Bảng giá đất TPHCM thay đổi: Nghĩa vụ tài chính được tính như thế nào?

Giá đất lên tới 687,2 triệu đồng/m2

Chủ tịch UBND TPHCM Phan Văn Mãi vừa ký Quyết định số 79/2024 của UBND TP về sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2020 của UBND TP quy định về bảng giá đất trên địa bàn TPHCM. Quyết định có hiệu lực từ ngày 31/10/2024 đến 31/12/2025.

Theo đó, bảng giá đất điều chỉnh của TPHCM tăng hơn so với giá đất tại Quyết định số 02/2020. Cụ thể, giá đất điều chỉnh tăng hơn 4 lần so với giá được quy định tại Quyết định 02/2020.

Trong đó, giá đất cao nhất ở đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1), có giá lên đến 687,2 triệu đồng/m2, tăng hơn 4 lần so với bảng giá chưa sửa đổi. Đường Hàm Nghi, đường Hàn Thuyên (quận 1) cũng có mức giá khoảng 430 triệu đồng/m2, tăng khoảng 4 lần so với bảng giá cũ.

Một số tuyến đường tại huyện Hóc Môn cũng tăng nhiều lần so với bảng giá cũ. Điển hình đoạn đường Song Hành quốc lộ 22 tăng hơn 38 lần so với giá trước đây.

Giá đất ở khu vực Cần Giờ tương đối thấp hơn ở một số quận, huyện khác. Điển hình tại khu dân cư ấp Thiềng Liềng có giá là 2,3 triệu đồng/m2, khu dân cư Thạnh Bình, khu dân cư Thạnh Hòa có giá là 3 triệu đồng/m2.

Ngoài đất ở, TPHCM cũng điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp, đất ở khu công nghệ cao. Thành phố ban hành bảng giá đất thương mại, dịch vụ với số tiền cụ thể thay vì tính dựa vào tỷ lệ phần trăm của đất ở như quy định trước đây.

Tại Quyết định 79, TPHCM hướng dẫn cụ thể cách tính các loại đất khác như đất dành cho tín ngưỡng, tôn giáo, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nhưng không phải thương mại dịch vụ... được tính dựa theo tỷ lệ phần trăm so với đất ở.

Quyết định này cũng nêu điều khoản chuyển tiếp. Cụ thể, trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất trước thời điểm Quyết định này có hiệu lực thi hành, giá đất để tính nghĩa vụ tài chính, thuế về đất đai được tiếp tục thực hiện theo quy định tại thời điểm nộp hồ sơ.

Lợi ích từ bảng giá đất điều chỉnh

Đánh giá lợi ích của bảng giá đất, ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở TN&MT - cho biết, quy định của Luật Đất đai 2024 sẽ là căn cứ để áp dụng cho 12 trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 111 và khoản 1 Điều 159. Lợi ích của Bảng giá đất sau điều chỉnh tập trung chủ yếu ở các nội dung như sau:

Các khoản lệ phí, thuế, tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất, bao gồm các tổ chức và cá nhân, đặc biệt là hộ gia đình, cá nhân được công khai minh bạch và công bằng;

Các khoản xử phạt hành vi vi phạm về đất đai thay đổi theo hướng tăng, góp phần răn đe và làm giảm các hành vi vi phạm, góp phần làm trong sạch và phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh;

Việc xác định giá khởi điểm để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu đất đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật được thực hiện nhanh hơn và tạo điều kiện cải thiện việc tiếp cận đất đai của các cá nhân, tổ chức có nhu cầu;

Đối với người có đất thu hồi, việc xác định giá tái định cư sẽ công khai, minh bạch và nhanh hơn so với trước đây, đảm bảo công bằng trong giá thu hồi đất và giá bán nền tái định cư;

Bên cạnh các tác động có tính tích cực nêu trên, việc điều chỉnh bảng giá đất có tác động đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của một số người dân trên địa bàn thành phố.

Để giải quyết nội dung tác động nêu trên, theo quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai 2024, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài chính xây dựng và tham mưu Chính phủ ban hành Nghị định quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp chưa được quy định tại khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024, trong đó có trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của Hộ gia đình, cá nhân.

Thời điểm tính nghĩa vụ tài chính

Sau khi TP.HCM công bố bảng giá đất mới, nhiều người dân đã tranh thủ đi làm hồ sơ liên quan đất đai trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực. Vì vậy, một trong những vấn đề được quan tâm lúc này là nghĩa vụ tài chính sẽ được tính vào thời điểm nào?

Giải đáp vấn đề này, tại buổi họp báo Công bố về công bố Quyết định 79/2024 ngày 22/10 vừa qua, ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM, cho biết trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất trước thời điểm Quyết định này có hiệu lực thi hành, giá đất để tính nghĩa vụ tài chính, thuế về đất đai được tiếp tục thực hiện theo quy định tại thời điểm nộp hồ sơ.

"Việc áp dụng bảng giá để tính nghĩa vụ tài chính được tính từ thời gian người dân nộp hồ sơ tại cơ quan một cửa. Ví dụ, người dân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa tại quận ngày nào thì tính tại thời điểm đó" - ông Thắng phân tích

Cụ thể, thời gian tính thuế là thời gian nộp hồ sơ tại cơ quan một cửa của các quận, huyện chứ không phải là thời gian mà hồ sơ luân chuyển đến cơ quan thuế. Nội dung chuyển tiếp được quy định rất rõ ràng.

Đối với vấn đề giá đất nông nghiệp không tăng so với trước, khiến người dân lo lắng khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ phải đóng tiền sử dụng đất nhiều hơn, ông Nguyễn Toàn Thắng thông tin, Thành phố đã cân chỉnh để phù hợp từng khu vực và đảm bảo giá chênh lệch giữa đất nông nghiệp và đất ở không lớn.

Chính phủ cũng đang xây dựng nghị định về miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất. Đối với nội dung này, các địa phương sẽ căn cứ thực tiễn để có góp ý, đề xuất phù hợp, trong đó có tính đến giải quyết quyền lợi cho người dân có đất trong khu quy hoạch.

Quyết định số 79/2024 về bảng giá đất được áp dụng cho 12 trường hợp, cụ thể:

Giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...”;

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

Tính thuế sử dụng đất;

Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;

Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;

Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;

Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.