Nghĩa vụ tài chính đất đai sẽ thay đổi thế nào sau ngày 1/8?

Đây cũng là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới đột phá về chính sách, pháp luật đất đai theo tinh thần Nghị quyết 18 – NQ/TW đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong thời kì mới. NQ 18 – NQ/TW cũng cho thấy rõ việc đánh giá chính sách thuế bất động sản đã rõ hơn trước đó, có thuế cao đối với những nhóm này, nhưng thuế lại thấp đối với những nhóm khác. Nghị quyết 18 – NQ/TW đã đề cập đến những vấn đề quan trọng như nâng cấp hệ thống quản lý để thu đúng, thu đủ thuế, xây dựng hệ thống hành chính số kết nối mạng trong quản lý đất đai, quản lý thuế, có cơ chế công khai tài sản bất động sản, giải trình nguồn gốc và xử lý khi nguồn gốc không minh bạch.

Bỏ khung giá đất - Quy định quan trọng của Luật Đất đai 2024

Sau hơn 10 năm triển khai, việc áp dụng khung giá đất và bảng giá đất đã phản ánh nhiều hạn chế. Khung và bảng giá được cập nhật mỗi 5 năm và ít điều chỉnh, trong khi giá đất trên thị trường biến động thường xuyên và có thể tăng đột ngột. Kết quả là giá đất trong khung và bảng thường thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường, gây ra tình trạng "hai giá đất" gây thất thu thuế cũng như nhiều tranh chấp dân sự trên thị trường bất động sản. Vì vậy, những thay đổi liên quan trong Luật Đất đai 2024 là rất quan trọng và cấp thiết, tạo nền tảng cho việc khai thác nguồn thu từ bất động sản hiệu quả hơn.

Cụ thể, Luật Đất đai quy định bỏ khung giá đất thay bằng bảng giá đất hàng năm là một bước tiến lớn trong việc nhìn nhận thị trường bất động sản đúng với góc độ kinh tế thị trường. Từ đó, ngăn chặn tình trạng trục lợi, cấu kết giữa quan chức biến chất và doanh nghiệp thông qua quá trình định giá đất rẻ, làm thất thoát tài sản của Nhà nước và gây méo mó thị trường. Hiện nay, nhiều dự án trước đó được giao phát triển có định giá đất thấp đang bị rà soát định giá lại.

Các nguyên tắc định giá đất bao gồm: tuân thủ nguyên tắc thị trường; đảm bảo tính trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; độc lập giữa các tổ chức định giá và cơ quan quyết định giá đất; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Luật quy định chi tiết, chặt chẽ, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất về thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại khoản 3 Điều 155 . Tuỳ từng trường hợp cụ thể thì giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định tại thời điểm ban hành quyết định hoặc thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ. Đồng thời sự minh bạch về giá đất còn được thể hiện trong quy định tại khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai năm 2024: trường hợp áp dụng bảng giá đất thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất… Đối với trường hợp áp dụng giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất trong thời hạn không quá 180 ngày, kể từ thời điểm xác định giá đất theo quy định. Những quy định chi tiết trên lần đầu tiên được quy định ngay trong Luật, thể hiện sự minh bạch, góp phần giải quyết thực trạng dự án chậm triển khai do chậm xác định giá đất.

Luật cũng quy định đúng bản chất nguyên tắc định giá đất, bổ sung quy định về căn cứ định giá đất. So với những nguyên tắc định giá đất được quy định tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 thì khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 thể hiện quy định chi tiết, phù hợp hơn về nguyên tắc định giá, có sự phân định rõ ràng giữa nguyên tắc và căn cứ định giá đất, những nguyên tắc về thị trường, công khai, minh bạch, trung thực, khách quan và độc lập đã được quy định cụ thể. Những căn cứ cơ bản trong định giá đất đã được quy định, đặc biệt là loại trừ yếu tố thời hạn sử dụng đất trong định giá đất nông nghiệp trong hạn mức của hộ gia đình, cá nhân; những cơ sở thông tin giá đất đầu vào là căn cứ định giá đã được quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024, gồm: giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; giá đất thông qua điều tra, khảo sát.

Các phương pháp định giá đất được quy định cụ thể ngay trong Luật. Phương pháp định giá đất là nội dung rất quan trọng, quyết định tính chính xác của kết quả định giá đất. Sau nhiều quan điểm tranh luận khác nhau, Luật đã quy định cụ thể 04 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh (bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chiết trừ tại khoản 1, 2 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP), phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dự và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Nhìn chung, các phương pháp tương đồng với thời kỳ Luật Đất đai năm 2013 và phù hợp các phương pháp định giá bất động sản trên thế giới.

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 đã trao quyền cho Chính phủ được quy định phương pháp định giá đất khác khi được sự đồng ý của Uỷ ban thường vụ Quốc hội. Điểm nổi bật, khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 quy định về trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, điều này bảo đảm tính thống nhất, chặt chẽ và công bằng trong lựa chọn phương pháp định giá đất. Những nội dung của Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 cần được Chính phủ quy định chi tiết, làm rõ để áp dụng hiệu quả, như: các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất quy định tại khoản 2 Điều 158 là những yếu tố nào? Quy định chi tiết về quy trình lựa chọn và áp dụng từng phương pháp định giá? Đặc biệt với quy định tại khoản 9 Điều 158: “việc lựa chọn phương pháp định giá đất do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định” sẽ có những thay đổi trong trình tự xác định giá đất, bởi Hội đồng thẩm định có quyền quyết định lựa chọn phương pháp định giá

Đặc biệt bảng giá đất được ban hành hằng năm, sát với thị trường, phù hợp đặc tính của giá đất và được áp dụng phổ biến hơn. Từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 bảng giá đất sẽ được công bố và áp dụng hằng năm; với quy định bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn tại các địa phương đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất sẽ tạo nên những thay đổi đáng kể về bảng giá đất được xây dựng phù hợp thị trường, phản ánh đúng giá trị thật của thửa đất. So với những trường hợp áp dụng bảng giá đất quy định tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 thì Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung thêm 04 trường hợp áp dụng bảng giá đất: là căn cứ tính tiền thuê đất khi thuê đất trả tiền thuê hằng năm (trừ trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá); tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tính giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê. Việc quy định bảng giá đất là căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất với mục tiêu góp phần tạo nên sự minh bạch về giá trong các giao dịch bất động sản ở nước ta. Bên cạnh đó, những vấn đề về điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Như vậy, thay đổi quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 liên quan đến nguồn thu từ bất động sản là việc định giá đất phản ánh chính xác hơn giá thị trường của bất động sản. Nếu như trước đây, bảng giá đất được định giá định kỳ 5 năm một lần thì theo Luật Đất đai 2024 chu kỳ định giá lại là hàng năm với các nguyên tắc và phương pháp định giá đất được quy định cụ thể. Điều này kỳ vọng sẽ giúp cho cơ sở thuế gần hơn với giá thị trường. Qua đó, không những giúp cho nhà nước khai thác nguồn thu từ bất động sản mà còn góp phần điều tiết thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn (bởi gánh nặng thuế lớn khi đầu cơ tích lũy bất động sản).

Quy định mới tăng cường giám sát giao dịch đất đai để ngăn chặn thất thoát thuế

Trước kia tình trạng khai báo giá thấp khi giao dịch bất động sản nhằm né thuế diễn ra rất nhiều. Điều này gây ra thất thoát thuế, mất công bằng xã hội. Song, Luật Đất đai 2024 đã quy định mua bán đất dự án phải thanh toán qua ngân hàng, giúp thị trường trở nên minh bạch.

Một trong nội dung mà Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16.6.2022 của Ban chấp hành Trung ương đặt ra là tăng cường thực hiện thanh toán qua ngân hàng, không sử dụng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Thể chế hóa nội dung trên, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1.8.2024 quy định về thanh toán trong kinh doanh bất động sản tại điều 48

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 điều 48 đã bổ sung quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế. Theo đó, cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá trị giao dịch thực tế vào hợp đồng, tránh tình trạng giao dịch 02 giá (giá thực tế và giá trong hợp đồng). Đồng thời, phải chịu trách nhiệm về việc này.

Cũng theo quy định tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản từ ngày 1.8, một số trường hợp mua bán nhà bắt buộc phải chuyển khoản là các giao dịch mua bán bất động sản giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hay doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản với khách hàng sẽ phải thanh toán chuyển khoản qua ngân hàng.

Luật mới yêu cầu chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản (ví dụ hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở…), hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản (hợp đồng môi giới…) từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Quy định mới hướng tới mục tiêu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải chịu trách nhiệm ghi đúng giá giao dịch thực tế, tránh tình trạng ghi giá thấp hơn để giảm thuế thu nhập, lệ phí trước bạ do tình trạng khai thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế (hai giá) đã từng diễn ra khá phổ biến. Các cơ quan chức năng cũng đã xử lý nhiều trường hợp khai không đúng giá chuyển nhượng bất động sản để trốn thuế”

Điều 48 Luật Kinh doanh Bất động sản rất phù hợp trong thời gian tới đây. Quy định này sẽ hạn chế việc mua bán tùy tiện, hạn chế mức leo thang không kiểm soát. Tuy nhiên, khi chuyển khoản như vậy thì chuyển khoản theo giá nào. Hiện tại chưa xác định được khung giá, nên bước đầu người dân nên làm quen dần với việc chuyển khoản. Về lâu dài phải cần có bài toán về dữ liệu về giá, đó là căn cứ để người dân thanh toán thấy được giá chuyển nhượng như vậy có phù hợp không. Chủ trương này hoàn toàn đúng nhưng có lẽ sẽ gặp khó khăn khi áp dụng ban đầu.