thiếu đồng bộ trong pháp luật Việt Nam, có thể thấy nhu cầu hoàn thiện pháp luật là vô cùng cấp thiết. Để quyền bề mặt không chỉ tồn tại trên giấy mà thực sự trở thành một công cụ pháp lý hữu hiệu như hình mẫu của Luật La Mã, cần có các giải pháp đồng bộ, cụ thể và khả thi, được cấu trúc theo ba định hướng chính sau đây: hoàn thiện nền tảng lý luận, tăng cường cơ chế thực thi, và đảm bảo tính đồng bộ trong áp dụng.

3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về quyền bề mặt

3.1. Hoàn thiện nền tảng lý luận bằng việc thể chế hóa “Vật quyền” trong Bộ luật dân sự

Lý thuyết về vật quyền không phải là một khái niệm mới mẻ trong khoa học pháp lý thế giới, mà có nguồn gốc sâu xa từ Luật La Mã. Vào thế kỷ thứ VI, Bộ Dân luật Đại toàn (Corpus Juris Civilis) ban hành dưới thời hoàng đế Justinianus đã được cấu trúc dựa trên sự phân chia cơ bản giữa vật quyền (quyền đối vật) và trái quyền (quyền đối nhân).[15] Nhiều quốc gia theo truyền thống pháp luật Châu Âu lục địa (Civil Law) đã tiếp tục sử dụng và phát triển khái niệm này trong các Bộ luật Dân sự hiện đại của họ; ví dụ Bộ luật Dân sự Đức quy định chung về vật quyền tại phần một và trái quyền tại phần hai.[16]

Tại Việt Nam, mặc dù BLDS 2015 được thiết kế dựa trên những lý thuyết về vật quyền và trái quyền nhưng không sử dụng thuật ngữ pháp lý này một cách trực tiếp, ảnh hưởng của nó vẫn khá rõ rệt. Trước đó, theo tư tưởng của các BLDS cũ, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chủ yếu được xem là quan hệ nghĩa vụ mang tính đối nhân. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật đã cho thấy các biện pháp bảo đảm có cả tính chất đối vật.[17] Việc các nhà làm luật Việt Nam bắt đầu “dung nạp” lý thuyết về vật quyền, đặc biệt trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm, đã giúp phân chia các biện pháp bảo đảm một cách rõ ràng và khoa học hơn.[18]

Do đó, điều đầu tiên khi muốn tạo ra một khung pháp lý hoàn thiện về quyền bề mặt thì cần phải thể chế hóa lý luận về vật quyền để tạo nền tảng vững chắc cho quyền bề mặt. Hiện tại, BLDS 2015 thiếu một khung lý luận chung, dẫn đến sự mờ nhạt về bản chất và khó khăn trong việc áp dụng các nguyên tắc đặc thù của vật quyền. Vì thế, kiến nghị cốt lõi là xây dựng một chương riêng về “Vật quyền” trong Bộ luật Dân sự. Chương này cần định nghĩa rõ khái niệm vật quyền là “quyền của chủ thể được thực hiện trực tiếp và ngay tức khắc trên một tài sản, có hiệu lực đối với tất cả mọi người.”, đồng thời luật hóa các nguyên tắc cốt lõi như tính tuyệt đối, quyền theo đuổi, và quyền ưu tiên. Việc này sẽ chính thức khẳng định quyền bề mặt là một vật quyền hạn chế, tạo ra một “luật chơi” chung, giúp tăng tính dự đoán và an toàn pháp lý cho toàn bộ hệ thống giao dịch tài sản. Về bản chất, vật quyền là một khái niệm của luật Latinh, được dùng để chỉ quyền có thể được thực hiện trực tiếp và ngay tức khắc trên một vật.[19] Quan hệ vật quyền chủ yếu hình thành từ hai yếu tố: chủ thể của quyền (con người) và đối tượng của quyền (vật), và nó “vận hành mà không cần đến vai trò của một chủ thể khác, đặc biệt là không cần sự hợp tác hoặc trợ lực của chủ thể khác”.[20] Điều này tạo ra sự khác biệt căn bản với trái quyền, vốn được thiết lập giữa hai chủ thể và chỉ có thể được thực hiện suôn sẻ trên cơ sở hợp tác tích cực giữa hai chủ thể đó.[21]

3.2. Tăng cường cơ chế bảo vệ và thực thi quyền bề mặt

Tiếp theo, cần tăng cường cơ chế bảo vệ và thực thi quyền bề mặt một cách đặc thù và hiệu quả. Các biện pháp bảo vệ hiện hành còn chung chung và chưa đủ nhanh nhạy. Vì vậy, cần bổ sung các quy định cụ thể về biện pháp bảo vệ. Trước hết, cần bổ sung một điều khoản vào BLDS theo hướng “áp dụng tương tự” các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu cho quyền bề mặt (tương tự mô hình của pháp luật Đức), tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc kiện đòi lại tài sản hay yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở.

Cụ thể, các nhà làm luật có thể sửa theo hướng sau: Bổ sung một điều khoản vào BLDS, ví dụ tại Điều 273, với nội dung: “Các quy định về bảo vệ quyền sở hữu tại các Điều 163 đến Điều 170 của Bộ luật này cũng được áp dụng tương tự để bảo vệ quyền bề mặt và các quyền khác đối với tài sản.” Điều này tạo cơ sở pháp lý trực tiếp để áp dụng kiện đòi lại tài sản, kiện yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở... một cách chính thức, tương tự mô hình của pháp luật Đức (Điều 1065 BGB). Hoặc sửa Điều 272 BLDS theo hướng này: Sửa đổi Điều 272 (Chấm dứt quyền bề mặt) bằng cách bổ sung một khoản mới: “3. Việc tài sản là công trình xây dựng trên mặt đất, mặt nước hoặc trong lòng đất bị phá hủy không làm chấm dứt quyền bề mặt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Chủ thể quyền bề mặt có quyền xây dựng lại công trình trong phạm vi và thời hạn của quyền.” Quy định này, học hỏi từ Điều 13 Luật về Quyền xây dựng lâu dài của Đức (ErbbauRG), sẽ loại bỏ rủi ro pháp lý lớn nhất và bảo vệ tối đa quyền lợi của nhà đầu tư.

Quan trọng hơn, cần bổ sung một chương về “Biện pháp khẩn cấp tạm thời bảo vệ quyền khác đối với tài sản” trong Bộ luật Tố tụng Dân sự. Trong đó, quy định Tòa án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong vòng 48 giờ kể từ khi nhận đơn yêu cầu, buộc bên vi phạm phải chấm dứt hành vi cản trở (tương tự Lệnh cấm - Interdictum của La Mã) mà không cần chờ mở phiên tòa.

3.3. Đảm bảo tính đồng bộ và rõ ràng trong áp dụng pháp luật

Bên cạnh đó, cần đảm bảo tính đồng bộ, rõ ràng trong việc áp dụng pháp luật. Sự thiếu kết nối giữa BLDS và Luật Đất đai đang là rào cản lớn nhất. “Tài sản trên giấy” là tài sản được xem là một tài sản mang tính “hữu danh vô thực” (tức chỉ được thể hiện về mặt danh nghĩa trên giấy tờ nhưng trên thực tế lại không có được những tính chất cần có của một tài sản “hữu hình”). Việc đăng ký biến quyền bề mặt thành tài sản thực sẽ được diễn ra như thế nào.

Có thể thấy, sự thiếu đồng bộ giữa BLDS và Luật Đất đai, cũng như thiếu các văn bản hướng dẫn chi tiết, gây khó khăn lớn trong thực tiễn đăng ký và giao dịch quyền bề mặt. Do đó, kiến nghị cấp bách là ban hành văn bản hướng dẫn liên tịch về đăng ký quyền bề mặt. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cùng Bộ Tư pháp cần quy định chi tiết về thủ tục, hồ sơ và cách thức ghi nhận quyền bề mặt như một tài sản độc lập trên Giấy chứng nhận. Trong đó, cần quy định rõ Thủ tục đăng ký bao gồm Quy trình, hồ sơ để đăng ký xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền bề mặt tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Cách thức ghi nhận trên Giấy chứng nhận bao gồm Quy định một mục riêng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi nhận “Quyền bề mặt”, bao gồm các thông tin như: chủ thể, phạm vi (diện tích, độ sâu/cao), thời hạn, và các hạn chế (nếu có). Tại sao phải được hướng dẫn chi tiết bằng một Thông tư liên tịch? Bởi vì vấn đề này nằm ở giao điểm của hai lĩnh vực pháp luật do hai bộ khác nhau quản lý. Bộ luật Dân sự (do Bộ Tư pháp chủ trì) quy định về bản chất của quyền, trong khi Luật Đất đai (do Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì) quy định về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất. Nếu chỉ một bộ ban hành văn bản, sẽ không đủ cơ sở pháp lý và không thể đảm bảo tính đồng bộ. Một Thông tư liên tịch là công cụ pháp lý phù hợp nhất để “bắc cầu” giữa hai hệ thống này. Điều này giúp quyền bề mặt trở thành một tài sản “hữu hình” về mặt pháp lý. Những yếu tố này giúp cho quyền bề mặt biến thành một tài sản “hữu hình” và có thể giao dịch an toàn, đúng với bản chất của vật quyền. Đây là mấu chốt, bởi lẽ hiện tại, một ngân hàng không thể nhận thế chấp một “quyền bề mặt” một cách an toàn vì nó không được thể hiện trên Giấy chứng nhận (GCN).

Văn bản hướng dẫn cần quy định rõ, ví dụ, trang 3 hoặc trang 4 của GCN sẽ có thêm mục “Quyền khác đối với tài sản đã đăng ký”, trong đó ghi: “Quyền bề mặt: (a) Chủ thể hưởng quyền: Công ty ABC; (b) Phạm vi: Toàn bộ không gian ngầm từ độ sâu -10m đến -25m so với mặt đất; (c) Thời hạn: đến ngày 31/12/2070; (d) Nguồn gốc: Hợp đồng với chủ sử dụng đất số...”. Khi đó, quyền bề mặt mới thực sự trở thành một tài sản có thể giao dịch được. Ngoài ra, Thông tư liên tịch khi ban hành cần quy định cách xử lý khi có sự xung đột giữa các quyền. Ví dụ, nếu quyền bề mặt (để xây dựng tầng hầm) được đăng ký, thì sau này chủ sử dụng đất có được phép đăng ký một quyền địa dịch (để đặt đường ống ngầm) trong cùng không gian đó không? Quy tắc “đăng ký trước được ưu tiên” cần được làm rõ.

Ngoài ra, cần làm rõ và khẳng định vai trò trung tâm của thỏa thuận trong việc xác lập và thực thi quyền bề mặt. BLDS chỉ đưa ra các quy định khung. Tuy nhiên, mỗi dự án có quyền bề mặt lại có những đặc thù riêng. Một dự án bãi đỗ xe ngầm có nhu cầu khác hoàn toàn một dự án trung tâm thương mại trên không hay một tuyến cáp treo. Việc trao quyền tự do thỏa thuận tối đa cho các bên (kế thừa tinh thần căn cứ theo quy định (legibus) của La Mã) là cách tốt nhất để pháp luật có thể thích ứng với sự đa dạng của thực tiễn. Do đó, cần có bổ sung các quy định pháp luật hướng dẫn chi tiết Điều 268 BLDS, nhấn mạnh nguyên tắc tự do hợp đồng. Kế thừa tinh thần linh hoạt của căn cứ theo quy định trong Luật La Mã, các quy phạm pháp luật này cần khẳng định các bên có toàn quyền thỏa thuận về những nội dung chi tiết không trái luật, như: phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính (solarium), phân chia trách nhiệm duy tu, bảo dưỡng công trình, hay các điều kiện để chấm dứt quyền trước thời hạn. Việc pháp luật công nhận và bảo vệ tối đa sự tự do thỏa thuận sẽ cho phép các bên “may đo” quyền bề mặt cho phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng dự án, từ đó giảm thiểu rủi ro tranh chấp và tạo ra một môi trường pháp lý linh hoạt, hấp dẫn đầu tư. Cuối cùng, để loại bỏ rủi ro pháp lý lớn nhất cho nhà đầu tư, cần sửa đổi Điều 272 BLDS để khẳng định rằng việc công trình bị phá hủy không làm chấm dứt quyền bề mặt, và chủ thể có quyền được xây dựng lại công trình.

Có thể thấy, việc thực hiện đồng bộ các giải pháp trên sẽ không chỉ khắc phục những hạn chế hiện tại mà còn tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc, minh bạch và hiệu quả, giúp chế định quyền bề mặt thực sự đi vào cuộc sống và đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam.

Kết luận:

Chế định quyền bề mặt của Luật La Mã là một di sản pháp lý quý giá, có giá trị vượt thời gian như một cơ chế pháp lý linh hoạt, bảo đảm sự tách bạch giữa quyền sở hữu công trình và quyền sử dụng đất, đồng thời cung cấp các công cụ bảo vệ hiệu quả mang tính vật quyền. So sánh với sự tiếp nhận tại Đức và Pháp cho thấy, việc xây dựng một khung lý luận vật quyền đầy đủ, đồng bộ và cơ chế bảo vệ đặc thù là yếu tố quyết định để quyền bề mặt trở thành công cụ hữu hiệu trong thực tiễn. Tại Việt Nam, mặc dù Bộ luật Dân sự 2015 đã mở ra bước ngoặt khi pháp điển hóa chế định này, song những hạn chế về khung lý luận, cơ chế bảo vệ, sự thiếu thống nhất với pháp luật đất đai và sự mơ hồ về chấm dứt quyền đã khiến quyền bề mặt chưa phát huy hết tiềm năng. Để khắc phục, cần tiếp tục hoàn thiện lý thuyết vật quyền trong pháp luật dân sự Việt Nam, thiết lập cơ chế bảo vệ riêng, bảo đảm sự tương thích với pháp luật đất đai và bổ sung các quy định rõ ràng về chấm dứt quyền. Chỉ khi đó, quyền bề mặt mới thực sự trở thành một công cụ pháp lý năng động, góp phần khai thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy các giao dịch bất động sản và tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của kinh tế - xã hội

Danh mục tài liệu tham khảo

1. Bộ luật dân sự Pháp 1804.

2. Bộ luật dân sự Đức 1896 (Bürgerliches Gesetzbuch - BGB).

3. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013.

4. Luật về Quyền xây dựng lâu dài Đức 1919 (ErbbauRG).

5. Bộ luật dân sự năm 2015, Luật số 91/2015/QH13.

6. Luật Đất đai năm 2024, Luật số 31/2024/QH15.

7. Cicero. Ad Atticum (Shackleton Bailey, D. R. (Trans.). (1999). Cicero: Letters to Atticus. Harvard University Press).

8. Gaius. (khoảng 161 SCN). Institutes. (De Zulueta, F. (Trans.). (1946). The Institutes of Gaius. Oxford University Press).

9. Justinian I. (533 SCN). The Digest of Justinian. (Mommsen, T, Krueger, P, & Watson, A. (Eds. & Trans.). (1985). The Digest of Justinian. University of Pennsylvania Press).

10. Hồ Quang Huy, “Vật quyền bảo đảm - Những vấn đề lý luận đặt ra trong quá trình cải cách pháp luật dân sự ở nước ta” (2011), Nghiên cứu trao đổi, Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp, tại [https://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=1472.]

11. Lê Đăng Khoa, Khái niệm vật quyền và quy định về vật quyền trong pháp luật dân sự Việt Nam (2017), Tạp chí Dân chủ và Pháp luật. [https://danchuphapluat.vn/khai-niem-vat-quyen-va-quy-dinh-ve-vat-quyen-trong-phap-luat-dan-su-viet-nam.html.]

12. Ngô Thu Trang, “Quyền đối với tài sản – đánh giá mức độ tiếp cận lý thuyết vật quyền và những vấn đề đặt ra” (2018), Nghiên cứu trao đổi, Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp, Truy cập tại [https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2333.]

13. Ngô Thu Trang, Lý thuyết về vật quyền bảo đảm và vấn đề đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam, (2018) Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp, Truy cập từ [https://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2326.]

14. Nguyễn Ngọc Điện, “Lợi ích của việc xây dựng chế định vật quyền đối với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về tài sản”, (2011), Thông tin pháp luật dân sự, Truy cập tại [https://phapluatdansu.edu.vn/2011/02/11/13/58/l%E1%BB%A3i-ch-c%E1%BB%A7a-vi%E1%BB%87c-xy-d%E1%BB%B1ng-ch%E1%BA%BF-d%E1%BB%8Bnh-v%E1%BA%ADt-quy%E1%BB%81n-d%E1%BB%91i-v%E1%BB%9Bi-vi%E1%BB%87c-hon-thi%E1%BB%87n-h%E1%BB%87-th/.]

15. Niegolewski, V. M. Commentatio “De Iure Superficiario”. Typis Krügerianis (1845).

16. Smith, W. A Dictionary of Greek and Roman Antiquities. John Murray, (1875) Truy cập từ [https://penelope.uchicago.edu/Thayer/E/Roman/Texts/secondary/SMIGRA*/Superficies.html.]

17. Smith, W., Wayte, W., & Marindin, G. E. (Eds.). (1890). A Dictionary of Greek and Roman Antiquities. Truy cập từ [https://www.perseus.tufts.edu/hopper/text?doc=Perseus:text:1999.04.0063:entry=superficies-cn.]

18. Terré, F & Théry, P. (1992). Droit civil - Les biens. Dalloz.

19. Vũ Thị Ngọc Dung, Hoàn thiện quy định pháp luật về quyền bề mặt. Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (2022) Truy cập từ [https://danchuphapluat.vn/hoan-thien-quy-dinh-phap-luat-ve-quyen-be-mt.html].

* Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, email: btram.lh.hs47b2@gmail.com, SĐT: 0779439618, ngày duyệt đăng 28/10/2025

** Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, email: huyn23703@gmail.com, SĐT: 0357436082

[1] William Smith, A Dictionary of Greek and Roman Antiquities, John Murray, London, (1875) https://penelope.uchicago.edu/Thayer/E/Roman/Texts/secondary/SMIGRA*/Superficies.html. Truy cập ngày 14/2/2025.

[2] Gaius (khoảng 130–180 SCN) là một luật gia La Mã có ảnh hưởng lớn. Tác phẩm của ông, đặc biệt là cuốn sách giáo khoa luật học “Institutes”, là một trong những nguồn tài liệu quan trọng nhất để tìm hiểu về luật La Mã cổ điển.

[3] Digest (tiếng Latinh: Digesta hoặc Pandectae trong tiếng Hy Lạp) là một tuyển tập đồ sộ các trích đoạn từ các tác phẩm của các luật gia La Mã cổ điển, được biên soạn và ban hành vào năm 533 SCN theo lệnh của Hoàng đế Đông La Mã Justinian I. Nó là phần quan trọng và đồ sộ nhất trong bộ pháp điển Tổng tập Luật Dân sự của La Mã (hay còn gọi là Bộ Dân luật Đại toàn) (Corpus Juris Civilis).

[4] Marcus Tullius Cicero (106–43 TCN) là một chính khách, luật sư, học giả và nhà hùng biện La Mã. Các bài viết của ông cung cấp nhiều thông tin giá trị về đời sống pháp lý và xã hội La Mã.

[5] Cicero, Epistulae ad Atticum, 4.2. [https://anastrophe.uchicago.edu/cgi-bin/perseus/citequery3.pl?dbname=LatinAugust21&getid=1&query=Cic.%20Att.%204.2.] Truy cập ngày 14/2/2025.

[6] Sự phổ biến của quyền bề mặt (superficies) tại Rome thường được cho là bắt nguồn từ sự phát triển của nhiều thành phố của La Mã như là Roma (Rome), Mediolanum (Milan), Nikomedeia (Izmit), Constantinopolis (Istanbul), Ravenna, Pompeii và Herculaneum. Nhà nước, theo nguyên tắc chung, từ chối chuyển nhượng quyền sở hữu đất cho các cá nhân, nhưng không phản đối việc cho phép họ xây dựng trên đất công (locus publicus). Một ví dụ điển hình về điều này là việc phân bổ đồi Aventine cho tầng lớp bình dân (plebs) theo Lex Icilia (Lex Icilia de Aventino (456 TCN) (Livius, III, 31)).

[7] Tức trong trường hợp chủ thể quyền bề mặt được chủ đất cấp đất vô thời hạn hoặc trong một thời gian dài thì người đó có thể thực hiện các quyền được pháp luật cho phép trên bề mặt phần đất mà người đó được hưởng.

[8] Digest 43.18.1.1 (Ulpianus, On the Edict, Book LXX).

[9] Digest 43.17.3.7, Ulpianus libro 69 ad edictum.

[10] Domitius Ulpianus (khoảng 170–223 SCN) là một luật gia La Mã kiệt xuất, các tác phẩm của ông chiếm khoảng một phần ba nội dung của sách Digest.

[11] Julius Paulus Prudentissimus (cuối thế kỷ thứ 2 - đầu thế kỷ thứ 3 SCN) là một trong những luật gia có ảnh hưởng nhất của La Mã, cùng với Ulpianus.

[12] Vladislaus Mauricius Niegolewski (1845), tlđd, tr. 64.

[13] Điều 53 Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam 2013. Điều 12 Luật Đất đai 2024. Điều 197 BLDS 2015.

[14] Ngô Thu Trang, “Quyền đối với tài sản – đánh giá mức độ tiếp cận lý thuyết vật quyền và những vấn đề đặt ra”, Nghiên cứu trao đổi, Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp, 2018. Truy cập tại [https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2333.] (Truy cập ngày 20/5/2025).

[15] Ngô Thu Trang, “Lý thuyết về vật quyền bảo đảm và vấn đề đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam”, Nghiên cứu trao đổi, Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp, 2018. Truy cập tại [https://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2326.] (Truy cập ngày 20/5/2025).

[16] BLDS Đức 1896.

[17] Hồ Quang Huy, “Vật quyền bảo đảm - Những vấn đề lý luận đặt ra trong quá trình cải cách pháp luật dân sự ở nước ta”, Nghiên cứu trao đổi, Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp, 2011. Truy cập tại [https://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=1472.] (Truy cập ngày 20/5/2025).

[18] Ngô Thu Trang, “Lý thuyết về vật quyền bảo đảm và vấn đề đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam”, Nghiên cứu trao đổi, Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp, 2018. Truy cập tại [https://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2326.] (Truy cập ngày 20/5/2025).

[19] F. Terré và Ph. Théry, Droit civil- Les biens, Dalloz, Paris, 1992, tr. 30. Trích theo Ngô Thu Trang, “Lý thuyết về vật quyền bảo đảm và vấn đề đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam”, Nghiên cứu trao đổi, Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp, 2018. Truy cập tại [https://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2326.] (Truy cập ngày 20/5/2025).

[20] Ngô Thu Trang, “Lý thuyết về vật quyền bảo đảm và vấn đề đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam”, Nghiên cứu trao đổi, Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp, 2018. Truy cập tại [https://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2326.] (Truy cập ngày 20/5/2025).

[21] Nguyễn Ngọc Điện, “Lợi ích của việc xây dựng chế định vật quyền đối với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về tài sản”, Thông tin pháp luật dân sự, 2011. Truy cập tại [https://phapluatdansu.edu.vn/2011/02/11/13/58/l%E1%BB%A3i-ch-c%E1%BB%A7a-vi%E1%BB%87c-xy-d%E1%BB%B1ng-ch%E1%BA%BF-d%E1%BB%8Bnh-v%E1%BA%ADt-quy%E1%BB%81n-d%E1%BB%91i-v%E1%BB%9Bi-vi%E1%BB%87c-hon-thi%E1%BB%87n-h%E1%BB%87-th/.] (Truy cập ngày 20/5/2025).